Технический план части помещения для регистрации аренды
Долгосрочный договор аренды части помещения Росреестр не зарегистрирует, пока эта часть не описана в техническом плане. Правило задает часть 5 статьи 44 218-ФЗ: кадастровый учет части выполняется одновременно с регистрацией договора аренды. Ни раньше, ни отдельно. Готовим такие техпланы по торговым и бизнес-центрам, складам и стрит-ритейлу в Москве и Московской области: одну часть или десяток частей в одном объекте, с сопровождением до записи в ЕГРН. Главный вопрос арендодателя обычно не в том, как это делается, а в том, какую конфигурацию Росреестр примет, а какую завернет. Поэтому разбору границы посвящен отдельный раздел ниже.
Когда нужен техплан на часть
- Сдаете секцию, этаж или крыло на срок от года По пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды на год и более подлежит регистрации и считается заключенным только с момента внесения записи. Регистрация аренды части тянет за собой кадастровый учет части, а учет части — технический план.
- Арендатор требует зарегистрированный договор Банк под кредитную линию, лицензирующий орган под аптеку или алкоголь, головной офис сетевого ритейлера под инвестиции в отделку. Без записи в ЕГРН договор не противопоставим третьим лицам.
- Меняется конфигурация арендуемой зоны Арендатор прирезал соседнюю секцию, передвинули витрину, добавили подсобку. Границы части изменились — значит это другая часть и другой техплан.
- В одном помещении несколько арендаторов Этаж бизнес-центра с одним кадастровым номером и восемь компаний на нем — это восемь учтенных частей внутри одного помещения.
- Прежний арендатор съехал, площадь занимает новый Если границы те же, новый техплан может не понадобиться: часть 2 статьи 44 разрешает использовать ранее представленный документ. Если границы сдвинулись — нужен новый.
Что входит в работу
- Проверка сведений ЕГРН по помещению и по зданию: площадь, наличие координат контура самого помещения, действующие обременения и уже учтенные части. Если контура помещения в реестре нет, сначала придется привести в порядок само помещение.
- Сверка планировки с фактом. Поэтажный план десятилетней давности и реальный этаж торгового центра — разные вещи. Часть, нарисованная по старому плану, ляжет мимо.
- Выезд и обмеры границы части по внутренней поверхности ограждающих конструкций: стен, перегородок, витрин.
- Координирование контура части в той же системе координат, что и контур здания. Точность и метод определения координат — по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, по нему же считается площадь.
- Проверка, что контур части лежит внутри контура помещения и не пересекает ранее учтенные части. Пропуск этого шага дает приостановку по наложению.
- Графическая часть: план этажа с контуром помещения и выделенным внутри него контуром части, с нумерацией характерных точек и размерами.
- Заключение кадастрового инженера. Для частей без капитальных стен это основной аргумент, который читает регистратор: по каким конструкциям прошла граница, почему часть выделена именно так, как она соотносится с местами общего пользования.
- Формирование XML по форме приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, подпись усиленной квалифицированной подписью, подача вместе с заявлением о регистрации аренды и сопровождение до записи в ЕГРН.
Какая часть пройдет, а какая нет
Формально требование обособленности пункт 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ предъявляет к помещениям, а не к частям. Но применяют его и к частям: регистратор смотрит не на то, как вы назвали объект в заявлении, а на то, что фактически описано в документе. Второй канал — пункт 7: границы части описаны так, что установить их однозначно нельзя, значит форма и содержание документа не соответствуют требованиям.
| Конфигурация | Результат | Почему |
|---|---|---|
| Секция с капитальными стенами и витриной по фронту | Проходит | Контур замкнут, граница читается однозначно, места общего пользования не захвачены |
| Бокс в глубине этажа, вход через общий коридор | Проходит | Часть не обязана иметь отдельный вход. Важно, чтобы контур был замкнут, а доступ шел не через чужую арендованную часть |
| В контур включен кусок общего коридора, тамбур или общий санузел | Не проходит | Места общего пользования обслуживают все помещения этажа и не могут быть переданы одному арендатору. Прилетает пункт 34 |
| Торговый зал на первом этаже и склад в подвале одной частью | Не проходит | Часть — это единый замкнутый контур. Два несмежных пятна описываются как две части в одном техплане |
| Островок в атриуме без капитальных ограждений | Спорно | Прямого запрета нет. Решает привязка границы к колоннам и осям здания и обоснование в заключении |
Самая частая ошибка арендодателя — первая из непроходных. Логика собственника понятна: арендатор пользуется коридором, пусть платит. Логика регистратора другая. Выход коммерческий, а не кадастровый: места общего пользования выносятся из контура части, а компенсация за пользование общими зонами переносится в арендную ставку через коэффициент потерь. Смешивать эти две вещи в техплане нельзя. Подробный разбор конфигураций с примерами планировок — в статье про технический план части помещения, а специфика торговых центров — в материале про торговые места в ТЦ.
Что нужно от вас
| Документ или действие | Зачем он нужен | Если его нет на руках |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН на помещение или здание | Право, площадь, кадастровый номер, учтенные части и обременения | Запросим сами |
| Поэтажный план и экспликация | Основа графики и сверка нумерации помещений | Архив БТИ или управляющая компания |
| Проект договора аренды или подписанный договор | Документ-основание для техплана, из него берется описание предмета | Только от вас |
| Схема с выделенной зоной арендатора | Согласованная граница части до выезда инженера | Нарисуем вместе по поэтажному плану |
| Доступ на объект и контакт службы эксплуатации | Обмеры, доступ в закрытые зоны, работа в часы, когда центр не переполнен | Только от вас |
| Документы о перепланировке, если она была | Проект и акт приемочной комиссии | Если планировку меняли без оформления, сначала узаконивание |
| Сведения о ранее учтенных частях | Контуры соседних арендаторов, чтобы не поймать наложение | Видно из выписки, соберем сами |
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на одну часть помещения | от 5 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Каждая следующая часть в том же объекте | по запросу | по запросу |
| Часть без капитальных ограждений, островок в атриуме | от 5 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Массовое оформление при открытии объекта | по запросу | по запросу |
| Срочная подготовка | вдвое быстрее базового | плюс 50 процентов к смете |
На стоимость влияют площадь и сложность конфигурации, количество частей в одном плане, наличие капитальных ограждений и актуальность сведений о самом помещении в ЕГРН. Если планировка не совпадает с реестром, сначала нужен техплан на изменение помещения — это отдельная работа, она описана на странице технического плана помещения. Общие ориентиры собраны на странице цен.
Сроки Росреестра и размеры пошлин от исполнителя не зависят. Они заданы статьей 16 218-ФЗ и подпунктом 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.
| Процедура | Срок | Пошлина: физлицо и организация |
|---|---|---|
| Учет части и регистрация договора аренды одновременно | 10 рабочих дней, через МФЦ 12 | 4 000 и 44 000 руб. |
| Кадастровый учет части | входит в срок выше | отдельная пошлина не взимается |
| Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора | 10 рабочих дней, через МФЦ 12 | 700 и 2 000 руб. |
| Снятие части с учета при прекращении обременения | одновременно с регистрацией прекращения | без отдельного заявления и пошлины |
Пошлина одна на договор, а не на каждую часть и не на каждую сторону. Если одним договором сдаются пять секций в одном центре, пошлина все равно одна. Если хотя бы одна сторона — организация, платится ставка для организаций.
Как проходит работа
- Смотрим выписку и планировку до договора Вы присылаете выписку ЕГРН и план этажа с выделенной зоной арендатора, мы говорим, пройдет ли такая конфигурация. Если не пройдет — предлагаем, как перекроить границу, сохранив коммерческий смысл.
- Договор и выезд Обмеры границы части и координирование. Один выезд закрывает и одну часть, и десять частей в том же объекте.
- Камеральная часть План этажа с контуром части, расчет площади, заключение инженера, сборка XML и подпись.
- Согласование до подачи Показываем итоговую площадь части. Вот здесь обычно и вскрывается затык: в проекте договора стоит площадь по старому плану БТИ, а по обмеру вышло на несколько метров меньше. В договор идет цифра из технического плана, иначе регистратор увидит противоречие и приостановит регистрацию.
- Подача и сопровождение Два заявления одним пакетом — об учете части и о регистрации договора. Ведем дело до записи в ЕГРН.
Если Росреестр приостановит
По частям помещений прилетают три основания, и все три предсказуемы.
- Пункт 34 - часть не обособлена: в контур вошли места общего пользования либо она разорвана на несмежные куски. Лечится перекройкой контура и переподготовкой техплана в рамках той же приостановки, если срок не истек.
- Пункт 50 - контур части наложился на другое помещение или на ранее учтенную часть. Чаще всего причина в том, что предыдущий арендатор съехал, а прекращение обременения не зарегистрировали, и старая часть так и висит в ЕГРН.
- Пункт 7 - границу части невозможно однозначно установить. Типично для островков и торговых мест без капитальных ограждений, когда контур висит в пустоте, а в договоре написано "торговое место согласно схеме".
Профилактика у арендодателя одна: вести собственную сводную схему этажа со всеми учтенными частями и обновлять ее при каждом новом договоре. Как делить площадь между соседями, разобрано в статье про нескольких арендаторов в одном помещении. Если приостановка уже пришла и техплан делал другой инженер — это снятие приостановки под ключ.
Вопросы
- Можно поставить часть помещения на учет заранее, без договора?
- Нет. По части 5 статьи 44 218-ФЗ учет части идет одновременно с регистрацией договора аренды, учета "про запас" закон не предусматривает. Подготовить технический план заранее можно и нужно, а подать его — только вместе с договором.
- Обязательно ли у части должен быть отдельный вход?
- Нет. Требование изолированности предъявляется к помещению как к самостоятельному объекту, а часть самостоятельным объектом не является. Складской бокс внутри склада или кабинет в глубине этажа спокойно становятся частью.
- Сколько частей можно выделить в одном помещении?
- Количество не ограничено, это подтверждает письмо Росреестра от 05.03.2024 № 14-01544/24. Ограничение в другом: контуры частей не должны пересекаться. Не допускается только параллельная регистрация двух договоров на один и тот же объект целиком.
- Арендатор просит указать в договоре площадь по БТИ, а по обмеру вышло меньше. Что ставить?
- Площадь из технического плана. Если в договоре одна цифра, а в техплане другая, регистратор увидит противоречие и приостановит регистрацию. Коммерческий расчет можно вести от любой согласованной площади, но предмет договора должен совпадать с тем, что уходит в реестр.
- Договор закончился, арендатор съехал. Нужно что-то делать с частью?
- Зарегистрировать прекращение обременения. Часть снимется с учета автоматически, без отдельного заявления и без отдельной пошлины — это часть 2 статьи 44 218-ФЗ. Если этого не сделать, старая часть останется в ЕГРН и даст наложение при следующем договоре на ту же площадь.
- Продлеваем договор с тем же арендатором. Нужен новый техплан?
- Если границы части не менялись — нет, достаточно допсоглашения о сроке. Когда новый техплан все-таки требуется, разобрано в статье про допсоглашение к договору аренды.
- Можно обойтись без выезда, по поэтажному плану?
- Технически контур можно построить и по плану, но это прямой путь к расхождению с фактом и к приостановке: перегородки в торговых и офисных центрах двигают постоянно, а в ЕГРН это не попадает. Решаем по объекту, и если выезд не нужен, говорим об этом прямо.
- Мы сдаем в аренду все здание целиком. Нужны техпланы на части?
- Не всегда. Если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в здании, а договор аренды здания предусматривает пользование его частями, часть 2 статьи 44 позволяет обойтись без отдельного технического плана. Это норма, о которой чаще всего не знают, и она экономит недели.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.