Площадь отличается от разрешения на строительство более чем на 5%
Это одно из самых дорогих оснований для застройщика. Регистратор берет площадь из технического плана и разрешения на ввод, сравнивает ее с площадью из разрешения на строительство и, если расхождение больше пяти процентов, останавливает учет. Заключением кадастрового инженера пункт 61 не снимается ни при каких обстоятельствах — никакое обоснование не меняет цифру в чужом документе. Выход всего два: пересчитать площадь правильно или менять разрешительную документацию через администрацию.
Как это звучит в уведомлении
Пункт 61 части 1 статьи 26 218-ФЗ звучит так. Учет приостанавливается, если «в результате строительства или реконструкции площадь здания, сооружения, не являющегося линейным объектом (при условии, что основной характеристикой такого сооружения является площадь), указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или выписке из реестра разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, техническом плане, отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в разрешении на строительство или выписке из реестра разрешений на строительство».
Что произошло на самом деле
Сравниваются два числа. С одной стороны — площадь по техническому плану и разрешению на ввод, с другой — площадь по разрешению на строительство. База расчета процента именно вторая цифра, потому что норма говорит «отличается от площади, указанной в разрешении на строительство».
Арифметика простая. Если в разрешении на строительство стоит 5000 квадратных метров, допустимое отклонение составляет 250 метров, а безопасный коридор идет от 4750 до 5250. Техплан показал 5340 — расхождение 6,8 процента, учет встанет. Показал 5240 — расхождение 4,8 процента, вопросов нет.
Пункт работает в обе стороны. Здание меньше проектного мешает ровно так же, как здание больше проектного, направление отклонения норма не оговаривает. На практике минус встречается даже чаще, потому что проектировщик считал площадь по одной методике, а кадастровый инженер обязан считать по другой.
Рядом лежит норма, о которой полезно знать. Часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса запрещает администрации отказывать в разрешении на ввод, если расхождение площади не превышает тех же пяти процентов. Отсюда следует неприятный вывод. Разрешение на ввод, выданное при расхождении больше пяти процентов, вопрос не закрывает: администрация могла не сверить цифры, а Росреестр сверит и остановит учет. Выданное разрешение на ввод от пункта 61 не защищает.
Реальные причины
- Разная методика подсчета Самая частая причина. Проектировщик считал площадь по сводам правил, кадастровый инженер обязан считать по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Расходятся они на конкретных элементах: балконы и лоджии, эксплуатируемая кровля, антресоли и галереи, техническое подполье ниже 1,8 метра, неэксплуатируемый чердак, многосветное пространство и атриум.
- Фактические обмеры не совпали с проектом Толщина штукатурного слоя, отклонение кладки, фактическая толщина перегородок. По отдельности это десятые доли процента, но на большом объекте складывается в заметную цифру и накладывается на остальные причины.
- При строительстве отошли от проекта Изменили шаг колонн, добавили технический этаж, перенесли наружную стену, застеклили лоджии. Это уже не погрешность, и одним пунктом 61 дело обычно не ограничивается — параллельно прилетает пункт 62 про несовпадение этажей, помещений и машино-мест с разрешением на ввод.
- В разрешении на строительство устаревшая цифра Проектную документацию корректировали по ходу стройки, а в разрешение изменения не внесли. Документ формально действует, но содержит площадь из первой редакции проекта.
- Ошибка в самом техническом плане Посчитали квартиру вместе с лоджией, забыли антресоль, включили неэксплуатируемый чердак, дважды учли многосветное пространство. Разбор правил — в статье про площадь в техническом плане и в материале про приказ П/0393.
- Сравнили не с тем документом Регистратор берет данные из реестра разрешений, а там может лежать не последняя редакция. Что это за реестр и как им пользоваться, описано в статье про реестр разрешений на ввод.
Что делать
- Инженер Пересчитывает площадь строго по П/0393 и проверяет каждый спорный элемент отдельно. Это первое и самое дешевое действие, и заметная часть дел закрывается именно здесь, без похода в администрацию. Пересчет занимает день-два, наш срок по конкретному объекту от 3 рабочих дней.
- Инженер Считает процент от площади в разрешении на строительство и проверяет, ту ли базу взял регистратор. Если после корректного пересчета расхождение укладывается в пять процентов, готовится мотивированное возражение с расчетом и ссылками на пункты П/0393, и оно подается в дело.
- Заказчик Поднимает разрешение на строительство и проектную документацию и выясняет, какую именно площадь туда заложили и что в нее вошло. Часто оказывается, что проектировщик не учел эксплуатируемую кровлю или лоджии, и расхождение чисто методическое.
- Третьи лица Проектная организация вносит изменения в проектную документацию. Дальше оценивается, нужна ли повторная экспертиза. Части 3.8 и 3.9 статьи 49 Градостроительного кодекса позволяют обойтись без нее, если изменения не затрагивают несущие конструкции и не нарушают требования регламентов, либо провести оценку в форме экспертного сопровождения той же организацией.
- Орган власти Администрация вносит изменения в разрешение на строительство по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса. Заявление рассматривается пять рабочих дней, но основное время уходит на предыдущий шаг.
- Орган власти Выдается новое разрешение на ввод с исправленной площадью либо вносятся изменения в уже выданное. Без этого документа основание не снимается.
- Инженер Подает документы об устранении в то же дело по номеру дела, без новой пошлины и без нового заявления. Технический план переподписывать не нужно, если площадь в нем не менялась.
Зона ответственности здесь распределена жестко. Инженер отвечает за расчет и за возражение, заказчик — за организацию работы с проектировщиком, администрация — за документ с новой цифрой. Ускорить третий шаг силами исполнителя невозможно, и обещания обратного стоит читать как рекламу.
Сроки
Срок общий — по части 2 статьи 26 218-ФЗ до устранения причин, но не более 3 месяцев со дня решения о приостановлении. Сокращенный месячный срок относится только к пунктам 9 и 41, к пункту 61 он неприменим. Возобновление идет не позднее 3 рабочих дней со дня получения документов об устранении, и срок не начинается заново — добирается лишь неистекший остаток. Как это считается, разобрано в статье про сроки приостановки.
Теперь сложите реальные сроки маршрута. Корректировка проектной документации по договору — обычно от двух недель. Повторная экспертиза — до 42 рабочих дней с возможностью продления. Внесение изменений в разрешение на строительство — пять рабочих дней. Выдача разрешения на ввод — еще пять рабочих дней по части 5 статьи 55 Градостроительного кодекса. Если по объекту нужна повторная экспертиза, в три месяца вы не укладываетесь, и приостановка закончится отказом.
В такой ситуации есть два разумных хода. Первый — отозвать заявление и подать заново, когда документы будут готовы. Второй — приостановить учет по своему собственному заявлению на основании статьи 30 218-ФЗ, это дает до шести месяцев, но срабатывает однократно. Когда такой ход оправдан, разобрано в материале про приостановление по заявлению заявителя.
Можно ли снять без переделки техплана
Ответ зависит от того, где находится ошибка.
- Ошибка в расчете инженера. Техплан переделывается, площадь пересчитывается по П/0393, документ переподписывается. Это самый быстрый сценарий.
- Расхождение методическое, но реальное, а обе цифры корректны. Техплан не трогаем, снимается только новым разрешением на строительство и новым разрешением на ввод. Переделывать документ бессмысленно.
- Регистратор взял не ту базу или ошибся в арифметике. Техплан не трогаем, подается возражение с расчетом.
- Дом или здание фактически отличаются от проекта. Техплан корректен, но параллельно вылезут другие основания, включая пункт 49 про противоречия со сведениями ЕГРН.
Скажем прямо то, чего обычно не говорят. Если расхождение подтвердилось и разрешительные документы менять придется, приостановка по текущему делу с высокой вероятностью до отказа не доживет. Это повод заранее спланировать пошлину и сроки. Полный разбор нормы с таблицами и арифметикой — в статье площадь разошлась с разрешением на строительство.
Вопросы
- Пять процентов считаются от площади по разрешению или по техплану?
- От площади, указанной в разрешении на строительство. Норма сформулирована как «отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в разрешении на строительство», значит база расчета именно эта цифра. При площади 5000 квадратных метров допустимое отклонение составляет 250 метров в любую сторону.
- Можно ли закрыть расхождение заключением кадастрового инженера?
- Нет. Пункт 61 сравнивает технический план с документом, который инженер не выдавал и изменить не может. Обоснование расчета в заключении нужно и полезно, но само основание оно не снимает. Снимает его только разрешение с новой площадью.
- Разрешение на ввод получено, а Росреестр все равно приостановил. Так бывает?
- Бывает регулярно. Администрация сверяет техплан с проектом и разрешением на строительство по части 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса и может расхождение не заметить, а регистратор сверяет техплан и разрешение на ввод с разрешением на строительство по пункту 61. Выданное разрешение на ввод от приостановки не защищает.
- Расхождение в минус, здание вышло меньше проектного. Пункт применяется?
- Да. Норма говорит «отличается более чем на пять процентов» и направление отклонения не оговаривает. Уменьшение площади на шесть процентов останавливает учет так же, как увеличение.
- Сколько времени занимает внесение изменений в разрешение на строительство?
- Само заявление рассматривается пять рабочих дней. Основное время уходит на корректировку проектной документации и оценку изменений. Если требуется повторная экспертиза, она занимает до 42 рабочих дней с возможным продлением, и в трехмесячный срок приостановки такой маршрут не укладывается.
Если техплан на ввод еще только готовится, сверку площади лучше сделать заранее — условия работы на странице технического плана для ввода в эксплуатацию. Зеркальная норма для сетей и дорог разобрана на странице протяженность линейного объекта отличается более чем на 5%. Остальные пункты — в справочнике оснований.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.