Технический план помещения
Технический план помещения нужен в двух случаях: когда помещение впервые появляется в ЕГРН как самостоятельный объект и когда у уже учтенного помещения меняются площадь, границы или планировка. Помещение и здание — это разные объекты недвижимости, и у помещения свои правила описания, свои требования к обособленности и свой набор оснований, по которым Росреестр приостанавливает учет. Готовим техпланы на жилые и нежилые помещения в Москве и Московской области: обмеры, координаты, XML с подписью, подача и сопровождение до записи в реестре.
Когда нужен технический план на помещение
- Образование помещений в здании Построенное здание нарезается на офисы, торговые блоки, боксы, квартиры. Каждое помещение становится отдельным объектом со своим кадастровым номером.
- Раздел одного помещения на несколько Блок в бизнес-центре делится между двумя собственниками или под разных арендаторов. Исходный объект снимается с учета, на его месте появляются новые — разбор на странице техплана на раздел помещения.
- Объединение двух или нескольких помещений в одно Обратная операция, и она тоже идет через техплан — подробности на странице техплана на объединение помещений.
- Изменение характеристик учтенного помещения Перепланировка, переустройство, изменение назначения, уточнение площади после переобмера. Право не переходит, меняются только сведения об объекте.
- Площадь в ЕГРН не сходится с фактической Типичная история после покупки: в выписке одна цифра, по рулетке другая. Сначала выясняем природу расхождения, потом выбираем инструмент — техплан или заявление об исправлении реестровой ошибки.
- Помещение есть в старых документах БТИ, но его нет в ЕГРН Бывает по встроенным помещениям в старом фонде.
Главное требование к помещению: обособленность
Здесь лежит основание, которое по помещениям дает больше всего приостановок, и его формулировку читают невнимательно чаще всего. Пункт 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ звучит так: жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Перечитайте. К жилому помещению предъявлены два требования сразу, к нежилому — только одно. Асимметрия в норме есть, и она не случайна: пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ определяет помещение как обособленную часть здания, а требование изолированности добавляет Жилищный кодекс и только для жилья, потому что проходная комната для проживания не годится.
| Признак | Что означает | Жилое помещение | Нежилое помещение |
|---|---|---|---|
| Обособленность | Отграничено от остального пространства здания стенами, перегородками, перекрытиями; контур замкнут | Требуется | Требуется |
| Изолированность | Не является проходным для соседей, доступ не идет через чужое помещение | Требуется | Законом не требуется |
Отсюда самые частые претензии регистратора: помещение разорвано на несмежные куски в разных концах этажа и подано как один объект; границы проведены по воздуху, по линии на полу или по границе торгового оборудования; в состав включены коридор или лестница, обслуживающие другие помещения; контур на плане не замыкается. Ни одно из этого не лечится словами в заключении, тут нужно менять конфигурацию.
Что входит в работу
- Проверка исходных сведений по ЕГРН: здание, помещение, права, обременения, ранее учтенные объекты на том же этаже.
- Изучение поэтажного плана и экспликации, сопоставление их с фактической планировкой.
- Выезд, обмер всех частей помещения, определение координат характерных точек контура на плане этажа.
- Расчет площади по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393: между внутренними поверхностями стен, с учетом внутренних перегородок, с округлением до 0,1 квадратного метра. Почему итог не совпадает со старым техпаспортом, разобрано в статье про площадь в техническом плане.
- Проверка на наложение с уже учтенными помещениями и на попадание в контур мест общего пользования.
- Подготовка разделов техплана и заключения кадастрового инженера, формирование XML, подпись усиленной квалифицированной подписью.
- Подача в Росреестр и сопровождение до записи в ЕГРН.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем он нужен | Если его нет на руках |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН на помещение или на здание | Исходные сведения и проверка на наложения | Запросим сам |
| Правоустанавливающий документ | Подтверждает полномочия заказчика кадастровых работ | Только от вас |
| Поэтажный план и экспликация | Основа для контура помещения и сравнения до и после | Архив БТИ или управляющая компания |
| Решение о согласовании и акт приемочной комиссии | Обязательны, если помещение меняется после перепланировки | Орган согласования |
| Проектная документация | Основание для сведений о помещениях в новом здании | Застройщик |
| Доступ во все помещения | Помещение, куда инженера не пустили, останется в техплане дырой | Только от вас |
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на одно образуемое помещение | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. |
| Техплан на помещения в здании пакетом | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. за помещение |
| Техплан на изменение характеристик помещения | от 5 рабочих дней | от 16 000 руб. |
| Техплан на раздел или объединение | от 7 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Срочная подготовка | вдвое быстрее базового | плюс 50 процентов к смете |
Сроки Росреестра и пошлина от нас не зависят и планируются точно: учет изменений — 5 рабочих дней напрямую и 7 через МФЦ, пошлина 1 000 рублей физлицу и 2 000 организации; учет образованного помещения без регистрации права — те же 5 и 7 рабочих дней, но пошлина 2 000 и 22 000 рублей; учет вместе с регистрацией права — 10 и 12 рабочих дней, 6 000 и 66 000 рублей.
Как проходит работа
- Разбор задачи Вы описываете объект и что с ним планируется. Мы говорим, нужен ли вообще техплан, и если да — какой именно из видов. Обзор всех вариантов есть в материале про виды технических планов.
- Проверка конфигурации на бумаге До выезда смотрим поэтажный план и говорим прямо, пройдет ли задуманная нарезка по пункту 34 или ее придется менять. Это самый дешевый момент, чтобы передумать.
- Договор и выезд Обмеры, контуры, фотофиксация спорных мест.
- Камеральная часть Планы этажей, расчет площадей, заключение, XML, подпись.
- Согласование характеристик с вами Показываем площади до подачи.
- Подача и сопровождение до появления записи в ЕГРН.
Если Росреестр приостановит
Срок приостановки по общему правилу — до устранения причин, но не более трех месяцев. Этого почти всегда хватает, если начать сразу. По помещениям чаще всего приходят три основания.
- Пункт 34 - помещение не обособлено или не изолировано. Безусловный лидер по помещениям.
- Пункт 50 - контур помещения накладывается на другое учтенное помещение. Обычно потому, что преобразуемый объект не сняли с учета одновременно.
- Пункт 35 - раздел объекта или выдел доли не допускается. Классика при попытке разделить жилой дом на здания или выделить долю в квартире.
Что делать в первые дни после уведомления и как устроен порядок возобновления, описано в разделе о приостановках Росреестра. Разбираем и чужие приостановки, когда техплан готовил другой инженер.
Вопросы
- Чем технический план помещения отличается от техплана здания?
- Объектом описания. У здания координируется контур на местности и считается сумма площадей всех этажей. У помещения контур строится на плане этажа, а площадь считается между внутренними поверхностями стен. Документы-основания тоже разные.
- Можно сделать техплан помещения без выезда?
- Иногда можно опереться на поэтажный план, если планировка не менялась и документ свежий. Но это риск: если факт разойдется с планом, приостановка придет по расхождению площади, и переделка обойдется дороже выезда. Решаем по конкретному объекту.
- Нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход?
- Закон этого не требует. Изолированность обязательна только для жилого помещения. Но если доступ в соседние помещения идет насквозь через ваше, оно начинает работать как коридор и попадает под признаки общего имущества — вот тогда основание для приостановки действительно появляется.
- Можно ли нарезать частный жилой дом на помещения?
- Нет. Часть 7 статьи 41 218-ФЗ запрещает учет и регистрацию прав на любые помещения в жилом и садовом доме, в том числе на нежилые. Ссылка на назначение тут не спасает, маршрут другой — раздел на дом блокированной застройки при наличии признаков.
- Помещение перепланировали. Нужен техплан или достаточно акта?
- Нужны оба, и порядок здесь неочевидный: техплан готовится раньше акта приемочной комиссии, а не после него. Подробности на странице техплана после перепланировки.
- Кадастровый номер помещения после перепланировки поменяется?
- Нет, если объект не образуется заново. Меняются только сведения о нем. Номер меняется тогда, когда помещение делится или объединяется — тогда исходный объект снимается с учета, а новые получают свои номера.
- Помещение нежилое, но в жилом доме. Это меняет порядок?
- Да, и сильно. Глава 4 Жилищного кодекса распространяется на все помещения в многоквартирном доме, поэтому перепланировка магазина на первом этаже согласуется так же, как перепланировка квартиры. Разбор на странице техплана нежилого помещения.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.