Раздел объекта или выдел доли не допускается
Формулировка громоздкая, а смысл простой: если федеральный закон запрещает делить этот объект, технический план не спасет. Это не претензия к документу и не придирка к оформлению — регистратор говорит, что действие, которое вы пытаетесь совершить с объектом, в принципе не допускается. Хорошая новость: часть задач решается переквалификацией — вместо раздела здания оформляется образование помещений. Плохая — часть задач не решается никак, и об этом честнее узнать до расходов на проект и обмер.
Как это звучит в уведомлении
Обратите внимание на слова «либо иное совершаемое при таком образовании действие». Норма охватывает не только раздел и выдел: под нее попадает и объединение помещений, и любое другое преобразование объекта, которое федеральный закон не допускает. Регистратор обязан назвать конкретное требование и конкретный закон — часть 5 статьи 29 218-ФЗ требует указывать причины со ссылкой на положения закона. Уведомление, где процитирован только пункт 35 без указания, какая именно норма нарушена, разбирать бессмысленно: запрашивайте расшифровку.
Что произошло на самом деле
Кадастровый учет образуемых объектов возможен, только если само преобразование законно. Регистратор проверяет не геометрию и не площади, а правовую допустимость действия. Поэтому безупречный технический план получает приостановку наравне с плохим: предмет проверки лежит выше документа.
Запреты разбросаны по разным законам. По объектам капитального строительства работает несколько типовых ситуаций.
| Ситуация | Почему не допускается | Что делают вместо этого |
|---|---|---|
| Разделить жилой дом на два здания | Жилой дом — единый объект, на здания он не делится | Признание домом блокированной застройки при наличии признаков |
| Образовать помещения в жилом или садовом доме | Прямой запрет части 7 статьи 41 218-ФЗ, в том числе для нежилых помещений | Ничего, объект остается целым |
| Выделить долю в квартире в натуре | Доля в праве — не объект, выдел в натуре в квартире невозможен | Соглашение о порядке пользования, продажа доли |
| Разделить машино-место | Нарушаются минимально допустимые размеры | Ничего |
| Разделить объект в составе единого недвижимого комплекса | Комплекс участвует в обороте как одна вещь | Сначала прекращение комплекса |
| Разделить объект под арестом | Работает пункт 37 части 1 статьи 26 | Снятие ареста |
Часть 7 статьи 41 218-ФЗ стоит процитировать отдельно, потому что на ней ломается больше всего семейных историй: государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения, в том числе жилые, в жилом доме или в садовом доме не допускаются. Поделить свой дом на две квартиры и продать одну нельзя. Единственный легальный маршрут — привести дом к признакам блокированной застройки и оформить блоки как отдельные здания, а для этого нужны отдельные входы, отсутствие общих помещений и соблюдение градостроительных требований. Подготовка документов по домам — на странице технический план жилого дома.
Реальные причины
- Раздел жилого дома между наследниками или бывшими супругами Самый массовый сюжет. Дом делят на два здания, потому что так кажется логичным, а закон такого образования не знает.
- Попытка нарезать индивидуальный дом на помещения Иногда с оговоркой «это же нежилые помещения» — оговорка не работает, запрет части 7 статьи 41 распространяется и на них.
- Выдел доли в натуре в квартире Доля в праве общей собственности объектом недвижимости не является, и образовать из нее самостоятельный объект нельзя.
- Раздел машино-места После деления размеры не укладываются в минимально допустимые — 5,3 на 2,5 метра по приказу Росреестра от 23.07.2021 № П/0316.
- Преобразование объекта, входящего в единый недвижимый комплекс, без предварительного прекращения комплекса.
- Раздел при наличии ареста или запрета на регистрационные действия Формально это пункт 37, но в уведомлении нередко появляется и пункт 35.
- Объединение помещений, которые объединять нельзя - например, расположенных на разных этажах без сообщения или принадлежащих к разному режиму собственности. Это и есть то самое «иное действие» из текста нормы. Порядок разобран в статье объединение помещений.
- Раздел квартиры в многоквартирном доме Теоретически возможен, практически почти никогда: каждая квартира должна иметь собственный выход на лестничную клетку, санузел и кухню, и при этом нельзя трогать несущие конструкции и общее имущество дома.
Что делать
Что делает инженер
- Находит в уведомлении конкретную норму запрета. Без нее спорить не с чем, а угадывать — терять срок.
- Проверяет, нет ли законной альтернативы тому действию, которое заявлено. Чаще всего она есть: не раздел здания, а образование помещений в нем; не выдел доли, а образование самостоятельных объектов из имеющихся; не объединение, а уточнение характеристик одного объекта.
- Оценивает, есть ли у дома признаки блокированной застройки: отдельные входы, отсутствие помещений общего пользования, самостоятельные инженерные вводы. Если признаки есть, готовит документы по другому маршруту.
- Переделывает технический план под выбранный способ образования. Это новый документ, а не правка реквизита: меняются вид кадастровых работ, состав разделов и заключение.
- Если законной альтернативы нет, говорит об этом прямо. Обещание «попробуем еще раз, может пройдет» здесь стоит дороже отказа, потому что съедает срок.
Что делает заказчик
Решение о маршруте принимает собственник, и оно почти всегда правовое, а не техническое. Признание дома домом блокированной застройки требует соответствия градостроительным требованиям и отдельного пакета документов. Соглашение сособственников о разделе или о порядке пользования готовится юристом. Снятие ареста — вопрос к приставу или суду, наложившему запрет. Прекращение единого недвижимого комплекса — отдельная процедура. Все это делается параллельно приостановке, но не вместо нее.
Что зависит от третьих лиц
Органы, наложившие арест или запрет, орган местного самоуправления при работе с блокированной застройкой, суд при споре сособственников, нотариус при соглашении. Ни на один из этих сроков повлиять нельзя, и все они длиннее срока приостановки.
Сроки
Общий срок по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев с даты приостановления. Сокращенный месячный срок предусмотрен только для пунктов 9 и 41, к пункту 35 он не относится. Если в уведомлении рядом стоит пункт 37 — арест, — по части 6 статьи 26 приостановление действует до снятия ареста, то есть отдельного трехмесячного ограничения там нет.
После подачи документов об устранении рассмотрение возобновляется не позднее трех рабочих дней по части 10 статьи 26, и срок не начинается заново — добирается только неистекший остаток. Механика на странице сроки приостановки.
Если выбранная альтернатива требует нового технического плана, подумайте, стоит ли вкладываться в гонку со сроком. Переделка документа под другой способ образования — это полноценная работа, и подать ее в остаток срока получается не всегда. Отказ по статье 27 218-ФЗ не лишает права обратиться заново, а новый комплект будет готовиться уже с понятной задачей. Немотивированную приостановку можно обжаловать в апелляционную комиссию по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ: срок подачи 15 рабочих дней с даты решения, госпошлины нет, досудебный порядок не обязателен.
Можно ли снять без переделки техплана
Без переделки — почти никогда. Пункт 35 говорит не о дефекте документа, а о недопустимости самого действия, поэтому правка реквизита или дописанное заключение ситуацию не меняют.
Реальных сценариев три.
- Переквалификация Задача остается, меняется способ ее решения, и под него готовится новый технический план. Классика — вместо раздела здания образование помещений в нем. Порядок работ описан на странице технический план на раздел помещения и в статье раздел помещения на несколько.
- Снятие внешнего препятствия Арест сняли, комплекс прекратили, дом признали блокированной застройкой. Технический план при этом может остаться прежним, если он готовился под верный способ образования.
- Задача не решается Помещения в жилом доме, выдел доли в квартире, деление машино-места — здесь нет обходного пути, и честный ответ заключается в том, что цель придется менять, а не документ.
Отдельно проверьте, не перепутаны ли основания. Если претензия к конфигурации образуемых помещений — нет отдельного входа, помещение проходное, в состав попали места общего пользования, — это пункт 34, и он лечится иначе. Если дело в размерах машино-места - пункт 53. Если в оформлении самого документа - пункт 7.
Вопросы
- Суд разделил дом между собственниками. Почему Росреестр все равно приостановил?
- Смотрите, что именно написано в решении. Если суд определил порядок пользования или разделил права, это не означает образования двух зданий. Кадастровый учет требует, чтобы образуемые объекты были допустимыми по закону. Решение суда о разделе дома в натуре — сильный документ, но и его регистратор читает вместе с требованиями к образуемым объектам.
- Можно сделать из дома дом блокированной застройки?
- Иногда да, и это единственный легальный маршрут разделить дом на самостоятельные объекты. Нужны отдельные входы, отсутствие помещений общего пользования, самостоятельные инженерные вводы и соответствие градостроительным требованиям. Проверять признаки надо до расходов на проект.
- Мы хотим разделить нежилое здание на два. Это возможно?
- С нежилым зданием шансов больше, чем с жилым домом, но вопрос решается не желанием, а тем, образуются ли два самостоятельных здания по факту. Чаще задача закрывается образованием помещений в одном здании — рабочая схема и для аренды, и для продажи.
- Долю в квартире можно выделить хотя бы через суд?
- Выдел доли в натуре в квартире практически невозможен, потому что образуемые объекты должны быть самостоятельными помещениями с отдельным входом и собственным санузлом. Обычно спор заканчивается определением порядка пользования или компенсацией, а не появлением двух объектов в ЕГРН.
- Машино-место большое, почему нельзя поделить пополам?
- Потому что каждое образуемое машино-место должно укладываться в минимально допустимые размеры — 5,3 на 2,5 метра по приказу Росреестра от 23.07.2021 № П/0316. Максимальные размеры этим приказом не установлены, а прежний приказ с верхней рамкой больше не действует.
- Инженер обязан был предупредить, что раздел не пройдет?
- Проверка допустимости — часть нормальной работы до выезда, и добросовестный исполнитель ее делает. Но многое зависит от того, какие документы вам дали на входе: арест, состав единого комплекса или спор сособственников не всегда видны по выписке. Что проверять до подачи, собрано в материале топ причин приостановки по техническим планам.
Смежные материалы: снятие приостановки под ключ, все основания статьи 26.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.