Уведомление об окончании строительства не направлено
Пункт 59 прилетает, когда технический план на жилой или садовый дом принесли в Росреестр напрямую, минуя администрацию. Регистратор ищет по объекту уведомление об окончании строительства, не находит его и останавливает учет. Это не ошибка инженера и не дефект документа — пропущена целая административная процедура. Хорошая новость в том, что пункт устранимый почти всегда, плохая — что устраняет его не инженер, а администрация, и на это уходит время.
Как это звучит в уведомлении
Пункт 59 части 1 статьи 26 218-ФЗ говорит о ситуации, когда уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства либо садового дома, о государственном кадастровом учете которого подано заявление, застройщиком в уполномоченный орган не направлялось.
В мотивировочной части регистратор обычно добавляет, что сведений о поступлении такого уведомления и документов от органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в орган регистрации прав нет.
Что произошло на самом деле
Для дома на участке ИЖС и для садового дома разрешение на строительство не нужно — так сказано в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Вместо разрешения закон поставил две контрольные точки. Первая — уведомление о планируемом строительстве до начала работ. Вторая — уведомление об окончании строительства, которое подается не позднее одного месяца со дня окончания работ и к которому прикладывается технический план.
Администрация проверяет это уведомление семь рабочих дней. Если претензий нет, она по части 1.2 статьи 19 218-ФЗ сама направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права, прикладывая выписку из реестра уведомлений об окончании строительства и ваш технический план. Если претензии есть, приходит уведомление о несоответствии, и тогда работает уже пункт 58.
Пункт 59 срабатывает в третьем случае — когда этой процедуры вообще не было. Регистратор видит объект ИЖС или садовый дом, ищет следы уведомления, не находит и останавливает дело. Весь маршрут по шагам с таблицами сроков разобран в статье про уведомительный порядок для ИЖС и садовых домов.
Реальные причины
- Собственник или подрядчик подал техплан напрямую через МФЦ или личный кабинет, потому что так делается по всем остальным объектам. Самая частая ситуация.
- Уведомление об окончании строительства подавалось, но администрация его не приняла или вернула — например, к нему не приложили технический план в форме электронного документа.
- Уведомление подано, администрация проверку провела, но документы в Росреестр в свои пять рабочих дней не направила, а собственник тем временем подал заявление сам, не приложив выписку из реестра уведомлений.
- Первого уведомления — о планируемом строительстве — никто не подавал, и подать второе стало нечем. Это самый тяжелый вариант, потому что первое уведомление задним числом не подается.
- Объект вообще не относится к ИЖС и садовым домам, а к дому блокированной застройки или нежилому зданию, но в техплане назначение указано так, что регистратор применил уведомительный порядок. Тогда исправляется техплан, а не процедура.
- Дом оформлялся по упрощенному порядку статьи 70 218-ФЗ, но условия для него не выполнялись — не тот участок или не тот тип объекта.
Что делать
- Инженер Проверяет, правильно ли определен маршрут. Смотрит назначение объекта в техплане, вид разрешенного использования участка и параметры дома. Если объект не подпадает под уведомительный порядок, а регистратор применил его ошибочно, готовится мотивированное возражение со ссылкой на пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса. Если подпадает — техплан не трогаем, он не при чем.
- Заказчик Подает в администрацию уведомление об окончании строительства с тем же самым техническим планом и сведениями об уплате государственной пошлины. Ничего переделывать не нужно, файл XML с подписью инженера подходит как есть.
- Орган власти Администрация рассматривает уведомление семь рабочих дней и при отсутствии оснований для уведомления о несоответствии направляет документы в Росреестр не позднее пяти рабочих дней. Это ее обязанность по части 1.2 статьи 19 218-ФЗ, а не услуга.
- Заказчик Если администрация свой срок пропустила, тот же пункт закона разрешает застройщику направить заявление в орган регистрации прав самостоятельно. К заявлению прикладываются технический план и выписка из реестра уведомлений об окончании строительства — она и подтверждает, что процедура пройдена.
- Инженер Подает документы об устранении в то же дело, а не новым заявлением. Госпошлина повторно не платится, номер дела сохраняется. Как это делается технически, описано в материале как возобновить учет.
- Если первого уведомления не было Проверяем упрощенный порядок по части 12 статьи 70 218-ФЗ — до 1 марта 2031 года дом на садовом участке, участке ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта ставится на учет по техническому плану и правоустанавливающему документу на участок, без уведомлений вовсе. Разбор маршрута — в статье про технический план по дачной амнистии. Если и этот путь закрыт, остается признание права в суде.
Частая ошибка на этом шаге — подать новое заявление вместо документов в существующее дело. Приостановка не прекращает начатую процедуру, она ставит ее на паузу. Новое заявление означает новую пошлину и потерю уже пройденных этапов.
Сроки
Срок общий — по части 2 статьи 26 218-ФЗ до устранения причин, но не более 3 месяцев со дня принятия решения о приостановлении. Сокращенный месячный срок закон устанавливает только для пункта 9 с межведомственными запросами и для пункта 41 с заявлением о прекращении от всех лиц, к пункту 59 он не относится.
После подачи документов об устранении орган регистрации возобновляет учет не позднее 3 рабочих дней со дня их получения. Заново срок не идет, добирается только неистекший остаток, который был на дату приостановления. Подробнее — в статье про сроки приостановки.
Считаем, укладываемся ли мы. На подготовку и подачу уведомления в администрацию уходит от нескольких дней, проверка занимает семь рабочих дней, направление документов в Росреестр — еще до пяти рабочих дней. При нормальном ходе дела это около месяца календарно, и три месяца приостановки такой маршрут закрывает с запасом. Запас съедается, если администрация придерется к комплекту или пришлет уведомление о несоответствии — тогда вместо пункта 59 появляется пункт 58, а с ним в три месяца уложиться гораздо труднее. Что происходит при неустранении причин, описано на странице отказа.
Можно ли снять без переделки техплана
Да, и почти всегда именно так и получается. Пункт 59 — редкий случай, когда технический план не трогают вообще. Тот же файл XML с той же подписью кадастрового инженера прикладывается к уведомлению об окончании строительства и идет в администрацию.
Переделка понадобится в трех случаях.
- С даты подготовки техплана прошло много времени и дом успел измениться — достроили террасу, пристройку, второй свет. Обмер делается по факту, значит документ придется переделать.
- Регистратор применил уведомительный порядок ошибочно, и в техплане нужно исправить назначение объекта или его характеристики. Например, объект на деле является домом блокированной застройки.
- Вместе с пунктом 59 в уведомлении стоят другие основания — скажем, пункт 5 про непредставленные документы. Тогда параллельно закрывается и содержательная часть.
Честно про обратную ситуацию. Если уведомления о планируемом строительстве не было, дом построен, а под упрощенный порядок объект не подходит, пункт 59 документами не закрывается. Администрация не может проверить соответствие тому, что ей никогда не заявляли. Остается суд, и это уже другой разговор и другие сроки.
Вопросы
- Можно ли подать технический план в Росреестр самому, минуя администрацию?
- В уведомительном порядке нет. Документы направляет администрация после проверки уведомления об окончании строительства. Исключение одно — администрация нарушила свой пятидневный срок, тогда по части 1.2 статьи 19 218-ФЗ застройщик вправе подать заявление сам, приложив выписку из реестра уведомлений.
- Надо ли платить пошлину второй раз?
- Нет. Приостановление — это пауза внутри уже начатой процедуры, заявление продолжает действовать и пошлина зачтена. Новая пошлина понадобится, только если дело дойдет до отказа и придется подавать заново.
- Инженер виноват в такой приостановке?
- Если он готовил техплан и не предупредил, что документ идет в администрацию, а не в Росреестр, — отчасти да. Но содержание техплана к пункту 59 отношения не имеет, и исправлять его бессмысленно. Кто за что отвечает по объекту, разобрано в статье про постановку дома на кадастровый учет.
- Уведомление подали, а администрация молчит больше месяца. Что делать?
- Запросить выписку из реестра уведомлений об окончании строительства, зафиксировать дату поступления уведомления по расписке или статусу заявки и подать заявление в Росреестр самостоятельно. Параллельно — жалоба в порядке досудебного обжалования действий органа и обращение в прокуратуру при бездействии.
- Дом уже построен, а уведомления о планируемом строительстве не было. Есть шанс?
- Задним числом такое уведомление не подается. Смотрим упрощенный порядок по части 12 статьи 70 218-ФЗ — он действует до 1 марта 2031 года и уведомлений не требует. Если объект и участок под него не подходят, остается иск о признании права собственности.
Нужен сам документ на дом — смотрите страницу технического плана жилого дома. Остальные пункты статьи 26 разобраны в справочнике оснований.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.