Технический план на объединение помещений
Объединение помещений — это образование нового объекта недвижимости из двух и более существующих. Исходные помещения снимаются с кадастрового учета, права на них прекращаются, на их месте появляется одно помещение с новым кадастровым номером, и все это проходит одной подачей. Свести два кадастровых номера в один, сохранив старый, нельзя — реестр так не работает. Готовим технические планы на объединение по Москве и области и до начала работ проверяем, пройдет ваша пара помещений учет или нет.
Когда нужен
- Купили соседний офис или магазин, снесли перегородку и теперь оформляете единый объект.
- Нужен один крупный объект под конкретного арендатора или покупателя, которому не подходят два раздельных.
- Банк оценивает объединенную площадь выше, чем два помещения по отдельности, и это влияет на залог.
- Помещения фактически объединили давно, а в ЕГРН они до сих пор числятся раздельно, и это всплыло перед сделкой.
- Объединяете торговый зал на первом этаже с подвальным помещением под ним через проем в перекрытии.
Пять условий, при которых объединение возможно
Правило задает часть 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: при объединении объектов кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов, а часть 3 добавляет, что снятие с учета и прекращение прав на исходные объекты идут одновременно с регистрацией права на образованный. Из этой конструкции вытекает все остальное.
- Помещения смежные У них есть общая стена или общее перекрытие, через которое можно организовать проход. Смежность бывает и вертикальной: помещение на первом этаже и помещение в подвале прямо под ним смежные. Два офиса в разных концах коридора смежными не являются.
- Один собственник либо согласны все Если собственники разные, объединение возможно, но результат будет в общей долевой собственности, доли определяются соглашением, а заявление подают все правообладатели.
- Общее имущество не затрагивается Коридоры, лестничные клетки, тамбуры, технические помещения и несущие конструкции относятся к общему имуществу по статье 36 ЖК РФ.
- Проем в общей стене технически возможен Если стена несущая, нужен проект с расчетом и усилением, а часть решений не согласуют вовсе. Проверять это надо до покупки соседнего помещения, а не после.
- Результат обособлен, а жилое еще и изолировано Объединенное помещение проверяется по пункту 34 части 1 статьи 26 так же, как любой образуемый объект.
Когда объединение не допускается
| Ситуация | Почему не проходит | Что можно сделать |
|---|---|---|
| Помещения в разных зданиях | Помещение существует только внутри одного здания или сооружения | Ничего, объекты остаются раздельными |
| Между помещениями чужое помещение или коридор | Не образуется единый замкнутый объем | Приобрести промежуточное помещение и объединять все три |
| Объединение жилого помещения с нежилым | Разное назначение, единый объект неопределим | Сначала перевод одного из них в другую категорию |
| Образование помещений в жилом доме или садовом доме | Прямой запрет части 7 статьи 41 218-ФЗ | Ничего, объект остается целым |
| Объекты под арестом или запретом | Работает отдельное основание статьи 26 | Снятие ареста |
Все это закрывает пункт 35 части 1 статьи 26 218-ФЗ, который охватывает не только раздел, но и иное действие с преобразуемыми объектами. Разбор — на странице раздел объекта или выдел доли не допускается.
Что входит в работу
- Проверка на запрет: выписки ЕГРН на оба помещения, поэтажный план, смежность, статус общей стены, аресты, ипотека, совпадение собственников.
- Расчет площади объединенного помещения по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 и объяснение разницы в заключении.
- Выезд и обмеры после завершения работ, фиксация фактической конфигурации.
- Один технический план на образуемое помещение с указанием всех исходных объектов как преобразуемых, с планом этажа и заключением кадастрового инженера.
- XML по приказу П/0082, подпись УКЭП.
- Подача одним заявлением: учет нового помещения, снятие с учета исходных и регистрация права.
- Сопровождение до выписки и снятие приостановок.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем | Кто дает |
|---|---|---|
| Выписки из ЕГРН на все объединяемые помещения | Площади, назначение, обременения, собственники | Запрашиваем сам |
| Поэтажный план и экспликация | Проверка смежности и основа для плана этажа | Заказчик или БТИ |
| Согласованный проект перепланировки | Проем в стене, узлы усиления, разделы по инженерным системам | Проектная организация с допуском СРО |
| Решение органа согласования | Подтверждает законность работ до их начала | Заказчик |
| Акт приемочной комиссии | В многоквартирном доме без него Росреестр объединение не примет | Орган согласования |
| Решение или соглашение собственников | Основание образования объекта, при разных собственниках определяет доли | Заказчик |
| Согласие залогодержателя | Если хотя бы одно помещение в ипотеке | Банк |
| Доступ на объект | Для обмеров после работ | Заказчик |
Сроки и цены
| Что делаем | Наш срок | Цена |
|---|---|---|
| Проверка возможности объединения по документам | ответ в течение рабочего дня | бесплатно |
| Техплан на объединение двух помещений | от 7 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Каждое следующее исходное помещение в пакете | по запросу | по запросу |
| Сопровождение подачи и снятие приостановки | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
Срок Росреестра по объединению — 10 рабочих дней при подаче в Росреестр и 12 рабочих дней через МФЦ, часть 1 статьи 16 218-ФЗ. Это одновременные учет и регистрация, потому что право на новое помещение возникает заново. Для сравнения: обычная перепланировка без образования нового объекта проходит как учет изменений за 5 рабочих дней. Пошлина и ее размеры — в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Проверка на запрет Берем выписки и поэтажный план, смотрим смежность и статус общей стены. Часть проектов отваливается здесь, до расходов на проектировщика.
- Проект перепланировки Проем, узлы усиления, при необходимости разделы по инженерным системам.
- Согласование В жилом доме через Мосжилинспекцию, порядок разобран в статье про согласование в Мосжилинспекции. В отдельно стоящем нежилом здании Жилищный кодекс не применяется, и путь короче.
- Работы строго по проекту Отступление превращает перепланировку в самовольную и блокирует объединение.
- Акт приемочной комиссии Количество помещений в акте должно совпасть с техпланом, иначе приходит отдельное основание приостановки. Как его получают — в материале про акт приемочной комиссии.
- Обмер и технический план Выходим после работ, считаем фактическую площадь, готовим один документ на образуемое помещение.
- Подача и сопровождение Учет нового, снятие исходных, регистрация права — одним заявлением.
Честно про затык. Самое узкое место — не техплан и не Росреестр, а согласование проема в несущей стене. Если стена несущая и дом панельный, решение может не пройти в принципе, и узнать об этом лучше до покупки соседнего помещения. Подробности по нежилым объектам — в статье про объединение помещений и кадастровый учет.
Если Росреестр приостановит
Общий срок приостановки по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев, дальше отказ по статье 27. Возобновление по части 10 идет не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении, и неистекший остаток добирается, а не считается заново.
- Пункт 34 - объединенное помещение не обособлено. Классика, когда проход между частями идет через общий коридор: для реестра это по-прежнему два помещения.
- Пункт 49 - площадь или назначение образованного объекта противоречат сведениям ЕГРН. Обычно это как раз необъясненная разница по площади.
- Пункт 63 - количество помещений не совпадает с актом приемочной комиссии. Устраняется получением корректного акта.
- Пункт 41 - заявление о прекращении подано не всеми правообладателями. Срок на устранение тут сокращенный, не более одного месяца.
Пункты 49 и 41 закрываются быстро. Пункт 34 обычно означает, что объединение в такой конфигурации невозможно, и честнее сказать об этом до работ.
Вопросы
- Можно ли сохранить кадастровый номер одного из помещений?
- Нет. Оба номера уходят в архив, объединенный объект получает новый. Дата регистрации права на него — дата объединения, а не дата покупки исходных помещений, и это влияет на минимальный срок владения при последующей продаже.
- Мы объединили помещения давно и ничего не оформляли. Что теперь?
- Сначала придется закрыть вопрос с перепланировкой, потому что работы были самовольными. Объединить помещения, работы в которых не узаконены, Росреестр не даст. Порядок — в статье про узаконивание уже сделанной перепланировки.
- Можно объединить помещения, если собственники разные?
- Да, но результат будет в общей долевой собственности, размер долей определяется соглашением, и заявление в Росреестр подают все правообладатели без исключения.
- Что будет с ипотекой на одном из помещений?
- Залог не исчезает, он переносится на образованный объект, и на объединение нужно согласие банка. Без него подача разворачивается еще до содержательной проверки.
- Можно объединить помещение на первом этаже с подвалом под ним?
- Смежность вертикальная, и формально это допустимо. Вопрос в перекрытии: между первым этажом и подвалом оно почти всегда несущее, и проем требует расчета и усиления. Решается по конкретному проекту.
- Чем объединение отличается от обычной перепланировки?
- При перепланировке объекты остаются те же, меняются площадь и конфигурация, кадастровые номера сохраняются, срок в Росреестре 5 рабочих дней. При объединении исходные объекты снимаются с учета, появляется новый, права возникают заново, срок 10 рабочих дней.
Пришлите выписки на оба помещения и поэтажный план, и мы скажем, проходит объединение или упирается в общее имущество. Обратная операция — на странице технический план на раздел помещения, а если работы уже сделаны и нужен только учет изменений, смотрите технический план после перепланировки.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.