Декларация об объекте недвижимости: когда нужна и как заполнить
Декларация об объекте недвижимости — это документ, которым правообладатель сам описывает свой объект, когда описать его больше не по чему. Нет разрешения на строительство, нет разрешения на ввод, нет проектной документации — и тогда единственным источником сведений для технического плана становится слово собственника, оформленное по утвержденной форме. Основание — часть 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ. Действующая форма и требования к ее подготовке утверждены приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 в редакции приказа от 01.04.2024 № П/0096/24. Подписывает декларацию не кадастровый инженер, а правообладатель, и она становится неотъемлемой частью технического плана, подшитой в его приложение. Ниже разбираем, когда декларация обязательна, когда попытка ее применить дает приостановку, и как заполняется форма по реквизитам.
Зачем существует декларация
Технический план не выдумывается инженером. Каждая характеристика в нем должна опираться на документ, и статья 24 218-ФЗ выстраивает эти документы в строгую иерархию.
- Часть 8. Сведения о здании, сооружении или объекте незавершенного строительства берутся из разрешения на ввод в эксплуатацию и проектной документации.
- Часть 9. Сведения об объекте незавершенного строительства — из разрешения на строительство и проектной документации.
- Часть 10. Сведения о помещении или машино-месте — из разрешения на ввод здания, проектной документации здания либо проекта перепланировки.
- Часть 11. А если ничего из перечисленного законодательством не предусмотрено, сведения указываются на основании декларации.
Формулировка части 11 звучит так: «Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8–10 настоящей статьи разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости».
Переводим на человеческий язык. Декларация — не альтернатива разрешительным документам и не замена им. Это нижняя ступень иерархии, которая включается только там, где закон сам не требует ни разрешения, ни проекта. Ключевое слово в норме — «не предусмотрены». Не «отсутствуют», не «потеряны», не «не получены», а именно не предусмотрены законом для этого типа объекта. Из одного этого слова растет половина всех приостановок, связанных с декларациями.
Второе, что видно прямо в тексте нормы, — единый недвижимый комплекс из нее выведен. К ЕНК декларация не применяется вообще. Про остальные типы объектов и виды работ мы подробно писали в статье про виды технических планов.
Когда декларация обязательна
Реально встречающихся ситуаций пять.
1. Садовые и жилые дома по упрощенному порядку
Самый массовый случай. Для жилого или садового дома на участке для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства действует упрощенный порядок, продленный Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ до 1 марта 2031 года. Учет и регистрация проводятся по техническому плану и правоустанавливающему документу на земельный участок, а основанием для характеристик дома в техплане выступает декларация. Разрешения на ввод у такого дома нет и по закону не будет, поэтому декларация здесь не вынужденная мера, а штатный документ. Порядок разбираем в материале технический план по дачной амнистии и в статье постановка дома на кадастровый учет.
2. Объекты, построенные до введения разрешительного порядка
Здания и сооружения, возведенные тогда, когда действующих сейчас требований о разрешении на ввод просто не существовало. Старые производственные корпуса, склады, сельские постройки, объекты советской застройки. Документов нет не потому, что их потеряли, а потому что их не выдавали. Здесь декларация — единственный путь, и вместе с ней в приложение подшивают все, что подтверждает давность: инвентарные карточки, старые техпаспорта БТИ, акты ввода прежних лет, архивные справки. Что из этого еще можно получить сегодня, мы расписали в материале какие документы можно получить в БТИ.
3. Объекты вспомогательного использования
Гаражи, бани, хозблоки, сараи, навесы капитального типа, котельные и трансформаторные при основном здании. Градостроительный кодекс не требует разрешения на строительство для вспомогательных построек, значит, разрешение на ввод на них тоже не выдается, значит, работает часть 11. Но именно здесь чаще всего прилетает пункт 19, потому что регистратор начинает спорить, объект ли это недвижимости вообще.
4. Сооружения без проектной документации и капитальный ремонт сооружения
Часть 11 прямо упоминает изменение характеристик сооружения в результате капитального ремонта. Проектная документация на капремонт в общем случае не требуется, а характеристики поменялись, и вносить их надо. То же касается сооружений, для которых проект изначально не предусматривался.
5. Бесхозяйные объекты и линейные объекты в эксплуатации
Здесь декларацию составляет не собственник, а другое лицо. По бесхозяйным объектам — представитель органа местного самоуправления, который ставит объект на учет как бесхозяйный. По линейным объектам — лицо, обязанное осуществлять их эксплуатацию. Логика та же: описать объект больше некому.
Когда декларация не подходит
Вот здесь начинаются деньги и потерянное время. Попытка подпереть декларацией ситуацию, где закон требует нормальные документы, приостановку не предотвращает, а гарантирует.
| Ситуация | Почему декларация не спасет | Что прилетит |
|---|---|---|
| Построили здание по разрешению на строительство, но не получили разрешение на ввод | Разрешение на ввод законом предусмотрено, его просто нет на руках. Часть 11 не включается | Пункт 5, иногда пункт 7 |
| Перепланировка нежилого помещения без согласования | Требуется решение о согласовании и акт приемочной комиссии, декларация их не заменяет | Пункты 5 и 7 |
| Самовольная постройка на участке под ИЖС без уведомлений | Уведомительный порядок предусмотрен законом, обойти его декларацией нельзя | Пункт 59 |
| Многоквартирный дом или его помещения | МКД строится по разрешению на строительство и вводится разрешением на ввод | Пункты 5, 62 |
| Единый недвижимый комплекс | ЕНК прямо исключен из части 11 статьи 24 | Пункт 7 |
| Некапитальный объект: киоск, навес на столбах, замощение | Декларация не превращает движимое в недвижимое | Пункт 19 |
| Нежилое здание на участке с ВРИ под ИЖС | Декларация не меняет вид разрешенного использования участка | Пункт 22 |
Отдельно про распространенный миф. Декларация не легализует самовольную постройку и не заменяет разрешительные документы. Она лишь описывает объект там, где описывать больше нечем. Если объект возведен с нарушением порядка, сначала решается вопрос легализации, и только потом готовится техплан. Порядок разбираем в статье самовольная постройка: как узаконить.
Кто подписывает и чем за это отвечает
Норма сформулирована однозначно: декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости. Не кадастровым инженером. Требования к подготовке декларации расширяют круг составителей на представителя правообладателя, представителя органа местного самоуправления по бесхозяйным объектам, лиц, эксплуатирующих линейные объекты, и органы охраны объектов культурного наследия. Инженера в этом списке нет.
Из этого следуют три практических вывода, которые лучше понимать заранее.
- Ответственность за сведения лежит на собственнике Год постройки, материал стен, назначение — это заявление правообладателя, а не результат экспертизы инженера. Инженер измеряет геометрию и оформляет документ, но за достоверность декларируемых характеристик он не расписывается.
- Инженер обязан проверить сведения на непротиворечивость Если собственник декларирует год постройки 1985, а в ЕГРН по соседнему объекту того же комплекса стоит 2003, и при этом в декларации кирпич, а на объекте панель, добросовестный инженер об этом скажет. Подписывать он не будет, но приостановку получите вы.
- Исправлять декларацию проще, чем разрешительный документ Это единственный плюс ситуации. Ошибку в декларации собственник переподписывает за день, ошибку в разрешении на ввод администрация исправляет месяцами.
Юридическое лицо подписывает декларацию через уполномоченное лицо с проставлением должности и расшифровки, при наличии печати ставится печать. Если действует представитель, к декларации прикладывается доверенность, иначе рискуете получить пункт 2 уже на стадии приема заявления. Подробности на странице основания заявление подано ненадлежащим лицом.
Разбор формы по реквизитам
Форма состоит из десяти реквизитов и заполняется единообразно: нужные ячейки отмечаются знаком V, пустые поля не оставляются без причины, прочерки ставятся осмысленно. Ниже разбираем реквизиты, которые реально влияют на судьбу техплана.
Реквизит 1. Вид, назначение и наименование объекта
Сначала выбирается вид объекта — здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства. Затем назначение. Для здания это одно из назначений, предусмотренных законом, по состоянию на дату подготовки декларации. Для помещения — жилое или нежилое, а для специализированных типов добавляется уточнение. Для сооружения назначение выбирается из групп и подгрупп, приведенных в приложении к требованиям приказа П/0072, и вот тут подстерегает ловушка: своя формулировка вместо перечневой дает пункт 33.1. Если подходящей подгруппы нет, указывается иное назначение с описанием.
Реквизит 2. Адрес или иное место нахождения
Адрес вносится в структурированном виде по данным государственного адресного реестра. Если адрес объекту не присваивался, заполняется блок «иное место нахождения» с описанием через привязку к участку и населенному пункту. Самодеятельные формулировки адреса, не совпадающие с реестром, дают пункт 45. Если адреса нет, а он нужен, его присваивает орган местного самоуправления отдельным постановлением.
Реквизит 3. Кадастровые номера
Здесь указываются кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект, а также номера здания, сооружения, помещения или машино-места, если объект находится внутри другого. Номер участка сверяется с выпиской ЕГРН и с фактическим положением контура. Ошибка в одной цифре кадастрового номера ведет к пункту 49. Как читать выписку и что в ней проверять, разбираем в материале выписка из ЕГРН: как читать.
Реквизит 4. Описание объекта
Смысловое ядро декларации. Состав характеристик зависит от вида объекта.
| Характеристика | Как заполняется | Частая ошибка |
|---|---|---|
| Количество этажей | Общее число этажей, отдельно указывается число подземных | Подвал и цоколь не учтены или учтены дважды |
| Год завершения строительства | Год ввода в эксплуатацию либо год завершения строительства; для старинных объектов допускается указание века или периода постройки | Поставлен год покупки объекта или год ремонта |
| Материал наружных стен | Только для зданий, выбирается преобладающий материал несущих наружных стен | Указан материал облицовки вместо несущего |
| Площадь | В квадратных метрах, с округлением до 0,1 кв. м там, где это предусмотрено | Взята площадь из старого техпаспорта БТИ без пересчета |
| Площадь застройки | Для сооружений, дополнительно к площади | Перепутана с площадью объекта |
| Степень готовности | Для объектов незавершенного строительства, в процентах | Указана произвольно, без расчета по проекту |
Реквизиты 5 и 6. Правообладатель и его представитель
Для физического лица приводятся фамилия, имя, отчество, адрес и СНИЛС, для юридического — наименование, ИНН и ОГРН. В реквизите о представителе указываются документы, подтверждающие полномочия. Данные должны совпадать с теми, что указаны в заявлении о кадастровом учете, вплоть до формы написания наименования организации.
Реквизит 7. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы
Указываются наименование, номер и дата документов на объект или на земельный участок, в границах которого объект расположен, включая соглашение об установлении сервитута и решение об установлении публичного сервитута. Если право уже зарегистрировано в ЕГРН, копии правоустанавливающих документов прикладывать не нужно — реестр видит их сам.
Реквизит 10. Приложение
Перечень документов, копии которых включены в приложение к декларации, с указанием даты, номера, наименования документа и органа или лица, его подписавшего. Расхождение между перечнем и фактически подшитыми копиями — частая причина пункта 7.
Готовая декларация заверяется на каждом листе подписью составившего ее лица с расшифровкой, указанием должности и даты. Бумажный вариант оформляется на листах А4, машинописным способом или от руки синими чернилами. Карандаш, подчистки, приписки и зачеркивания не допускаются. Электронный вариант готовится как XML-документ и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью составителя. Про электронную форму самого техплана читайте в материале технический план в XML.
Где чаще всего ошибаются
За годы работы набор ошибок почти не меняется. Держите пять самых дорогих.
- Материал стен указан по облицовке Собственник видит снаружи сайдинг и пишет «металл», хотя несущие стены газобетонные. Заполняется преобладающий материал несущих наружных стен, а не то, что видно с улицы.
- Год завершения строительства взят с потолка Ставят год покупки, год капремонта или год, когда участок оформили. Если объект уже фигурировал где-то с другим годом, получите пункт 49. Год надо подтверждать документами и подшивать их в приложение.
- Площадь перенесена из старого техпаспорта Действующие правила определения площади установлены приказом Росреестра П/0393 и отличаются от инвентаризационных методик БТИ. Расхождение неизбежно, и его нужно не прятать, а объяснять. Тему разбираем в материале площадь в техническом плане.
- Назначение выбрано по привычке, а не по перечню «Хозблок», «мастерская», «пристройка» в перечне назначений отсутствуют. Для зданий назначение выбирается из предусмотренных законом, для сооружений — из групп приложения к П/0072.
- Декларация не подшита в приложение техплана Классика. Документ составлен, подписан, лежит у собственника в папке, а в приложении техплана его нет. Для регистратора это означает отсутствие основания для характеристик, и прилетает пункт 5 или пункт 7. В требованиях сказано прямо, что декларация является неотъемлемой частью технического плана и включается в его приложение.
Связь с приостановками
Четыре пункта части 1 статьи 26 218-ФЗ стоят за подавляющим большинством приостановок, связанных с декларацией.
| Пункт | Как звучит в уведомлении | Что произошло на самом деле | Что делаем |
|---|---|---|---|
| 5 | Не представлены документы, необходимые для учета | Декларации в приложении нет вообще либо нет документов, на которые она ссылается | Подшиваем декларацию и приложения, подаем дополнительно через личный кабинет |
| 7 | Форма или содержание документа не соответствуют требованиям | Декларация по устаревшей форме, не заполнен обязательный реквизит, нет подписи на каждом листе, перечень приложения не совпадает с подшитым | Переделываем по форме П/0072, собственник переподписывает |
| 19 | Объект не является объектом недвижимости | Декларацией пытались описать навес, замощение, теплицу, сборно-разборную конструкцию | Усиливаем заключение инженера доказательствами капитальности, при необходимости заказываем строительно-техническую экспертизу |
| 22 | Назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования участка | В декларации нежилое здание, а участок под ИЖС, или наоборот | Проверяем ВРИ по выписке и правилам землепользования, меняем ВРИ либо корректируем назначение, если факт позволяет |
Общий срок приостановления по части 2 статьи 26 - до устранения причин, но не более трех месяцев. Важная деталь, которую многие упускают: при возобновлении срок учета не начинается заново, добирается только тот остаток, который не истек на дату приостановления. Как читать мотивировку уведомления, разбираем в материале как читать уведомление о приостановлении, а порядок первых действий — в статье Росреестр приостановил учет.
Что приложить к декларации
Перечень зависит от ситуации, но базовый набор такой.
- Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объект или на земельный участок, в границах которого объект расположен. Если право уже в ЕГРН, копии не нужны.
- Соглашение об установлении сервитута или решение об установлении публичного сервитута, если они есть.
- Доверенность или иной документ о полномочиях, если декларацию подписывает представитель.
- Документы, подтверждающие декларируемый год завершения строительства. Архивные справки, старые техпаспорта, инвентарные карточки, договоры подряда прежних лет.
- Для бесхозяйных объектов — документы органа местного самоуправления о выявлении объекта.
Дальше вся эта пачка идет не сама по себе, а в приложении технического плана. Что вообще требуется от заказчика на старте работ, собрано в материале какие документы нужны кадастровому инженеру и в статье документы для постановки на учет.
Что делаем мы
Декларацию мы не подписываем за заказчика и не будем — это его документ и его ответственность. Но заполняем мы ее вместе, и обычно за один заход. Мы приносим заполненный проект с данными обмеров, показываем, что означает каждая строка, и отдельно проговариваем три вещи, по которым собственники ошибаются чаще всего: материал несущих стен, год завершения строительства и назначение по перечню. Собственник проверяет, подписывает, и декларация уходит в приложение техплана вместе с подтверждающими документами. Перед подачей проходим весь пакет по чек-листу. Типовые причины возвратов собраны в разборе топ причин приостановки по техпланам.
Нужен техплан с декларацией на дом, гараж или старое здание без документов — смотрите техплан жилого дома и подготовку технического плана, цены на работы указаны на странице стоимость. Если приостановку уже прислали и в ней фигурирует декларация, отправьте уведомление на разбор, и мы скажем, что именно в ней переделывать.
Частые вопросы
- Где взять бланк декларации об объекте недвижимости?
- Форма утверждена приложением № 1 к приказу Росреестра от 04.03.2022 № П/0072. Брать ее нужно из правовой базы в действующей редакции, а не из случайного файла в интернете: форму меняли, и старые бланки, включая форму из отмененного приказа Минэкономразвития № 953, уже не принимают. Обычно бланк с частично заполненными данными приносит кадастровый инженер.
- Может ли кадастровый инженер заполнить и подписать декларацию за меня?
- Заполнить черновик — да, и так чаще всего и происходит. Подписать вместо вас — нет. Закон называет составителем правообладателя или его представителя по доверенности. Если инженер предлагает расписаться за вас, это повод сменить исполнителя.
- Нужна ли декларация, если есть разрешение на ввод в эксплуатацию?
- Нет. Разрешение на ввод и проектная документация стоят выше в иерархии оснований, декларация в этом случае не применяется и будет лишним документом. Более того, попытка описать характеристики декларацией вместо разрешения обычно заканчивается пунктом 5 или пунктом 62, когда данные расходятся с разрешением.
- Что будет, если в декларации указать неверный год постройки?
- Если расхождение заметит регистратор, будет пункт 49, противоречия с ЕГРН или с представленными документами. Если не заметит, недостоверные сведения попадут в реестр, и исправлять их придется отдельной процедурой. Год влияет на налог, на оценку и на выводы о применимости упрощенного порядка, поэтому подтверждайте его документами.
- Подходит ли декларация для гаража в гаражном кооперативе?
- Как правило, да. Гараж вспомогательного или индивидуального использования строился без разрешения на ввод, и характеристики описываются декларацией. Отдельно проверьте вид разрешенного использования участка кооператива и наличие у участка границ в ЕГРН, иначе получите пункт 22 или пункт 21.2.
- Декларация нужна в бумажном виде или электронном?
- Работают оба варианта. Электронная декларация готовится как XML-документ и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью составителя. Бумажную подписывают на каждом листе, сканируют и подшивают в приложение техплана. На практике при подаче через личный кабинет чаще используют второй путь, потому что не у каждого собственника есть действующая УКЭП.
Нормативная база
- Приказ Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 в редакции от 01.04.2024 — форма декларации об объекте недвижимости, требования к ее подготовке и состав сведений
- Приложение № 1 к приказу П/0072 — форма декларации
- Приложение № 2 к приказу П/0072 — требования к подготовке декларации
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, части 8–11 — основания для сведений в техническом плане
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления кадастрового учета
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма технического плана и требования к его подготовке
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — требования к определению площади
- Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ — продление упрощенного порядка до 1 марта 2031 года
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Форма декларации и требования к ее подготовке сверены с действующей редакцией приказа П/0072. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.