Договор на кадастровые работы
Кадастровые работы выполняются по договору подряда, и требования к нему заданы не только Гражданским кодексом, но и отдельной статьей 36 закона о кадастровой деятельности. У этого договора есть особенности, которых нет в обычном подряде: он публичный, цена в нем определяется твердой сметой, а задание заказчика является частью договора. Ниже разбираем, что в договоре обязано быть, что в нем стоит прочитать до подписания и чем отличается договор для компании от договора для собственника-физлица.
Что такое договор подряда на кадастровые работы
По части 1 статьи 36 221-ФЗ о кадастровой деятельности по такому договору подрядчик обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика и передать ему подготовленные документы, а заказчик обязуется эти документы принять и работы оплатить. Формулировка важна двумя словами. Первое — обеспечить выполнение: подрядчиком выступает компания или индивидуальный предприниматель, а физически работы делает конкретный кадастровый инженер, и он должен быть в договоре назван. Второе — передать документы: предмет договора это не выезд и не обмер, а готовый документ, пригодный для подачи в Росреестр.
Часть 10 той же статьи требует письменной формы. Устная договоренность и переписка в мессенджере договором подряда на кадастровые работы не являются, и взыскать что-либо по ним практически нереально.
Часть 3 статьи 36 объявляет этот договор публичным. Это означает, что подрядчик не может произвольно отказать в заключении договора и не может устанавливать разные условия для разных заказчиков одной категории. Если вам называют цену выше прайса просто потому, что объект показался дорогим, это прямое нарушение.
Отдельно смотрите на предмет договора. Он должен описывать конкретный объект: адрес, кадастровый номер, если он есть, вид работ и результат. Формулировка вида выполнение кадастровых работ по заявке заказчика
без привязки к объекту не дает вам ничего: подрядчик всегда сможет сказать, что сделал не то, о чем вы думали.
Обязательные условия по статье 36
Часть требований задана напрямую статьей 36, часть подтягивается из главы 37 Гражданского кодекса о подряде, которая применяется ко всему, что 221-ФЗ не урегулировал отдельно.
| Условие | Что говорит закон | Что это значит для заказчика |
|---|---|---|
| Письменная форма | Часть 10 статьи 36 | Без подписанного документа у вас нет ни сроков, ни гарантий, ни права требовать доработку |
| Предмет и задание | Часть 1 статьи 36 | В договоре назван объект и названо, какой именно документ вы получите: технический план, межевой план, акт обследования |
| Публичность | Часть 3 статьи 36 | Условия и цена для заказчиков одной категории одинаковые, отказать в заключении без оснований нельзя |
| Твердая смета | Часть 4 статьи 36 | Цена фиксируется сметой, которая становится частью договора. Дописывать работы задним числом нельзя |
| Срок выполнения | Статья 708 Гражданского кодекса | Начальный и конечный сроки существенное условие подряда. Договор без срока оспорим |
| Порядок сдачи и приемки | Статьи 720 и 753 Гражданского кодекса | Должно быть написано, что считается сдачей работ и в какой срок вы подписываете акт или заявляете возражения |
| Качество результата | Статьи 721 и 723 Гражданского кодекса | Результат должен годиться для обычного использования, то есть для подачи в Росреестр. Недостатки подрядчик устраняет за свой счет |
| Подача документов | Часть 2.1 статьи 36 | Договор может прямо разрешать кадастровому инженеру подать документы в Росреестр без доверенности от вас |
Условие про подачу без доверенности стоит искать в договоре специально. Оно работает для технических планов, актов обследования и межевых планов и избавляет от похода к нотариусу. Если такого пункта нет, доверенность вам все равно понадобится, просто вы узнаете об этом позже и в неудобный момент.
Как устроена смета
Часть 4 статьи 36 не оставляет выбора: цена кадастровых работ определяется сторонами путем составления твердой сметы, и смета становится частью договора после того, как заказчик ее подтвердил. Из этого следуют три практических вывода.
- Твердая смета значит твердая. Подрядчик не может в середине работ объявить, что объект оказался сложнее, и потребовать доплату. По статье 709 Гражданского кодекса пересмотреть твердую цену можно только при существенном возрастании стоимости того, что нельзя было предусмотреть при заключении договора, и только через согласие заказчика или суд.
- Смета должна быть постатейной. Одна строка
кадастровые работы
формально смету образует, но не дает понять, что входит, а что нет. Нормальная смета отдельно показывает выезд и обмер, камеральную обработку, подготовку файла, подачу и сопровождение до результата. - То, чего в смете нет, не оплачено. Если получение выписки, повторный выезд или согласование с соседями в смете не значится, спорить о том, кто это делает, вы будете уже после начала работ. Лучше потратить пять минут на сверку до подписания.
Из чего вообще складывается цена и за что обычно берут отдельно, разобрано на странице цены на кадастровые работы. Общая логика рынка описана в статье сколько стоит технический план.
Что проверить заказчику до подписания
- Найдите в договоре фамилию, имя и отчество кадастрового инженера и его регистрационный номер. Подрядчик по статье 36 обеспечивает выполнение работ, но подписывает документ живой человек, и отвечает за содержание он.
- Проверьте этого человека в государственном реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра. Смотрите действующее членство в саморегулируемой организации и статистику решений о приостановлении и об отказе. Пошаговый порядок описан на странице как проверить кадастрового инженера.
- Прочитайте предмет. Должен быть назван объект и назван результат работ. Если результат описан как
комплекс кадастровых работ
, требуйте конкретики. - Найдите, в каком виде вам передают результат. Технический план существует в виде XML-файла с электронной подписью инженера и отдельного файла подписи. Бумажная распечатка это визуализация, и если в договоре написана только она, вы получите то, что Росреестр не примет. Почему так, объяснено в статье технический план в XML.
- Найдите сроки. Отдельно срок подготовки документа и отдельно срок сопровождения после подачи, если сопровождение входит в предмет.
- Найдите, что происходит при приостановке Росреестра. Это ключевой пункт, и о нем ниже отдельно.
- Сверьте смету со списком работ, которые вам называли на словах.
- Посмотрите, входит ли подача документов и на кого оформляется доверенность, если условия из части 2.1 статьи 36 в договоре нет.
Более развернутый чек-лист именно по техническому плану собран в статье договор на подготовку технического плана: что проверить до подписания.
Что должно быть написано про приостановку
Приостановка Росреестра это не форс-мажор и не редкость, это штатная часть процесса. Вопрос только в том, кто за нее платит. Разделять надо три ситуации, и хороший договор разделяет их явно.
| Из-за чего приостановка | Кто устраняет | За чей счет по общему правилу |
|---|---|---|
| Ошибка в техническом плане: форма, содержание, координаты, расчет площади | Кадастровый инженер | Подрядчик, по статье 723 Гражданского кодекса это недостаток результата работ |
| Заказчик дал недостоверные или неполные документы-основания | Заказчик, затем инженер переделывает документ | Заказчик |
| Причина вне обеих сторон: нет границ участка в ЕГРН, не пришел ответ по межведомственному запросу, ошибка в самом реестре | Разбираются совместно | Определяется договором, поэтому пункт надо читать |
Третья строка и есть то место, где договоры сильно расходятся. Типичные основания из этой категории разобраны на страницах в ЕГРН нет сведений о границах участка и не поступили документы по межведомственным запросам. Что делать в первые дни после уведомления, написано на странице Росреестр приостановил учет.
Отдельно про ответственность инженера. По статье 29.2 221-ФЗ убытки, причиненные заказчику действиями кадастрового инженера, возмещаются за счет страхования, и минимальная страховая сумма по каждому инженеру составляет два с половиной миллиона рублей. Это не рекламная гарантия подрядчика, а требование закона, и работает оно независимо от того, что написано в договоре.
Договор для компании и договор для собственника
Предмет и требования статьи 36 одинаковые. Отличается обвязка вокруг них.
| Что сравниваем | Юридическое лицо и ИП | Физическое лицо |
|---|---|---|
| Закрывающие документы | Акт выполненных работ или универсальный передаточный документ, счет, счет-фактура при работе с НДС | Акт и чек. Счет-фактура не нужен |
| Подписание | Часто электронный документооборот, подпись уполномоченного лица, иногда печать | Бумага или простая электронная подпись |
| Оплата | Безналичный расчет, нередко постоплата или частями по этапам | Обычно предоплата или оплата по готовности |
| Защита заказчика | Только Гражданский кодекс и договор | Дополнительно закон о защите прав потребителей: сроки устранения недостатков, неустойка, возврат |
| Согласования внутри | Тендер или закупочная процедура, согласование юристом, лимиты по сумме | Решение принимает сам собственник |
| Кто подписывает от заказчика | Директор или лицо по доверенности, полномочия проверяются по выписке ЕГРЮЛ | Собственник или представитель по нотариальной доверенности |
Для компаний важен еще один момент. Если объектов несколько, удобнее рамочный договор с отдельными заданиями и сметами на каждый объект. Статья 36 этому не мешает: задание заказчика и смета в любом случае индивидуальны, а общие условия достаточно согласовать один раз.
Для физических лиц есть обратная особенность. Публичность договора по части 3 статьи 36 и закон о защите прав потребителей вместе означают, что отказ работать с вами из-за маленького объекта неправомерен. Другое дело, что подрядчик может честно сказать, что объект не его профиля, и это нормально.
Как это устроено у нас
Мы работаем по письменному договору подряда на кадастровые работы. В нем назван объект, назван кадастровый инженер, который ведет работу, и назван результат: файл технического плана с электронной подписью инженера и файл подписи к нему. Цена определяется твердой сметой, которая становится частью договора после того, как вы ее подтвердили, и дописывать в нее работы по ходу мы не можем ровно потому, что смета твердая.
Про приостановки в договоре написано то же, что мы говорим на словах и что подробнее изложено на страницах как мы работаем и гарантии: недостатки нашего документа мы устраняем за свой счет, потому что это недостаток результата работ по статье 723 Гражданского кодекса, а не отдельная услуга.
Частые вопросы
- Обязателен ли письменный договор на кадастровые работы?
- Да. Часть 10 статьи 36 221-ФЗ прямо требует письменной формы. Без нее у вас не будет ни зафиксированного срока, ни твердой цены, ни возможности требовать устранения недостатков.
- Может ли подрядчик поднять цену в процессе работ?
- По общему правилу нет. Цена определяется твердой сметой по части 4 статьи 36. Пересмотр твердой цены возможен по статье 709 Гражданского кодекса только при существенном возрастании стоимости того, что нельзя было предвидеть, и только по соглашению сторон или через суд.
- Может ли кадастровый инженер отказаться от договора?
- Не только может, но иногда обязан. Статья 29.1 221-ФЗ требует отказаться от заключения договора, если объект работ не является объектом недвижимости, и отказаться от выполнения работ, если предоставленные заказчиком документы содержат недостоверные сведения или не соответствуют требованиям по форме и содержанию. О своем отказе инженер уведомляет заказчика в срок не более трех рабочих дней.
- Нужна ли доверенность, чтобы инженер подал документы в Росреестр?
- Не нужна, если в договоре есть условие из части 2.1 статьи 36: оно позволяет кадастровому инженеру представить технический план, акт обследования или межевой план в орган регистрации прав без доверенности. Если такого условия в договоре нет, доверенность потребуется.
- Кто платит за переделку техплана после приостановки?
- Зависит от причины. Если приостановка вызвана недостатком самого документа, это недостаток результата работ, и устраняет его подрядчик за свой счет по статье 723 Гражданского кодекса. Если причина в документах, которые дал заказчик, или во внешних обстоятельствах, порядок определяется договором, поэтому соответствующий пункт надо читать до подписания.
- Что делать, если подрядчик отказывается заключать договор?
- Договор публичный по части 3 статьи 36, и необоснованный отказ от его заключения не допускается. Но отказ по основаниям статьи 29.1, например когда объект вообще не является объектом недвижимости, правомерен и, более того, обязателен.
- Можно ли заключить один договор на несколько объектов?
- Да. Обычно это рамочный договор, к которому по каждому объекту оформляются отдельное задание и отдельная твердая смета. Требованиям статьи 36 это соответствует.
Нормативная база
- Статья 36 221-ФЗ, договор подряда на выполнение кадастровых работ
- Статья 29.1 221-ФЗ, права и обязанности кадастрового инженера
- 221-ФЗ о кадастровой деятельности целиком, разбор для собственника в статье права и ответственность кадастрового инженера
- Статья 723 Гражданского кодекса, ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
Пришлите свой проект договора или расскажите про объект, посмотрим предмет, смету и пункт про приостановки и скажем, чего в нем не хватает. Если работы еще не заказаны, начните со страницы подготовка технического плана или напишите через контакты.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.