Незавершенное строительство: как поставить на кадастровый учет
Объект незавершенного строительства ставится на кадастровый учет по техническому плану, а технический план готовится на основании разрешения на строительство и проектной документации — это часть 9 статьи 24 218-ФЗ. Право собственности регистрируется одновременно с учетом, отдельно ходить за ним не нужно. Разрешение на ввод в эксплуатацию здесь не требуется и не может быть получено в принципе: объект потому и незавершенный, что вводить нечего. Главное условие, на котором спотыкается больше половины подач, — у недостроя должны быть признаки капитального объекта. Если их нет, Росреестр приостановит учет по пункту 19 части 1 статьи 26 с формулировкой, что объект не является объектом недвижимости, и заключением кадастрового инженера это снимается тяжело.
Дальше по порядку — какой объект возьмут, какие документы нужны, откуда берется степень готовности, сколько это стоит и что происходит после достройки. Зачем вообще регистрировать незавершенку, разобрано отдельно в материале про залог, продажу и налоги по недострою.
Что закон считает объектом незавершенного строительства
Отдельного определения у законодателя нет. Есть пункт 1 статьи 130 ГК РФ, где к недвижимым вещам отнесены «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». По-человечески: незавершенка — это полноценная недвижимая вещь, просто строительство на ней не закончено. Она может быть в собственности, в залоге, в наследственной массе, ее можно продать и на нее можно наложить арест.
Чем недострой отличается от стройплощадки
Разрыв проходит по фундаменту. Котлован, снятый грунт, разложенные плиты, сваи без ростверка, бытовки и забор — это организация строительной площадки, а не объект недвижимости, и на учет такое не поставят.
Минимальный порог, который в практике проходит, — возведенный фундамент, связанный с грунтом и соответствующий проектному решению. Добавляют уверенности монолит выше нуля, стены первого этажа, подведенные сети. Все это инженер описывает в заключении с привязкой к проектной документации. Как устроено само заключение и что в нем работает, мы разбирали в материале про заключение кадастрового инженера.
Если регистратор решит, что заявленный объект не обладает признаками недвижимости, придет приостановка по пункту 19 части 1 статьи 26 218-ФЗ. Снимается она либо усиленным обоснованием капитальности, либо строительно-технической экспертизой, либо ожиданием, пока стройка дойдет до состояния, которое спорным не будет. Порядок разбора этой ситуации лежит на странице приостановки по пункту 19.
Чем недострой отличается от самовольной постройки
Незавершенка и самострой — это две разные характеристики, и объект бывает и тем и другим одновременно. Недострой описывает стадию. Самовольная постройка по статье 222 ГК РФ описывает законность: объект возведен без прав на участок, без разрешения, с нарушением градостроительных норм или ВРИ участка.
Разница в последствиях простая. Законный недострой ставится на учет в обычном порядке, за десять рабочих дней. Самовольный недострой в обычном порядке не ставится никогда: у него нет либо разрешения на строительство, либо подходящего ВРИ, и регистратор это увидит. Путь один — через суд или через процедуру легализации, которую мы описали в статье про самовольную постройку.
| Состояние объекта | Есть ли недвижимая вещь | Ставится на кадастровый учет | Основание для учета |
|---|---|---|---|
| Строительная площадка, котлован, сваи без ростверка | Нет | Нет | - |
| Возведен фундамент, есть разрешение на строительство и права на участок | Да | Да, как объект незавершенного строительства | Техплан по ч. 9 ст. 24 218-ФЗ |
| Строительство идет без разрешения либо ВРИ не допускает стройку | Спорно | Нет | Ст. 222 ГК РФ, легализация или снос |
| Строительство завершено, получено разрешение на ввод | Да | Да, как здание или сооружение | Выписка из реестра разрешений на ввод и техплан |
Пять условий, при которых недострой возьмут на учет
Перед выездом на объект мы проверяем пять вещей. Если хотя бы одна не выполняется, работу начинать бессмысленно: техплан будет готов, а учет встанет.
- Признаки капитальности Возведен фундамент, объект связан с землей, перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Проверяется на месте, по факту, а не по проекту.
- Права на земельный участок Собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование. Если право зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающий документ прикладывать не нужно, регистратор видит запись сам. Если не зарегистрировано — документ идет в комплект по части 1 статьи 40 218-ФЗ.
- Цель предоставления участка допускает строительство Участок под огородничество, под размещение объектов благоустройства или аренда без права капитального строительства дают приостановку по пункту 23 части 1 статьи 26, и силами кадастрового инженера она не снимается. Подробности на странице приостановки по пункту 23.
- Назначение будущего объекта укладывается в ВРИ участка Проектируемое назначение попадает в ЕГРН как основная характеристика, и регистратор сверяет его с видом разрешенного использования. Несовпадение — пункт 22, разбор на странице приостановки по назначению и ВРИ.
- Разрешение на строительство действует Либо действует запись в реестре разрешений на строительство. Без него нет документа-основания для техплана, а это сразу два пункта: 5 и 7.
Шестым проверяем границы участка. Если он ранее учтенный и координат в ЕГРН нет, учет встанет по пункту 21.2, а лечится это межевым планом на уточнение границ, поданным до техплана или вместе с ним. Разбор целиком — в статье про приостановку из-за границ участка.
Отдельный случай — объекты, для которых разрешение на строительство не требуется по части 17 статьи 51 ГрК РФ, и индивидуальные жилые дома с садовыми домами. Для них документом-основанием служит декларация об объекте недвижимости по части 11 статьи 24 218-ФЗ: она составляется и заверяется правообладателем и прикладывается к техплану как его неотъемлемая часть. Как ее заполнить, чтобы не получить пункт 7, написано в материале про декларацию об объекте недвижимости.
Документы-основания по части 9 статьи 24
Норма звучит коротко. Сведения об объекте незавершенного строительства указываются в техническом плане на основании «разрешения на строительство такого объекта или выписки из реестра разрешений на строительство, а также проектной документации такого объекта недвижимости». Переводим: инженер не выдумывает характеристики и не берет их только с рулетки, он переносит в техплан проектные данные, а на месте фиксирует то, что фактически построено, — контур, координаты, площадь застройки.
Деталь, которую заказчики понимают наоборот. Копии разрешения и проекта в приложение к техплану не включаются — в него попадают только сведения из этих документов в объеме, предусмотренном формой. Сканировать тома проекта не нужно, но показать их инженеру придется, иначе заполнять разделы ему не на чем.
| Что нужно | Кто дает | Зачем |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений на строительство | Орган, выдавший разрешение | Документ-основание для техплана по ч. 9 ст. 24, подтверждает законность стройки |
| Проектная документация | Застройщик | Источник характеристик объекта и проектируемого назначения, база для расчета степени готовности |
| Правоустанавливающий документ на земельный участок | Застройщик | Только если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН, ч. 1 ст. 40 218-ФЗ |
| Технический план в формате XML с подписью инженера | Кадастровый инженер | Основной документ для учета, ст. 24 218-ФЗ и приказ П/0082 |
| Декларация об объекте недвижимости | Правообладатель | Вместо проектной документации там, где ее подготовка не требуется, ч. 11 ст. 24 |
| Заявление о кадастровом учете и регистрации права | Правообладатель или представитель по доверенности | Подается через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра |
| Госпошлина | Заявитель | Уплачивается до подачи, реквизиты указываются в заявлении |
Что еще инженер попросит на старте, собрано в материале про документы для кадастрового инженера.
Степень готовности: как ее определяют и зачем она нужна
Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах — это основное сведение об объекте по пункту 11 части 4 статьи 8 218-ФЗ. Не дополнительное, не справочное, а основное, наравне с площадью и кадастровым номером. Рядом, в пункте 13 той же части, стоит проектируемое назначение здания или сооружения, строительство которых не завершено.
Отсюда два следствия. Без степени готовности техплан не собрать, поле обязательное. И если стройка ушла вперед, запись в ЕГРН устаревает, а приводят ее в порядок отдельным заявлением о внесении изменений с новым техпланом.
Как считается процент
Единой утвержденной методики расчета в законодательстве нет, и это надо знать заранее, потому что споры о цифре возникают регулярно. На практике степень готовности определяют как долю фактически выполненных конструктивных элементов и работ в общем объеме, предусмотренном проектом. Инженер берет проектную документацию, смотрит удельные веса конструктивных элементов — фундамент, каркас, стены, перекрытия, кровля, проемы, отделка, инженерные системы — и сопоставляет с тем, что построено на дату обследования.
Результат обосновывается в заключении кадастрового инженера. Голая цифра без расчета — это приглашение к приостановке по пункту 7 части 1 статьи 26 с формулировкой про несоответствие содержания документа требованиям. Разбор того, как регистратор читает этот пункт, лежит на странице приостановки по форме и содержанию.
Зачем этот процент нужен в жизни
- Банку При кредитовании стройки степень готовности — параметр оценки залога, от нее зависит размер транша.
- Покупателю Цифра в выписке из ЕГРН — единственная официальная характеристика стадии объекта, и читать ее надо по правилам из материала про выписку из ЕГРН.
- Застройщику Высокая степень готовности — сильный аргумент в споре с администрацией о судьбе участка и договора аренды.
Когда процент изменился, а перестраивать объект целиком не нужно, порядок действий описан в статье про внесение изменений в ЕГРН. Пошлина за такое изменение отдельная и небольшая.
Порядок постановки на учет и регистрации права
Процедура одноходовая. Учет и регистрация права идут вместе по пункту 1 части 3 статьи 14 218-ФЗ, потому что речь о создании объекта недвижимости. Два отдельных похода не нужны, и платить дважды тоже.
- Проверить исходные данные Выписка на участок, границы, ВРИ, действующее разрешение на строительство.
- Передать инженеру разрешение и проект Без них техплан на незавершенку подготовить нельзя, это прямое требование части 9 статьи 24.
- Обеспечить выезд на объект Инженер координирует характерные точки контура, проверяет, что контур целиком лежит в границах участка, фиксирует фактически возведенные конструкции и считает площадь застройки.
- Согласовать степень готовности Расчет делает инженер, но цифру стоит обсудить — она попадет в ЕГРН.
- Получить технический план Файл XML, подписанный усиленной квалифицированной подписью инженера. Бумажная версия существует только для вашего удобства, Росреестр принимает электронную, и почему это так, объясняет материал про технический план в формате XML.
- Оплатить госпошлину До подачи заявления.
- Подать заявление Через МФЦ или через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра. В заявлении сразу просите и кадастровый учет, и регистрацию права собственности.
- Получить выписку Объект получает кадастровый номер, в ЕГРН появляется запись о праве, в характеристиках стоят проектируемое назначение и степень готовности.
| Действие | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Кадастровый учет и регистрация права одновременно, подача в Росреестр | 10 рабочих дней | ч. 1 ст. 16 218-ФЗ |
| То же через МФЦ | 12 рабочих дней | ч. 1 ст. 16 218-ФЗ |
| Только кадастровый учет | 5 рабочих дней, через МФЦ 7 | ч. 1 ст. 16 218-ФЗ |
| Приостановление учета | до устранения причин, но не более 3 месяцев | ч. 2 ст. 26 218-ФЗ |
| Возобновление после устранения | не позднее 3 рабочих дней со дня получения документов | ч. 10 ст. 26 218-ФЗ |
| Подготовка техплана на незавершенку | от 3 до 10 рабочих дней, зависит от объекта | договорной срок |
От подачи до выписки — две рабочие недели при чистом пакете. Что именно растягивает этот срок на практике, разобрано в статье про сроки кадастрового учета.
Госпошлина
Размеры установлены пунктом 1 статьи 333.33 НК РФ. Для незавершенки работают те же подпункты, что и для любого создаваемого объекта, никакой отдельной льготной строки под нее нет.
| За что платится | Физическое лицо | Организация | Подпункт п. 1 ст. 333.33 |
|---|---|---|---|
| Одновременные учет и регистрация права на создаваемый объект | 6 000 руб. | 66 000 руб. | 22.4 |
| Только кадастровый учет, без регистрации права | 2 000 руб. | 22 000 руб. | 22.2 |
| Внесение изменений в сведения об объекте, в том числе по степени готовности | 1 000 руб. | 2 000 руб. | 22.3 |
| Учет и регистрация права физлица на объект на участке для ИЖС, садоводства, ЛПХ, гаражного строительства | 1 000 руб. | - | 24.1 |
При приостановлении пошлина не возвращается и повторно не платится: дело то же самое, вы просто доносите документы. Возврат половины возможен только при прекращении по вашему же заявлению. Остальные случаи собраны в материале про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Что чаще всего прилетает по незавершенке
По объектам незавершенного строительства набор оснований узкий и предсказуемый. Шесть пунктов закрывают практически все, что мы видим в уведомлениях.
| Пункт ч. 1 ст. 26 | Как звучит в уведомлении | Что произошло | Кто устраняет |
|---|---|---|---|
| 19 | Объект не является объектом недвижимости | Нет фундамента или нет признаков прочной связи с землей, заявлена стройплощадка | Инженер усилением обоснования, иногда эксперт, иногда только время |
| 21.2 | В ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельного участка | Участок ранее учтенный, координат нет | Инженер межевым планом на уточнение границ |
| 22 | Назначение объекта не соответствует ВРИ участка | Проектируемое назначение не укладывается в вид разрешенного использования | Собственник через изменение ВРИ, инженер здесь бессилен |
| 23 | Участок предоставлен для целей, не предусматривающих строительство | Огородничество, аренда без права капстроительства | Собственник через изменение условий предоставления участка |
| 5 | Не представлены необходимые документы | Нет разрешения на строительство, нет правоустанавливающего документа на участок | Застройщик, донести документ дополнительно |
| 7 | Форма и содержание документа не соответствуют требованиям | Не обоснована степень готовности, не заполнен обязательный реквизит, неверная XML-схема | Инженер, обычно за день-два |
Первые четыре пункта видны до начала работ по выписке на участок и по разрешению на строительство. Пятый и шестой — вопрос аккуратности. Разбор каждого пункта лежит на странице оснований приостановки, а читать пришедшее уведомление надо построчно, по правилам из статьи про уведомление о приостановлении.
Что происходит с недостроем после достройки
Здесь у застройщиков самое устойчивое заблуждение. Многие уверены, что недострой после окончания работ «превращается» в здание сменой степени готовности на сто процентов. Так не работает. Незавершенка и построенное здание — два разных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами.
Порядок задан частью 8 статьи 40 218-ФЗ. Снятие с кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на него осуществляются одновременно с кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на построенное здание или сооружение. Отдельное заявление о снятии подавать не нужно, и акт обследования на незавершенку в этом случае тоже не требуется — объект не прекратил существование, он стал зданием.
- Стройка закончена, получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Порядок описан в статье про ввод объекта в эксплуатацию.
- Технический план на готовое здание готовится до подачи заявления на ввод и входит в комплект документов к нему.
- Орган, выдавший разрешение на ввод, направляет документы в Росреестр сам, не позднее пяти рабочих дней с даты решения.
- Росреестр одним действием ставит на учет здание, регистрирует на него право и снимает с учета незавершенку вместе с прекращением права на нее.
Если незавершенку снимают с учета не из-за достройки, а из-за сноса или отказа от проекта, порядок другой — там нужен акт обследования, и процедура описана в материале про снятие с кадастрового учета.
Разрешение на строительство истекло: что делать
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства, а для индивидуального жилищного строительства и садовых домов — на десять лет. Продлевают его по заявлению застройщика, поданному не менее чем за десять рабочих дней до истечения срока, и отказывают, если строительство к этому моменту не начато. Нормы лежат в статье 51 ГрК РФ.
- Разрешение действует, но заканчивается через месяц Ставьте объект на учет сейчас. Документ-основание для техплана есть, и вопросов не будет.
- Разрешение истекло, объект уже стоит на учете Записи в ЕГРН это не отменяет: право зарегистрировано, объект существует. Но достраивать без действующего разрешения нельзя, и получить разрешение на ввод потом тоже не выйдет.
- Разрешение истекло, объект на учет не ставили Худший вариант. Документа-основания по части 9 статьи 24 нет, и техплан подготовить не на чем. Сначала нужно получить новое разрешение на строительство либо идти в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Отдельно про аренду публичного участка. Часть 2.1 статьи 40 218-ФЗ прямо говорит, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не является основанием для приостановления кадастрового учета объекта незавершенного строительства, если разрешение на строительство является действующим. Норма работает в вашу пользу: договор кончился, а поставить объект на учет вы все равно можете. Что это дает при споре с администрацией и почему успеть с регистрацией критично, мы разбираем в статье про экономический смысл регистрации незавершенки.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы на объекты незавершенного строительства по Москве и области и ведем дело до записи в ЕГРН. Мы координирую контур, проверяем его вхождение в границы участка, считаем площадь застройки и обосновываем степень готовности расчетом по проекту, а не цифрой с потолка. До выезда проверяем выписку на участок, ВРИ и разрешение на строительство — те самые пункты 21.2, 22, 23 и 5, из-за которых встает большинство подач.
Состав работ, сроки и цены — на странице технического плана объекта незавершенного строительства. Если учет уже приостановили, присылайте уведомление на разбор: скажем, что снимается корректировкой техплана за два дня, а что требует действий со стороны администрации.
Частые вопросы
- С какого момента недострой можно ставить на кадастровый учет
- С момента, когда у объекта появились признаки капитальности. Практический порог — возведенный фундамент, связанный с грунтом и соответствующий проекту. Котлован и сваи без ростверка на учет не берут.
- Нужно ли разрешение на ввод в эксплуатацию для объекта незавершенного строительства
- Нет. Разрешение на ввод удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме, а у незавершенки оно по определению не выполнено. Документом-основанием служит разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений на строительство вместе с проектной документацией — часть 9 статьи 24 218-ФЗ.
- Кто определяет степень готовности и можно ли ее оспорить
- Считает кадастровый инженер по проектной документации и результатам обследования, расчет обосновывается в заключении. Единой утвержденной методики нет, поэтому цифра всегда расчетная. Если она в ЕГРН устарела, ее меняют заявлением о внесении изменений с новым техническим планом, пошлина 1 000 рублей для физлица и 2 000 для организации.
- Что будет с незавершенкой, когда я дострою объект
- Она будет снята с кадастрового учета, а право на нее прекращено. Произойдет это автоматически, одновременно с постановкой на учет построенного здания и регистрацией права на него — часть 8 статьи 40 218-ФЗ. Отдельное заявление и акт обследования не нужны.
- Можно ли поставить на учет недострой, если разрешение на строительство закончилось
- В обычном порядке нет: документа-основания для технического плана не будет. Варианта два — получать новое разрешение на строительство либо признавать право собственности на объект незавершенного строительства через суд. Если объект на учет поставлен до истечения разрешения, запись в ЕГРН сохраняется.
Нормативная база
- Статья 130 ГК РФ — недвижимые и движимые вещи
- Статья 222 ГК РФ — самовольная постройка
- Статья 8 218-ФЗ — кадастр недвижимости, основные сведения об объекте
- Статья 14 218-ФЗ — основания кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
- Статья 24 218-ФЗ — требования к техническому плану
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления кадастрового учета
- Статья 40 218-ФЗ — особенности учета при создании здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
- Статья 51 ГрК РФ — разрешение на строительство, срок действия и продление
- Статья 333.33 НК РФ — размеры государственной пошлины
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма технического плана и требования к его подготовке
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.