Технический план сооружения
Сооружение — это все капитальное, что не является зданием: газопровод, кабельная линия, автомобильная дорога, эстакада, резервуар, открытая автостоянка, очистные. На кадастровый учет такой объект ставится по техническому плану. Сложность тут не в обмерах, а в двух вопросах, которые надо закрыть до выезда: признает ли Росреестр объект недвижимостью и какая характеристика у него основная. Готовим технический план на сооружение по Москве и области, подаем в Росреестр и ведем дело до записи в ЕГРН.
Когда нужен
- Построили сеть, дорогу или площадочный объект, получили разрешение на ввод и теперь ставите сооружение на учет вместе с регистрацией права.
- Банк или лизинговая компания просит кадастровый номер на объект, который физически существует, а в реестре его нет.
- Продаете производственную площадку, и часть сооружений на ней не учтена — покупатель требует привести ЕГРН в порядок до сделки.
- Изменились характеристики учтенного сооружения: удлинили трассу, переложили участок сети, реконструировали эстакаду.
- Росреестр приостановил учет по техплану, который делал другой исполнитель, и документ надо переделывать.
Что считается сооружением, а что нет
Это первый разговор с заказчиком, и половина задач заканчивается прямо на нем. Закрытого списка «эти объекты учитываем, эти нет» в законе нет. Есть пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса про прочную связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, и есть пункт 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса, который выводит из числа капитальных все, что можно демонтировать и собрать заново без потери назначения. Регистратор проверяет объект по этим двум нормам.
| Объект | Ставится на учет | Почему |
|---|---|---|
| Подземный газопровод, водопровод, канализация, теплосеть | Да | Заглублен ниже промерзания, сварной, демонтаж уничтожает вещь |
| Воздушная ЛЭП на опорах с фундаментами | Да | Опоры заглублены, есть проект и исполнительная документация |
| Автомобильная дорога с земляным полотном и дорожной одеждой | Да | Полноценное сооружение, названо линейным объектом в пункте 10.1 статьи 1 ГрК |
| Асфальтовая площадка, замощение, проезд из щебня | Нет | Неотделимое улучшение участка, прямо исключено пунктом 10 статьи 1 ГрК |
| Навес, некапитальный ангар на винтовых сваях | Спорно | Исход решает конструктив фундамента и обоснование в заключении инженера |
| Внутренние сети здания, стояки, разводка | Нет | Часть здания, отдельного кадастрового номера у них не будет |
Чем техплан на сооружение отличается от техплана на здание
Форма документа одна, ее задает приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Отличия внутри, и их четыре.
- Основная характеристика не всегда площадь У сооружения ей может быть протяженность, объем, глубина, высота или площадь застройки. Набор определяется видом сооружения, а не удобством заказчика.
- Контур не всегда замкнутый Линейный объект описывается ломаной по оси трассы, а не многоугольником по внешним границам стен. У сложных сетей контур складывается из линий и замкнутых участков, когда в состав входят камеры и насосные.
- Объект живет на нескольких участках Трасса спокойно пересекает десяток участков разных собственников и неразграниченные земли, учету это не мешает.
- Границы участка под объектом проверяются иначе Для здания отсутствие координат участка в ЕГРН дает пункт 21.2 и стопорит все до межевания, к линейным объектам это основание не применяется.
Площадь и площадь застройки считаются по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, тому же, по которому считаются здания и помещения. Полная матрица объектов и видов кадастровых работ собрана в материале виды технических планов.
Что входит в работу
- Проверка исходных данных до выезда: выписки ЕГРН на объект и на все участки по трассе или под площадкой, разрешительная документация, градостроительный регламент территориальной зоны.
- Оценка капитальности по конструктиву и честный ответ, возьмут объект на учет или нет.
- Полевые работы: геодезическая съемка контура или оси трассы, поиск подземной части трассоискателем, привязка к исполнительной документации, координирование характерных точек.
- Камеральная обработка, расчет основной характеристики и всех дополнительных — глубины заложения, высоты, диаметра, напряжения, количества цепей.
- Подготовка технического плана в XML по приказу П/0082 с заключением кадастрового инженера и подписью УКЭП. Почему бумажный вариант Росреестр не примет, объясняет статья про технический план в формате XML.
- Подача заявления в Росреестр и сопровождение до записи в ЕГРН, включая ответы на запросы регистратора.
- При необходимости — описание границ охранной зоны тем же выездом, чтобы не гонять бригаду на километровую трассу дважды.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем | Кто дает |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН на земельный участок или участки | Проверяем границы, вид разрешенного использования, чужие объекты и зоны | Запрашиваем сам, если есть доверенность |
| Разрешение на строительство и разрешение на ввод либо выписка из реестра разрешений | Документ-основание техплана по статье 24 218-ФЗ | Заказчик или орган, выдавший разрешение |
| Проектная документация в части объекта | Источник проектных характеристик и протяженности для сверки с фактом | Заказчик |
| Исполнительная документация, акты скрытых работ | Основа для восстановления подземной трассы и доказательство капитальности | Заказчик или подрядчик |
| Декларация об объекте недвижимости | Заменяет проект там, где разрешение на строительство не требуется по части 17 статьи 51 ГрК | Правообладатель, форму даем и помогаем заполнить |
| Доступ на объект | Для съемки и обмеров | Заказчик |
Сроки и цены
| Что делаем | Наш срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на площадочное сооружение | от 7 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Техплан на линейный объект до 1 км | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Техплан на линейный объект свыше 1 км | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Учет изменений по учтенному сооружению | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Описание границ охранной зоны тем же выездом | по запросу | по запросу |
Сроки самого Росреестра установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ и от исполнителя не зависят. Одновременные кадастровый учет и регистрация права — 10 рабочих дней при подаче в Росреестр и 12 рабочих дней через МФЦ. Только кадастровый учет — 5 и 7 рабочих дней соответственно. Госпошлина платится до подачи, размеры и исключения собраны в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Разбор объекта по документам Смотрим выписки, разрешения и проект. На этом шаге отсеиваются объекты, которые на учет не возьмут, и это лучшее место для отказа — до расходов.
- Договор и выезд Съемка контура или трассы, фиксация фундаментов, опор, колодцев и камер.
- Камеральная обработка Считаем основную характеристику и сверяем ее с проектом и разрешением. Здесь вылезает расхождение по протяженности, если оно есть.
- Согласование характеристик с заказчиком Назначение и наименование объекта берем дословно из градостроительного регламента и проекта, а не придумываем формулировку.
- Подписание и подача XML, УКЭП, заявление через личный кабинет или МФЦ.
- Сопровождение Отслеживаем статус, отвечаем на запросы, при приостановке готовим доп. документы без дополнительной оплаты работ по своему техплану.
Честно про затык. Дольше всего тянется не техплан, а сверка фактической протяженности с разрешением на строительство. Если расхождение больше пяти процентов, дальше идти бесполезно, пока заказчик не скорректирует разрешение в выдавшем его органе. Поэтому считаем протяженность до подачи и сразу говорим, что получилось.
Если Росреестр приостановит
По сооружениям набор оснований узкий. Общий срок приостановки по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев, после чего приходит отказ по статье 27. Возобновление по части 10 статьи 26 идет не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении, и остаток срока не начинается заново, а добирается. Порядок действий с первого дня описан в материале Росреестр приостановил: что делать в первые три дня.
- Пункт 19 - регистратор не признал объект недвижимостью. Лечится обоснованием капитальности, иногда экспертизой.
- Пункт 61.1 - протяженность линейного объекта отличается от разрешения больше чем на 5 процентов. Инженером не снимается, нужно корректировать разрешение.
- Пункт 33.1 - выбранный вид разрешенного использования не предусмотрен перечнем для этой территории. Заменяем формулировку на ту, что стоит в градостроительном регламенте зоны.
- Пункт 7 - форма и содержание документа не соответствуют требованиям. Самый частый и самый резиновый пункт, обычно правится за день-два.
Берем на разбор и чужие приостановки, в том числе по техпланам, которые делал не мы. Как читать пришедшее уведомление, разобрано в статье про уведомление о приостановлении.
Вопросы
- Чем сооружение отличается от здания в кадастровом учете?
- Здание предназначено для проживания, деятельности людей, размещения производства или хранения и имеет замкнутый контур по наружным стенам. Сооружение — все остальное капитальное. У здания основная характеристика всегда площадь, у сооружения она зависит от вида: протяженность, объем, глубина, высота или площадь застройки.
- Можно ли поставить на учет сеть, которая проходит по чужим участкам?
- Да. Кадастровый учет сооружения не требует, чтобы заявитель был собственником всех участков под ним, и отсутствие границ какого-то из участков в ЕГРН для линейных объектов учет не останавливает. Право пользования чужой землей оформляется отдельно — сервитутом или по главе V.7 Земельного кодекса. Подробности в статье про технический план на сети и линейные объекты.
- Нужно ли разрешение на ввод, чтобы поставить сооружение на учет?
- В общем случае да, оно или выписка из реестра разрешений служит документом-основанием. Но для части объектов разрешение на строительство и ввод не требуется по части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, и тогда основанием становится декларация об объекте недвижимости вместе с проектом.
- Охранная зона вносится в ЕГРН тем же техпланом?
- Нет, это два разных объекта реестра. Техплан описывает само сооружение, а сведения о границах зоны готовятся отдельным документом и вносятся по решению уполномоченного органа. Пока зоны нет в реестре, юридически ее нет.
- Что делать, если фактическая протяженность разошлась с проектом?
- Смотреть на величину расхождения. До 5 процентов от указанного в разрешении на строительство — учет пройдет. Больше — придет пункт 61.1, и устранять его надо через орган, выдавший разрешение. Это самая длинная ветка по срокам, поэтому протяженность мы считаем до подачи.
- Делаете ли техплан на недострой сооружения?
- Да, это отдельный вид работ со своими документами-основаниями. Порядок описан на странице технический план объекта незавершенного строительства.
Если не уверены, попадает ли ваш объект в категорию сооружений, посмотрите соседние страницы - технический план здания и технический план линейного объекта. Пришлите разрешение и проект, и мы скажем, что именно нужно готовить.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.