Главная / Словарь кадастровых терминов
Словарь кадастровых терминов
Здесь собраны термины, которые встречаются в уведомлениях Росреестра, в договорах на кадастровые работы и в разговоре с инженером. Формулировки закона переведены на человеческий язык, без потери смысла. Термины сгруппированы по темам, а не по алфавиту, потому что в реальной работе они и живут группами. Если ищете конкретное слово, жмите Ctrl+F.
Документы кадастрового инженера и документы-основания
- Технический план
- Документ, которым здание, сооружение, помещение, машино-место или недострой описываются для внесения в реестр недвижимости. Содержит координаты контура, площадь, этажность, материал стен, назначение и сведения о документах-основаниях. Существует не на бумаге, а в виде XML-файла с электронной подписью кадастрового инженера. Подробный разбор состава есть в статье из каких разделов состоит технический план, а заказать его можно на странице подготовка технического плана.
- Межевой план
- Аналог технического плана, только для земельного участка. Описывает границы участка, его площадь и координаты поворотных точек. Техплан и межевой план часто нужны вместе, когда участок под зданием не отмежеван. Разницу разбираем в отдельной статье.
- Акт обследования
- Документ, которым кадастровый инженер подтверждает, что объекта физически больше нет. Готовится при сносе, разрушении или гибели объекта и служит основанием для снятия его с учета. Техплан тут не подходит принципиально, потому что описывать нечего. Порядок описан на странице акт обследования для снятия объекта с учета.
- Декларация об объекте недвижимости
- Документ, который заполняет и подписывает собственник, когда других документов-оснований на объект нет. Применяется для объектов, на которые не требовалось разрешение на строительство, например для хозпостроек и части садовых домов. Инженер включает декларацию в состав технического плана, но отвечает за ее достоверность заказчик. Как ее заполнять, разобрано здесь.
- Заключение кадастрового инженера
- Раздел технического плана, где инженер своими словами объясняет то, что не укладывается в формальные поля документа. Через заключение снимается большая часть вопросов регистратора: почему площадь разошлась, почему контур такой, почему выбрано такое назначение. Хорошо написанное заключение часто избавляет от приостановки, плохое ее провоцирует. Что в нем писать, разобрано в статье про заключение.
- Технический паспорт
- Инвентаризационный документ БТИ, который до перехода на кадастровый учет описывал объект. Координат в государственной системе в нем нет, поэтому для реестра недвижимости он не годится. Сегодня техпаспорт нужен разве что для внутренних задач, банка или согласования перепланировки. Что чем заменилось, показано в материале технический паспорт и технический план.
- Поэтажный план
- Чертеж этажа с нанесенными стенами, перегородками и номерами помещений, который выдает БТИ. Используется как справочный материал при обмере и как приложение к проекту перепланировки. В технический план не входит и его не заменяет. Где заказывать, написано в статье про поэтажный план и экспликацию.
- Экспликация
- Таблица к поэтажному плану с перечнем помещений, их номерами, назначением и площадями. Вместе с поэтажным планом дает полную картину по этажу. Расхождение экспликации с фактом это первый сигнал, что на объекте была неузаконенная перепланировка.
- Разрешение на строительство
- Документ, которым орган власти подтверждает право строить объект по утвержденному проекту. В техническом плане используется как документ-основание и как источник проектных характеристик. Расхождение фактической площади с разрешением больше чем на пять процентов это самостоятельное основание приостановки, разобранное на странице площадь отличается от разрешения более чем на 5%.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
- Документ, которым подтверждается, что построенный объект соответствует проекту и разрешению на строительство и готов к использованию. Для здания это ключевой документ-основание технического плана. Порядок его получения разобран на странице какие документы собрать для ввода, а техплан под эту задачу готовится по странице технический план для ввода в эксплуатацию.
- Уведомление об окончании строительства
- Документ, которым застройщик сообщает о завершении строительства дома по уведомительному порядку. К нему прикладывается технический план. Если уведомление не направлено или направлено с нарушением, учет приостановят по основанию уведомление об окончании строительства не направлено.
- Уведомление о несоответствии
- Ответ органа власти, что построенный или планируемый объект не соответствует параметрам застройки или требованиям законодательства. После него учет не пройдет, пока несоответствие не устранено или не оспорено. Что делать застройщику, написано здесь, а само основание приостановки разобрано на странице уведомление о несоответствии построенного объекта.
- Акт приемочной комиссии
- Документ, которым в Москве подтверждается завершение согласованной перепланировки. Без него узаконить перепланировку и изменить сведения в реестре не получится. Как его получают, разобрано в статье про акт приемочной комиссии.
- Кадастрирование
- Разговорное название государственного кадастрового учета. В законодательстве такого термина нет. Что им называют на практике — в отдельном разборе.
Реестр и учетные действия
- ЕГРН
- Единый государственный реестр недвижимости, свод сведений об объектах и правах на них. Состоит из реестра объектов недвижимости, реестра прав, реестра границ и реестровых дел. Запись в ЕГРН это конечная цель любых кадастровых работ, все остальное лишь путь к ней. Что должен знать собственник про закон о реестре, изложено в материале 218-ФЗ для собственника.
- Государственный кадастровый учет
- Внесение в реестр сведений о самом объекте, то есть о его контуре, площади, назначении, этажности и адресе. После учета объект получает кадастровый номер и начинает юридически существовать как вещь. Учет и регистрация права это разные действия, хотя часто выполняются вместе. Порядок описан на странице постановка объекта на кадастровый учет.
- Государственная регистрация права
- Внесение в реестр сведений о том, кому объект принадлежит и какие на нем обременения. Именно регистрация, а не договор, делает вас собственником в глазах государства. Без предварительного или одновременного кадастрового учета зарегистрировать право на новый объект нельзя.
- Одновременный кадастровый учет и регистрация права
- Режим, когда по одному заявлению объект и ставится на учет, и на него регистрируется право. Применяется для вновь созданных объектов и экономит время и госпошлину. Тонкости собраны в отдельной статье.
- Кадастровый номер
- Уникальный неповторяющийся номер объекта в реестре недвижимости, присваиваемый при постановке на учет. По нему объект однозначно опознается в любых документах и запросах. Номер не меняется при смене собственника и не исчезает при снятии объекта с учета, а лишь получает статус архивного.
- Ранее учтенный объект
- Объект, сведения о котором попали в реестр из документов технической инвентаризации, а не из технического плана. У таких объектов часто нет координат контура и встречаются расхождения по площади. Что с ними делать, разобрано в статье про ранее учтенные объекты.
- Выписка из ЕГРН
- Документ со сведениями реестра об объекте на конкретную дату. Перед любыми кадастровыми работами инженер заказывает выписку, чтобы понять, что реестр про объект уже знает. Читать ее нужно уметь, иначе половина информации проходит мимо. Разбор по полям есть в статье как читать выписку из ЕГРН.
- Кадастровый план территории
- Выписка со сведениями обо всех объектах в границах кадастрового квартала, включая координаты. Инженеру нужна, чтобы проверить, не наложится ли новый контур на соседние объекты. Без КПТ наложения выявляются уже на стадии проверки регистратором, то есть в виде приостановки.
- Снятие с кадастрового учета
- Прекращение существования объекта в реестре. Основанием служит акт обследования при сносе или гибели объекта, а также образование новых объектов из старого при разделе. Порядок описан на странице снятие объекта с кадастрового учета.
- Временный характер сведений
- Статус сведений о части объекта, которые внесены в реестр, но существуют только пока действует обременение. Когда договор аренды прекращается, сведения о части утрачивают силу. Почему это устроено именно так, объясняем в статье про временные сведения.
Объекты недвижимости и их характеристики
- Объект капитального строительства
- Здание, сооружение или недострой, прочно связанные с землей так, что переместить их без несоразмерного ущерба нельзя. Навесы, контейнеры и сборно-разборные конструкции к таким объектам не относятся. Если регистратор решит, что объект некапитальный, учет остановят по основанию объект не является объектом недвижимости.
- Здание
- Объемная строительная система с помещениями внутри, предназначенная для проживания, работы или размещения производства. У здания есть контур, этажность и площадь. Техплан на него готовится по странице технический план здания.
- Сооружение
- Объект, в котором нет помещений в привычном смысле, а есть несущие и ограждающие конструкции под конкретную функцию: эстакада, резервуар, линия связи, трубопровод. Характеристики у сооружения свои, вместо площади нередко протяженность, объем или глубина. Работы по нему описаны на странице технический план сооружения.
- Помещение
- Часть здания или сооружения, ограниченная строительными конструкциями и имеющая самостоятельное назначение. Чтобы стать отдельным объектом реестра, помещение должно быть изолированным и обособленным. Подготовка описана на странице технический план помещения.
- Машино-место
- Предназначенная для стоянки транспорта часть здания или сооружения, границы которой обозначены разметкой и описаны в реестре. Стен у машино-места может не быть вовсе, границы задаются координатами. К размерам предъявляются нормативные требования, и их нарушение ведет к приостановке по основанию размеры машино-места не соответствуют требованиям.
- Объект незавершенного строительства
- Строящийся объект, работы на котором не завершены, но который уже прочно связан с землей. Его можно поставить на учет и зарегистрировать право, чтобы продать, заложить или внести в уставный капитал. Порядок разобран в статье про постановку недостроя на учет, услуга на странице технический план объекта незавершенного строительства.
- Степень готовности
- Характеристика недостроя, показывающая, какая доля работ выполнена. Определяется расчетом по выполненным конструктивным элементам, а не на глаз. Как ее считают, объясняем в отдельном материале.
- Часть объекта недвижимости
- Выделенный участок здания или помещения, на который устанавливается обременение, чаще всего аренда. Самостоятельным объектом права часть не становится, но в реестре описывается координатами и площадью. Техплан на нее готовится по странице технический план части помещения для регистрации аренды.
- Изолированность и обособленность
- Два свойства, без которых помещение не станет отдельным объектом реестра. Изолированность это отделенность от соседних помещений конструкциями без проемов, через которые есть свободный доступ. Обособленность это наличие самостоятельного входа в места общего пользования или наружу, а не через чужое помещение. Требуются оба сразу, и на практике спотыкаются чаще на обособленности, когда делят площади. Основание приостановки разобрано на странице помещение не изолировано и не обособлено.
- Назначение объекта
- Характеристика, отвечающая на вопрос, для чего объект предназначен: жилое, нежилое, многоквартирный дом. У помещения назначение свое и может отличаться от назначения здания. Ошибка в назначении дорого обходится, потому что тянет за собой проверку соответствия использованию участка.
- Вид разрешенного использования
- Установленный для земельного участка перечень того, что на нем допустимо размещать. Назначение объекта должно этому перечню соответствовать, иначе учет остановят по основанию назначение объекта не соответствует ВРИ участка. Как не ошибиться с выбором, разобрано в статье классификатор ВРИ и назначение объекта.
- Этаж
- Часть здания между перекрытиями. В реестр вносится общее количество этажей и отдельно количество подземных. Разночтения по этажности между техпланом и разрешением на ввод дают приостановку по основанию этажи и помещения не совпадают с разрешением на ввод.
- Антресоль
- Площадка внутри помещения, занимающая часть его площади по высоте. Считать ее отдельным этажом или нет, зависит от конструкции и от доли занимаемой площади, и именно на этом чаще всего расходятся инженер и регистратор. Разбор и порядок согласования есть в статье антресоль в нежилом помещении.
- Контур здания
- Замкнутая линия, описывающая объект на местности, заданная координатами характерных точек. Определяется по внешней границе конструкций на уровне земли, с учетом выступающих частей. Контур, а не чертеж, и есть то, что реально видит реестр.
- Линейный объект
- Сооружение, протяженное в пространстве: дорога, кабельная линия, трубопровод, сети. Описывается не площадью, а протяженностью и координатами оси. Особенности подготовки собраны на странице технический план линейного объекта и в статье про сети и линейные объекты.
Измерения, координаты, площадь
- Геодезическая основа
- Совокупность пунктов с известными координатами, от которых инженер ведет свои измерения. Без привязки к ней координаты объекта не имеют смысла, потому что непонятно, откуда они отсчитаны. Требования к работам установлены законом о геодезии, разобранным в статье 431-ФЗ о геодезии.
- Местная система координат
- Система координат, установленная для конкретного региона, например для Москвы и Московской области. Координаты объекта в техническом плане указываются именно в ней, а не в широте и долготе. Ошибка с системой координат дает смещение контура на сотни метров и гарантированную приостановку.
- Характерная точка
- Точка, в которой контур объекта меняет направление, то есть угол здания или излом стены. Именно характерные точки описываются координатами, а линии между ними считаются прямыми. Чем сложнее форма объекта, тем больше точек и тем дороже обмер.
- Средняя квадратическая погрешность
- Числовая оценка того, насколько точно определены координаты характерной точки. Для каждого типа объекта установлено нормативное значение, превышать которое нельзя. Если точность не выдержана, учет приостанавливают по основанию координаты контура не соответствуют требованиям к точности.
- Площадь застройки
- Площадь, которую здание занимает на земле, посчитанная по внешнему контуру на уровне цоколя. От площади здания отличается и часто сильно. Путаница между этими двумя площадями регулярно приводит к спорам с регистратором.
- Площадь здания
- Суммарная площадь всех этажей, считаемая по установленным правилам с учетом внутренних поверхностей наружных стен. Методика задана приказом Росреестра и менялась, поэтому старые и новые цифры по одному зданию могут не совпадать. Разбор методики есть в статье приказ П/0393 о площади.
- Площадь помещения
- Площадь в пределах внутренних поверхностей стен помещения. Считается по своим правилам, и сумма площадей помещений не обязана совпадать с площадью здания. Именно поэтому расхождение площадей само по себе еще не ошибка, но требует объяснения в заключении. Что делать, когда реестр и факт не сходятся, написано в статье площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
- Обмер
- Полевая часть работ, когда инженер выезжает на объект и измеряет его дальномером, тахеометром или спутниковым приемником. Без обмера технический план подготовить нельзя: площадь объекта определяется по натурным измерениям, этого требует пункт 2 приложения № 2 к приказу Росреестра № П/0393. Подготовка по старому техпаспорту без выезда почти всегда заканчивается расхождениями с реестром.
- Геодезические работы
- Часть кадастровых работ, связанная с определением координат и привязкой к государственной системе. К ним предъявляются отдельные требования, нарушение которых образует самостоятельное основание приостановки, разобранное на странице не соблюдены требования к геодезическим работам.
Электронный формат и подписи
- XML-файл
- Формат, в котором технический план существует юридически. Бумажная распечатка это лишь визуализация, Росреестр принимает и проверяет именно файл. Почему бумажный вариант не примут, объясняем в отдельной статье.
- XSD-схема
- Описание того, какие поля должны быть в XML-файле, в каком порядке и с какими значениями. Схемы периодически обновляются, и файл, собранный по устаревшей схеме, просто не загрузится. Поэтому между подготовкой техплана и подачей лучше не тянуть.
- Усиленная квалифицированная электронная подпись
- Электронная подпись, приравненная к собственноручной, выдаваемая аккредитованным удостоверяющим центром. Технический план подписывает ею кадастровый инженер, и подпись привязана лично к нему. Если сертификат истек, файл придется переподписать.
- Файл подписи
- Отдельный файл с расширением SIG, который идет в комплекте с XML и содержит саму подпись. Подается вместе с документом, без него технический план считается неподписанным. При пересылке файлов заказчику важно не потерять именно его.
- Личный кабинет Росреестра
- Электронный сервис, через который подаются заявления и отслеживается ход дела. В нем же появляется статус приостановки и текст уведомления. Что означает статус и куда смотреть, разобрано в статье статус приостановлено в личном кабинете.
Приостановки, отказы, ошибки
- Приостановление учета и регистрации
- Решение регистратора не отказать сразу, а дать время устранить препятствие. Учет замирает, срок останавливается, документы никуда не деваются. Все основания перечислены в статье 26 закона о регистрации недвижимости и разобраны по пунктам на странице основания приостановки.
- Уведомление о приостановлении
- Документ, которым Росреестр сообщает о приостановке. В нем всегда указан конкретный пункт статьи 26 и описание того, что именно не устроило регистратора. Читать его надо начиная с пункта, а не с текста, потому что пункт определяет способ решения. Как разобрать уведомление, написано в статье как читать уведомление о приостановлении, разбор конкретного документа можно заказать на странице разбор уведомления.
- Отказ
- Решение, которое принимается, если причины приостановки не устранены в отведенный срок. После отказа документы возвращают, а госпошлину не возвращают. Основания отказа собраны в статье 27 закона о регистрации, разобранной здесь, а что делать дальше, описано на странице отказ Росреестра.
- Номер КУВД
- Номер книги учета входящих документов, то есть номер вашего дела в Росреестре. По нему отслеживается статус и на него ссылаются во всех обращениях. Без этого номера разговаривать с ведомством практически бесполезно.
- Возобновление
- Продолжение приостановленного учета после того, как причины устранены и в дело поданы дополнительные документы. Срок, оставшийся до приостановки, продолжает течь, а не начинается заново. После возобновления регистратор двигается по документу дальше и может приостановить повторно, уже по другому основанию. Порядок описан на странице как возобновить учет.
- Апелляционная комиссия
- Орган при Росреестре, куда обжалуются решения о приостановлении. С начала 2026 года порядок обжалования изменился и регулируется статьями 31.1 и 31.2 закона о регистрации, срок подачи составляет 15 рабочих дней, досудебный порядок не обязателен. Что именно поменялось, разобрано в статье новый порядок обжалования, подача заявления описана на странице апелляционная комиссия Росреестра.
- Реестровая ошибка
- Ошибка, которая попала в реестр из документа, то есть из техплана, межевого плана или акта органа власти. Исправляется подготовкой нового документа с верными сведениями, иногда через суд. Услуга описана на странице исправление реестровой ошибки.
- Техническая ошибка
- Описка, опечатка или арифметическая ошибка, допущенная самим Росреестром при переносе сведений в реестр. Исправляется по заявлению без подготовки нового технического плана и без госпошлины. Разницу между двумя видами ошибок разбираем в отдельной статье.
- Наложение границ
- Ситуация, когда контур нового объекта пересекается с контуром уже учтенного. Причина бывает и в новом документе, и в старой ошибке в реестре, и разбираться приходится с обеими. Типичные случаи разобраны на страницах помещение накладывается на другое помещение и границы машино-места совпадают с другим объектом.
- Противоречие со сведениями ЕГРН
- Расхождение между тем, что написано в поданных документах, и тем, что реестр уже знает об объекте. Одно из самых частых оснований приостановки, потому что под него подпадает почти любое несоответствие. Разбор на странице противоречия между документами и сведениями ЕГРН.
- Межведомственный запрос
- Запрос Росреестра в другой орган власти за документом, который заявитель не обязан приносить сам. Если ответ не пришел или пришел с сообщением об отсутствии документа, учет приостанавливают, хотя вины заявителя в этом нет. Разбор на страницах не поступили документы по межведомственным запросам и поступила информация об отсутствии документов.
Кто участвует в процессе
- Кадастровый инженер
- Физическое лицо, имеющее право выполнять кадастровые работы и подписывать их результат. По части 1 статьи 29 закона о кадастровой деятельности кадастровым инженером признается только член саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Как проверить конкретного человека, написано на странице кадастровые инженеры и в статье как проверить кадастрового инженера перед заказом.
- Саморегулируемая организация кадастровых инженеров
- Объединение инженеров, членство в котором обязательно для работы. СРО ведет реестр своих членов, контролирует их и участвует в возмещении убытков заказчикам. Исключение из СРО автоматически лишает человека права готовить технические планы.
- Квалификационный аттестат
- Документ о сдаче квалификационного экзамена, дающий право на кадастровую деятельность. Сегодня решающим для допуска к работе является членство в СРО, но номер аттестата по-прежнему используется как идентификатор инженера. Именно его стоит спрашивать перед заключением договора.
- Государственный реестр кадастровых инженеров
- Открытый реестр, который ведет Росреестр. В нем видны фамилия, имя и отчество инженера, его регистрационный номер, действующая саморегулируемая организация и сведения о результатах профессиональной деятельности, в том числе количество решений о приостановлении и об отказе. Это единственный способ проверить исполнителя до подписания договора, и занимает он несколько минут.
- Государственный регистратор прав
- Должностное лицо Росреестра, которое принимает решение об учете, приостановлении или отказе. Решение принимает конкретный человек, и в спорных вопросах это заметно. Именно его фамилия стоит в уведомлении о приостановлении.
- Росреестр
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ведет реестр недвижимости, реестр кадастровых инженеров и принимает решения по заявлениям. В законах называется органом регистрации прав.
- БТИ
- Бюро технической инвентаризации, организация, которая до перехода на кадастровый учет описывала объекты и выдавала технические паспорта. Сейчас выдает поэтажные планы, экспликации и справки, нужные для согласований. Что там можно получить сегодня, написано в статье БТИ в Москве.
- Мосжилинспекция
- Московский орган, который согласовывает перепланировки и принимает выполненные работы. Без ее решения узаконить перепланировку в жилом фонде и в помещениях многоквартирных домов не получится. Как проходит согласование, разобрано здесь.
Изменения объекта, права и сделки
- Перепланировка
- Изменение конфигурации помещения: перенос или снос перегородок, устройство новых проемов, изменение границ помещений. Требует согласования и последующего внесения изменений в реестр на основании нового технического плана. Порядок для нежилых помещений в Москве описан здесь, услуга на странице технический план после перепланировки.
- Переустройство
- Изменение инженерных систем и оборудования: перенос сантехники, замена плиты, изменение схемы отопления. От перепланировки отличается тем, что конфигурация помещения не меняется. Граница между понятиями разобрана в статье что считается перепланировкой, а что переустройством.
- Реконструкция
- Изменение параметров самого объекта: высоты, этажности, площади, объема, надстройка или пристройка. Требует разрешения на строительство и последующего ввода в эксплуатацию, а не просто согласования. Техплан после нее готовится по статье технический план после реконструкции.
- Самовольная постройка
- Объект, построенный без нужных разрешений или с нарушением градостроительных норм. На учет в общем порядке не ставится, легализуется через суд или через административный порядок. Что можно сделать, разобрано в статье как узаконить самовольную постройку.
- Раздел объекта
- Образование нескольких новых объектов из одного. Старый объект снимается с учета, новые ставятся, и все это делается одновременно по одному техплану. Не всякий объект допустимо делить, и отказ по этому основанию разобран на странице раздел объекта или выдел доли не допускается, услуга на странице технический план на раздел помещения.
- Объединение помещений
- Образование одного объекта из нескольких смежных. Требует, чтобы помещения принадлежали одному лицу и были смежными, а результат отвечал требованиям изолированности и обособленности. Услуга описана на странице технический план на объединение помещений.
- Обременение
- Ограничение прав собственника в пользу другого лица: аренда, залог, сервитут. Регистрируется в реестре и виден в выписке. Для обременения на часть объекта требуется описать эту часть техническим планом.
- Долгосрочный договор аренды
- Договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более. Подлежит государственной регистрации, без которой не считается заключенным для третьих лиц. Порядок описан в статье регистрация долгосрочного договора аренды.
- Госпошлина
- Платеж за учетные и регистрационные действия. Размер зависит от вида действия и от того, физическое лицо заявитель или юридическое. Актуальные размеры собраны в статье госпошлина за кадастровый учет и регистрацию.
Если встретили в уведомлении Росреестра формулировку, которой здесь нет, пришлите документ на разбор. Назовем пункт, причину и способ устранения. Если только собираетесь заказывать работы, начните со страницы подготовка технического плана или посмотрите, как мы работаем.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.