Акт обследования для снятия объекта с учета
Акт обследования — документ, которым кадастровый инженер подтверждает, что объект недвижимости прекратил существование. Это единственное основание, по которому Росреестр снимает с кадастрового учета снесенное или погибшее здание, сооружение либо незавершенное строительство. Готовится он в форме XML-файла с усиленной квалифицированной подписью инженера по действующему приказу Росреестра № П/0217, а обязательным условием является личный осмотр места. Выезжаем, готовим акт, подаем заявление и ведем дело до записи о снятии в ЕГРН.
Когда это нужно
- Снесли здание, ангар или склад по решению собственника и нужно освободить участок под новое строительство. Пока запись в ЕГРН жива, техплан на новый объект упирается в контур старого.
- Объект сгорел, обрушился или уничтожен стихийным бедствием, а налог на имущество продолжает начисляться.
- Снос прошел по решению суда или по решению органа власти, и теперь нужно привести реестр в соответствие с фактом.
- Покупаете участок, а на публичной карте в его границах висит контур давно исчезнувшего строения, и продавец просит убрать его до сделки.
- Погибла часть здания, в которой находилось помещение или машино-место, а само здание с учета не снимается.
- Объект незавершенного строительства демонтирован, а запись о нем мешает оформить новый проект на том же пятне.
Что говорит закон
Определение дано в части 1 статьи 23 218-ФЗ. Если перевести длинную формулировку на человеческий язык, инженер обязан лично приехать на место, сопоставить увиденное со сведениями ЕГРН и с документами о сносе или гибели, и после этого письменно заявить, что объекта с таким кадастровым номером больше нет. Три вещи из этого определения имеют практическое значение.
- Осмотр обязателен. Акт нельзя подготовить по фотографиям заказчика или по справке о сносе. Инженер отвечает за факт, который подтверждает, своей подписью и своим статусом.
- Учитываются сведения ЕГРН. Если в реестре за этим номером числится не то здание, которое снесли, акт превращается в подтверждение недостоверного факта. Поэтому работа всегда начинается с выписки.
- Помещение гибнет вместе со зданием. Закон не знает самостоятельной гибели помещения при живом здании: помещение прекращает существование, когда погибло здание или та его часть, где оно находилось.
Форма, состав сведений и требования к подготовке установлены приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217. Он заменил прежний приказ Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861, на который до сих пор ссылается половина сайтов в выдаче. Ссылаться на утративший силу приказ нельзя, и подготовленный по нему документ Росреестр не примет.
Из чего состоит акт
| Раздел | Что в нем |
|---|---|
| Общие сведения о кадастровых работах | Цель работ, вид объекта, кадастровый номер, сведения о зарегистрированных правах |
| Дата прекращения существования объекта | Число, месяц и год либо только год сноса или гибели, если такие сведения есть у заказчика |
| Сведения о кадастровом инженере | Данные инженера, регистрационный номер в реестре членов СРО, контакты, место работы |
| Сведения о заказчике работ | Данные физического лица, наименование организации либо органа власти |
| Заключение кадастрового инженера | Обоснование вывода о прекращении существования объекта |
| Дата подготовки акта | Дата завершения работ |
| Перечень использованных документов | Таблица с реквизитами каждого документа и отметкой, включен ли он в приложение |
Графической части в акте нет: ни плана этажа, ни схемы расположения, ни координат. Это принципиальное отличие от технического плана и прямое следствие цели документа — описывать нечего, объект отсутствует.
Что входит в работу
- Сбор исходных данных. Выписка из ЕГРН на объект и на земельный участок, правоустанавливающие документы, документы о сносе или гибели. На этом шаге выясняется, тот ли кадастровый номер собираются снимать и нет ли в реестре дублирующих записей.
- Выезд и осмотр места нахождения объекта с фотофиксацией и привязкой к границам участка.
- Подготовка акта по форме приказа П/0217: заполнение разделов, заключение с обоснованием, подшивка документов в приложение.
- Сборка XML по актуальной схеме и подписание усиленной квалифицированной подписью. Электронные образы бумажных документов готовятся в PDF, сканируются в масштабе 1:1 с разрешением 300 dpi и тоже подписываются.
- Подача заявления о снятии с кадастрового учета и о регистрации прекращения права через личный кабинет либо через МФЦ.
- Ведение дела до внесения записи, доработка при приостановке.
- Выписка с подтверждением снятия и подсказка, что подать в налоговую для прекращения начисления налога.
Что нужно от вас
| Ситуация | Документы в приложение к акту | Кто их дает |
|---|---|---|
| Плановый снос по воле собственника | Решение собственника о сносе в произвольной форме, уведомление о завершении сноса | Заказчик, орган местного самоуправления |
| Снос аварийного объекта | Решение уполномоченного органа о признании объекта аварийным и подлежащим сносу | Орган власти |
| Снос по решению суда | Судебный акт о сносе объекта | Суд |
| Изъятие земельного участка | Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд | Орган власти |
| Пожар, авария, стихийное бедствие | Акт о пожаре, документы о чрезвычайной ситуации | МЧС, орган власти |
| Демонтаж ради нового строительства | Проектная документация, предусматривающая снос существующего объекта | Проектировщик |
Два правила упрощают комплект. Документ, сведения о котором уже есть в ЕГРН, подшивать не нужно, достаточно указать его в перечне использованных. Документ, размещенный на официальном сайте органа власти, можно заменить ссылкой на него.
Когда акт обследования не нужен
Эта часть экономит заказчикам деньги чаще, чем предыдущая.
- Раздел, объединение, образование помещений. Прекращение существования исходного объекта оформляется не актом, а техническим планом на новые объекты с указанием способа образования и исходного кадастрового номера. При разделе ничего не исчезает: стены, перекрытия и площадь на месте, поменялась юридическая нарезка. Порядок описан на странице техплана на раздел помещения.
- Помещения в снесенном здании. По части 7 статьи 40 218-ФЗ при снятии здания с учета одновременно снимаются все помещения и машино-места в нем. Акт готовится один — на здание. Просьба подготовить сорок актов на сорок помещений означает, что кто-то в цепочке не читал норму.
- Помещения, исчезнувшие при реконструкции. По части 6 статьи 40 их учет в связи с прекращением существования идет одновременно с учетом изменений здания, акт не требуется.
- Сборка здания обратно в один объект. По части 7.1 статьи 40, если право на здание зарегистрировано за одним лицом, все помещения в нем снимаются по заявлению этого собственника, без акта.
- Незавершенка, ставшая зданием. По части 8 статьи 40 объект незавершенного строительства снимается с учета одновременно с регистрацией права на построенное здание, без отдельного заявления и без акта.
- Ранее учтенные объекты, снимаемые администрацией по результатам выявления правообладателей. Там подается акт осмотра органа местного самоуправления, а не акт обследования инженера.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Акт обследования на здание или сооружение | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Акт обследования на помещение или машино-место | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Акт обследования на объект незавершенного строительства | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Выезд за пределы Москвы | по запросу | от 5 000 руб. за каждые 50 км |
| Подача и сопровождение до записи в ЕГРН | по срокам Росреестра | от 12 000 руб. |
| Снятие с учета без регистрации прекращения права | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 | госпошлина не установлена |
| Снятие вместе с прекращением зарегистрированного права | 10 рабочих дней, через МФЦ 12 | госпошлина не установлена |
Сроки установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ и считаются в рабочих днях от даты приема документов. Пошлина за кадастровый учет в связи с прекращением существования объекта Налоговым кодексом не установлена, как и за регистрацию прекращения права.
Как проходит работа
- Разбор по выписке Сверяем кадастровый номер с объектом, которого фактически нет, смотрим зарегистрированные права и наличие помещений внутри здания. Если в реестре дубли, порядок будет другой.
- Проверка комплекта по сносу Смотрим, есть ли решение о сносе и уведомление о его завершении, и говорим, чего не хватает и где это взять.
- Выезд и осмотр Фотофиксация, привязка места к границам участка и к сведениям ЕГРН. Осмотр обязателен, дистанционно акт не готовится.
- Подготовка акта Заполнение разделов формы, заключение с обоснованием, подшивка приложения, сборка XML и подпись УКЭП.
- Подача Заявление о снятии с учета и о регистрации прекращения права уходит в Росреестр.
- Сопровождение Следим за делом, при приостановке готовим доработку и подаем ее в то же дело.
- Результат Выписка с записью о снятии. Дальше в налоговую подается заявление о прекращении исчисления налога на имущество.
Где обычно затык. Первое — остатки конструкций: фундамент, подвал, часть стен. Сами по себе они снятию не мешают, но заключение обязано объяснить, почему оставшаяся часть не является тем объектом, что числится в ЕГРН, и не образует новый объект недвижимости. Второе — отсутствие уведомления о завершении сноса, когда демонтаж сделали хозспособом и в администрацию ничего не подавали. Третье — помещения с зарегистрированными правами разных собственников внутри снесенного здания.
Если Росреестр приостановит
Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ, срок приостановки — до устранения причин, но не более трех месяцев. По актам обследования работают четыре пункта.
- Пункт 5 - не приложено уведомление о завершении сноса, решение о сносе или судебный акт.
- Пункт 7 - форма и содержание документа: устаревшая XML-схема, незаполненный реквизит, заключение без обоснования, просроченная подпись.
- Пункт 49 - сведения в акте противоречат ЕГРН, чаще всего снимают не тот кадастровый номер.
- Пункт 19 - спор о том, чем являются оставшиеся на месте конструкции.
Пришло уведомление — пришлите его на разбор, скажем, из-за чего оно на самом деле. Порядок работы с приостановками собран в разделе о приостановке учета и регистрации, а вся процедура целиком — на странице снятия объекта с кадастрового учета.
Вопросы
- Сколько стоит акт обследования
- Госпошлины за снятие с учета нет, платить нужно только за работу кадастрового инженера. Стоимость и срок подготовки — от 12 000 руб. и от 5 рабочих дней, зависят от типа объекта, удаленности и комплекта документов о сносе.
- Можно ли подготовить акт без выезда
- Нет. Осмотр места нахождения объекта прямо назван в статье 23 218-ФЗ, и акт, подготовленный по фотографиям, — это подтверждение факта, который инженер не проверял. Ответственность за такой документ лежит на инженере.
- Кто имеет право готовить акт обследования
- Только кадастровый инженер — физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации и имеющее действующий квалификационный аттестат. Ни проектировщик, ни подрядчик по демонтажу, ни управляющая компания акт подготовить не могут. Как проверить исполнителя до заключения договора, описано в материале как проверить кадастрового инженера.
- Это тот же акт обследования, что на вентканалы
- Нет. Речь про акт по статье 23 218-ФЗ, которым подтверждается прекращение существования объекта недвижимости. К обследованию дымоходов, к обследованию зданий перед капремонтом и к категорированию объектов он отношения не имеет: там другие исполнители, другие формы и другая цель.
- Здание снесли давно, документов о сносе нет
- Случай рабочий, но комплект придется восстанавливать. Смотрим, что можно взять в администрации и в архиве, и отдельно прорабатываем заключение. Иногда дорога идет через суд. Скажем на разборе, что реально получится.
- После снятия перестанет начисляться налог
- Начисление прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта, но для этого в налоговую подается отдельное заявление с подтверждающими документами. Порядок разобран в статье про снятие здания с учета после сноса, а сам документ подробно — в материале про акт обследования кадастрового инженера.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.