Мосжилинспекция: как проходит согласование перепланировки
Мосжилинспекция — орган исполнительной власти города Москвы, который согласует перепланировки в многоквартирных домах, принимает работы и оформляет акт приемочной комиссии. Заявление подается только электронно через mos.ru, решение готовится 20 рабочих дней и действует 18 месяцев, акт после работ оформляется за 10 рабочих дней, а доступ комиссии в помещение нужно обеспечить за 5 рабочих дней со дня подачи заявления. Ниже: что в компетенции инспекции, а что нет, как с ней работать, за что отказывают и почему финальная точка стоит не в акте, а в записи ЕГРН.
Что такое Мосжилинспекция
Полное название — Государственная жилищная инспекция города Москвы. Начальник назначается и освобождается от должности Мэром Москвы, Положение об инспекции утверждено постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП.
Перепланировки — одно из нескольких направлений. По Положению инспекция принимает решения о согласовании и об отказе в согласовании, согласует ранее выполненные работы, принимает завершенные, ведет региональный государственный жилищный надзор, надзирает за содержанием общего имущества и за порядком перевода жилых помещений в нежилые.
Для собственника важны две роли. Первая разрешительная: инспекция выдает решение, без которого работы самовольны. Вторая надзорная: та же инспекция проверяет, что сделано, и составляет протокол, если сделано не то. Один орган и согласует, и наказывает, поэтому схема «сначала сделать, потом договориться» здесь работает плохо.
Что в ее компетенции, а что нет
Границу задает вид здания, а не вид помещения. Глава 4 Жилищного кодекса регулирует перепланировку помещения в многоквартирном доме и с редакции от 27.12.2018 распространяется на все помещения в доме, а не только на квартиры. Магазин на первом этаже, офис, аптека и подвал под ними идут через Мосжилинспекцию наравне с квартирами.
Помещение в отдельно стоящем нежилом здании — бизнес-центр, склад, производственный корпус — в компетенцию инспекции не входит вообще. Жилищный кодекс к нему не применяется, решения о согласовании там не выдают, приемочной комиссии не бывает. Там другой вопрос: перепланировка это или реконструкция. Развилка разобрана в материале про перепланировку нежилого помещения в Москве.
| Ситуация | Куда обращаться |
|---|---|
| Перепланировка помещения в многоквартирном доме в Москве | Мосжилинспекция |
| Перепланировка в апартаментах, если здание учтено как многоквартирный дом | Мосжилинспекция |
| Перепланировка в апартаментах, если здание учтено как нежилое | Согласование не требуется, оценивается признак реконструкции |
| Помещение в отдельно стоящем нежилом здании | Не компетенция инспекции |
| Работы, изменяющие параметры здания: надстройка, пристройка, увеличение объема | Это реконструкция, Мосгосстройнадзор и разрешение на строительство |
| Перевод жилого помещения в нежилое | Департамент городского имущества, инспекция ведет надзор за порядком |
| Перепланировка в Московской области | Администрация муниципального образования по месту нахождения дома |
| Внесение изменений в ЕГРН по итогам работ | Росреестр, документы направляет сама инспекция |
Апартаменты определяются не по рекламе застройщика, а по назначению здания в ЕГРН, поэтому до заказа проекта мы просим выписку на здание, а не только на помещение. Как ее читать — в материале про выписку из ЕГРН.
Когда идти в инспекцию, а когда в другой орган
Второй фильтр после типа здания — характер работ. Статья 25 Жилищного кодекса с 1 апреля 2024 года описывает перепланировку как «изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений... и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения)».
Перевод. Под согласование попадает почти любое движение стен, включая то, которое не меняет ни площадь, ни внешние границы. Переустройство — про оборудование и сети: мокрая точка, плита, ввод вентиляции, приборы отопления. Третья категория — то, что не относится ни к тому, ни к другому: косметический ремонт, замена окон в тех же проемах, перестановка сантехники без переноса стояков. На них решение не выдают.
Если работы меняют параметры объекта — площадь застройки, высоту, этажность, объем — это реконструкция по статье 1 Градостроительного кодекса, и она не к жилинспекции.
Как подается заявление
Только электронно. На mos.ru написано прямо: «Запрос на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать только онлайн на mos.ru». Бумажной подачи в окно нет ни в МФЦ, ни в инспекции. Готовый результат на бумаге в МФЦ получить можно, но вход в процедуру один.
- Нужна учетная запись на mos.ru, для организации — личный кабинет юридического лица с подтвержденными полномочиями руководителя. Делается заранее и не за один день.
- Проект подписывается усиленной квалифицированной подписью проектной организации, а не вашей. Нет подписи у проектировщика — нет подачи.
- Приложения загружаются сканами, но каждый документ должен быть читаемым и полным, включая обороты и печати.
- Обратиться может собственник или наниматель либо представитель по доверенности. Арендатор от своего имени запрос подать не может.
Услуга называется «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке». Это не две услуги, а одна из двух частей: сначала решение о согласовании, потом, после работ, акт. Плата не взимается ни на одном этапе, госпошлина появляется только на кадастровом учете в Росреестре.
Какие документы прикладываются
Базовый перечень задан частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса, московская детализация — в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.
| Документ | Когда нужен |
|---|---|
| Запрос о предоставлении услуги | Всегда, формируется в интерфейсе mos.ru |
| Правоустанавливающие документы на помещение | Всегда. Если право зарегистрировано в ЕГРН, инспекция получает сведения сама |
| Документ о полномочиях представителя | Если подает не сам правообладатель |
| Проект переустройства и перепланировки | Всегда, кроме работ по типовому проекту из каталога mos.ru |
| Техническое заключение о состоянии конструкций и допустимости работ | Если затрагиваются несущие конструкции |
| Поэтажный план и экспликация | Как правило, инспекция запрашивает их сама |
| Протокол общего собрания собственников | Если затрагивается общее имущество дома |
| Заключение органа охраны объектов культурного наследия | Если дом является памятником |
Два документа путают чаще всего. Проект описывает то, что будет сделано, его готовит проектная организация — член СРО. Техническое заключение описывает то, что есть сейчас, и отвечает, выдержит ли дом задуманное; при работах с несущими конструкциями его делает автор проекта дома, а если автор не определен — уполномоченная на обследование организация. Технический план в комплект не входит, он появляется после работ. Где взять поэтажный план и экспликацию — в материале про документы БТИ.
Сроки услуги и срок действия решения
Здесь чаще всего повторяют устаревшие цифры, поэтому приводим сроки с источником.
| Этап | Срок | Основание |
|---|---|---|
| Решение о согласовании или об отказе | 20 рабочих дней | Срок услуги на mos.ru |
| Федеральный предельный срок для того же решения | не позднее 45 дней со дня представления документов | часть 4 статьи 26 ЖК РФ |
| Выдача или направление документа заявителю | не позднее 3 рабочих дней со дня принятия решения | часть 5 статьи 26 ЖК РФ |
| Срок действия решения о согласовании | 18 месяцев со дня подписания | Условия услуги на mos.ru |
| Предоставление доступа в помещение комиссии | в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления на акт | Условия услуги на mos.ru |
| Оформление акта приемочной комиссии | 10 рабочих дней | Срок услуги на mos.ru |
| Федеральный предельный срок утверждения акта | не более 30 дней со дня получения уведомления | часть 2 статьи 28 ЖК РФ |
Московский регламент укладывается быстрее федерального потолка по обоим этапам: кодекс задает максимум, регион вправе работать быстрее.
Срок действия решения — 18 месяцев со дня подписания — самая недооцененная цифра процедуры. За эти полтора года нужно успеть выполнить работы, получить технический план и подать заявление об оформлении акта. Заявление, поданное после истечения срока, услугу не запускает: дальше либо согласование с нуля, либо оформление работ как ранее выполненных, что дороже и дольше.
Когда решение отзывают
Кроме отказа есть отдельная процедура — отзыв уже выданного решения, под нее на портале госуслуг Москвы отведена самостоятельная услуга. Основания: недостоверные сведения в документах, приведение помещения в первоначальное состояние, истечение установленных сроков. Решение о согласовании — не бессрочное разрешение, а документ с ограниченным сроком, который можно потерять.
Приемка после работ и акт приемочной комиссии
По части 1 статьи 28 Жилищного кодекса по завершении работ заявитель направляет в согласующий орган уведомление о завершении. Дальше идет формулировка, появившаяся с 1 апреля 2024 года: «В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения», и вместе с ним — сведения об уплате госпошлины за кадастровый учет.
Отсюда место технического плана в цепочке: он готовится до подачи заявления на акт, а не после. Комплект к заявлению обычно включает уведомление о завершении работ, журнал производства работ, акты освидетельствования скрытых работ, технический план и сведения об уплате пошлины. Журнал и акты скрытых работ ведутся во время стройки, задним числом их не собрать, поэтому условие ставится подрядчику заранее.
Состав приемочной комиссии
Комиссия не состоит из одного инспектора. В нее входят представитель Мосжилинспекции в качестве председателя, сам заявитель, представитель проектной организации — когда затрагивались несущие конструкции, и представитель управляющей организации — когда затрагивалось общее имущество дома.
Отсюда обязанность заявителя: с проектировщиком нужно заранее договориться о выезде на приемку, его участие не обязанность по умолчанию, а предмет договора. О самом документе и о том, что делать при расхождениях, — в материале про акт приемочной комиссии.
Доступ комиссии в помещение
Доступ в помещение нужно предоставить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления на оформление акта. Это самый жесткий по времени пункт процедуры и единственный, который целиком зависит от собственника.
Пять рабочих дней — это не «когда будет удобно». Ключи у арендатора, объект закрыт, ответственный сотрудник в отпуске — срок уходит впустую. Договаривайтесь о доступе до подачи заявления, а не после. Если помещение сдается, обязанность арендатора пускать комиссию стоит прописать в договоре: этот пункт есть в чек-листе арендодателя.
Комиссия сверяет помещение с проектом, на который выдано решение. Любое отступление — перенесенная на метр перегородка, незакрытый проем, другая конфигурация санузла — делает работы выполненными с нарушением проекта, то есть самовольными по статье 29 Жилищного кодекса.
Типичные причины отказа
Формальных оснований в статье 27 Жилищного кодекса всего четыре: не представлены документы по части 2 статьи 26; из межведомственного ответа следует, что документа нет, и заявитель не донес его за 15 рабочих дней после уведомления; документы поданы в ненадлежащий орган; проект не соответствует требованиям законодательства. Решение об отказе обязано содержать ссылку на конкретное нарушение. На практике почти все отказы прячутся в четвертом основании.
- Затрагивается общее имущество дома без согласия всех собственников. Статья 40 Жилищного кодекса требует именно всех, а не двух третей голосов. Отдельный вход через оконный проем, крыльцо на участке дома, вывод вентиляции на кровлю без протокола не проходят.
- Нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций: проем в несущей стене без расчета усиления.
- Ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции, закрываются стояки и отключающие устройства, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям.
- Приборы отопления переносятся на лоджии и балконы, устраиваются полы с подогревом от общедомовых систем.
- Работы планируются в аварийном доме или в доме-памятнике без согласования с органом охраны наследия.
- Проект подготовлен организацией без членства в СРО либо не подписан электронной подписью.
- Комплект неполный: нет технического заключения при работах с несущими конструкциями, нет протокола общего собрания, нет доверенности.
Полный перечень запретов лежит в приложении 1 к постановлению 508-ПП, и читать его стоит до оплаты проекта.
Что делать при отказе
Отказ инспекции с Росреестром не связан: другой орган, другой закон, другие сроки. Апелляционная комиссия по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ отказы жилинспекции не рассматривает.
- Прочитайте мотивировку буквально. Формулировка «проект не соответствует требованиям законодательства» без указания, каким именно, сама по себе дефект решения.
- Разделите причины на устранимые и неустранимые. Нет документа, не подписан проект, не хватает протокола — правится и подается заново. Проем в несущей стене без усиления, присоединенное общее имущество, зашитая вентиляция — без переделки проекта не снимается.
- Подайте повторно. Ограничения по числу обращений нет, услуга бесплатная.
- Обжалуйте в суде, если считаете отказ незаконным: статья 27 Жилищного кодекса это прямо допускает.
- Если работы уже выполнены, идите путем узаконивания, а не спора. Оба пути — в материале про то, как узаконить перепланировку.
Сколько стоит каждый сценарий, посчитано в материале про то, сколько стоит узаконить перепланировку в Москве.
Как инспекция находит самовольные перепланировки
Расчет на то, что про переделку никто не узнает, не оправдывается.
- Обращения жителей подъезда, соседей снизу, председателя ТСЖ или совета дома: шум, трещины, залив, вытяжка на фасаде.
- Управляющая организация: она видит объект постоянно и при обходах стояков и подвалов фиксирует изменения.
- Мероприятия регионального жилищного надзора, при которых перепланировка обнаруживается попутно.
- Проверка исполнения ранее выданных документов. Решение выдано, акт не оформлен — работы шли, приемки не было.
- Сведения из других процедур: расхождение планировки с ЕГРН всплывает при сделке, при оценке для банка, при подготовке техплана.
Если доступ не дают, инспекция идет в суд. Публикации на mos.ru описывают ровно эту последовательность: жалоба, отказ впустить инспекторов, решение суда об обязании предоставить доступ, осмотр, протокол и предписание. Выигрыш от запертой двери — несколько месяцев, цена — судебное решение и та же обязанность переделывать.
Ответственность
Штраф по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ: граждане от 2 000 до 2 500 рублей, должностные лица от 4 000 до 5 000, юридические лица от 40 000 до 50 000 рублей. Предприниматели по примечанию к статье отвечают как юридические лица.
Деньги здесь не главное. Главное — предписание привести помещение в прежнее состояние в разумный срок по части 3 статьи 29 Жилищного кодекса, а при неисполнении — перспектива продажи помещения с публичных торгов по части 5 той же статьи. Для собственника торгового блока предписание означает остановку деятельности на время демонтажа, а не строчку в бюджете.
Финал: технический план и запись в ЕГРН
Здесь спрятана главная ошибка в представлениях собственников: акт приемочной комиссии — не финал. Часть 3 статьи 28 Жилищного кодекса разводит два случая. «Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта... Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения».
Перевод. Пока в реестре стоят старые метры и старый план этажа, перепланировка юридически не завершена, даже если акт подписан и лежит в папке.
Технический план готовится по требованиям приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, документами-основаниями выступают решение о согласовании и акт приемочной комиссии. Что меняется в сведениях реестра — в материале про технический план после перепланировки.
И последнее, о чем на сайтах до сих пор пишут неправильно. После утверждения акта идти в Росреестр или в МФЦ собственнику не нужно: документы направляет сама Мосжилинспекция — заявление, акт, технический план и решение о согласовании. Механизм закреплен статьей 19 218-ФЗ, на mos.ru сформулировано прямо: сотрудник инспекции направит документы в Росреестр, актуальную выписку пришлют в личный кабинет.
Ответственность за содержание техплана это не снимает: если данные разошлись с актом, приостановку получит объект, а не инспекция. Самый частый пункт - пункт 63 части 1 статьи 26 218-ФЗ: количество помещений в техплане не совпадает с актом. Рядом идут пункт 49 при расхождении площади с ЕГРН и пункт 34, если при разделе получились не изолированные помещения. Что делать с уведомлением — в материалах про приостановку после перепланировки и первые действия при приостановке.
Что делаем мы
Проект и техническое заключение мы не делаем, это работа проектировщика и обследователя конструкций. Наша часть начинается после стройки. Мы выезжаем на объект, обмеряем помещение по факту, сверяем его с проектом и решением о согласовании, готовим технический план и ведем пакет до записи в ЕГРН. До подачи заявления на акт проверяем, что количество помещений и площади в техплане совпадут с тем, что напишет комиссия.
Для приложения к уведомлению о завершении работ и внесения изменений в ЕГРН.
Когда из одного объекта образуются несколько и нужен кадастровый учет новых помещений.
Акт есть, а Росреестр приостановил учет — читаем мотивировку и снимаем причину.
Пришлите решение о согласовании и планировку — скажем, что должно попасть в технический план и где он разойдется с актом. Если уже пришло уведомление о приостановлении, присылайте его. Контакты, стоимость работ — в прайсе.
Частые вопросы
- Можно ли подать документы в Мосжилинспекцию лично или через МФЦ?
- Запрос подается только онлайн на mos.ru. Готовый результат на бумаге в МФЦ получить можно, подать комплект в окно нельзя. Для организации это значит, что личный кабинет юридического лица и подпись проектировщика нужны до начала процедуры.
- Сколько ждать решения и сколько оно потом действует?
- Решение готовится 20 рабочих дней, федеральный потолок по части 4 статьи 26 Жилищного кодекса — 45 дней. Действует решение 18 месяцев со дня подписания: за этот срок нужно выполнить работы, получить технический план и подать заявление об оформлении акта.
- Мосжилинспекция согласует перепланировку в бизнес-центре?
- Нет. Ее компетенция — помещения в многоквартирных домах. Для помещения в отдельно стоящем нежилом здании решения о согласовании не существует, там оценивается другое: не является ли задуманное реконструкцией, требующей разрешения на строительство.
- Комиссия должна приходить на объект или достаточно документов?
- Должна. Комиссия осматривает помещение, поэтому доступ надо обеспечить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления на акт. Если помещение сдано в аренду, договоритесь с арендатором заранее.
- Акт подписан. Нужно ли мне самому нести документы в Росреестр?
- Нет. Документы в Росреестр направляет сама Мосжилинспекция — заявление, акт, технический план и решение о согласовании. Ваша задача была раньше: вовремя подать уведомление о завершении работ с техпланом и оплатить госпошлину за кадастровый учет.
- Инспекция выдала предписание. Можно ли вместо демонтажа согласовать то, что уже сделано?
- Часто можно, если работы не попали в перечень запрещенных. На портале госуслуг Москвы есть отдельная услуга — оформление акта на ранее выполненные работы. Вместо проекта будущих работ подаются проект и техническое заключение о допустимости и безопасности уже выполненного.
Нормативная база
- Статья 25 ЖК РФ — виды переустройства и перепланировки
- Статья 26 ЖК РФ — основание проведения работ, перечень документов, срок решения
- Статья 27 ЖК РФ — отказ в согласовании
- Статья 28 ЖК РФ — завершение переустройства и перепланировки
- Статья 29 ЖК РФ — последствия самовольного переустройства и перепланировки
- Статья 40 ЖК РФ — изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Постановление Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП — Положение о Государственной жилищной инспекции города Москвы
- Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП — организация переустройства и перепланировки помещений
- Приложение 1 к 508-ПП — требования к проведению переустройства и перепланировки
- Статья 7.21 КоАП РФ — самовольные переустройство и перепланировка
- Статья 19 218-ФЗ — направление документов органом согласования в Росреестр
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, в том числе пункты 34, 49, 63
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану
- Инструкция mos.ru: как согласовать перепланировку
- Услуга «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме» на mos.ru
Сроки услуги приведены по описанию на портале mos.ru и сверены с Жилищным кодексом на сентябрь 2026 года. Московские регламенты правятся часто, поэтому перед подачей мы сверяем перечень документов и сроки заново.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.