Приказ П/0393: как определяется площадь здания и помещения

Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — документ, из-за которого площадь вашего объекта в выписке ЕГРН не совпадает с цифрой в старом техпаспорте и в договоре купли-продажи. Он утверждает сразу две вещи, которые редко держат в голове вместе: приложение № 1 задает точность и методы определения координат, приложение № 2 — правила подсчета площади здания, сооружения, помещения и машино-места. Нарушение первого приложения дает приостановку по пункту 19.1, нарушение второго вылезает пунктами 61 и 49. Ниже реквизиты приказа, разбор обоих приложений и список того, что собственник может проверить в техплане сам, не будучи инженером.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Реквизиты и действующая редакция

В поиске номер набирают по-разному: П/0393, П 0393, приказ 393 Росреестра. Документ один. Путают его обычно с приказом П/0082, который задает форму технического плана и требования к его подготовке. Разграничение простое: П/0082 говорит, как оформить документ, П/0393 — как посчитать цифры, которые в этот документ попадут.

Почему в одном приказе координаты и площадь

Сочетание кажется случайным, но логика есть. Оба приложения отвечают на один вопрос — как измерить объект, чтобы измерение приняли в реестр. Приложение № 1 отвечает за измерение снаружи, в координатах местности, приложение № 2 — за измерение внутри, в метрах пола.

Полномочия приказ берет из 218-ФЗ: закон называет площадь и описание местоположения основными характеристиками объекта в статье 8, но не говорит, как их определять, и отдает это Росреестру. Разбор того, какие статьи закона за что отвечают, — в навигаторе по 218-ФЗ для собственника.

Приложение № 1: точность и методы определения координат

Эта половина приказа собственнику почти не видна, а влияет на результат не меньше площади. В техплане по каждой характерной точке контура здания указываются координаты и средняя квадратическая погрешность их определения. Если погрешность выше норматива, регистратор приостанавливает дело, даже когда с площадью все идеально.

Шесть методов

Перечень методов закрытый, и выбрать что-то свое инженер не может.

1. Геодезический — теодолитные и полигонометрические ходы, прямые и обратные засечки.
2. Метод спутниковых геодезических измерений.
3. Комбинированный — сочетание первых двух.
4. Фотограмметрический — по материалам аэрофотосъемки.
5. Картометрический — по картографическим материалам.
6. Аналитический — расчет по имеющимся координатам.

Указанный в техплане метод должен соответствовать оборудованию, сведения о котором приведены в разделе о средствах измерений, и реально достижимой точности. Картометрический метод на контуре здания в городе — типичная заявка на приостановку: такая точность из карты не получается.

Нормативы точности

Ключевая норма — пункт 7 приложения № 1. Координаты характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства определяются с той же точностью, что и границы земельного участка, на котором объект расположен. То есть норматив для здания берется не из свойств здания, а из категории земли под ним.

Для владельца коммерческой недвижимости в Москве и ближнем Подмосковье рабочая строка почти всегда первая — 0,10 метра. На промышленных площадках встречается 0,50 метра, но если участок в черте населенного пункта, действует 0,10 независимо от того, что на нем стоит.

Кроме погрешности и метода в техплане указываются система координат с зоной и сведения о геодезической основе — пункты государственной геодезической сети с реквизитами документа о предоставлении данных из федерального фонда пространственных данных. Для Москвы и Московской области используется местная система координат, подмена ее на другую дает приостановку. Нарушение норматива погрешности — это пункт 19.1, проблемы с методом и геодезической основой - пункт 19.2.

Приложение № 2: как считается площадь

Четырнадцать пунктов, охватывающих жилые и нежилые здания, жилые и нежилые помещения, машино-места и сооружения, основной характеристикой которых является площадь.

Общие правила

1. Площадь определяется как площадь простейшей геометрической фигуры — прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника — либо как сумма площадей фигур, на которые разбит сложный контур.
2. Значение площади указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, измеренные расстояния — до 0,01 метра.
3. Для площади рассчитывается средняя квадратическая погрешность по формулам из приложения. Это обязательная часть расчета.
4. Расстояния для определения площади этажа измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола. Плинтусы, кабель-каналы и приборы отопления препятствием не считаются.

Что включается и по какой линии считается

Методика зависит от объекта учета, и это главный источник недоразумений.

Мансарды в жилых зданиях учитываются там, где высота от пола до наклонного потолка не меньше 1,6 метра при угле наклона кровли до 45 градусов и не меньше 1,9 метра при угле 45 градусов и более. Для нежилых зданий правило задано через угол: при наклоне 30 градусов учитывается площадь в пределах высоты 1,5 метра, при 45 градусах — 1,1 метра, при 60 градусах и более — 0,5 метра. Антресоль в нежилом здании в площадь входит, и это частая причина расхождения с проектом, где ее не учли. Как антресоль согласовывают и учитывают, разбираем в статье про антресоль в нежилом помещении.

Площадь машино-места рассчитывается по размерам между характерными точками его границ на уровне пола, включая поверхности строительных или иных ограждающих конструкций при их наличии. Отдельно от площади проверяются линейные размеры: нарушение минимально допустимых дает приостановку по пункту 53. Подробности — в материале про машино-место и на странице услуги технический план машино-места.

Поэлементный разбор с примерами, сводными таблицами по четырем видам объектов и объяснением, почему сумма площадей помещений никогда не равна площади здания, лежит в отдельном большом материале про площадь в техническом плане.

Почему площадь не совпадает с техпаспортом и договором

Один объект, четыре цифры, и все четыре законные. Причина в том, что каждая посчитана по своим правилам и на свою дату.

Практический вывод. Расхождение в один-два квадратных метра на помещение при переобмере старого объекта — не ошибка инженера и не повод требовать переделки. Это смена методики, и объяснять ее регистратору надо в заключении кадастрового инженера, а не прятать. Сравнение документов — в разборе про технический паспорт и технический план.

Что делаем мы

Мы готовим технические планы на здания, помещения, машино-места и незавершенное строительство в Москве и Московской области. Площадь считаем по приложению № 2 к П/0393 и до подачи сверяем ее с разрешением на строительство и с актуальной выпиской ЕГРН, чтобы пункты 61 и 49 не всплыли уже в Росреестре. Погрешность координат контура проверяем по категории земли под объектом, а не по привычке.

Если площадь уже разошлась и дело встало, пришлите уведомление — разберем мотивировку и скажем, снимается ли расхождение заключением инженера или придется править разрешение через администрацию. Разбор бесплатный, один рабочий день. Услуги и цены — на страницах подготовки технического плана, техплана помещения, исправления реестровой ошибки и цен.

Частые вопросы

Почему площадь в новой выписке меньше, чем в старом свидетельстве?

Чаще всего из-за лоджии или балкона. По приложению № 2 к П/0393 они не входят в площадь квартиры как жилого помещения, а в старых документах БТИ учитывались с понижающим коэффициентом или полностью. Объект не изменился, изменилась методика.

Можно ли взять площадь из техпаспорта БТИ и не делать обмер?

Для расчета площади — нет, ее считают по действующему приложению № 2. Технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года, по статье 71 218-ФЗ может быть документом-основанием для сведений о здании при отсутствии разрешения на ввод, но это про источник сведений, а не про методику подсчета.

Площадь разошлась с разрешением на строительство на 4 процента. Будет приостановка?

По пункту 61 — нет, порог там 5 процентов. Но расхождение стоит объяснить в заключении кадастрового инженера, чтобы регистратор не ушел в пункт 7 или пункт 49.

Кто отвечает, если площадь посчитана неправильно?

Кадастровый инженер, подготовивший технический план. Ошибка в расчете площади — это реестровая ошибка по статье 61 218-ФЗ, и исправляется она новым техпланом. Вопрос о том, за чей счет, решается по договору подряда.

Нужен ли новый техплан, если я просто хочу привести площадь в ЕГРН в соответствие с фактом?

Да. Изменить площадь в реестре без технического плана нельзя — площадь относится к основным сведениям об объекте по статье 8 218-ФЗ, а они меняются только документами кадастрового инженера.

Где посмотреть актуальный текст приказа?

В КонсультантПлюс или Гаранте, где над текстом указана дата редакции. На сентябрь 2026 года действует редакция от 13.10.2025. Официальный источник публикации — портал pravo.gov.ru.