Технический план после перепланировки
Перепланировка не считается законченной, пока новые площадь и планировка не попали в ЕГРН. Документ, который их туда заносит, один — технический план, подготовленный кадастровым инженером по факту выполненных работ. Готовится он не в начале и не в самом конце, а в узком окне: работы уже закончены, а заявление на акт приемочной комиссии еще не подано. Этот порядок путают чаще всего, и именно из-за него объекты потом стоят в Росреестре. Делаем техпланы после перепланировки жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области.
Когда нужен технический план после перепланировки
- Перепланировка согласована, работы выполнены Штатная ситуация: есть проект, есть решение о согласовании, перегородки стоят там, где положено. Техплан нужен для оформления акта и для записи в ЕГРН.
- Перепланировка сделана давно и не узаконена Всплывает при продаже, при залоге или при проверке. Порядок легализации разобран в материале про то, как узаконить уже сделанную перепланировку.
- Помещения объединили или разделили С 01.04.2024 раздел и объединение прямо названы перепланировкой, а значит идут не только через техплан, но и через орган согласования.
- Перепланировка в нежилом здании Тут нет ни Мосжилинспекции, ни акта приемочной комиссии, но сведения в ЕГРН все равно перестали соответствовать факту, и техплан нужен.
- Площадь после работ разошлась с ЕГРН Она сдвигается почти всегда, даже если перегородки просто переставили.
Где в цепочке стоит техплан
Часть 1 статьи 28 Жилищного кодекса говорит прямо: по завершении работ заявитель направляет в орган согласования уведомление о завершении и прикладывает к нему технический план перепланированного помещения. То есть техплан идет раньше акта приемочной комиссии, а не после него.
- Проект перепланировки Готовит проектная организация — член СРО. Кадастровый инженер в этом не участвует.
- Решение о согласовании В Москве согласует Мосжилинспекция по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, в области — администрация муниципалитета.
- Работы строго по проекту Любой шаг в сторону делает перепланировку самовольной.
- Технический план Выезжаем после окончания работ, фиксируем фактическую конфигурацию, сверяем ее с проектом.
- Уведомление о завершении работ с техпланом и сведениями об уплате пошлины.
- Акт приемочной комиссии Утверждается в срок не более тридцати дней со дня получения уведомления.
- Передача в Росреестр Орган согласования сам направляет заявление, акт и техплан. Собственнику в Росреестр идти не нужно.
- Запись в ЕГРН С этого дня перепланировка считается завершенной.
Что меняется в сведениях ЕГРН
| Характеристика | Меняется ли | Чем подтверждается |
|---|---|---|
| Площадь помещения | Почти всегда, даже если перегородки просто переставили | Обмер и расчет по приказу П/0393 |
| Описание местоположения, контур | Если сдвинулись наружные границы помещения | Координаты характерных точек, план этажа |
| Внутренняя планировка | Да, отражается в плане этажа | Технический план и акт |
| Количество помещений в составе объекта | Если комнаты объединяли или делили | План этажа, акт приемочной комиссии |
| Назначение помещения | Редко, только при одновременном переводе из жилого в нежилое | Решение о переводе |
| Кадастровый номер | Не меняется, если объект не образуется заново | Сохраняется прежний |
| Этаж и адрес | Не меняются | Берутся из ЕГРН |
Площадь сдвигается не только из-за снесенных перегородок. Правила подсчета заданы приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 и отличаются от инвентаризационных методик БТИ, по которым площадь считали в старых техпаспортах. Разница в несколько метров при той же геометрии — обычное дело, и ее приходится объяснять в заключении.
Что входит в работу
- Проверка исходных сведений ЕГРН по помещению и по зданию: площадь, этаж, назначение, кадастровый номер, зарегистрированные обременения.
- Изучение проекта и решения о согласовании, сверка проектной планировки с фактической.
- Выезд и обмер помещения по факту, определение координат характерных точек контура на плане этажа.
- Расчет площади по приказу П/0393 и подготовка обоснования расхождения с прежними сведениями ЕГРН.
- Сверка количества и нумерации помещений с тем, что пойдет в акт приемочной комиссии. Это ключевой шаг, о нем ниже.
- Подготовка техплана по форме приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, формирование XML, подпись усиленной квалифицированной подписью.
- Передача комплекта для уведомления о завершении работ и сопровождение до записи в ЕГРН.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем он нужен | Если его нет на руках |
|---|---|---|
| Решение о согласовании перепланировки | Подтверждает законность работ, реквизиты идут в исходные данные | Орган согласования |
| Проект перепланировки | Показывает, что должно было получиться; сведения включаются в разделы техплана | Проектная организация |
| Выписка ЕГРН на помещение | Сверка исходных площади, этажа, назначения | Запросим сам |
| Правоустанавливающий документ | Подтверждает полномочия заказчика кадастровых работ | Только от вас |
| Поэтажный план и экспликация до работ | Сравнение до и после, объяснение расхождения площадей | Архив БТИ |
| Акт приемочной комиссии | Подшивается в приложение к техплану | Орган согласования, после уведомления |
| Доступ в помещение | Без обмера по факту техплана не будет | Только от вас |
Технического паспорта БТИ может не быть — это не блокирует работу. С 01.01.2013 технический паспорт не является документом кадастрового учета и в Росреестр не подается, инженеру он нужен только как справочный материал. Что именно попадает в разделы документа, разобрано в статье про технический план после перепланировки.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан после согласованной перепланировки | от 7 рабочих дней | от 28 000 руб. |
| Техплан при объединении или разделе помещений | от 7 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Техплан после перепланировки в нежилом здании | от 7 рабочих дней | от 28 000 руб. |
| Сопровождение до записи в ЕГРН | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Срочная подготовка | вдвое быстрее базового | плюс 50 процентов к смете |
Сроки, которые не зависят от исполнителя и планируются точно: решение о согласовании принимается не позднее сорока пяти дней со дня представления документов, в Москве услуга занимает 20 рабочих дней; акт приемочной комиссии утверждается в срок не более тридцати дней со дня получения уведомления о завершении; кадастровый учет изменений в Росреестре — 5 рабочих дней при прямой подаче и 7 через МФЦ. Пошлина за учет изменений — 1 000 рублей физлицу и 2 000 организации.
Если Росреестр приостановит
Три основания, которые по перепланировкам приходят чаще всего.
- Пункт 63 - техплан против акта приемочной комиссии. Снимается скорректированным актом либо приведением техплана к акту, если акт верен.
- Пункт 49 - площадь или назначение противоречат сведениям ЕГРН. Нужно либо обоснование в заключении, либо исправление реестровой ошибки.
- Пункт 34 - прилетает, когда перепланировка на самом деле обернулась образованием новых помещений, а они получились необособленными.
Что делать в первые дни после уведомления, описано в разделе о приостановках Росреестра. Разбираем и чужие приостановки, если техплан готовил другой инженер.
Как это выглядит на реальном деле, разобрано в разборе трех кругов замечаний по одному заявлению: нежилое помещение после перепланировки, три уведомления за 54 дня, и на втором круге появились замечания, которых не было на первом.
Вопросы
- Можно заказать техплан сразу вместе с проектом?
- Нельзя. Технический план фиксирует фактическое состояние объекта на дату кадастровых работ. Пока перегородки не снесены и не возведены, фиксировать нечего, а документ, сделанный по проекту, действительности не соответствует.
- Перепланировку сделали без согласования. Поможет техплан?
- Сам по себе нет. Сначала нужно легализовать работы — через орган согласования, если сделанное в принципе согласуемо, или через суд. Техплан подключается на этапе, когда появляется документ, подтверждающий законность. Что грозит за самовольные работы, разобрано в материале про самовольную перепланировку.
- Сделали не совсем то, что в проекте. Это критично?
- Да. Техплан мы делаем по факту, и если факт разошелся с проектом, комиссия акт не подпишет. Выход один — вносить изменения в проект и согласовывать их до оформления акта.
- Кто подает документы в Росреестр?
- Орган согласования. После утверждения акта он сам направляет заявление, акт, техплан и решение о согласовании. Собственнику в МФЦ идти не нужно — это изменилось с 01.04.2024.
- Помещение в нежилом здании. Нужен ли акт приемочной комиссии?
- Нет. Глава 4 Жилищного кодекса к помещению в отдельно стоящем нежилом здании не применяется. Там решается другой вопрос — не является ли сделанное реконструкцией. Разбор на странице техплана нежилого помещения.
- Из одного помещения получилось два. Это перепланировка или образование объектов?
- И то, и другое сразу. С точки зрения Жилищного кодекса это перепланировка, с точки зрения кадастрового учета — образование новых объектов: исходный снимается с учета, новые получают свои номера. Порядок разобран на странице техплана на раздел помещения, обратная операция — на странице объединения помещений.
- Почему площадь после перепланировки не совпала с ожиданиями?
- Потому что правила подсчета площади в кадастровом учете и в старых техпаспортах БТИ разные. Разница набегает на толщине отделки, на учете перегородок и на том, что именно включается в площадь. Это объясняется в заключении инженера и приостановкой не является, если обоснование написано.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.