Почему сведения о части помещения временные и что из этого следует
Часть помещения не становится отдельной недвижимостью. Она появляется в ЕГРН вместе с регистрацией аренды и уходит из реестра вместе с ней, без отдельного заявления и без пошлины. Отсюда и слово «временные» рядом со сведениями о части. Арендодателю такая конструкция скорее удобна, но ровно до того момента, когда кто-то решает придержать учтенную часть и передать ее следующему арендатору как готовый объект. Разбираем, что говорит статья 44 закона о регистрации, что происходит с частью при смене арендатора и где искать части в выписке.
Два разных «временных», которые постоянно путают
Слово «временный» в кадастре означает две совершенно разные вещи, и половина вопросов арендодателей растет из того, что эти вещи смешивают.
Первое значение — формальный статус записи. Объекты, учтенные до 1 января 2017 года без регистрации права, получали в реестре статус «временный». Часть 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установила, что такой характер сведений сохраняется до регистрации права либо аренды, но не позднее 1 марта 2022 года, после чего сведения исключаются из ЕГРН. Механизм давно отработал, новых временных объектов реестр не создает, и к частям под аренду он отношения не имеет. Что происходит с теми, кого он задел, разбирал в материале про объект, снятый с кадастрового учета.
Второе значение — то, как устроена сама часть объекта при аренде. Никакого статуса «временная» в записи о части нет. Есть другое. Часть живет в реестре ровно столько, сколько живет обременение, под которое она создана, и исчезает автоматически, как только обременение прекращено. Именно эту конструкцию юристы и регистраторы по привычке называют временным характером сведений.
Чего не надо повторять за конкурентами Формулировка «сведения о части носят временный характер в течение пяти лет» кочует по сайтам с прежнего порядка по закону о кадастре и сегодня неверна. У части, учтенной под аренду, нет пятилетнего срока. У нее есть срок договора.
Что говорит статья 44
Вся механика держится на статье 44 218-ФЗ. Для арендодателя в ней важны три части.
Часть 5 Если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат, кадастровый учет такой части выполняется одновременно с государственной регистрацией договора аренды. И дальше идет вторая половина нормы, про которую вспоминают реже. Если вместе с заявлением не представлен технический план, кадастровый учет части не осуществляется, а договор аренды регистрируется как обременение всего объекта недвижимости.
Перевод. Часть не заводится в реестр отдельным заявлением, только вместе с договором, а технический план на часть готовится по своим правилам. Если техплана нет, реестр не отказывает, а пишет обременение на весь объект целиком. Последствия разбирал в статье про аренду части нежилого помещения.
Часть 2 При государственной регистрации прекращения обременения снятие с кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения осуществляется без соответствующего заявления, одновременно с регистрацией прекращения обременения, если на эту часть нет других зарегистрированных обременений. Та же часть 2 разрешает при повторном учете ранее снятой части использовать межевой или технический план, представлявшийся ранее, если местоположение границ не изменилось.
Часть 3 добавляет симметричное правило для участков. Регистрация договора аренды части земельного участка идет либо по уже учтенной части, либо одновременно с ее кадастровым учетом.
Почему у части нет собственного кадастрового номера
Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости. Часть объектом не является, поэтому получает учетный номер части — номер помещения с дробью и порядковым индексом, вида 77:01:0004018:1234/1. Это не адрес отдельной недвижимости, а указатель внутри карточки самого помещения.
Из этого следует все остальное. На часть не регистрируется право собственности, ее нельзя продать, подарить, внести в уставный капитал или заложить. Помещение при выделении части не дробится, его кадастровый номер и площадь остаются прежними. Сдавая этаж бизнес-центра восьми арендаторам, вы не получаете восемь новых объектов — у вас одно помещение с восемью зонами обременения внутри.
| Признак | Помещение как объект | Часть помещения |
|---|---|---|
| Номер в реестре | Кадастровый номер | Учетный номер части, через дробь от номера помещения |
| Право собственности | Регистрируется | Не регистрируется |
| Сделки | Продажа, залог, дарение, вклад в капитал | Только обременение, передать саму часть нельзя |
| Основание появления | Разрешение на ввод, декларация, акт приемочной комиссии | Договор аренды и технический план на часть |
| Срок существования записи | Пока объект существует физически | Пока действует зарегистрированное обременение |
| Как снимается с учета | Заявление и акт обследования | Автоматически при регистрации прекращения обременения |
| Отдельная пошлина за снятие | Нет, но нужно отдельное дело | Нет, снятие идет внутри того же дела |
| Влияние на само помещение | Объект существует самостоятельно | Площадь и номер помещения не меняются |
Чем это хорошо для арендодателя
Конструкция выглядит ограничением, но работает в пользу собственника. Четыре практических плюса.
- Реестр убирает за вами Зарегистрировали прекращение аренды — часть ушла сама. Не нужен акт обследования, не нужно отдельное заявление о снятии и отдельная пошлина.
- Объект не дробится Помещение остается целым. Продать здание с двадцатью действующими договорами аренды можно одной сделкой по одному кадастровому номеру, а не двадцатью.
- Реестр не копит мусор Части съехавших арендаторов не висят годами, если вы регистрируете расторжение. Чистая выписка — аргумент и для банка при залоге, и для покупателя.
- Налоговая база не меняется Выделение части не создает нового объекта налогообложения и не меняет кадастровую стоимость помещения.
Откуда берется путаница
Обратная сторона у автоматизма одна. Люди думают, что часть, один раз учтенная, остается в реестре навсегда и ее можно переиспользовать. Пять заблуждений, с которыми мы сталкиваемся чаще всего.
«Часть учтена, теперь это наш объект, сдадим ее кому захотим» Нет. Часть привязана к конкретному обременению. Прекратилось обременение — нет части. Новый договор на ту же площадь означает новую запись, даже если контур тот же самый.
«Мы один раз заплатили за техплан, больше не понадобится» Иногда так и есть. Часть 2 статьи 44 позволяет использовать ранее представленный технический план при повторном учете той же части, если местоположение границ не изменилось. Сдвинулись границы хотя бы на полметра — документ уже другой.
«Арендатор съехал, часть сама пропала» Сама пропадет только запись, и только после регистрации прекращения обременения. Пока соглашение о расторжении не подано в Росреестр, часть в реестре живет, и следующий контур на нее наложится. Это прямая дорога к приостановке по пункту 50 части 1 статьи 26.
«Часть надо снимать отдельно, готовьте акт обследования» Не надо. Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта, а часть объектом не является. Когда акт действительно нужен — в материале про снятие с кадастрового учета.
«У части есть срок пять лет» Остаток прежнего порядка. Сегодня срок жизни части равен сроку действия зарегистрированного обременения, ни больше ни меньше.
Смена арендатора на ту же площадь
Самый частый практический вопрос владельца торгового или бизнес-центра. Секция освободилась, зашел новый арендатор, границы те же. Дальше три сценария, и они различаются по деньгам и срокам.
| Сценарий | Что с частью | Нужен ли новый техплан | Пошлина для организаций |
|---|---|---|---|
| Тот же арендатор, договор продлевается допсоглашением | Остается учтенной, запись не прерывается | Нет | 2 000 руб. за соглашение |
| Договор расторгнут, новый арендатор, границы те же | Снимается, затем учитывается заново | Как правило нет, идет ранее представленный план | 2 000 руб. за расторжение плюс 44 000 руб. за новый договор |
| Новый арендатор, границы сдвинулись | Снимается, учитывается другая часть | Да | 2 000 руб. плюс 44 000 руб. |
| Перенаем, арендатор меняется без расторжения | Остается учтенной | Нет | 2 000 руб. за соглашение об уступке |
Порядок подачи целиком описан в статье про регистрацию долгосрочной аренды. Размеры пошлины установлены подпунктом 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: 44 000 рублей для организаций за регистрацию договора аренды и 2 000 рублей за соглашение об изменении или расторжении. Для физических лиц 4 000 и 700 рублей соответственно. Отдельной платы за кадастровый учет части нет, он идет внутри того же дела. Все ставки собраны в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Вывод, который экономит арендодателю двадцать с лишним раз по деньгам. Если арендатор остается и речь идет о продлении, не расторгайте договор, а продлевайте его соглашением. Часть при этом не снимается, техплан не трогается, пошлина в двадцать два раза ниже. Когда допсоглашение все же требует нового техплана, разобрано в материале про допсоглашение к договору аренды.
И обратная рекомендация. Если арендатор съехал, а нового пока нет, регистрируйте прекращение сразу. Пустая секция с висящим обременением мешает подать следующий договор без наложения. Подробнее — в материале про расторжение договора и снятие части с учета.
Если границы части меняются
Меняется контур — меняется часть. Реестр не умеет двигать границу учтенной части, он снимает старую запись и заводит новую. Значит, нужен новый технический план на новую конфигурацию и соглашение об изменении договора, которое по пункту 2 статьи 164 ГК РФ тоже подлежит государственной регистрации, раз основной договор зарегистрирован.
Нюанс про то, что считать изменением границ. Перестановка перегородок внутри контура, ремонт, смена планировки торгового зала на внешнюю границу не влияют и техплана не требуют. Требует его только сдвиг линии, отделяющей арендуемую зону от остального помещения. Разбор по ситуациям — в статье про изменение границ арендуемой части.
Можно ли учесть несколько частей заранее
Логичное желание собственника торгового центра — нарезать этаж на секции один раз, поставить все части на учет и дальше подставлять арендаторов. Закон такой возможности не дает. По части 5 статьи 44 учет части идет одновременно с регистрацией договора, а без договора регистрировать нечего.
Что действительно можно сделать заранее и что реально ускоряет работу.
- Заказать обмер всего этажа одним выездом Инженер снимает геометрию целиком, дальше планы на отдельные части собираются камерально, без повторных выездов.
- Подготовить техпланы впрок Документ готовится под проект договора, подать его можно в день подписания. Срока годности у технического плана нет, устаревает он вместе с планировкой.
- Вести сводную схему этажа Один чертеж со всеми учтенными и планируемыми частями. Он закрывает основную долю наложений еще до подачи документов. Как это устроено на объектах с десятком арендаторов, мы показывали в статье про несколько арендаторов в одном помещении.
- Согласовать нарезку с эксплуатацией до подписания договоров Границы секций проще двигать на бумаге. Специфика торговых объектов разобрана в материале про торговые места в ТЦ.
Несколько частей можно учесть в рамках одной сделки. Если одним договором передаются зал на первом этаже и склад в подвале, это две части в одном техническом плане, они регистрируются вместе и пошлина остается одна. Позиция реестра о том, что аренда разных частей одного объекта регистрируется нормально, подтверждена письмом Росреестра от 05.03.2024 № 14-01544/24.
Как часть выглядит в выписке ЕГРН
Части видны не в любой выписке. Короткая выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах их не покажет. Нужна выписка об объекте недвижимости — расширенная форма. Состав и заполнение форм задает приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329.
| Где смотреть | Что там написано | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Сведения о зарегистрированных правах, строка об ограничениях и обременениях | Вид обременения, срок, номер и дата записи, в пользу кого | Если указан объект целиком, части не учитывались |
| Раздел «Сведения о части (частях) помещения» | Учетный номер части, ее площадь, содержание ограничения или обременения | Тут видно, сколько частей живет в помещении и какая площадь занята |
| Раздел «План расположения помещения на этаже» | Графика с контуром помещения и контурами учтенных частей | Самая наглядная проверка перед новым договором, сразу видно свободные зоны |
| Описание местоположения объекта недвижимости | Координаты характерных точек контура | Нужны инженеру, чтобы новый контур части не вышел за границы помещения |
Правило перед каждым новым договором. Берем свежую выписку об объекте недвижимости, открываем раздел о частях и план этажа, сверяем занятые зоны со своей схемой. Если в реестре висит часть съехавшего арендатора, ее надо снять, а не накладывать сверху новый контур. Как читать документ целиком — в материале про выписку из ЕГРН, что проверяет арендатор — в статье что арендатору проверить в помещении.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на части зданий и помещений для регистрации аренды в Москве и области. Перед выездом мы смотрим выписку и план этажа и говорим, свободна ли зона под нового арендатора или на ней висит непогашенная часть предыдущего. По объектам с большим числом арендаторов ведем сводную схему учтенных частей.
Технический план части помещения под регистрацию аренды, одна часть или десяток в одном объекте.
Кадастровый учет и сопровождение подачи до записи в ЕГРН.
Разбор уведомления, если по части прилетел пункт 34 или пункт 50.
Пришлите выписку на помещение и план этажа с зоной арендатора. Скажем, свободна ли площадь в реестре и понадобится ли новый технический план. Контакты, цены — в прайсе.
Частые вопросы
- Часть помещения когда-нибудь получит свой кадастровый номер?
- Нет, пока она остается частью. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости, а часть объектом не является и имеет только учетный номер внутри помещения. Если зона нужна вам как самостоятельный объект с правом собственности и возможностью продажи, это другая работа - раздел помещения с образованием новых помещений.
- Сколько лет живет учтенная часть?
- Столько, сколько действует зарегистрированное обременение. Договор на 10 лет — часть в реестре 10 лет. Расторгли через полгода и зарегистрировали прекращение — часть ушла через полгода. Отдельного пятилетнего срока у части нет.
- Мы расторгли договор, но прекращение не регистрировали. Что в реестре?
- Обременение и часть на месте. Реестр реагирует только на поданные документы. Соглашение о расторжении нужно подать на регистрацию, тогда часть снимется автоматически. Пошлина для организаций 2 000 рублей.
- Новый арендатор берет ровно ту же секцию. Платить за техплан второй раз?
- Скорее всего нет. Часть 2 статьи 44 разрешает при повторном учете использовать ранее представленный технический план, если местоположение границ не изменилось. Проверьте, что за время простоя перегородки не двигали.
- Можно ли поставить на учет части заранее, чтобы потом быстрее сдавать?
- Учесть нельзя, подготовить можно. Кадастровый учет части идет одновременно с регистрацией договора, без договора реестр записи не создает. А обмерить этаж и собрать технические планы впрок — нормальная практика, она экономит неделю на каждой сделке.
- Сдается часть помещения, но техплан не делали. Что будет в выписке?
- Обременение на весь объект целиком, без выделенной части. Так прямо предусмотрено частью 5 статьи 44. Для одного арендатора на все помещение это нормально, а если арендаторов несколько, второй договор с высокой вероятностью встанет. Развилка разобрана в статье про регистрацию аренды части.
Нормативная база
- Статья 44 218-ФЗ — кадастровый учет части объекта недвижимости и регистрация обременений
- Часть 7 статьи 72 218-ФЗ — временный характер сведений и их исключение из ЕГРН
- Статья 24 218-ФЗ — технический план
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, в том числе пункт 50
- Статья 51 218-ФЗ — особенности регистрации аренды недвижимого имущества
- Статья 164 ГК РФ — государственная регистрация сделок и их изменений
- Статья 651 ГК РФ — регистрация договора аренды здания или сооружения
- Подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — госпошлина за регистрацию аренды и соглашений
- Приказ Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 — формы выписок из ЕГРН и порядок их заполнения
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — требования к техническому плану
- Письмо Росреестра от 05.03.2024 № 14-01544/24 — регистрация договоров аренды разных частей одного объекта
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Нормы и размеры пошлины проверены по КонсультантПлюс на дату публикации. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.