Состав технического плана: из каких разделов он состоит
Технический план делится на текстовую и графическую части, а внутри них — на разделы. Текстовая часть описывает объект словами и цифрами, графическая показывает, где он находится и как устроен внутри. Состав разделов не произвольный, он задан приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, который действует в редакции от 24.07.2025 с изменениями, вступившими в силу с 01.02.2026. Ниже разбираем каждый раздел — что в нем должно быть, откуда берутся данные и какая ошибка именно в этом разделе чаще всего приводит к приостановке.
Две части одного документа
Деление на две части закреплено частью 3 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Текстовая часть содержит сведения об объекте, графическая воспроизводит данные кадастрового плана территории и показывает расположение объекта на участке либо план этажа с обозначением помещения.
Само по себе это деление условно — в XML-файле никаких «частей» нет, есть структура тегов. Но в печатной форме, которую вы держите в руках, разделы идут в строгом порядке, и по этому порядку их проверяет регистратор. Что такое техплан целиком и зачем он нужен, разбираем в опорной статье что такое технический план и когда он нужен.
| Раздел | Часть | Когда включается |
|---|---|---|
| Общие сведения о кадастровых работах | текстовая | всегда |
| Исходные данные | текстовая | всегда |
| Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений | текстовая | когда выполнялись геодезические измерения |
| Описание местоположения объекта недвижимости | текстовая | когда определялся контур |
| Характеристики объекта недвижимости | текстовая | всегда |
| Характеристики помещений и машино-мест в здании | текстовая | при учете здания вместе с помещениями |
| Сведения о части объекта недвижимости | текстовая | когда образуется часть |
| Заключение кадастрового инженера | текстовая | при необходимости обоснования |
| Приложение | текстовая | когда есть документы для подшивки |
| Схема геодезических построений | графическая | при использовании геодезического метода |
| Схема расположения объекта на земельном участке | графическая | для зданий, сооружений, ОНС |
| Чертеж контура объекта | графическая | для зданий, сооружений, ОНС |
| План этажа или части этажа | графическая | для помещений и машино-мест |
Текстовая часть по разделам
1. Общие сведения о кадастровых работах
Самый формальный раздел и при этом источник большого количества глупых приостановок. Здесь указывается цель работ, сведения о заказчике, данные кадастрового инженера — фамилия, номер в реестре, СРО, контакты, — и дата подготовки документа.
Цель работ формулируется не своими словами, а из закрытого перечня. «Подготовка технического плана в связи с созданием здания», «в связи с образованием помещения», «в связи с изменением сведений о характеристиках». Если цель указана неточно или не соответствует тому, что заявлено в заявлении, регистратор читает документ как противоречивый и применяет пункт 7 части 1 статьи 26 — форма и содержание не соответствуют требованиям.
Второй риск — инженер. Если на дату подготовки его членство в СРО приостановлено или сертификат электронной подписи истек, весь документ недействителен независимо от качества содержимого. Как проверить инженера заранее, описал в опорной статье про технический план.
2. Исходные данные
Здесь перечисляются реквизиты всех документов, на основании которых готовился техплан, сведения о геодезической основе и сведения об использованных средствах измерений.
Данные берутся из трех источников. Первый — документы заказчика: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, проектная документация, акт приемочной комиссии, уведомление о соответствии, декларация об объекте. Второй — сведения ЕГРН: выписка на объект, выписка на земельный участок, кадастровый план территории. Третий — сведения о геодезических пунктах и о поверке приборов.
Этот раздел лидирует по количеству приостановок вместе с приложением. Типовые ошибки такие.
- Указан документ, которого физически нет и который никто не приложил. Итог - пункт 5, не представлены необходимые документы.
- Перепутаны номер или дата разрешения. Регистратор сверяет реквизиты с данными ГИСОГД, расхождение читается как ошибка.
- Не указаны сведения о поверке приборов или неверно названа система координат. Это пункт 19.2 — нарушены требования к геодезическим работам.
- Выписка ЕГРН взята полугодовой давности, а за это время сведения об объекте изменились. Возникает пункт 49 — противоречия со сведениями реестра.
Реквизиты документа и сам документ — разные вещи. Реквизиты идут в исходные данные всегда. Копия документа подшивается в приложение только в тех случаях, которые прямо названы в требованиях П/0082. Путаница между этими двумя правилами дает половину приостановок по пункту 7.
3. Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений
Если вы держите в руках документ, где этот раздел называется «Сведения о выполненных измерениях и расчетах», перед вами техплан по отмененному приказу Минэкономразвития № 953: такое название действовало до П/0082 и сегодня в форме не используется.
Раздел показывает, чем и как инженер определял координаты. Здесь указывается метод определения координат характерных точек — геодезический, спутниковый, картометрический, аналитический, — использованные пункты государственной геодезической сети и расчет средней квадратической погрешности положения характерных точек.
Требования к точности задает приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Если погрешность выше нормативной либо заявленный метод не соответствует оборудованию, из которого она получена, прилетает пункт 19.1 — не соблюдены требования к точности координат. Этот пункт снимается только пересчетом, а иногда повторным выездом, и его нельзя закрыть заключением.
4. Описание местоположения объекта недвижимости
Таблица координат характерных точек контура в государственной системе координат, принятой для региона. Для Москвы и Московской области это МСК-50 в соответствующей зоне. Для многоконтурных объектов контуры нумеруются, для сооружений дополнительно указываются сведения о характере контура.
Ошибки этого раздела самые дорогие, потому что они видны регистратору автоматически при загрузке XML. Контур вышел за границы земельного участка - пункт 45. Участок под объектом стоит в ЕГРН без координат границ - пункт 21.2, и тогда сначала межевой план на уточнение границ, а уже потом техплан. Контур помещения наложился на другое учтенное помещение - пункт 50.
5. Характеристики объекта недвижимости
Ядро документа. Кадастровый номер участка, адрес, вид объекта, назначение, наименование, площадь или протяженность, количество этажей с выделением подземных, материал наружных стен, год завершения строительства, степень готовности для незавершенки.
Площадь считается по правилам приказа П/0393, и эти правила отличаются от тех, по которым площадь считали в БТИ. Разница в том, включать ли в площадь проемы, перегородки, выступающие конструкции. Из-за этого цифра по новому обмеру почти никогда не совпадает с цифрой из старого техпаспорта, и это нормально — но требует объяснения. Подробно разбираем в статье про площадь в техническом плане.
Что ломается в этом разделе.
- Назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования участка - пункт 22.
- Формулировка назначения взята не из действующего перечня - пункт 33.1.
- Площадь отличается от заявленной в разрешении на строительство больше чем на 5 процентов - пункт 61. Заключением инженера не снимается, нужна корректировка разрешения в администрации.
- Год постройки, материал стен или этажность расходятся с ЕГРН без объяснения - пункт 49.
6. Характеристики помещений и машино-мест в здании
Раздел заполняется, когда здание ставится на учет одновременно со всеми помещениями внутри него. Типичный случай — ввод в эксплуатацию новостройки, где вместе с домом на учет встают сотни квартир, кладовок и машино-мест. По каждому объекту указывается номер на плане, этаж, назначение, площадь и вид.
Здесь регистратор делает самую механическую и самую болезненную проверку — сверяет количество этажей, помещений и машино-мест с тем, что написано в разрешении на ввод. Любое расхождение дает пункт 62. Выход всегда один из двух — либо приводим техплан к разрешению, либо застройщик получает скорректированное разрешение на ввод. Детали по услуге — на странице техплан для ввода в эксплуатацию.
Для машино-мест дополнительно проверяются размеры. Выход за минимальные или максимальные значения - пункт 53, услуга - техплан машино-места.
7. Сведения о части объекта недвижимости
Раздел нужен, когда описывается не весь объект, а его часть — под долгосрочную аренду, под сервитут, под зону с особыми условиями использования. Указывается учетный номер части, ее площадь, содержание ограничения и срок.
Ключевое отличие части от самостоятельного помещения в том, что часть не обязана быть изолированной и обособленной. Это позволяет описать выделенную зону в открытом пространстве торгового центра. Но если в техплане часть фактически описана как самостоятельное помещение и заявлена на учет как помещение, возникает пункт 34 — помещение не изолировано и не обособлено. Разбор темы — в материале технический план части помещения, услуга - техплан части помещения, про регистрацию самого договора - регистрация долгосрочной аренды.
Графическая часть
Схема геодезических построений
Показывает, от каких пунктов государственной геодезической сети инженер выполнял измерения и как построена сеть. Включается, когда координаты определялись геодезическим или спутниковым методом. Если схема не бьется с разделом об измерениях, регистратор видит внутреннее противоречие и применяет пункт 19.2.
Схема расположения объекта недвижимости на земельном участке
Контур здания или сооружения поверх границ земельного участка, взятых из кадастрового плана территории. Это первое, на что смотрит регистратор, и самая наглядная проверка во всем документе. На этой схеме сразу видно, вылез ли контур за границы участка и есть ли у участка границы вообще.
Чертеж контура объекта недвижимости
Контур с обозначением характерных точек и их номеров, в масштабе, с указанием размеров. Для многоконтурных объектов чертеж делается на каждый контур. Чертеж должен читаться — если точки наложились друг на друга и номера не разобрать, это формальное основание для замечания по пункту 7.
План этажа или части этажа
Основной графический документ для помещений и машино-мест. На плане показывается расположение объекта в пределах этажа с указанием стен, проемов, номеров помещений. При отсутствии поэтажного плана его составляет сам инженер по результатам обмера.
Именно на плане этажа регистратор проверяет изолированность и обособленность помещения. Отдельный вход есть или помещение проходное. Не включены ли в состав объекта места общего пользования. Не разорвано ли помещение на несмежные куски. Все это тот же пункт 34, и обосновывать его нужно на плане, а не словами.
Заключение кадастрового инженера
Это единственный раздел, который инженер пишет свободным текстом, и единственный, где он может объяснить регистратору свою логику. Формально заключение включается в техплан при необходимости обоснования результатов кадастровых работ. На практике «при необходимости» означает вот что.
- Площадь по новому обмеру не совпадает с площадью в ЕГРН или в техпаспорте. Нужно объяснить, что расхождение вызвано другими правилами подсчета по приказу П/0393, а не перепланировкой.
- Объект образуется способом, который не очевиден из документов, — раздел, объединение, выдел, образование помещений в учтенном здании.
- Заявлено исправление реестровой ошибки. Здесь заключение обязательно по смыслу, потому что именно в нем показывается, в чем ошибка и чем подтверждается верное значение. Разница с технической ошибкой — в материале техническая и реестровая ошибка.
- Спорна сама капитальность объекта. При риске пункта 19 — объект не является объектом недвижимости в заключении описывают фундамент, связь с землей, подключение к сетям и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.
- Объект расположен в нескольких кадастровых кварталах или округах, что характерно для линейных объектов.
- Есть любые расхождения с документами-основаниями, которые инженер может объяснить.
Пустое заключение или заключение из одной фразы «работы выполнены в соответствии с действующим законодательством» — это готовая приостановка по пункту 7. Регистратору нужно обоснование, а не ритуальная формула. Как писать этот раздел, разбираем отдельно в статье про заключение кадастрового инженера.
Заключение не всесильно. Есть пункты, которые им не снимаются в принципе, — расхождение площади с разрешением на строительство больше 5 процентов, несовпадение с разрешением на ввод, отсутствие границ участка в ЕГРН, предоставление участка для целей, не предусматривающих строительство. В этих случаях действовать нужно через администрацию или через межевание, и честнее сказать об этом заказчику до начала работ.
Приложение
В приложение подшиваются электронные образы документов, на основании которых подготовлен техплан, в тех случаях, когда требования П/0082 прямо это предписывают. Образы делаются в формате PDF с разрешением не ниже 300 точек на дюйм и заверяются электронной подписью инженера.
Что обычно оказывается в приложении.
- Декларация об объекте недвижимости, если техплан готовится без проектной документации и разрешения. Основание — часть 11 статьи 24 218-ФЗ.
- Уведомление о планируемом строительстве и уведомление о соответствии для индивидуальных жилых и садовых домов.
- Документы, подтверждающие согласование перепланировки, включая акт приемочной комиссии.
- Документы по объектам культурного наследия и по зонам с особыми условиями использования территории.
- Фрагменты проектной документации, когда они нужны для подтверждения конкретного факта — например, вспомогательного назначения объекта.
- Иные документы, прямо предусмотренные федеральными законами для конкретного случая.
А вот проектная документация целиком, разрешение на ввод в эксплуатацию и технический паспорт в приложение, как правило, не подшиваются — их реквизиты указываются в исходных данных, а сами документы орган регистрации получает по межведомственным запросам. Именно здесь возникает самая обидная ситуация. Документ есть, реквизиты указаны верно, инженер все сделал правильно, а администрация не разместила разрешение на ввод в системе или не ответила на запрос. Приходит пункт 9 — не получены сведения по межведомственным запросам или пункт 10. Ждать тут нечего, по пункту 9 срок всего месяц, — нужно брать заверенную копию в администрации и подавать ее самостоятельно.
Если же документ должен был быть подшит и не подшит, регистратор выбирает между пунктом 5 и пунктом 7. Пункт 5 применяют, когда документа нет вообще, пункт 7 — когда документ есть, но оформлен не так, как требует приказ, например, скан нечитаемый или не заверен подписью инженера. На практике часто указывают оба сразу. Как разбирать такое уведомление, показываем в статье как читать уведомление о приостановлении.
Чем состав отличается для разных объектов
| Объект | Что обязательно в графической части | Особенность текстовой части |
|---|---|---|
| Здание, сооружение | схема расположения на участке, чертеж контура | материал стен, этажность, год завершения строительства |
| Помещение | план этажа или части этажа | номер этажа, вид и назначение помещения |
| Машино-место | план этажа с границами места | проверка минимальных и максимальных размеров |
| Объект незавершенного строительства | схема расположения, чертеж контура | степень готовности в процентах, проектное назначение |
| Часть объекта | план этажа с границами части | учетный номер части, содержание ограничения, срок |
| Линейный объект | схема расположения по всем кварталам | протяженность, заключение при прохождении через несколько округов |
Полный перечень требований по каждому типу объекта разбираем в статье про требования приказа П/0082, а как выглядит готовый документ — в материале образец технического плана с разбором.
Что делаем мы
Перед подачей мы проходим техплан разделом за разделом и сверяем его с тремя вещами — с выпиской ЕГРН, с документами-основаниями и с фактом на объекте. Больше всего времени уходит не на измерения, а на исходные данные и приложение, потому что именно там сидит основная часть приостановок. Список проверок собран в чек-листе перед подачей, а типовые причины отказов — в разборе топ причин приостановки по техпланам.
Нужен техплан — смотрите подготовку технического плана или страницу техплан помещения. Если учет уже приостановили, отправьте уведомление на разбор, и мы скажем, какой раздел техплана нужно переделывать.
Частые вопросы
- Сколько всего разделов в техническом плане?
- В текстовой части до девяти разделов, в графической до четырех. Но одновременно они никогда не заполняются — часть разделов включается только для своего типа объекта. У техплана на квартиру после перепланировки разделов будет пять-шесть, у техплана на новостройку с полным комплектом помещений — почти все.
- Обязательно ли заключение кадастрового инженера?
- Формально раздел включается при необходимости обоснования. Практически он нужен всегда, когда есть хоть какое-то расхождение с документами или с ЕГРН. Техплан без заключения там, где расхождение очевидно регистратору, почти гарантированно получит приостановку по пункту 7.
- Почему площадь в техплане не совпадает с площадью в свидетельстве?
- Потому что считали по разным правилам. Действующие правила определения площади установлены приказом П/0393 и отличаются от инвентаризационных методик БТИ. Расхождение надо не прятать, а объяснить в заключении со ссылкой на приказ.
- Можно ли посмотреть техплан перед подачей в Росреестр?
- Да, и нужно. Просите печатную форму в PDF. Сверьте адрес, кадастровый номер участка, площадь, этаж, назначение и список документов в исходных данных. Эти пять полей вы проверите быстрее инженера, потому что знаете свой объект.
- Что делать, если приостановили по пункту 7, а в уведомлении не написано, что именно не так?
- Регистратор обязан указать конкретную норму, которая нарушена. Если мотивировка общая, читайте уведомление буквально и смотрите, к какому разделу относится ссылка на пункт требований П/0082. Порядок действий описан в материале Росреестр приостановил учет, первые действия.
Нормативная база
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма технического плана, требования к подготовке и состав сведений
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — требования к техническому плану
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления кадастрового учета
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — точность координат и требования к определению площади
- Приказ П/0082 на официальном портале правовой информации
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Состав технического плана сверен с действующей редакцией приказа П/0082. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.