Главная / Технический план / Технический план здания
Технический план здания
Технический план здания — единственный документ, на основании которого здание попадает в ЕГРН или меняет в нем свои характеристики. Готовит его кадастровый инженер, форма только электронная: файл XML, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью. Пока техплана нет, у здания нет кадастрового номера, а значит нет ни права собственности, ни сделки, ни залога, ни ввода в эксплуатацию. Работаем по Москве и Московской области: выезд, обмеры, координирование контура, подготовка XML, подача в Росреестр и сопровождение до записи в реестре.
Когда нужен технический план на здание
Прежде чем собирать документы, ответьте на один вопрос: что именно происходит с вашим зданием. От ответа зависит комплект документов, заявитель, срок и размер пошлины. Спутать сценарии легко, и большая часть приостановок по зданиям растет именно отсюда.
- Здание построено и вводится в эксплуатацию В ЕГРН его нет, оно появляется там впервые. Техплан входит в комплект документов на разрешение на ввод, поэтому готовится до подачи заявления, а не после получения разрешения. Этот случай разобран отдельно на странице техплана для ввода объекта в эксплуатацию.
- Здание стоит давно, а в ЕГРН его нет Старый цех, склад, ангар, пристройка советских времен, дом без документов. Разрешения на ввод и проектной документации тут обычно не существует, и техплан опирается на декларацию правообладателя либо на документы технической инвентаризации.
- Характеристики здания изменились Реконструкция, надстройка этажа, пристройка, смена назначения, изменение площади после переобмера. Право никуда не переходит, идет только учет изменений. Что именно требует нового техплана, перечислено в материале про внесение изменений в ЕГРН.
- Площадь в ЕГРН не сходится с фактической Купили здание, замерили, получили разницу в несколько десятков метров. Сначала выясняем, ошибка это в реестре или реальное изменение объекта, и только потом решаем, техплан нужен или заявление об исправлении реестровой ошибки.
- Здание нужно поставить на учет вместе со всеми помещениями Части 3 и 3.1 статьи 40 218-ФЗ позволяют учесть здание и все расположенные в нем помещения одним заявлением. На бизнес-центре это экономия сотен тысяч рублей на пошлинах, механика разобрана в статье про кадастровый учет нежилого здания и помещений в нем.
Если здание снесено или разрушено, технический план не поможет. Для снятия с учета нужен другой документ - акт обследования.
Что входит в работу
- Проверка исходных данных до выезда. Заказываем свежую выписку ЕГРН на здание и на земельный участок, смотрим вид разрешенного использования, наличие координат границ участка, зарегистрированные права и обременения. Половина будущих приостановок видна на этом шаге.
- Выезд на объект. Координирование характерных точек контура здания — линии пересечения наружных стен с землей, обмеры всех этажей, включая подземные, технические и мансардные.
- Проверка того, что контур целиком лежит в границах земельного участка. Вынос даже на полметра за границу дает приостановку.
- Расчет площади по правилам приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Эти правила не совпадают с проектными методиками и с инвентаризационными методиками БТИ, и расхождение с ожиданиями заказчика тут норма.
- Подготовка технического плана по форме приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082: разделы с характеристиками, план этажей, описание местоположения, заключение кадастрового инженера.
- Формирование XML и подписание усиленной квалифицированной подписью. Требование электронной формы закреплено частью 12 статьи 24 218-ФЗ, бумажный экземпляр Росреестр не примет.
- Подача заявления и сопровождение до записи в ЕГРН. Если придет приостановка — разбираем мотивировку и устраняем причину.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем он нужен | Если его нет на руках |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН на здание | Исходные сведения: площадь, этажность, назначение, кадастровый номер | Запросим сам |
| Выписка ЕГРН на земельный участок | Границы, вид разрешенного использования, права заявителя | Запросим сам |
| Правоустанавливающий документ | Подтверждает полномочия заказчика кадастровых работ | Только от вас |
| Разрешение на строительство и проектная документация | Основание для сведений о новом здании по части 8 статьи 24 218-ФЗ | Только от вас или из органа, выдавшего разрешение |
| Разрешение на ввод или выписка из реестра разрешений | Документ-основание для учета построенного здания | Получает застройщик |
| Технический паспорт БТИ, изготовленный до 01.01.2013 | Подтверждает год постройки и материал стен по старым зданиям | Архив БТИ, либо работаем по декларации |
| Доступ на объект и ко всем помещениям | Без обмера техплана не будет | Только от вас |
По ранее построенным зданиям, где проектных документов не осталось, работает часть 11 статьи 24 218-ФЗ: сведения указываются на основании декларации, которую составляет и заверяет правообладатель. Как ее заполнять без ошибок, разобрано в материале про декларацию об объекте недвижимости.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на новое здание после строительства | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Техплан на ранее построенное здание, которого нет в ЕГРН | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Техплан на изменение характеристик после реконструкции | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Техплан на здание вместе со всеми помещениями | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Срочная подготовка | вдвое быстрее базового | плюс 50 процентов к смете |
А вот сроки самого Росреестра и размер пошлины от нас не зависят, они закреплены законом. Эти цифры можно планировать точно.
| Процедура | Срок по статье 16 218-ФЗ | Пошлина по статье 333.33 НК РФ |
|---|---|---|
| Учет и регистрация права одновременно | 10 рабочих дней напрямую, 12 через МФЦ | 6 000 руб. физлицу, 66 000 руб. организации |
| Только кадастровый учет созданного объекта | 5 рабочих дней напрямую, 7 через МФЦ | 2 000 руб. физлицу, 22 000 руб. организации |
| Учет изменений характеристик здания | 5 рабочих дней напрямую, 7 через МФЦ | 1 000 руб. физлицу, 2 000 руб. организации |
| Включение сведений о ранее учтенном объекте | 5 рабочих дней | Не взимается |
Сроки считаются в рабочих днях от даты приема заявления. Подача через МФЦ всегда прибавляет ровно два рабочих дня. Подробный разбор размеров и случаев освобождения — в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Разбор задачи Вы описываете объект и ситуацию, мы говорим, какой из сценариев ваш, что понадобится и где вероятен затык. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
- Проверка по ЕГРН Смотрим здание и участок до выезда. Именно здесь всплывают участки без координат, чужой вид разрешенного использования и записи, о которых собственник не знал.
- Договор и выезд Обмеры и координирование контура. Обычно один выезд, повторный нужен, если на объекте что-то не готово или часть помещений была закрыта.
- Камеральная часть Планы этажей, расчет площадей, заключение кадастрового инженера, сборка XML, подпись.
- Согласование с вами Показываем итоговые характеристики до подачи. Если площадь ушла от ожидаемой, разбираемся почему именно сейчас, а не после уведомления Росреестра.
- Подача и сопровождение Отслеживаем статус до появления записи в ЕГРН.
Где чаще всего встает работа. Не в техплане, а в земле. Если участок под зданием ранее учтенный и координат его границ в ЕГРН нет, сопоставить контур здания не с чем, и учет приостановят. Лечится это межевым планом на уточнение границ, который делается до техплана или подается вместе с ним. Проверить участок стоит в первый же день — разбор в статье про участок без границ в ЕГРН.
Если Росреестр приостановит
Приостановка не равна отказу. По части 2 статьи 26 218-ФЗ дается до трех месяцев на устранение причин, и в этот срок почти все решается. Отказ приходит только тогда, когда за срок приостановки причину не устранили. По зданиям чаще всего прилетают три основания.
- Пункт 21.2 - в ЕГРН нет сведений о границах земельного участка под объектом. Самое частое и самое бумажное основание по зданиям.
- Пункт 19 - объект не является объектом недвижимости. Прилетает по навесам, ангарам на винтовых сваях, замощениям. Снимается усиленным заключением с доказательствами капитальности, иногда строительно-технической экспертизой.
- Пункт 49 - противоречия между документами и сведениями ЕГРН: год постройки, материал стен, этажность, назначение, кадастровый номер участка.
Если уведомление уже пришло, читать его нужно буквально: регистратор обязан назвать конкретный пункт и конкретную норму. Что делать дальше, описано в разделе про снятие приостановки. Разбираем и чужие приостановки — когда техплан делал другой инженер.
Вопросы
- Можно сделать технический план без выезда, по старым документам БТИ?
- На здание — нет. Контур здания описывается координатами характерных точек, а их надо определить на местности геодезическим оборудованием. Поэтажные планы БТИ используются как исходный материал, но выезд они не заменяют.
- Здание построено без разрешения на строительство. Техплан поможет?
- Сам по себе нет. Объект без разрешения на строительство на участке, где такое строительство не допускается, на учет не встанет — прилетит пункт 22 или 23 статьи 26. Здесь маршрут другой, через признание права на самовольную постройку, и начинается он с проверки вида разрешенного использования участка, а не с вызова инженера.
- Сколько действует технический план?
- Срок действия законом не установлен. Но техплан описывает объект на дату кадастровых работ, и если с тех пор здание перестроили или изменились требования к форме документа, Росреестр отправит его на доработку. Практически план стоит подавать по свежим следам.
- Нужен ли техплан, если я просто продаю здание?
- Если здание уже стоит на кадастровом учете и его характеристики не менялись, техплан не нужен — регистрируется только переход права. Он понадобится, если объекта в ЕГРН нет или площадь в реестре не совпадает с фактической.
- Здание и помещения в нем — это один техплан или два?
- Может быть и так, и так. Здание со всеми помещениями можно описать одним техпланом и подать одним заявлением, а можно учесть здание, а помещения образовать позже отдельным документом. Развилка разобрана на странице техплана помещения, и она сильно влияет на пошлину.
- Кто подает документы в Росреестр после ввода в эксплуатацию?
- Не застройщик. По статье 19 218-ФЗ заявление направляет орган, выдавший разрешение на ввод, не позднее пяти рабочих дней с даты решения. Застройщику остается проследить, чтобы пошлина была уплачена, иначе документы вернут без рассмотрения.
- Что будет, если площадь по обмеру не сойдется с разрешением на строительство?
- Если расхождение больше пяти процентов, учет приостановят по пункту 61 статьи 26, и заключением кадастрового инженера это не снимается. Нужно вносить изменения в само разрешение через орган, который его выдавал. Поэтому обмеры делаются до подачи заявления на ввод, а не после.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.