Виды разрешенного использования и назначение объекта: как не ошибиться
С 1 марта 2026 года регулирование видов разрешенного использования земельных участков переехало в новую главу II.1 Земельного кодекса — статьи 14.1-14.4, введенные Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ. Часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса и абзацы второй — четвертый пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса с той же даты утратили силу. Любая инструкция, где написано, что вид разрешенного использования выбирается самостоятельно по части 4 статьи 37 ГрК, устарела и ведет читателя не туда. Ниже — действующий порядок, разбор классификатора, два пункта приостановки, которые из всего этого растут, и способ проверить участок до начала работ.
Проверьте дату у любого материала про ВРИ, включая шаблоны заявлений. Ссылка на часть 4 статьи 37 ГрК или на абзацы пункта 2 статьи 7 ЗК означает, что текст писался до марта 2026 года. Процедуры изменились не радикально, но нормы переехали, а заявление со ссылкой на отмененную норму — лишний повод для вопросов.
Где теперь лежит норма о ВРИ
Раньше правила были размазаны по двум кодексам, и из-за дублирования спорили, какая норма главнее. Теперь земельная часть собрана в одном месте.
| Вопрос | Было до 01.03.2026 | Действует сейчас |
|---|---|---|
| Понятие ВРИ земельного участка | п. 2 ст. 7 ЗК РФ | ст. 14.1 ЗК РФ |
| Кто и чем устанавливает виды | ч. 1-3 ст. 37 ГрК РФ | ст. 14.2 ЗК РФ, ст. 36-37 ГрК РФ для территориальных зон |
| Как участок используется по выбранному виду | п. 2 ст. 7 ЗК РФ | ст. 14.3 ЗК РФ |
| Самостоятельный выбор вида правообладателем | ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ | ст. 14.4 ЗК РФ, обе прежние нормы утратили силу |
| Классификатор | абз. 3-4 п. 2 ст. 7 ЗК РФ | п. 6 ст. 14.1 ЗК РФ |
| ВРИ объектов капитального строительства | ст. 36-37 ГрК РФ | ст. 36-37 ГрК РФ, без изменений |
Последняя строка важна. Глава II.1 говорит только о земельных участках. Виды использования объектов капитального строительства по-прежнему задает градостроительный регламент по статьям 36 и 37 ГрК, и части 1, 2, 3 и 6 статьи 37 действуют. Отменена именно часть 4 — правило о самостоятельном выборе переехало в статью 14.4 ЗК.
Как устроена глава II.1
Статья 14.1 дает определение.
Вид разрешенного использования земельного участка представляет собой вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, допускается осуществлять на земельном участке.
То есть ВРИ — не название участка и не запись ради записи, а перечень того, что на земле законно делать. Дальше идут четыре положения, нужные собственнику коммерческого объекта.
- Виды устанавливаются в отношении участков из состава земель всех категорий, а не одних лишь земель населенных пунктов.
- У участка может быть один или несколько основных видов и один или несколько вспомогательных. Вспомогательный вид устанавливается только дополнительно к основному и сам по себе существовать не может.
- Основной вид считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Не с даты решения собственника и не с даты подачи заявления.
- Разрешенное использование зданий и сооружений должно соответствовать видам разрешенного использования участка, на котором они расположены.
Четвертое положение — нормативный фундамент пункта 22 части 1 статьи 26 закона о регистрации, по которому Росреестр останавливает учет. Остальные основания разобраны в статье все основания приостановки по статье 26.
Статья 14.3 добавляет правило, которое часто спасает положение: законно возведенные объекты, не совпадающие с текущими регламентами, могут использоваться дальше, срок приведения их в соответствие не устанавливается, если иное не сказано в федеральном законе.
Классификатор: кто утверждает и как читать
Пункт 6 статьи 14.1 отсылает к классификатору, утвержденному федеральным органом исполнительной власти, который вырабатывает государственную политику в сфере земельных отношений. Это Росреестр, и классификатор утвержден его приказом от 10.11.2020 № П/0412. Приказ действует, последние изменения в него внесены приказом от 02.06.2026 № П/0278/26.
Устроен классификатор как иерархический список. Каждая позиция — код, наименование и описание вида деятельности, коды многоуровневые, вида 1.5.1 или 4.9.1.3. Верхний уровень — обобщающие коды разделов: 1.0 сельскохозяйственное использование, 2.0 жилая застройка, 3.0 общественное использование объектов капитального строительства, 4.0 предпринимательство, 5.0 отдых, 6.0 производственная деятельность и так далее. Читается это так.
- Обобщающий код включает в себя все дочерние. Установленный код 4.0 разрешает виды с кодами от 4.1 до 4.10, отдельно их перечислять не нужно.
- Установленный дочерний код не разрешает соседние. Код 4.4 магазины не дает права на код 4.6 общественное питание, хотя оба сидят в разделе предпринимательства.
- Юридическую силу имеет текстовое описание, а не бытовое понимание наименования. Спорные случаи — склад, объект придорожного сервиса, деловое управление — решаются чтением описания, а не здравым смыслом.
- Формулировка в документах копируется из классификатора буквально, вместе с окончаниями и порядком слов. Переписанная своими словами формулировка дает приостановку.
ПЗЗ и градостроительный регламент
Классификатор — это словарь. Какие слова из него применимы к вашему участку, решает градостроительный регламент территориальной зоны. Регламенты входят в правила землепользования и застройки, в Москве утвержденные постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.
Статья 14.2 ЗК добавляет оговорку, важную для собственника. Установление или изменение вида не влечет прекращения прав на участок и не создает обременений. Для лесных участков и особо охраняемых природных территорий вместо градостроительного регламента действуют свои документы.
Регламент делит виды на три группы, и разница между ними определяет всю процедуру.
| Группа видов | Что означает | Как получить | Публичные слушания |
|---|---|---|---|
| Основные | Базовое разрешенное использование участка. Может быть несколько | Выбор правообладателя плюс заявление в Росреестр о внесении сведений в ЕГРН | Не нужны |
| Вспомогательные | Дополнение к основному виду. Самостоятельно, без основного, не применяются | Выбор правообладателя | Не нужны |
| Условно разрешенные | Допустимы в зоне, но только с индивидуальным разрешением | Заявление в комиссию, разрешение по статье 39 ГрК | Нужны, кроме случая, когда вид уже включен в регламент по итогам обсуждений по инициативе того же лица |
| Нужного вида в регламенте нет | Выбирать не из чего | Внесение изменений в ПЗЗ по статье 33 ГрК | Нужны, кроме прямо названных в статье 33 исключений |
Как менять вид разрешенного использования
Статья 14.4 ЗК описывает выбор дословно так.
Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Свобода выбора есть, но ограничена тремя вещами.
Нужно заявление в Росреестр Пункт 2 статьи 14.4 обязывает правообладателя направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде. Без записи в реестре выбор юридически не состоялся — это прямо следует из пункта 4 статьи 14.1.
Арендатор государственного или муниципального участка выбирать не вправе Пункт 3 статьи 14.4 запрещает ему брать вид, отличный от указанного в договоре аренды или безвозмездного пользования, кроме случаев комплексного развития территории. Арендатору городской земли сначала меняют договор, потом реестр.
Условно разрешенный вид требует разрешения По пункту 5 статьи 14.4 использовать участок по такому виду можно только после получения разрешения и внесения сведений в ЕГРН. Процедура задана статьей 39 ГрК: заявление в комиссию, сообщения правообладателям смежных участков не позднее семи рабочих дней со дня поступления заявления, общественные обсуждения или публичные слушания длительностью не более месяца, рекомендации комиссии и решение главы местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций. Расходы на организацию обсуждений несет заявитель.
Если нужного вида в регламенте нет вообще, менять придется не вид использования участка, а сами правила землепользования и застройки. По статье 33 ГрК предложение вправе подать в инициативном порядке и физическое, и юридическое лицо. Комиссия готовит заключение в течение двадцати пяти дней, столько же есть у главы местной администрации на решение о подготовке проекта изменений. Дальше идут обсуждения или слушания, кроме случаев, прямо названных в статье 33. В Москве вопрос проходит через городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, и сроки измеряются месяцами.
Назначение объекта и его связь с ВРИ участка
Здесь нужна точность. Единого федерального перечня назначений зданий, сооружений и помещений, утвержденного отдельным приказом, нет. Назначение задано закрытым списком прямо в части 5 статьи 8 закона о регистрации недвижимости.
- Назначение здания: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж.
- Назначение помещения: жилое или нежилое. Третьего значения не существует.
- Наименование здания, сооружения, помещения — отдельное поле, вносится при наличии такого наименования. Склад, офис, торговый центр живут именно здесь.
- Вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения — тоже отдельное поле, вспомогательные виды в него не вносятся.
А перечень, о котором говорит пункт 33.1 части 1 статьи 26, — это не федеральный справочник, а перечень видов разрешенного использования объектов недвижимости, установленных применительно к соответствующей территории, то есть градостроительным регламентом конкретной зоны. Поэтому проверять формулировку надо не в абстрактном документе, а в регламенте своей зоны.
Как назначение помещения соотносится с наименованием и что из этого требует процедуры, разобрано в статье изменение назначения нежилого помещения. Связь между участком и объектом односторонняя: участок диктует зданию, здание диктует помещению, а запись о помещении в ЕГРН не расширяет разрешенного на земле.
Два пункта приостановки
На стыке ВРИ участка и характеристик объекта Росреестр и останавливает учет. Два пункта звучат в уведомлении почти одинаково, а лечатся по-разному.
Пункт 22 Назначение или разрешенное использование созданного или создаваемого объекта не соответствует виду разрешенного использования участка, на котором он создан. Несоответствие содержательное: торговый центр на производственном участке, автосервис там, где регламент допускает только склады. Заключением инженера пункт не снимается, менять надо вид использования участка или характеристики объекта. Разбор — на странице пункт 22: назначение и ВРИ.
Пункт 33.1 В заявлении указан вид разрешенного использования, не предусмотренный перечнем установленных применительно к соответствующей территории видов разрешенного использования объектов недвижимости, либо не получено разрешение на условно разрешенный вид, либо заявитель не вправе так использовать участок. Причина чаще бумажная — формулировка взята не из действующего перечня, а из старого документа. Лечится точной заменой формулировки, детали на странице пункт 33.1: ВРИ не из перечня.
Рядом стоит третье родственное основание — пункт 23, когда участок предоставлен для целей, не предусматривающих строительство: огородничество, аренда без права капитального строительства. Инженер его не снимает, вопрос решается с собственником земли до выезда. Разбор на странице пункт 23: участок без права строительства, общая картина — в материале топ причин приостановки по техпланам.
Как проверить до начала работ
Эту связку мы проверяем до выезда на объект, а не после уведомления. Порядок такой.
- Берем свежую выписку из ЕГРН на земельный участок. Смотрим категорию земель, вид или виды разрешенного использования и наличие границ. Как читать документ, показано в статье выписка из ЕГРН: что проверять перед работами.
- Определяем территориальную зону по правилам землепользования и застройки и открываем регламент этой зоны. Нужно увидеть три списка: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды.
- Заказываем градостроительный план земельного участка, если планируются строительство или реконструкция. По статье 57.3 ГрК он выдается в течение четырнадцати рабочих дней и без платы, а содержащаяся в нем информация используется три года со дня выдачи. Сведения обо всех трех группах видов в ГПЗУ собраны в одном документе.
- Читаем договор аренды, если участок арендованный. Вид использования из договора связывает арендатора городской или государственной земли жестче любого регламента.
- Сверяем планируемое назначение объекта с найденными видами. Расхождение на этой стадии стоит недели переговоров, а после подачи в Росреестр — трех месяцев приостановки.
Если границ участка в ЕГРН нет, добавляется отдельная история с пунктом 21.2, разобранная в материале участок без границ в ЕГРН.
Объект уже построен, а ВРИ не тот
Самый частый и самый неприятный сценарий. Порядок действий зависит от того, что именно не сходится.
- Нужный вид есть в регламенте как основной Лучший вариант. Подаете заявление о внесении сведений в ЕГРН о выбранном виде, после чего противоречие исчезает. Арендатору государственного или муниципального участка сначала придется менять договор.
- Нужный вид есть как условно разрешенный Идете по статье 39 ГрК через комиссию и общественные обсуждения, расходы на обсуждения ваши.
- Нужного вида в регламенте нет Инициируете изменение правил землепользования и застройки по статье 33 ГрК. Долго, и результат не гарантирован.
- Объект можно описать иначе Иногда расхождение не в реальности, а в формулировке техплана. Если фактическое использование укладывается в установленный вид, правится описание объекта и обоснование в заключении кадастрового инженера, а не земля.
Отдельно про объекты, построенные до изменения регламента. Статья 14.3 ЗК разрешает использовать их дальше без срока приведения в соответствие, но касается это уже существующего законного использования. На новое строительство, реконструкцию и постановку на учет нового объекта правило не распространяется. Если объект возведен на участке, вид использования которого такое строительство не допускал, речь идет о признаках самовольной постройки — это отдельная процедура, описанная в статье как узаконить самовольную постройку.
Что делаем мы
До выезда на обмер мы сверяем выписку на участок, регламент территориальной зоны и планируемое назначение объекта. Если связка не сходится, говорим об этом до подписания договора: снять пункты 22 и 23 силами кадастрового инженера нельзя в принципе. Формулировки видов и назначений берем дословно из действующих документов, чтобы не поймать пункт 33.1 на ровном месте.
Мы готовим технические планы в Москве и области, ведем постановку на кадастровый учет до записи в ЕГРН и разбираем чужие уведомления о приостановлении.
Пришлите кадастровый номер участка и скажите, что планируете строить или как использовать здание. Проверим вид разрешенного использования по выписке и регламенту и ответим, пройдет учет или упрется в пункт 22.
Частые вопросы
- Можно ли поменять ВРИ участка самостоятельно, без согласований?
- Основной или вспомогательный вид из установленных регламентом выбирается правообладателем без разрешений и согласований — это пункт 1 статьи 14.4 ЗК. Но выбор считается состоявшимся только со дня внесения сведений в ЕГРН, поэтому заявление в Росреестр подать придется. Арендатор государственного или муниципального участка выбирать не вправе.
- Мне показывают инструкцию со ссылкой на часть 4 статьи 37 ГрК. Она рабочая?
- Нет. Часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса утратила силу с 1 марта 2026 года по Федеральному закону от 31.07.2025 № 295-ФЗ. Правило о самостоятельном выборе переехало в статью 14.4 Земельного кодекса. Остальные части статьи 37, включая деление видов на три группы, действуют.
- Здание давно стоит, а регламент зоны поменяли. Надо ли что-то срочно приводить в соответствие?
- Статья 14.3 ЗК разрешает продолжать использование без установления срока приведения в соответствие с новыми регламентами, если иное не предусмотрено федеральными законами. Проблема возникнет при новом строительстве, реконструкции или постановке на учет нового объекта — там регистратор сверяется с действующим регламентом.
- Где взять точную формулировку вида для технического плана?
- В градостроительном регламенте своей территориальной зоны и в классификаторе, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Копируйте текст буквально. Самостоятельно переписанная формулировка дает приостановку по пункту 33.1.
Нормативная база
- Статья 14.1 ЗК РФ - общие положения о видах разрешенного использования земельных участков.
- Статья 14.2 ЗК РФ - установление и изменение видов разрешенного использования.
- Статья 14.3 ЗК РФ - использование участков в соответствии с видами разрешенного использования.
- Статья 14.4 ЗК РФ - выбор видов разрешенного использования.
- Статья 7 ЗК РФ - состав земель, абзацы 2-4 пункта 2 утратили силу с 01.03.2026.
- Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ - которым введена глава II.1 Земельного кодекса.
- Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 - классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
- Статья 37 ГрК РФ - виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства, часть 4 утратила силу.
- Статья 30 ГрК РФ - правила землепользования и застройки.
- Статья 33 ГрК РФ - порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки.
- Статья 39 ГрК РФ - порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
- Статья 57.3 ГрК РФ - градостроительный план земельного участка.
- Статья 8 218-ФЗ - сведения ЕГРН об объекте, назначение и наименование.
- Статья 26 218-ФЗ - основания приостановления, пункты 22, 23 и 33.1.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.