Регистрация долгосрочного договора аренды: порядок и сроки
Договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации. Подает документы любая из сторон, госпошлина для организаций — 44 000 рублей, регистрация занимает от 7 до 12 рабочих дней. Главная ловушка для арендодателя торгового или бизнес-центра в другом: если в аренду уходит не все помещение целиком, а его часть, Росреестр не зарегистрирует договор без технического плана на эту часть. Ниже разбираем весь путь от решения сдать площадь до записи в ЕГРН, с реальными сроками и с причинами, по которым регистрацию приостанавливают.
Когда регистрация обязательна
Базовое правило дает пункт 2 статьи 651 ГК РФ. Дословно: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
В переводе на язык арендодателя ТЦ это означает три вещи. Первая: срок считается не «больше года», а «не менее года», то есть договор ровно на 12 месяцев уже регистрируется. Вторая: до регистрации договор для внешнего мира юридически не существует. Третья: правило написано про здания и сооружения, но суды и Росреестр применяют его и к нежилым помещениям, и к частям помещений — логика та же, помещение является частью здания.
Общая норма про аренду недвижимости лежит в статье 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества регистрируется, если иное не установлено законом. Для зданий и помещений это «иное» и есть статья 651 с ее годовым порогом.
Что считается сроком «не менее года»
| Срок в договоре | Регистрация | Комментарий |
|---|---|---|
| 11 месяцев | не нужна | Классическая схема ухода от регистрации. Работает, но лишает арендатора защиты и создает свои риски |
| Ровно 12 месяцев | нужна | «Не менее года» — это включительно |
| 1 год и 1 день, 3 года, 10 лет | нужна | Стандартный долгосрочный договор |
| Без указания срока (на неопределенный срок) | не нужна | Срок не определен, годового порога нет. Расторгается предупреждением за 3 месяца |
| 11 месяцев с автопролонгацией на тот же срок | не нужна | Каждый новый период самостоятельный и меньше года |
| 11 месяцев, затем допсоглашение о продлении до 2 лет суммарно | нужна | Продление на срок, при котором общий срок достигает года, влечет регистрацию |
Отдельно про дополнительные соглашения. Если основной договор зарегистрирован, любое соглашение, меняющее его условия — ставку, площадь, срок, состав передаваемых помещений — тоже регистрируется. То же относится к соглашению о расторжении и к уступке прав по договору аренды.
Что бывает, если договор не зарегистрировать
Здесь у собственников коммерческой недвижимости самое распространенное заблуждение. Считается, что незарегистрированный долгосрочный договор просто ничтожен. Это не так, и реальная картина для арендодателя хуже, чем «договора нет».
Пункт 3 статьи 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Ключевые слова — «для третьих лиц». Между собой стороны связаны.
Эту конструкцию развернул Пленум ВАС РФ в постановлении от 17.11.2011 № 73. Если стороны согласовали все существенные условия, помещение передано и договор исполняется, он связывает арендатора и арендодателя как обычное обязательство: платить надо по договорной ставке, а не по правилам о неосновательном обогащении, и в одностороннем порядке условия не меняются. Но права арендатора не противопоставимы третьим лицам.
Три конкретных последствия
1. Смена собственника Статья 617 ГК РФ сохраняет договор аренды в силе при переходе права собственности — это защита арендатора, известная как «купля-продажа не ломает аренду». На незарегистрированный договор она не распространяется. Новый собственник здания вправе не считаться с таким арендатором и выставить его. Для арендодателя это не абстракция: банк, который берет объект в залог, или покупатель при сделке смотрят выписку ЕГРН, а не папку с договорами. Незарегистрированная аренда в выписке не видна, и обременение просто не будет учтено в цене.
2. Преимущественное право на новый срок Статья 621 ГК РФ дает добросовестному арендатору преимущественное право заключить договор на новый срок. У арендатора по незарегистрированному договору его нет. Арендаторы-сетевики это знают и на переговорах используют как аргумент за регистрацию: без нее якорный арендатор не может защитить инвестиции в отделку.
3. Обращение взыскания и банкротство Если объект уходит с торгов или собственник банкротится, незарегистрированный арендатор оказывается вне очереди защищаемых и идет с убытками к арендодателю.
| Ситуация | Договор зарегистрирован | Договор не зарегистрирован |
|---|---|---|
| Продажа здания | Аренда сохраняется, видна в выписке ЕГРН, учитывается в цене | Новый собственник вправе не признавать аренду |
| Преимущественное право на новый срок | Есть | Нет |
| Залог объекта в банке | Обременение раскрыто, банк оценивает поток аренды | Скрытое обременение, риск претензий банка к собственнику |
| Отношения сторон между собой | Полная сила | Договор связывает стороны, но защиты от третьих лиц нет |
| Подтверждение расходов и доходов | Без вопросов | Регулярный источник претензий при проверках |
Если сдается часть помещения, а не все помещение
Это ключевой блок для владельцев ТЦ, БЦ и складских комплексов. Регистрация аренды целого помещения с отдельным кадастровым номером — техническая процедура. Регистрация аренды части этого помещения — процедура с кадастровым учетом внутри.
Норма, на которой все держится
Работает статья 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Часть 5 прямо описывает нашу ситуацию: если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат, кадастровый учет такой части выполняется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.
Переводим. Часть помещения не существует в ЕГРН сама по себе. Она появляется в реестре в тот момент, когда регистрируется обременение, и только под это обременение. А чтобы реестр вообще понял, где проходит граница этой части, нужен документ с ее описанием - технический план, подготовленный кадастровым инженером по статье 24 218-ФЗ. Без него регистратору нечего вносить в реестр, и регистрации не будет.
Практический вывод Заявление на регистрацию договора аренды части помещения подается одновременно с заявлением о кадастровом учете этой части, и к нему прикладывается технический план в формате XML с подписью кадастрового инженера. Попытка подать один договор с приложенной схемой из Word заканчивается приостановкой.
Когда техплан на часть не нужен
Три случая, когда можно обойтись без новой подготовки:
- В аренду уходит помещение целиком, и у него есть свой кадастровый номер. Часть не образуется, обременение пишется на весь объект.
- Часть с точно такими же границами уже учтена в ЕГРН по предыдущему договору и не снята с учета. Часть 2 статьи 44 218-ФЗ допускает использование ранее представленных документов, если границы части не изменились.
- Срок договора меньше года. Регистрации нет, значит нет и учета части. Но и защиты нет.
Временный характер сведений о части
Формулировка «временный характер» пришла из прежнего порядка, и ее до сих пор употребляют регистраторы и юристы. Смысл в том, что часть объекта — это не самостоятельная недвижимость, а зона действия обременения. Она живет в ЕГРН ровно столько, сколько живет договор аренды.
Часть 2 статьи 44 218-ФЗ: при регистрации прекращения обременения снятие с кадастрового учета части здания, сооружения, помещения выполняется без отдельного заявления, одновременно с регистрацией прекращения обременения. То есть расторгли договор — часть автоматически ушла из реестра. Собственного кадастрового номера как у самостоятельного объекта у нее не появляется, право собственности на нее отдельно не регистрируется, продать ее нельзя. Подробности механики разбираем в статье про технический план части помещения.
Кто подает документы и какой комплект нужен
Часть 1 статьи 51 218-ФЗ: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора». Подпись второй стороны на заявлении не требуется. На практике в ТЦ и БЦ подачей почти всегда занимается арендодатель или его управляющая компания — у арендатора нет ни доступа к документам на здание, ни интереса возиться с техпланом.
Обязанность подать документы стоит прямо прописать в договоре, вместе со сроком и с тем, кто платит пошлину. Иначе получается тупик: арендатор хочет регистрации, арендодатель тянет, и спор идет в суд с требованием зарегистрировать договор.
| Документ | Кто готовит | Комментарий |
|---|---|---|
| Заявление о регистрации договора аренды | заявитель | Через личный кабинет Росреестра или МФЦ. При аренде части — одновременно заявление о кадастровом учете части |
| Договор аренды | стороны | Не менее двух экземпляров при бумажной подаче. Существенные условия: предмет с описанием площади и границ, срок, размер платы |
| Технический план части помещения | кадастровый инженер | Только если сдается часть. XML плюс подпись инженера |
| Документы о полномочиях подписантов | стороны | Выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении, доверенность |
| Корпоративное одобрение | арендодатель | Решение об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, если аренда под эти критерии подпадает |
| Согласие залогодержателя | арендодатель | Если объект в ипотеке и договор ипотеки требует согласия банка на сдачу в аренду |
| Согласие собственника имущества | арендодатель | Для ГУП, МУП, учреждений |
| Документ об уплате госпошлины | плательщик | Прикладывать не обязательно, но при отсутствии платежа в ГИС ГМП документы вернут без рассмотрения |
Госпошлина
Размер установлен подпунктом 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. Действующие значения введены Федеральным законом от 29.10.2024 № 362-ФЗ и применяются с 1 января 2025 года. До этого организации платили 22 000 рублей, сейчас вдвое больше.
| Действие | Физические лица | Организации |
|---|---|---|
| Регистрация договора аренды (безвозмездного пользования) | 4 000 руб. | 44 000 руб. |
| Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора | 700 руб. | 2 000 руб. |
| Кадастровый учет части помещения одновременно с регистрацией аренды | отдельная пошлина не взимается | |
Три вещи, о которые чаще всего спотыкаются бухгалтерии арендодателей.
- Пошлина одна на договор, а не на каждую сторону и не на каждое помещение внутри одного договора. Если одним договором сдаются пять частей в одном ТЦ, пошлина все равно одна.
- Если хотя бы одна сторона договора — организация, платится ставка для организаций. Смешанный состав не дает права на «физлицевые» 4 000 рублей.
- Стороны сами договариваются, кто платит и в какой пропорции. Если каждая платит свою долю, каждая платит долю от ставки, соответствующей ее статусу. Условие о распределении пошлины лучше прописать в договоре.
Сам технический план на часть оплачивается отдельно, это работа кадастрового инженера, а не государственный сбор. Порядок цен смотрите в прайсе.
Сроки регистрации
Сроки в рабочих днях установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ и считаются со дня приема документов.
| Что регистрируется | Через Росреестр (электронно) | Через МФЦ |
|---|---|---|
| Договор аренды целого помещения или здания | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
| Договор аренды части помещения (одновременно с учетом части) | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней |
| Соглашение об изменении или расторжении | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
Пошаговый порядок для арендодателя
- Проверяем объект по свежей выписке ЕГРН Стоит ли помещение на кадастровом учете, совпадает ли площадь с фактической, нет ли незарегистрированной перепланировки, нет ли на объекте арестов и запретов. Если в ЕГРН площадь одна, а в договоре другая, регистрация встанет.
- Определяем предмет договора Целое помещение или часть. От этого зависит, нужен ли технический план и какой комплект уходит в Росреестр.
- Согласовываем границы части с арендатором до выезда инженера Это самый дешевый момент что-то изменить. После подготовки техплана любое смещение перегородки означает новый техплан.
- Заказываем технический план части Инженер выезжает, обмеряет, координирует контур части, формирует XML и подписывает его усиленной квалифицированной подписью.
- Проверяем договор на соответствие техплану Площадь части в договоре должна совпадать с площадью в техплане до десятых квадратного метра, номера помещений на плане этажа — с номерами в договоре.
- Подписываем договор и приложения План части в качестве приложения к договору не заменяет технический план, но снимает часть вопросов у регистратора и у арендатора.
- Оплачиваем госпошлину и подаем документы Электронно через личный кабинет правообладателя или через МФЦ. При аренде части — два заявления в одном пакете.
- Контролирую ход дела Статус виден в личном кабинете. Если пришло уведомление о приостановлении, времени на реакцию мало, а срок устранения ограничен.
- Получаем результат Выписка ЕГРН с записью об обременении и, если сдавалась часть, со сведениями об учтенной части объекта.
Почему приостанавливают регистрацию аренды
Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ. По состоянию на сентябрь 2026 года часть 1 заканчивается пунктом 65, действующих оснований 76 с учетом дробных пунктов. По аренде реально прилетает ограниченный набор.
| Пункт | Как звучит в уведомлении | Что произошло на самом деле |
|---|---|---|
| п. 2 | С заявлением обратилось ненадлежащее лицо | Нет доверенности, подписант не уполномочен, истек срок полномочий директора по ЕГРЮЛ |
| п. 5 | Не представлены необходимые документы | Нет согласия залогодержателя, нет корпоративного одобрения, при аренде части не приложен технический план |
| п. 7 | Форма или содержание документа не соответствуют требованиям | Самый частый и самый резиновый пункт. Не согласован предмет договора, техплан собран по устаревшей XML-схеме, просрочена подпись инженера, в заключении нет обоснования границ части |
| п. 34 | Помещение не изолировано или не обособлено | Прилетает, когда под видом части фактически образуется новое помещение либо в контур части попали места общего пользования |
| п. 49 | Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными | Площадь в договоре не совпадает с ЕГРН, на объект уже зарегистрирована аренда целиком, адрес или кадастровый номер указаны неверно |
| п. 50 | Местоположение помещения совпадает с местоположением другого помещения | Контур новой части наложился на ранее учтенную часть или на соседнее помещение |
| п. 9 | Не получен ответ на межведомственный запрос | Чаще у арендодателей с государственным или муниципальным имуществом. Срок такой приостановки — не более месяца |
Сроки приостановки общие: по части 2 статьи 26 — до устранения причин, но не более трех месяцев. По пункту 9 — не более месяца. Важная деталь, про которую забывают: при возобновлении срок не начинается заново, добирается только неистекший остаток. Механику добора остатка подробно разбираем в статье про сроки приостановки.
Статья 27 218-ФЗ собственных оснований не имеет: отказ наступает, если в срок приостановки причины не устранены. Поэтому терять первые дни после уведомления нельзя. Если приостановка кажется необоснованной, с 1 января 2026 года решение обжалуется в апелляционную комиссию по статье 31.1 218-ФЗ: 15 рабочих дней на подачу, столько же на рассмотрение, госпошлины нет. Подробности — в разборе апелляционной комиссии.
Сколько времени закладывать на самом деле
Арендодатели обычно считают срок по статье 16 и получают «десять рабочих дней». В жизни от решения сдать площадь до записи в ЕГРН проходит от трех недель до полутора месяцев. Разбивка для типового случая с частью помещения в действующем ТЦ.
| Этап | Реальный срок | Кто держит темп |
|---|---|---|
| Согласование границ части и планировки с арендатором | от 2 дней до нескольких недель | арендатор и коммерческий отдел |
| Получение свежей выписки ЕГРН и проверка объекта | 1-3 рабочих дня | арендодатель |
| Выезд кадастрового инженера и обмеры | 1 день, по согласованию доступа | инженер и служба эксплуатации |
| Камеральная обработка, формирование и подписание техплана | 3-7 рабочих дней | инженер |
| Финальная правка договора под площадь из техплана, подписание | 2-5 рабочих дней | юристы сторон |
| Регистрация в Росреестре | 10 рабочих дней электронно, 12 через МФЦ | Росреестр |
| Итого без приостановок | 3-5 недель | |
| Если пришла приостановка | плюс 1-4 недели на устранение | зависит от пункта |
Два практических следствия. Первое: дату начала аренды и дату начала начисления платы в договоре имеет смысл привязывать к передаче помещения по акту, а не к регистрации — иначе арендатор получает бесплатный месяц. Второе: техплан надо заказывать не после подписания договора, а параллельно с его согласованием. Площадь, посчитанная инженером, почти всегда отличается от площади, которую коммерческий отдел брал из старого поэтажного плана БТИ, и договор все равно придется править.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на части зданий и помещений для аренды в Москве и Московской области и ведем пакет до записи в ЕГРН. Мы выезжаем на объект, согласуем конфигурацию части так, чтобы она прошла проверку, считаем площадь по правилам приказа П/0393, формирую XML и подписываем его. Дальше проверяем проект договора на стыковку с техпланом, помогаем собрать комплект и сопровождаем подачу.
Для регистрации аренды части, включая несколько частей в одном объекте.
Когда в аренду уходит помещение целиком, а сведений о нем в ЕГРН нет или они устарели.
Пришло уведомление по аренде — читаем мотивировку и снимаем.
Пришлите уведомление о приостановлении или планировку с выделенной под арендатора зоной. Скажем, пройдет ли такая часть и что нужно поправить до подачи. Контакты.
Частые вопросы
- Договор на 11 месяцев — это законно?
- Да. Регистрации он не требует, потому что срок меньше года. Но арендатор по такому договору не получает ни преимущественного права на новый срок, ни защиты при смене собственника. Для мелкой розницы и островков это рабочая схема, для якорного арендатора с вложениями в отделку — нет.
- Можно ли зарегистрировать договор задним числом, если он действует уже второй год?
- Зарегистрировать можно, если срок договора еще не истек и объект в порядке. Регистрация сработает на будущее: с момента внесения записи договор становится противопоставим третьим лицам. Задним числом защита не возникает, и претензии за прошлый период это не снимает.
- Кто должен платить госпошлину 44 000 рублей?
- Закон это не определяет, вопрос договорный. На рынке коммерческой аренды чаще платит арендатор, иногда стороны делят пополам. Условие стоит писать в договоре прямо, вместе со сроком подачи документов, иначе появляется повод для спора.
- Арендатор требует регистрации, а мне она не нужна. Может он зарегистрировать сам?
- Заявление вправе подать одна из сторон по части 1 статьи 51 218-ФЗ. Но если сдается часть помещения, без технического плана арендатор ничего не подаст, а заказать техплан он может только с вашими документами и с доступом на объект. Практически регистрация части без участия арендодателя невозможна, и суды это учитывают, обязывая собственника содействовать.
- Мы сдаем пять разных помещений в БЦ одному арендатору. Сколько договоров и сколько пошлин?
- Если помещения оформлены одним договором, пошлина одна — 44 000 рублей. Технические планы нужны на каждую часть, которая образуется, но они могут входить в один пакет документов. Если решите оформлять отдельными договорами, пошлина будет за каждый.
- Что будет с частью, если арендатор съедет раньше срока?
- При регистрации прекращения обременения часть снимается с кадастрового учета автоматически, без отдельного заявления — это часть 2 статьи 44 218-ФЗ. Если потом придет новый арендатор на ту же площадь с теми же границами, ранее подготовленный технический план можно использовать повторно. Если границы поменялись — нужен новый.
Нормативная база
- Статья 651 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 609 ГК РФ — форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 433 ГК РФ — момент заключения договора
- Статья 617 ГК РФ — сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 621 ГК РФ — преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок
- Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта и регистрация обременений
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды недвижимого имущества
- Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления
- Статья 27 218-ФЗ — отказ в учете и регистрации
- Статья 31.1 218-ФЗ — обжалование решения о приостановлении
- Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию договора аренды
- Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ — повышение пошлины за регистрацию договоров аренды
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 — практика применения правил ГК РФ о договоре аренды
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и требования к техническому плану
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Размеры госпошлины и сроки проверены по КонсультантПлюс и Гаранту на дату публикации. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.