218-ФЗ: что в нем должен знать собственник недвижимости

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — это 72 статьи, из которых собственнику реально нужны семнадцать. Остальное про нотариусов, регистраторов, долевое строительство и выдачу сведений. Закон отвечает на четыре вопроса: что реестр знает о вашем объекте, на каком основании запись меняется, кто и в какой срок ее меняет и что делать, когда Росреестр говорит «нет». Ниже карта этих семнадцати статей с указанием, зачем каждая лично вам, и ссылкой на подробный разбор.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Структура по главам за две минуты

В законе тринадцать глав, считая две с дробными номерами. Знать их наизусть не нужно, но по номеру статьи полезно сразу понимать, о чем она.

Обратите внимание на последнюю строку. Заключительные положения в большинстве законов — формальность, здесь это рабочие нормы. Объектов, построенных до 2013 года, в стране больше, чем построенных после.

Карта ключевых статей

Слева номер статьи, справа причина, по которой она может вам понадобиться.

Статьи 14, 15, 16: основание, заявитель, срок

Три вопроса перед подачей: на чем основано обращение, кто вправе его подать и сколько ждать.

Статья 14 — основания

Часть 2 статьи 14 перечисляет четырнадцать видов документов, на которых держится любая запись в реестре. Владельцу здания или помещения из них нужны три: технический план при учете объектов капитального строительства, акт обследования при снятии объекта с учета и акты органов власти, договоры, судебные решения для прав.

Части 3, 4 и 5 отвечают на вопрос с первого звонка. Одновременно учет и регистрация идут при создании здания, образовании объектов, прекращении их существования и образовании части с ограничением прав. Только учет — при изменении характеристик объекта, право на который уже зарегистрировано. Только регистрация — когда объект в реестре есть и меняется правообладатель. Развилка целиком — в статье про одновременный учет и регистрацию.

Статья 15 — кто подает

Статья 15 закрывает перечень заявителей по каждому виду обращения. При учете созданного здания заявитель — собственник участка или лицо, которому участок предоставлен, при учете изменений и снятии с учета — собственник объекта. Представитель действует по доверенности.

Ошибка в выборе заявителя дает приостановку по пункту 2. Типичный случай — подрядчик подает документы от своего имени без доверенности или один сособственник обращается за всех.

Статья 16 — сроки

В части 1 статьи 16 пятнадцать пунктов, в каждом жесткая цифра в рабочих днях. Ориентиры для владельца недвижимости такие.

1. Кадастровый учет напрямую в орган регистрации — 5 рабочих дней, через МФЦ — 7.
2. Регистрация права — 7 и 9 рабочих дней соответственно.
3. Учет и регистрация одновременно — 10 и 12 рабочих дней.
4. По вступившему в силу судебному акту — 5 рабочих дней.

МФЦ во всех случаях добавляет ровно два рабочих дня. Полная таблица по всем пятнадцати пунктам, ускоренный порядок по части 1.1 и календарные таймлайны — в материале про сроки кадастрового учета.

Статьи 26 и 27: приостановка и отказ

Статья 26 - самая длинная и самая читаемая статья закона. Часть 1 заканчивается пунктом 65, но три пункта утратили силу, а четырнадцать номеров дробные, так что действующих оснований 76.

Сроки задают части 2-10. Общий предел — до устранения причин, но не более трех месяцев. По пункту 9 о межведомственных запросах и по пункту 41 — не более месяца. При возобновлении срок продолжается не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении и добирает только неистекший остаток, а не начинается заново.

У статьи 27 своих оснований нет. Отказывают только тогда, когда за срок приостановления причины не устранены. Отсюда вывод, который стоит всей статьи: отказ невозможен, если вы вовремя отреагировали на приостановку. Разбор оснований — в материале про статью 26 простым языком, разбор отказа — в статье про статью 27.

Статья 61: исправление ошибок

Статья 61 различает два типа ошибок, и от типа зависит все: процедура, срок и кто платит.

Часть 4 добавляет ограничение: если исправление может причинить вред или нарушить интересы правообладателей, полагавшихся на существующие записи, оно возможно только по решению суда. Разбор обеих процедур — в статьях про техническую и реестровую ошибку и про исправление реестровой ошибки.

Статьи 69, 69.1 и 71: старые объекты и старые документы

Статья 69 - про ранее возникшие права и ранее учтенные объекты. Права, возникшие до вступления в силу 122-ФЗ, действительны и без записи в ЕГРН. Объекты, учтенные до 2013 года органами технической инвентаризации, считаются ранее учтенными, сведения о них вносятся по заявлению или в порядке межведомственного взаимодействия. Разбор — в материале про ранее учтенный объект.

Статья 69.1 появилась в 2021 году по Федеральному закону от 30.12.2020 № 518-ФЗ. Она дает муниципалитетам механизм выявления правообладателей ранее учтенных объектов и, с обратной стороны, снятия с учета объектов, которых фактически уже нет. Во втором случае прикладывается акт осмотра органа власти, акт обследования кадастрового инженера не нужен.

Как читать закон и где брать актуальную редакцию

1. Берите текст только из правовой базы Официальный источник публикации — pravo.gov.ru, рабочие версии с историей редакций — КонсультантПлюс и Гарант. Текст на случайном сайте почти всегда старый: его скопировали один раз и забыли.
2. Смотрите на редакцию в шапке Над текстом в базе всегда стоит «в редакции от такой-то даты». На сентябрь 2026 года актуальная редакция 218-ФЗ — от 04.08.2026 № 285-ФЗ.
3. Проверяйте статус нормы, а не только текст У утративших силу пунктов стоит отметка. В части 1 статьи 26 таких три — 4, 16 и 33. Ссылка регистратора на утративший силу пункт — повод для возражения.
4. Читайте норму целиком Половина споров рождается из того, что человек прочел часть 1 статьи и не дочитал до части 6, где сделано исключение ровно под его случай.
5. Не путайте закон с подзаконным актом 218-ФЗ почти нигде не говорит, как оформлять документ. Форма техплана и требования к нему — приказ П/0082, точность координат и правила площади — приказ П/0393, работа апелляционных комиссий — приказ Росреестра от 01.07.2025 № П/0237/25. Если в тексте нет ссылки на конкретную статью или пункт приказа, проверять там нечего.

Что делаем мы

Мы готовим технические планы на здания, помещения, машино-места и незавершенное строительство в Москве и области и ведем дело до записи в ЕГРН. Перед выездом мы проверяем границы участка, статус объекта в реестре и комплект документов-оснований, то есть закрываем статьи 14, 15 и 24 до начала обмеров.

Если приостановка уже пришла, пришлите уведомление — разберем мотивировку по пунктам статьи 26 и скажем, чья это зона: инженера, заказчика или органа власти. Бесплатно, один рабочий день. Услуги и цены — на страницах технического плана, разбора приостановки и цен, команда — на странице кадастровых инженеров.