Противоречия между документами и сведениями ЕГРН
Это пункт-зеркало. Регистратор кладет рядом две таблицы — характеристики объекта из ваших документов и характеристики из ЕГРН — и находит строку, где цифры или слова не совпали. Площадь, год постройки, материал стен, этажность, назначение, кадастровый номер участка. Пункт 49 не утверждает, что вы ошиблись. Он говорит, что вы не объяснили разницу. Поэтому снимается он чаще всего не переобмером объекта, а одним абзацем обоснования и правильно подобранным документом. И в самой норме есть оговорка, которая спасает половину дел: пункт не применяется, если вы как раз и просите изменить эти сведения ЕГРН.
Как это звучит в уведомлении
В хорошем уведомлении дальше идет расшифровка: «согласно техническому плану площадь здания составляет столько-то, тогда как по сведениям ЕГРН площадь составляет столько-то». В плохом — только текст нормы. Скобка про исключение обычно не цитируется, хотя именно она чаще всего и решает дело. Как вытаскивать из уведомления конкретику, разобрано в статье про чтение уведомления о приостановлении.
Что произошло на самом деле
Объект, который уже стоит на кадастровом учете, описан в реестре набором характеристик. Когда вы подаете документы по этому объекту снова — на учет изменений, на регистрацию права, на постановку помещений, — регистратор сверяет новое описание со старым. Расхождение хотя бы в одной строке дает формальное основание для приостановки.
Дальше важно понять простую вещь. Расхождение бывает трех сортов, и лечатся они по-разному.
- Ошиблись мы В техническом плане или декларации стоит неверное значение. Правится реквизит, собирается новый файл, подается дополнительно.
- Характеристика изменилась законно Была реконструкция, перепланировка, поменялось назначение, изменились правила подсчета площади. Тогда расхождение не ошибка, а результат, ради которого вы и обратились. Работает та самая оговорка в скобках: если вы заявляете внесение изменений в эти сведения, пункт 49 применяться не должен. Это главный аргумент в ответе регистратору и при обжаловании.
- Ошибка в самом реестре В ЕГРН лежит неверная цифра, попавшая туда при переносе данных БТИ или при чужой ошибке. Тогда правится реестр, а не ваш документ.
Первое дело — определить сорт. Пока он не определен, правки будут гаданием, а второго захода к регистратору срок вам не даст.
Реальные причины
| Что разошлось | Откуда берется | Чем закрывается |
|---|---|---|
| Площадь | В ЕГРН цифра из техпаспорта БТИ по старым правилам, в техплане — по действующим требованиям к определению площади | Обоснование в заключении со ссылкой на правила подсчета либо заявление об изменении сведений |
| Год постройки, год ввода | Разные источники: техпаспорт, разрешение на ввод, архивная справка | Документ-основание с верной датой, подшитый в состав плана |
| Материал наружных стен | Смешанные конструкции записаны в реестре одним словом, в плане — другим | Приведение формулировки к значению из реестра или обоснование изменения |
| Этажность и количество этажей | Это два разных показателя, подземные этажи учитываются в них по-разному | Проверка обоих реквизитов по проектной документации |
| Назначение и наименование | Назначение менялось без внесения в реестр, наименование взято из вывески | Документ о смене назначения или формулировка из действующего перечня |
| Кадастровый номер участка | Участок преобразован, номер устарел, в плане стоит номер исходного участка | Свежая выписка на участок и правка реквизита |
| Сведения о помещениях в здании | При подготовке плана на здание не учтены уже учтенные помещения | Сверка состава помещений по выписке о здании |
| Ошибка в самом ЕГРН | Перенос данных БТИ, чужая реестровая ошибка, техническая описка регистратора | Заявление об исправлении технической или реестровой ошибки |
Отдельно про площадь, это лидер внутри лидера. Здание, поставленное на учет по данным БТИ в девяностых, почти гарантированно даст расхождение с обмером по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Разница в два-пять метров на здании средних размеров — это не ошибка инженера, а разные методики. Подробный разбор с примерами есть в материале о том, почему площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
Что делать
- Заказываем свежую выписку Именно свежую, а не ту, что лежит в папке с прошлого года. Нужны основные характеристики и зарегистрированные права. Сверять надо с текущим состоянием реестра, потому что за время подготовки плана в нем могли появиться новые записи.
- Строим сравнительную таблицу Три колонки: технический план, ЕГРН, правоустанавливающий и разрешительный документ. Сравниваются все реквизиты подряд, а не только тот, на который указал регистратор. Практика показывает, что рядом с названной ошибкой обычно живут еще одна-две, и лучше найти их сейчас, чем получить вторую приостановку.
- Классифицируем каждое расхождение Наша ошибка, законное изменение или ошибка реестра. Для каждого сорта — свой набор документов.
- Наша ошибка Правим реквизит, пересобираем XML по действующей схеме, переподписываем и подаем дополнительно к тому же делу. Обмер и выезд обычно не нужны.
- Законное изменение Технический план остается, но в заключение кадастрового инженера добавляется развернутое обоснование: что изменилось, на основании какого документа, почему новое значение верное. Ссылка на оговорку в самом пункте 49 приводится прямо в сопроводительном письме. Зачем вообще нужно заключение и что в нем писать, разобрано в статье про заключение кадастрового инженера.
- Ошибка в реестре Здесь две разные процедуры, и путать их нельзя. Техническая ошибка — это описка органа регистрации, исправляется по заявлению быстро. Реестровая ошибка — это неверные сведения, попавшие в реестр из документа, и для ее исправления нужен новый документ от кадастрового инженера. Разница объяснена в материале про техническую и реестровую ошибку.
- Подаем одним пакетом К документам прикладываем письмо, где по пунктам написано, что исправлено и чем подтверждается. Регистратор не обязан догадываться.
Разделение зон. Обмер, содержание технического плана, заключение и файл XML — это мы. Правоустанавливающие документы, разрешение на ввод, акт приемочной комиссии, архивные справки БТИ — это заказчик, потому что выдаются они правообладателю. Исправление записи в реестре — это орган регистрации по вашему заявлению. Кто за что отвечает по всем основаниям сразу, показано в статье о том, кто отвечает за приостановку.
Сроки
Пункт 49 идет по общему сроку части 2 статьи 26 218-ФЗ - до устранения причин, но не более трех месяцев со дня решения о приостановлении. Сокращенных месячных сроков, как по пунктам 9 и 41, здесь нет.
Для бумажного расхождения трех месяцев с запасом. Они становятся тесными, когда нужна архивная справка из БТИ или документ из администрации, а также когда ошибка сидит в самом реестре и ее исправление идет отдельной процедурой со своим сроком.
После подачи документов об устранении причин учет и регистрация возобновляются не позднее трех рабочих дней со дня их получения. Срок рассмотрения при этом не начинается заново: добирается только тот остаток, который не истек на дату приостановления. Если до приостановки дело пролежало неделю из девяти дней, у регистратора остается два дня. Механика с числовым примером разобрана в статье про сроки приостановки.
Можно ли снять без переделки технического плана
Здесь нужно честно разделить два разных вопроса, которые заказчики обычно объединяют в один.
Нужен ли повторный выезд и обмер? Почти никогда. Пункт 49 — расхождение в описании, а не в геометрии. Исключение одно — когда вы сами не уверены в исходных измерениях.
Нужен ли новый файл технического плана? Обычно да. Любая правка реквизита означает, что XML собирается заново и подписывается заново. Поэтому обещание «снимем без переделки плана» применительно к пункту 49 почти всегда неточно. Переделка будет, но займет часы, а не недели, и без выезда.
Есть и ситуации, когда план действительно не трогается. Первая — расхождение объясняется законным изменением характеристики, и достаточно дополнить пакет документом-основанием и письмом. Вторая — ошибка в реестре, и тогда исправляется реестр. Третья — регистратор ошибся в квалификации, и правильный ответ не исправление, а возражение.
Когда приостановка по пункту 49 незаконна. Если вы подали документы именно на внесение изменений в те самые сведения, которые регистратор считает противоречием, оговорка в скобках прямо исключает применение пункта. Классический случай — учет изменений после реконструкции или перепланировки, когда площадь и должна отличаться от той, что в реестре. В этой ситуации имеет смысл не исправлять план, а возражать, а при необходимости обжаловать решение в апелляционной комиссии по статье 31.1 218-ФЗ. Срок подачи 15 рабочих дней с даты решения, досудебный порядок не обязателен. Как это устроено, разобрано на странице апелляционной комиссии.
Вопросы
Площадь в ЕГРН меньше фактической на четыре метра. Это ошибка инженера?
Скорее всего нет. В реестре обычно лежит цифра из документов БТИ, посчитанная по прежним правилам, а современный обмер делается по действующим требованиям. Разница в несколько метров — нормальное следствие смены методики, и объясняется она в заключении.
Приостановили из-за года постройки, которого мы не знаем. Где его взять?
Источники по убыванию надежности — разрешение на ввод, акт приемочной комиссии, архивная справка БТИ, технический паспорт. Если документов нет, год берется из декларации со слов правообладателя, и расхождение объясняется отдельно.
Регистратор пишет про противоречие, а мы как раз подавали на изменение этих сведений. Что делать?
Отвечать возражением со ссылкой на оговорку в самом пункте 49: он не применяется, когда вносятся изменения в эти же сведения. Параллельно стоит готовить обжалование, потому что 15 рабочих дней на него короче трех месяцев на устранение.
В уведомлении вместе с пунктом 49 стоит пункт 7. Это одно и то же?
Нет. Пункт 49 про расхождение с реестром, а пункт 7 про форму и содержание самого документа. Если разошелся адрес, рядом встанет пункт 45. Их часто ставят вместе, но устраняются они разными действиями, и снять нужно оба.
Можно ли сначала исправить реестр, а потом подать технический план?
Можно, и иногда это единственный рабочий порядок. Но учтите, что исправление реестра идет своим сроком, а ваша приостановка тикает параллельно. Если видно, что не успеваете, разумнее довести дело до отказа осознанно и подать заново после исправления, чем потерять и то и другое.
Если по итогам разбора выясняется, что расходится площадь и правку надо вносить в реестр, смотрите исправление площади здания и помещения в ЕГРН. Все основания
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.