Техническая и реестровая ошибка: в чем разница и как их исправляют
Это две разные ошибки с разным порядком исправления, и от того, какая у вас, зависит, отделаетесь вы заявлением на три дня или будете заказывать новый технический план. Техническая ошибка — это описка регистратора: в документах одно, в ЕГРН другое. Исправляется за 3 рабочих дня и бесплатно. Реестровая ошибка — это ошибка в самом документе, на основании которого сведения попали в реестр, то есть в техплане, межевом плане или акте органа власти. Исправляется за 5 рабочих дней, но только после того, как появится новый корректный документ. Обе процедуры описаны в статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, и ниже разобрано, как отличить одну от другой и что делать в каждом случае.
Две ошибки, которые постоянно путают
Путаница дорого обходится. Человек видит в выписке площадь 512,4 вместо 521,4 и пишет заявление об исправлении технической ошибки. Через три рабочих дня приходит отказ — оснований для исправления нет. Потому что в техплане, который лежит в реестровом деле, стоит ровно то же самое число, регистратор внес его правильно, и описки тут нет. Ошибка в исходном документе, а это уже другая статья расходов и другой порядок.
Разделительная черта простая. Откройте документ, на основании которого сведения попали в ЕГРН, и сравните его с выпиской. Совпадает — значит ошибка в реестре, техническая. Не совпадает, то есть в ЕГРН стоит то же, что в документе, и неверны они оба — значит ошибка реестровая.
Техническая ошибка по части 1 статьи 61
Закон определяет ее как «описку, опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку либо подобную ошибку», допущенную органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшую к несоответствию сведений реестра тем сведениям, которые содержатся в документах, на основании которых вносились записи. По-человечески — регистратор при наборе промахнулся мимо клавиши или переставил цифры местами.
Виновник тут орган регистрации, поэтому исправление бесплатное и быстрое. Исправляется в течение 3 рабочих дней со дня обнаружения ошибки или со дня получения заявления от любого заинтересованного лица, либо на основании вступившего в силу решения суда. Обнаружить может и сам регистратор — тогда он исправляет по своей инициативе, без всяких заявлений.
Ограничение одно, зато жесткое. Исправление технической ошибки допускается, только если оно не влечет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права. Если описка такова, что ее исправление меняет правообладателя, через заявление ее не поправить — нужен суд.
Реестровая ошибка по части 3 статьи 61
Это ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая из-за ошибки лица, выполнившего кадастровые работы, либо ошибка в документах, поступивших в орган регистрации от других органов и организаций в порядке информационного взаимодействия. Она воспроизведена в ЕГРН — то есть реестр добросовестно отразил то, что ему дали.
Регистратор такую ошибку не совершал и исправить ее росчерком пера не может. Ему нужен новый документ, который подтверждает наличие ошибки и содержит правильные сведения. Срок исправления — 5 рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровой ошибки, или со дня вступления в силу решения суда.
Заявления об исправлении реестровой ошибки без приложенного нового документа не работают. Это самая частая причина, по которой процедура буксует месяцами. Реестровая ошибка исправляется через кадастровый учет изменений, а значит нужен технический или межевой план, подготовленный заново с указанием на ошибку и с обоснованием в заключении кадастрового инженера.
Таблица сравнения
| Признак | Техническая ошибка | Реестровая ошибка |
|---|---|---|
| Норма | Часть 1 статьи 61 218-ФЗ | Часть 3 статьи 61 218-ФЗ |
| Где ошибка | В записи ЕГРН | В документе, на основании которого внесена запись |
| Кто ошибся | Орган регистрации прав | Кадастровый инженер, орган власти, иное лицо, подготовившее документ |
| Признак на глаз | Выписка расходится с техпланом или иным документом-основанием | Выписка совпадает с документом, но оба расходятся с фактом |
| Срок исправления | 3 рабочих дня | 5 рабочих дней |
| С какого момента идет срок | Со дня обнаружения или получения заявления | Со дня получения документов, подтверждающих ошибку |
| Что нужно приложить | Ничего, кроме заявления и указания на несоответствие | Новый технический или межевой план, акт обследования, исправленный акт органа власти |
| Стоимость | Бесплатно | Работа кадастрового инженера, пошлины за само исправление нет |
| Кто может инициировать | Заявитель, любое заинтересованное лицо, сам орган регистрации, суд | Заявитель, орган регистрации по своей инициативе, суд |
| Когда нужен суд | Если исправление влечет прекращение, возникновение или переход права | Если исправление причиняет вред или нарушает интересы третьих лиц |
Как понять, какая у вас ошибка
Алгоритм на пять шагов. Проходить по порядку, не перепрыгивая.
- Закажите свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Скриншот публичной кадастровой карты не годится — карта отстает и документом не является.
- Найдите документ, на основании которого спорная характеристика попала в ЕГРН. Для площади, этажности, материала стен и года постройки это технический план, для адреса — постановление о присвоении адреса, для назначения — разрешение на ввод, для границ участка — межевой план. Если документа на руках нет, копию можно запросить из реестрового дела.
- Сравните спорное значение в выписке и в документе построчно. Именно значение, а не общее впечатление.
- Если значения разошлись — это техническая ошибка, идите с заявлением. Если совпали — ошибка в самом документе, то есть реестровая, и нужен новый документ.
- Отдельно проверьте, не меняет ли исправление правообладателя, состав собственников или границы чужого объекта. Если меняет, административный путь закрыт и вопрос решается в суде.
Четвертый шаг иногда дает третий вариант. Бывает, что в ЕГРН и в техплане все верно, а расходится с фактом только потому, что после подготовки техплана объект перестраивали. Это не ошибка вообще, а изменение характеристик, и оформляется оно обычным учетом изменений по новому техплану, а не исправлением ошибки. Разница существенная — при исправлении ошибки пошлины нет, при учете изменений она есть. Как считается площадь и почему она законно не сходится с рулеткой, мы разобрали в материале про площадь в техническом плане.
Порядок исправления технической ошибки
- Подайте заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН. Форма утверждена нормативным актом органа регистрации, в МФЦ ее выдадут, в личном кабинете она заполняется онлайн. Госпошлина не платится.
- В заявлении опишите, в чем именно несоответствие. Не «неверная площадь», а «в ЕГРН указана площадь 512,4 кв. м, в техническом плане от такого-то числа — 521,4 кв. м». Регистратору нужно видеть расхождение без расследования.
- Приложите копию документа-основания, если он есть на руках. Обязанности такой нет, но с приложением дело идет быстрее.
- Ждите 3 рабочих дня. По результату либо вносится исправление, либо направляется уведомление об отказе с указанием причин.
- После исправления орган регистрации в течение 3 рабочих дней уведомляет правообладателей. Закажите новую выписку и проверьте, что исправилось именно то, что вы просили.
Заявление можно подать в электронной форме через личный кабинет, причем по части 2.1 статьи 61 для этого не требуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Это редкое послабление, им стоит пользоваться.
Порядок исправления реестровой ошибки
- Определите, в каком документе ошибка. От этого зависит, кто готовит замену. Ошибка в техплане — кадастровый инженер. Ошибка в постановлении о присвоении адреса — орган местного самоуправления. Ошибка в разрешении на ввод — орган, который его выдал.
- Закажите новый технический или межевой план. Инженер выезжает на объект, выполняет измерения заново и в заключении прямо указывает, в чем состояла ошибка предыдущего документа, чем она подтверждается и какие сведения являются правильными. Без этого обоснования регистратор увидит просто два разных документа с разными числами.
- Подайте заявление о государственном кадастровом учете изменений в связи с исправлением реестровой ошибки, приложив новый документ. Заявление именно об исправлении реестровой ошибки, а не об учете изменений, — от этого зависит, возьмут с вас пошлину или нет.
- Ждите 5 рабочих дней с даты получения органом регистрации документов, подтверждающих наличие ошибки.
- Получите выписку и проверьте результат. Если исправление затронуло смежные объекты, их правообладателям тоже уйдут уведомления.
Если ошибка сидит в документе органа власти, первый шаг уходит на переписку с администрацией. Постановление об уточнении адреса или скорректированное разрешение на ввод готовит она сама, и это занимает от двух недель до пары месяцев. Планируйте срок с запасом, особенно если параллельно висит приостановка. Как читать мотивировку регистратора, разобрано в материале о том, как читать уведомление о приостановлении.
Когда без суда не обойтись
Административный путь закрывается в двух случаях, и оба прописаны в статье 61.
Первый случай — для технической ошибки. Часть 1 разрешает исправление, только если оно не влечет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права. Пример — в записи о правообладателе перепутаны инициалы или доли распределены как 1/2 и 1/2 вместо 2/3 и 1/3. Исправление такой описки напрямую задевает объем прав, значит регистратор откажет и отправит в суд.
Второй случай — для реестровой ошибки. По части 4 статьи 61 исправление производится только по решению суда, если оно может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи ЕГРН. Классика — смещение контура здания или границы участка, при котором ваш объект заезжает на соседний. Соседу это исправление невыгодно, и без его согласия административный порядок не пройдет.
Той же частью 4 орган регистрации наделен правом сам обратиться в суд, если ошибка очевидна, а правообладатель не реагирует.
Требование в суде формулируется как «об исправлении реестровой ошибки», а не «о признании недействительными сведений ЕГРН». Ответчик — смежный правообладатель, орган регистрации привлекается третьим лицом. К иску прикладывается заключение кадастрового инженера с механизмом возникновения ошибки. По спорам о границах суд почти всегда назначает землеустроительную экспертизу.
Исправление по инициативе Росреестра
Орган регистрации может выявить реестровую ошибку сам, без вашего обращения — при сверке сведений, пересчете координат и комплексных кадастровых работах.
Порядок по части 6 статьи 61 такой. Регистратор принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки. В решении указываются дата выявления, описание ошибки с обоснованием, по которому сведения квалифицируются как ошибочные, и указание на то, в чем состоит исправление. Копия решения направляется правообладателю или в уполномоченный орган не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения.
Дальше по части 7, которая касается земельных участков, у правообладателя есть месяц со дня направления решения, чтобы представить документы для исправления. Срок можно продлить по своему обращению, но не более чем на три месяца. Если документы не поступили, орган регистрации вносит изменения сам, без согласия собственника, используя имеющиеся у него материалы.
При этом есть предохранитель по площади. Изменение площади земельного участка при таком исправлении допускается, если она увеличивается не более чем на 10 % или уменьшается не более чем на 5 % от площади, сведения о которой есть в ЕГРН. За эти рамки регистратор выйти не может, и если фактическое расхождение больше, вопрос уходит в обычный порядок с межевым планом или в суд. Порядок изменения сведений о границах при исправлении реестровой ошибки установлен приказом Росреестра от 27.12.2023 № П/0565.
Что делать, если вас уведомили
- Не игнорируйте письмо. Молчание в течение месяца означает, что Росреестр внесет свой вариант исправления, и потом вы будете оспаривать уже состоявшуюся запись.
- Проверьте, действительно ли это ошибка. Бывает, что реестровая ошибка обнаруживается там, где ее нет, например при пересчете координат из старой системы.
- Если согласны, сообщите о согласии — по части 7 правообладатель вправе согласиться раньше окончания месячного срока, и процедура пойдет быстрее.
- Если не согласны или не успеваете подготовить документы, направьте обращение о продлении срока. Продление дается на срок, указанный вами, но не более трех месяцев.
- Если исправление задевает ваши границы или площадь за пределами допустимых процентов, привлекайте кадастрового инженера сразу. Своя позиция, подкрепленная измерениями, работает лучше, чем возражения на словах.
После внесения исправлений орган регистрации уведомляет правообладателей. По части 5 статьи 61 уведомление направляется в течение 3 рабочих дней после исправления, по части 8 — в течение 5 рабочих дней уведомляются уполномоченные органы и заинтересованные лица в установленных случаях.
Частые случаи из практики
Площадь
Самая частая ошибка и самая неоднозначная. Если в техплане 521,4, а в ЕГРН 512,4 — это перестановка цифр, техническая ошибка. Если в обоих документах одинаково, а по факту другое, причин обычно три. Либо инженер посчитал площадь по другим правилам, например включил или исключил лоджии и ниши. Либо сведения попали в ЕГРН из старого техпаспорта БТИ, где площадь считалась иначе. Либо объект перестраивали. Первые два случая — реестровая ошибка, третий — учет изменений. Подробнее в статье про расхождение площади в ЕГРН с фактической.
Адрес
Если адрес в ЕГРН отличается от постановления о присвоении адреса — техническая ошибка, исправляется заявлением. Если совпадает с постановлением, но само постановление устарело или содержит ошибку, придется идти в администрацию за новым актом, и только потом в Росреестр. Отдельная беда — адрес в государственном адресном реестре привязан к другому земельному участку. Это дает приостановку по пункту 45 части 1 статьи 26 и исправляется через уточнение адреса в администрации.
Назначение и наименование
Нежилое здание записано как жилое, склад как производственное здание. Источник почти всегда в разрешении на ввод или в старых документах БТИ. Проверять нужно всю цепочку — разрешение на строительство, проект, разрешение на ввод, техплан. Ошибка в любом звене воспроизведется дальше.
Этаж и этажность
Помещение числится на втором этаже вместо третьего, или в здании указано 5 этажей вместо 5 надземных и 1 подземного. Частая причина — подвал и цокольный этаж посчитаны по-разному. Исправляется новым техпланом с корректным описанием этажности.
Год постройки и материал стен
Эти характеристики попадают в ЕГРН из декларации или из документов БТИ и годами никем не проверяются, пока не потребуется кредит или продажа. Кирпичное здание числится смешанным, год завершения строительства расходится на десятилетие. Исправление идет через техплан, в заключении инженер указывает, на основании чего определен фактический материал стен и год.
Наложение контуров
Самый тяжелый случай. Контур вашего здания в ЕГРН пересекается с контуром соседнего объекта или выходит за границы участка. Причина обычно в координатах, определенных в старой системе или с недопустимой погрешностью. Если наложение затрагивает чужой объект, административный порядок закрыт частью 4 статьи 61, и вопрос решается через суд. Если пересечение только с границами собственного участка, исправляется межевым планом и техпланом, поданными вместе.
Связь с приостановками
Ошибки в ЕГРН и приостановки кадастрового учета ходят парой. Вы подаете техплан с правильными данными, а регистратор видит, что они не совпадают с тем, что уже лежит в реестре, и приостанавливает по пункту 49 части 1 статьи 26 218-ФЗ — противоречия между заявленными и уже содержащимися в ЕГРН сведениями.
Формально регистратор прав. Фактически же неверны сведения ЕГРН, а не ваш новый документ. Выход тут не в том, чтобы подогнать техплан под ошибочные данные реестра, а в том, чтобы параллельно заявить исправление ошибки. Механика и типовые формулировки уведомлений разобраны на странице приостановки по пункту 49 статьи 26.
Порядок действий при такой приостановке следующий.
- Прочитайте уведомление и выпишите, какие именно характеристики регистратор считает противоречащими ЕГРН.
- По каждой характеристике пройдите алгоритм из раздела выше и определите тип ошибки.
- По техническим ошибкам подайте заявление на исправление, срок 3 рабочих дня, и они снимутся быстрее, чем истечет приостановка.
- По реестровым закажите корректный документ и подавайте его в то же дело как дополнительные документы, не создавая новое заявление.
- Следите за сроком приостановления. Общий срок по части 2 статьи 26 — до устранения причин, но не более 3 месяцев, и за это время нужно успеть и получить документы, и провести исправление.
Если приостановка уже пришла и непонятно, с какой стороны к ней подойти, начните с разбора самого уведомления — мы описали это в материале о первых действиях после приостановки Росреестра. Когда ошибка оказывается реестровой и сидит в старом техплане, дальше поможет статья про выявление и исправление реестровой ошибки, где порядок разложен подробнее. А если ошибка обнаружилась до подачи, лучший момент ее найти — при первичной проверке, о чем есть отдельная инструкция по постановке объекта на кадастровый учет.
Что делаем мы
Мы разбираем ошибки в ЕГРН по Москве и Московской области. Мы сверяем выписку с реестровым делом и говорим прямо, какая у вас ошибка и сколько будет стоить ее исправление. Если ошибка техническая, мы скажем об этом и не возьму денег за лишний техплан — заявление вы подадите сами за три дня.
Если ошибка реестровая, готовим новый технический план с обоснованием в заключении, подаем в Росреестр и ведем дело до внесения исправлений. Условия и сроки — на странице исправления реестровой ошибки. Уведомление о приостановке по пункту 49 присылайте на разбор, по нему обычно сразу видно, где сидит расхождение.
Частые вопросы
- Сколько стоит исправить реестровую ошибку
- Государственная пошлина за исправление ошибки не взимается — ни за техническую, ни за реестровую. Платить приходится за новый технический или межевой план, без которого реестровую ошибку не исправить. Стоимость зависит от объекта и объема работ, для помещения она ниже, чем для здания с выездом и геодезией.
- Можно ли исправить реестровую ошибку без кадастрового инженера
- Если ошибка в техническом или межевом плане — нет. Закон требует документ, подтверждающий наличие ошибки и содержащий верные сведения, а такие документы вправе готовить только кадастровый инженер. Если ошибка в акте органа власти, например в постановлении о присвоении адреса, инженер не нужен, нужен новый акт от того же органа.
- Росреестр прислал решение о необходимости устранения реестровой ошибки, что делать
- У вас месяц со дня направления решения на то, чтобы представить документы. Срок можно продлить по своему обращению, но не более чем на три месяца. Если ничего не делать, орган регистрации внесет изменения сам, при этом площадь участка он вправе увеличить не более чем на 10 % и уменьшить не более чем на 5 % от той, что в ЕГРН.
- Чем реестровая ошибка отличается от ошибки кадастрового инженера
- Ошибка инженера — одна из причин реестровой ошибки, но не единственная. Реестровой она становится с момента, когда попала в ЕГРН. Прийти она может и из акта органа власти, и из документов межведомственного взаимодействия, к которым инженер отношения не имеет.
- За какой срок Росреестр исправляет ошибку
- Техническую — 3 рабочих дня со дня обнаружения или получения заявления. Реестровую — 5 рабочих дней со дня получения документов, подтверждающих наличие ошибки. Уведомление об исправлении направляется правообладателям в течение 3 рабочих дней после внесения изменений.
- Что делать, если Росреестр отказал в исправлении технической ошибки
- Прочитать мотивировку. Формулировка о том, что сведения ЕГРН соответствуют документам-основаниям, означает, что ошибка реестровая, и нужен новый документ. Если же вы уверены, что расхождение с документом есть, отказ обжалуется в суд, и по решению суда исправление производится в тот же трехдневный срок.
Нормативная база
- Статья 61 218-ФЗ — порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН
- Статья 61 218-ФЗ на портале Гарант — редакция со всеми частями и примечаниями
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, в том числе пункт 49 части 1
- Статья 14 218-ФЗ — основания кадастрового учета и регистрации прав
- Приказ Росреестра от 27.12.2023 № П/0565 — порядок изменения сведений о границах при исправлении реестровой ошибки
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма технического плана и требования к его подготовке
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — точность координат и правила определения площади
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.