Уведомление о несоответствии построенного объекта
Этот пункт прилетает по жилым и садовым домам, которые оформляются через уведомления. Он означает, что администрация проверила ваш дом и решила, что построенное не соответствует градостроительным требованиям, а копию своего решения отправила в Росреестр. Регистратор такое решение не перепроверяет и не оценивает — он просто фиксирует, что уведомление поступило, и останавливает учет. Пункт тяжелый: инженер его не снимает, потому что спорить надо не с техпланом, а с администрацией.
Как это звучит в уведомлении
Регистратор воспроизводит норму почти дословно. В пункте 58 части 1 статьи 26 218-ФЗ сказано, что учет приостанавливается, если «в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности».
В мотивировочной части регистратор приводит реквизиты поступившего документа — от какого органа и какой датой. Их выписывают сразу, с них начинается вся работа.
Что произошло на самом деле
Дом на участке ИЖС или на садовом участке строится без разрешения на строительство. Вместо него работают два уведомления — о планируемом строительстве до начала работ и об окончании строительства после них. Второе уведомление подается в администрацию вместе с техническим планом, администрация проверяет его семь рабочих дней и дальше либо сама отправляет документы в Росреестр, либо направляет застройщику уведомление о несоответствии построенного объекта по части 20 статьи 55 Градостроительного кодекса.
Копия этого уведомления уходит в орган регистрации прав. С этого момента у регистратора появляется собственное основание, и оно не зависит от того, что написано в вашем техплане. Весь маршрут целиком с обоими уведомлениями и сроками разобран в статье про уведомительный порядок для ИЖС и садовых домов.
Важно не путать пункт 58 с соседним основанием. Пункт 58 — администрация проверила и предъявила претензию к дому. Пункт 59 - администрация вообще ничего не проверяла, потому что уведомление об окончании строительства ей не подавали, а техплан понесли в Росреестр напрямую. Второй случай лечится подачей уведомления, первый — нет.
Реальные причины
Оснований для уведомления о несоответствии в части 20 статьи 55 Градостроительного кодекса ровно четыре, и перечень закрытый. Отсюда и причины приостановки.
- Фактические параметры дома не совпадают с предельными параметрами разрешенного строительства. Отступ от границы участка меньше установленного правилами землепользования и застройки, надземных этажей больше трех, высота больше двадцати метров, превышен процент застройки. Это самая частая группа.
- Построенный дом не соответствует тому виду объекта, который заявляли. Подавали уведомление на садовый дом, а построили объект с признаками жилого, или наоборот. Формально это разные виды использования.
- Размещение дома не допускается ограничениями, которые действуют на дату поступления уведомления. Дом попал в охранную зону газопровода или ЛЭП, в приаэродромную территорию, в водоохранную зону, в зону охраны объекта культурного наследия.
- Внешний облик дома не соответствует ранее согласованному описанию. Работает только для участков в границах исторического поселения.
Есть пятая причина, которой нет в перечне, но которая порождает много споров. Границы участка не уточнены в ЕГРН, и отступ администрации не от чего считать. Почему из-за этого встают и дом, и техплан, разобрано в материале про участок без границ в ЕГРН.
По ограничительным зонам в самой норме есть оговорка. Если дом с параметрами из уведомления о планируемом строительстве был размещен на участке до установления зоны и действие ограничений на него не распространяется, это не основание для уведомления о несоответствии. Зону провели над уже стоящим и заранее заявленным домом — претензия снимается, но хронологию придется доказывать документами.
Что делать
Сразу разделим зоны ответственности, потому что по этому пункту они расходятся сильнее всего.
- Инженер Проверяет фактические отступы по координатам контура и сверяет их с градостроительным планом участка и правилами землепользования. Задача инженера здесь не переписать техплан, а посчитать, есть нарушение или его нет. Технический план фиксирует факт. Если отступ по факту два метра вместо трех, переписать цифру нельзя, и попытка это сделать превращает административный спор в уголовный.
- Инженер Разбирает само уведомление администрации. В нем обязаны стоять конкретный параметр, конкретная норма правил землепользования и конкретная цифра. Общая фраза без ссылки на пункт правил — дефект документа и первый аргумент в споре.
- Заказчик Поднимает градостроительный план участка, свое уведомление о планируемом строительстве и действующую редакцию правил землепользования. Бывает, что администрация применила параметры соседней территориальной зоны или редакцию правил, которой на дату первого уведомления еще не существовало.
- Заказчик Решает, можно ли привести дом в соответствие. Демонтаж свеса кровли, крыльца, террасы или пристройки нередко дешевле и быстрее любого спора. После работ нужен новый технический план и новое уведомление об окончании строительства.
- Орган власти Разрешение на отклонение от предельных параметров выдается по статье 40 Градостроительного кодекса через комиссию и публичные слушания. Это единственный способ узаконить нарушенный отступ без сноса, и делает это администрация, а не инженер.
- Орган власти или суд Само уведомление о несоответствии оспаривается в суде. Гражданин идет с административным иском, организация — в арбитражный суд. Второй вариант иска — о признании права собственности на построенный дом. Инициатива в таком споре лучше своя, чем чужая, потому что администрация со своей стороны может пойти с иском о сносе или о приведении объекта в соответствие.
- Запасной маршрут Если дом и участок подходят под упрощенный порядок статьи 70 218-ФЗ, оформление идет по техплану и правоустанавливающему документу, без уведомлений, а перечень оснований для приостановки там короче. Когда этот путь быстрее, разобрано в статье про технический план по дачной амнистии. Проверять пригодность надо до подачи, а не посреди процедуры.
Сроки
Приостановка по пункту 58 живет по общему правилу части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более 3 месяцев со дня принятия решения. Специальных сроков для этого пункта нет: месячный срок закон дает только по пункту 9 с межведомственными запросами и по пункту 41 с заявлением о прекращении от всех лиц.
Когда причины устранены и документы поданы, орган регистрации возобновляет учет не позднее 3 рабочих дней со дня их получения. Срок при этом не начинается заново — добирается только тот остаток, который не истек на дату приостановления. Подробный расчет с примерами лежит в статье про сроки приостановки.
Арифметика, о которой стоит подумать сразу. Судебный спор с администрацией в три месяца не укладывается практически никогда, а публичные слушания по отклонению от предельных параметров — тем более. Значит, по текущему делу с высокой вероятностью будет отказ по статье 27, и после победы документы придется подавать заново.
Обжаловать саму приостановку можно в апелляционную комиссию по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ — 15 рабочих дней с даты решения, рассмотрение не более 15 рабочих дней, пошлины нет, досудебный порядок не обязателен. Перспектив по пункту 58 мало: регистратор действовал строго по норме, а отменять решение администрации комиссия не вправе. Порядок описан на странице апелляционной комиссии.
Можно ли снять без переделки техплана
Чаще всего да — и в этом вся особенность пункта. Переделка техплана его не снимает, потому что претензия не к документу инженера. Но и без переделки он не снимается сам: нужен внешний документ, который отменяет или закрывает уведомление администрации.
- Администрация отозвала уведомление, признав ошибку в расчете параметров. Техплан остается прежним, в дело подается подтверждающий документ.
- Получено разрешение на отклонение от предельных параметров. Техплан прежний, добавляется новый документ-основание.
- Суд признал уведомление незаконным или признал право собственности на дом. Техплан прежний.
- Дом физически приведен в соответствие. Вот здесь техплан переделывается обязательно — геометрия изменилась, и нужно новое уведомление об окончании строительства.
Честный ответ на частый вопрос. Если нарушение реальное, дом стоит в двух метрах от границы вместо трех, отклонение не согласовано и суд не выигран — основание не снимается ничем. Никакое заключение кадастрового инженера не заменяет решение органа власти. Что бывает дальше, если ситуацию запустить, описано в материале про самовольную постройку.
Вопросы
- Можно ли исправить техплан так, чтобы приостановка снялась?
- Нет. Регистратор реагирует не на содержание техплана, а на факт поступления уведомления от администрации. Пока этот документ действует, основание сохраняется. Правка техплана нужна только в одном случае — когда дом физически привели в соответствие и геометрия изменилась.
- Уведомление о несоответствии означает, что дом снесут?
- Нет. Само по себе уведомление самовольной постройкой дом не делает, такой вывод делает только суд по признакам статьи 222 Гражданского кодекса. Но оно дает администрации материал для иска и закрывает дорогу в ЕГРН: дом нельзя продать, подарить, заложить и разделить.
- Поможет ли апелляционная комиссия Росреестра?
- Формально обжаловать приостановку можно, срок 15 рабочих дней с даты решения, пошлины нет. Практически комиссия рассматривает действия регистратора, а он действовал по норме. Решение администрации комиссия отменять не вправе, спор надо вести с тем органом, который выдал уведомление.
- Дом попал в охранную зону, которую установили после стройки. Это законное основание?
- По части 20 статьи 55 Градостроительного кодекса не является, если дом с параметрами из уведомления о планируемом строительстве был размещен до установления зоны и ограничения на него не распространяются. Хронологию подтверждают уведомлением, техпланом и решением об установлении зоны.
- Пришло сразу несколько пунктов, и пункт 58 среди них. С чего начинать?
- С разделения. Пункты про содержание техплана снимаются параллельно и быстро, а пункт 58 — самый длинный по времени, поэтому запускать работу с администрацией надо в первый же день. Рядом с ним часто идут пункт 22 про назначение объекта и ВРИ участка и пункт 23 про участок без права строительства, и они тоже решаются не инженером.
Нужен технический план на дом — смотрите страницу технического плана жилого дома. Полная картина по обоим уведомлениям с таблицами и сроками — в статье уведомление о несоответствии: что делать застройщику. Остальные пункты статьи 26 собраны в справочнике оснований.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.