Границы машино-места совпадают с другим объектом
Контур машино-места пересекся с тем, что уже стоит на учете, — с соседним местом, с помещением паркинга или с кладовой. Допуска в норме нет, хватает пересечения в сантиметр. Отдельная беда этого пункта в том, что машино-места почти всегда оформляются пачками: один технический план на весь этаж, одно заявление, одно решение регистратора. Ошибка в одном контуре из двухсот останавливает весь пакет. Поэтому по пункту 52 важнее всего быстро понять, наложение локальное или уехал весь массив.
Как это звучит в уведомлении
Хорошее уведомление содержит перечень проблемных объектов с условными номерами из технического плана и кадастровыми номерами тех объектов, на которые произошло наложение. По длине этого перечня сразу видно масштаб: три позиции — точечная правка, сто двадцать — системное смещение.
Что произошло на самом деле
У машино-места нет стен. Его граница задается разметкой на полу, а источник координат — проектная документация. По статье 24 218-ФЗ границы машино-места определяются проектом, а краска на полу их только обозначает. Если подрядчик нанес разметку не там, где нарисовал проектировщик, вы получаете расхождение сразу, как только начнете мерить по факту.
Вторая особенность — плотность. Места стоят вплотную, через линию разметки шириной несколько сантиметров. У помещений между контурами есть стена в полметра, которая прощает мелкие неточности. Здесь такого запаса нет: смещение контура на двадцать сантиметров — уже наложение на соседа.
Третья — масса. Регистратор проверяет каждый образуемый объект на пересечение со всем, что лежит в реестре на этом этаже. Ваш пакет проверяется и сам с собой, и с уже учтенными объектами.
Реальные причины
- Преобразуемый объект не снят с учета Самая частая причина при выделении из долевой собственности. Паркинг стоит в реестре одним нежилым помещением, внутри него вы образуете сто двадцать машино-мест, а заявление о снятии исходного помещения не подали. Для регистратора все новые объекты целиком наложились на существующее. Лечится не пересчетом координат, а одновременной подачей снятия и учета по статье 41 218-ФЗ.
- Смещение всего массива Ошибка в исходных данных привязки плана этажа, и весь ковер мест уехал на полметра. Внутри пакета объекты согласованы идеально, а с уже учтенными соседями наложение идет по всей линии. Самый тяжелый вариант: пересчитывать приходится все контуры.
- Разметка не соответствует проекту Инженер обмерил краску, регистратор сверяет с планом этажа из проектной документации. Первичен проект.
- Двойной учет одного места Собственник когда-то выделил свое место отдельно, оно уже в реестре, а застройщик подает пакет на весь этаж вместе с ним.
- Наложение на помещение, а не на место Контур зацепил кладовую, электрощитовую или границы самого помещения паркинга. Механика та же, но разбираться придется с объектом другого типа, а рядом нередко идет пункт 50 про наложение помещений.
- Реестровая ошибка в ранее учтенных объектах Места, внесенные в реестр раньше, лежат не там, где они есть физически. Ваш правильный контур в них упирается. Исправляется не вашим техническим планом, а заявлением об исправлении ошибки.
- Конструктив внутри контура Колонна или пилон попали в границы места, и инженер обошел их контуром так, что зацепил соседа. Здесь пункт 52 часто идет в паре с пунктом 53 про размеры машино-места.
Что делать
- Считаем масштаб Сколько объектов из пакета попало в перечень. Один-два — локальная правка. Больше десяти процентов — почти наверняка смещение всего массива, и тогда точечные исправления только потратят срок.
- Поднимаем проект Нужен план этажа из проектной документации с размерами и привязками. Это документ заказчика или застройщика, и запрашивать его надо сразу, потому что поиск в архиве иногда занимает недели.
- Накладываем три слоя Контуры из технического плана, контуры учтенных объектов из реестра и проектный план этажа. На этом наложении видно, что именно уехало и насколько.
- Локальное наложение Пересчитываем координаты проблемных мест, при необходимости выезжаем с контрольным обмером. Файл XML пересобирается целиком, потому что технический план на пакет — один документ.
- Системное смещение Заново выполняется привязка плана этажа, пересчитываются все контуры пакета. Это полноценная переделка, и делать ее надо один раз и аккуратно, второй попытки срок может не дать.
- Неснятый преобразуемый объект Технический план не трогаем. Заказчик подает заявление о снятии исходного помещения, оно рассматривается вместе с вашим делом.
- Чужая ошибка в реестре Готовим заключение с наложением контуров, дальше идет заявление об исправлении реестровой ошибки. Порядок описан в материале про реестровую ошибку.
Что делает заказчик, а что застройщик. Проектная документация и план этажа — застройщик или управляющая компания. Заявление о снятии преобразуемого помещения — правообладатель. Доступ в паркинг для обмера и уверенность, что разметка не будет перекрашена в процессе, — тоже заказчик. Обмер, координаты, заключение и файл — мы. Подробнее про разграничение в статье о том, кто отвечает за приостановку.
Сроки
Пункт 52 идет по общему сроку части 2 статьи 26 218-ФЗ - до устранения причин, но не более трех месяцев со дня решения о приостановлении. Сокращенных сроков по нему нет.
После подачи документов об устранении учет возобновляется не позднее трех рабочих дней со дня их получения. Срок рассмотрения не начинается заново, добирается только неистекший остаток. Для пакета на двести объектов это означает, что у регистратора после возобновления может остаться один-два дня на проверку всего массива, и любая новая мелочь превратится в повторную приостановку.
Три месяца по паркингу расходуются быстрее, чем кажется. Запрос проектной документации, повторный доступ в подземный паркинг, пересчет двухсот контуров и согласование с застройщиком легко съедают половину срока. Что происходит при второй приостановке подряд, разобрано в статье про повторную приостановку.
Можно ли снять без переделки технического плана
Только в одном сценарии из семи — когда причина в неснятом преобразуемом объекте. Там технический план остается как есть, и все решается заявлением. Этот сценарий встречается часто, так что шанс реальный.
Во всех остальных случаях документ пересобирается. И здесь есть особенность, о которой заказчики узнают с неприятным удивлением: технический план на пакет машино-мест — единый документ. Исправить в нем контур одного места и оставить остальное нетронутым технически можно, но файл XML все равно собирается и подписывается заново целиком. Отдельно «вынуть» одно проблемное место из уже поданного заявления тоже не получится: регистратор рассматривает пакет как одно дело.
Повторный выезд нужен не всегда. Если смещение видно по сравнению проекта с реестром и его величина понятна, пересчет делается камерально. Если есть сомнения, что разметка соответствует проекту, выезд обязателен, иначе вы исправите цифры, а не причину.
Вопросы
Наложение всего на пять сантиметров. Это правда основание для приостановки?
Да. Норма говорит о частичном или полном совпадении границ, без допусков. Величина влияет на трудоемкость исправления, а не на законность решения регистратора.
Из двухсот мест проблемных три. Можно ли зарегистрировать остальные сто девяносто семь?
Нет, пакет рассматривается как одно дело, и приостановка распространяется на все заявление целиком. Исправлять придется до того, как дело возобновят.
Разметка на полу не совпадает с проектом. По чему мерить?
По проекту. Границы машино-места определяются проектной документацией, разметка только обозначает их на местности. Если фактическая краска расходится с проектом, это вопрос к застройщику или управляющей организации, а не повод менять координаты.
Паркинг стоит в ЕГРН одним помещением. Обязательно ли его снимать?
Если машино-места образуются из него, да. Снятие исходного объекта и учет образуемых идут одновременно. Общая картина по трем машино-местным основаниям есть в статье про приостановки по машино-местам.
Наложение с местом соседа, которое он оформил три года назад. Кто прав?
Сначала нужно проверить, соответствует ли его контур проекту. Если нет, это реестровая ошибка в его объекте, и ваш план исправлять не надо. Если да, ошибка у вас.
Имеет ли смысл обжаловать?
Имеет, если наложение произошло с объектом, который уже снят с учета, либо регистратор сравнивал контуры с разными этажами. Срок подачи в апелляционную комиссию 15 рабочих дней с даты решения по статье 31.1 218-ФЗ, досудебный порядок не обязателен.
Если нужен документ с нуля или переделка пакета, смотрите технический план машино-места. Все основания
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.