Этажи, помещения или машино-места не совпадают с разрешением на ввод
Второй по частоте бумажный пункт после требований к форме и содержанию техплана. Регистратор сверяет с разрешением на ввод три числа — количество этажей, количество помещений и количество машино-мест — и останавливает учет, если хотя бы одно из них не сходится со сведениями технического плана. Спора о сути тут нет, есть расхождение цифр. Лечится оно либо приведением техплана к разрешению, либо корректировкой самого разрешения в администрации, и выбор между этими двумя путями определяет, за сколько дней вы закроете дело.
Как это звучит в уведомлении
Пункт 62 части 1 статьи 26 218-ФЗ описывает ситуацию, когда количество этажей и (или) количество помещений и (или) количество машино-мест в здании или сооружении, указанное в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию либо в выписке из реестра разрешений на ввод, не соответствует количеству, указанному в техническом плане такого здания или сооружения.
В мотивировочной части регистратор приводит обе цифры — что стоит в разрешении и что в техплане. Выпишите их рядом по каждой из трех характеристик, потому что расхождение часто только по одной, а переделывают по привычке весь документ.
Что произошло на самом деле
Разрешение на ввод выдает администрация, и цифры в нем берутся из проектной документации и акта, а технический план готовит кадастровый инженер по фактическому состоянию объекта. Это два документа, составленные разными людьми по разным правилам, и совпадать они обязаны только потому, что так требует закон.
Три характеристики, по которым расходятся чаще всего.
- Этажи Путаница между количеством этажей и этажностью. В количество этажей входят все этажи, включая подземные, цокольный, технический и мансардный, а этажность считает только надземные. В разрешении может стоять одно понятие, в техплане другое, и цифры не сходятся при полностью корректном объекте.
- Помещения В разрешении на ввод нередко указывают только основные помещения — квартиры или офисные блоки, — а техплан описывает все образуемые объекты, включая кладовые и технические помещения. Или наоборот: помещения в разрешении посчитаны по проекту, а на объекте часть из них объединили.
- Машино-места Самая свежая группа расхождений. Парковочные места в проекте есть, а как самостоятельные объекты недвижимости они не образованы, либо образованы в другом количестве, потому что часть не проходит по минимально допустимым размерам.
Реальные причины
- В разрешении на ввод устаревшие сведения: проект корректировали, а документ не обновляли. Регистратор при этом может брать данные из реестра разрешений, где лежит не последняя редакция. Что это за реестр, разобрано в статье про реестр разрешений на ввод.
- Подземный или технический этаж посчитан по-разному в проекте и в техплане.
- Мансарда или антресольный уровень учтены как этаж в одном документе и не учтены в другом.
- Инженер образовал помещения не так, как предполагал проект: выделил тамбур или коридор в самостоятельный объект либо, наоборот, объединил два помещения в одно.
- В состав помещений попали места общего пользования. Тогда рядом с пунктом 62 обычно стоит и пункт 34 про изолированность и обособленность.
- Часть машино-мест не образована, потому что не проходит по размерам. Требования и допустимые габариты разобраны на странице размеры машино-места и в статье про машино-место.
- Объект вводится этапами, и в техплан попали сведения обо всем здании, а сравниваются они с разрешением по одному этапу. Как устроен такой ввод, описано в материале про ввод объекта в эксплуатацию этапами.
- При строительстве реально отошли от проекта — добавили технический этаж, изменили нарезку помещений. Тогда вместе с пунктом 62 приходит и пункт 61 про расхождение площади.
Что делать
- Инженер Сверяет техплан с разрешением на ввод построчно по трем характеристикам отдельно. Не «документы не сходятся», а конкретно — этажи сходятся, помещений на два больше, машино-мест столько же. Только после этого понятно, что именно править.
- Инженер Проверяет, какая характеристика имеется в виду в разрешении — количество этажей или этажность. Если расхождение возникло из-за подмены понятий, готовится пояснение с раскладкой по каждому этажу, и вопрос закрывается без переделки объекта и без похода в администрацию.
- Инженер Если объект по факту соответствует разрешению, а ошибка в техплане, документ переделывается: пересматривается состав образуемых помещений, исключаются места общего пользования, правится описание этажей, переформируется файл XML и заново ставится подпись.
- Заказчик Поднимает проектную документацию, разрешение на строительство и разрешение на ввод и определяет, какая редакция действующая. Здесь же решается главный вопрос — объект построен по проекту или нет.
- Орган власти Если техплан верен, а цифра в разрешении устарела, администрация вносит изменения в разрешение на ввод либо выдает новое. Инженер это сделать не может, и никакое заключение такой документ не заменяет.
- Орган власти Когда расхождение вызвано реальным отступлением от проекта, сначала корректируется проектная документация и разрешение на строительство, и только потом выдается разрешение на ввод с новыми цифрами. Это самый длинный маршрут по срокам.
- Инженер Подает документы об устранении в то же дело. Новое заявление не подается, пошлина повторно не платится. К пакету прикладывается сопроводительное письмо с раскладкой — какой цифрой закрыт какой пункт уведомления.
Сэкономить время помогает порядок действий. Сначала считаем, что дешевле — привести техплан к разрешению или разрешение к техплану. Первое занимает дни, второе недели. Переделывать техплан ради совпадения цифр допустимо только тогда, когда он действительно описывает объект неверно. Подгонять под разрешение корректный документ нельзя, это внесение недостоверных сведений.
Сроки
Срок общий — по части 2 статьи 26 218-ФЗ до устранения причин, но не более 3 месяцев со дня решения о приостановлении. Месячный срок закон устанавливает только для пункта 9 с межведомственными запросами и для пункта 41 с заявлением о прекращении от всех правообладателей, к пункту 62 он не применяется.
После получения документов об устранении орган регистрации возобновляет учет не позднее 3 рабочих дней. Срок при этом не начинается заново — добирается только неистекший остаток, который был на дату приостановления. Как это считать, разобрано в статье про сроки приостановки.
Реалистичная раскладка по маршрутам. Правка технического плана укладывается в считанные дни, наш срок по конкретному объекту от 3 рабочих дней. Внесение изменений в разрешение на ввод зависит от администрации и от того, нужна ли перед этим корректировка проекта и разрешения на строительство. Если требуется повторная экспертиза проектной документации, три месяца приостановки почти наверняка закончатся отказом, и тогда разумнее отозвать заявление и подать заново с готовыми документами, чем ждать неизбежного.
Можно ли снять без переделки техплана
Иногда да, и это как раз тот пункт, где ответ чаще положительный, чем по соседним основаниям.
- Расхождение методическое Количество этажей против этажности, подземный этаж, мансарда, антресоль. Техплан не трогаем, подаем пояснение с поэтажной раскладкой. Быстрее всего.
- Регистратор сверил не с тем документом Взял старую редакцию разрешения из реестра. Техплан не трогаем, прикладываем актуальную выписку.
- Ошибка в разрешении на ввод Техплан не трогаем, ждем скорректированный документ от администрации.
- Ошибка в техплане Переделываем. Пересматриваем состав помещений, описание этажей, перечень машино-мест.
- Объект не соответствует проекту Техплан корректен, снимается только новым разрешением на ввод после корректировки проектной документации.
Если в уведомлении вместе с пунктом 62 стоит пункт 50 про наложение помещений, состав образуемых объектов пересматривается в любом случае — это признак того, что нарезка помещений сделана некорректно. Что должно быть в техплане на ввод и что проверяют до подачи, разобрано в статьях технический план для ввода в эксплуатацию и разрешение на ввод.
Вопросы
- В разрешении на ввод одно количество помещений, а по факту другое. Что править?
- Сначала определите, какой документ описывает объект правильно. Если помещения на объекте действительно нарезаны иначе, чем в проекте, правится разрешение через администрацию. Если объект соответствует проекту, а инженер описал его неверно, правится технический план.
- Можно ли просто убрать из техплана лишние помещения, чтобы цифры сошлись?
- Нет, если они реально существуют и отвечают признакам самостоятельных объектов. Технический план описывает фактическое состояние, подгонка под разрешение — это внесение недостоверных сведений с ответственностью кадастрового инженера.
- Считается ли подземный этаж?
- В количестве этажей — да, включая подземные, цокольный и технический. В этажности учитываются только надземные. Половина расхождений по этому пункту снимается раскладкой по каждому этажу с указанием, какой это этаж и как он учтен.
- Машино-мест в техплане меньше, чем в разрешении на ввод. Почему?
- Обычно потому, что часть парковочных мест не отвечает требованиям к машино-месту как к объекту недвижимости, прежде всего по минимально допустимым размерам. Такие места не образуются, и разница объясняется в заключении, а при необходимости корректируется разрешение.
- Снимает ли этот пункт заключение кадастрового инженера?
- Наполовину. Методическое расхождение — подмена понятий по этажам, разное понимание состава помещений — заключением и поэтажной раскладкой закрывается. Фактическое расхождение между объектом и разрешением заключением не снимается, нужен новый документ от администрации.
- Объект вводится этапами, цифры по одному этапу. Как быть?
- Сравнивать документы одного этапа между собой. Частая ошибка в том, что техплан подается на все здание, а разрешение на ввод выдано на этап, и количества заведомо не совпадают.
Если техплан на ввод еще только готовится, эти три цифры лучше сверить заранее — условия работы на странице технического плана для ввода в эксплуатацию. Остальные пункты статьи 26 разобраны в справочнике оснований.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.