Исправление реестровой ошибки
Реестровая ошибка — это неверное значение, которое попало в ЕГРН из технического или межевого плана и было добросовестно воспроизведено реестром. Объект при этом никто не перестраивал: площадь, этажность, материал стен или координаты контура были посчитаны неправильно еще в документе. Исправляется она новым документом кадастрового инженера, срок в Росреестре 5 рабочих дней, госпошлины нет ни в одном из трех вариантов. Готовим новый технический план с обоснованием ошибки и ведем дело до исправленной записи.
Когда это нужно
- Площадь в выписке не совпадает с фактической, хотя объект не перестраивали. Чаще всего сведения перенесены из техпаспорта БТИ или внесены по документу, подготовленному до 2021 года, когда площадь считали по другой методике.
- Контур здания на публичной карте смещен относительно участка или наезжает на соседний, и из-за этого встает любая операция с объектом.
- В выписке неверная этажность, материал наружных стен или год завершения строительства, и банк отказывается принимать объект в залог.
- Помещение в ЕГРН накладывается на другое помещение, потому что при постановке на учет координаты были посчитаны с ошибкой.
- Объект физически снесен, а в реестре числится существующим, и его контур мешает поставить на учет новую постройку.
- Росреестр сам прислал решение о необходимости устранения реестровой ошибки и дал срок на документы.
Сначала убедитесь, что ошибка реестровая
Проверка занимает полчаса и экономит месяцы. Возьмите свежую выписку из ЕГРН и документ, на основании которого спорная характеристика попала в реестр, и сравните значения построчно.
| Что видно при сверке | Как это называется | Как исправляется |
|---|---|---|
| Выписка и техплан расходятся | Техническая ошибка, описка регистратора | Заявление, 3 рабочих дня, бесплатно, инженер не нужен |
| Выписка и техплан совпадают, а с фактом расходятся оба | Реестровая ошибка | Новый техплан с обоснованием, 5 рабочих дней, бесплатно |
| Все совпадает, а объект фактически перестроен | Не ошибка, а изменение характеристик | Учет изменений, с госпошлиной |
Три пути исправления
Все три прописаны в статье 61 218-ФЗ. Часть 3 называет их прямо: ошибка исправляется по решению государственного регистратора в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии ошибки, либо на основании вступившего в силу решения суда.
| Путь | Кто запускает | Что должно появиться | Когда работает |
|---|---|---|---|
| По заявлению правообладателя | Собственник, арендатор, иное заинтересованное лицо | Новый технический план, межевой план или акт обследования | Ошибка очевидна, исправление не меняет права и не задевает чужие объекты |
| По решению органа регистрации | Росреестр по своей инициативе | Решение о необходимости устранения ошибки, затем документы от правообладателя | Ошибка выявлена при сверке реестра, пересчете координат, комплексных работах |
| По решению суда | Любая сторона спора или сам орган регистрации | Вступившее в силу решение суда | Исправление влечет прекращение, возникновение или переход права либо вредит третьим лицам |
Что входит в работу
- Диагностика. Заказываем выписку, поднимаем документ, из которого значение попало в реестр, и говорим, ошибка это или изменение объекта. Если дело в описке регистратора, скажем об этом прямо: там инженер не нужен и процедура бесплатная.
- Сбор доказательной базы: старый техплан или техпаспорт, проект, разрешительные документы, договор приобретения. Без них не получится показать, откуда взялось неверное значение.
- Выезд и повторные измерения. Обмер помещений, съемка контура, координирование. Площадь пересчитываем по действующему приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
- Подготовка нового технического плана с прямым указанием, что он подготовлен в связи с исправлением реестровой ошибки, а не в связи с учетом изменений. От этой формулировки зависит и пошлина, и то, как регистратор прочитает документ.
- Заключение кадастрового инженера — ключевой раздел. В нем должно быть четыре вещи: какое значение стоит в ЕГРН сейчас и из какого документа оно туда попало, в чем конкретно ошибка, чем подтверждается ее наличие и какое значение правильное.
- Подача заявления о кадастровом учете в связи с исправлением реестровой ошибки и ведение дела до исправленной записи.
- Проверка новой выписки по каждому исправленному значению.
Какой документ нужен под вашу ошибку
| Что неверно в ЕГРН | Объект | Чем исправляется |
|---|---|---|
| Площадь, этажность, назначение, материал стен, год постройки, планировка | Здание, сооружение, помещение, машино-место | Новый технический план |
| Координаты контура, смещение объекта относительно участка | Здание, сооружение, незавершенное строительство | Новый технический план |
| Границы, площадь, конфигурация участка | Земельный участок | Межевой план |
| Объект снесен, но числится существующим | Здание, сооружение, помещение | Акт обследования |
| Адрес объекта | Любой | Акт органа местного самоуправления плюс технический или межевой план |
| Количество этажей или помещений, перенесенное из разрешения на ввод | Здание | Скорректированное разрешение на ввод плюс технический план |
Если ошибка сидит в акте органа власти, самая долгая часть — переписка с администрацией. Постановление об уточнении адреса или скорректированное разрешение готовит она сама, и планировать это нужно с запасом, особенно когда параллельно висит приостановка.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Диагностика по выписке и документам | ответ в течение рабочего дня | бесплатно |
| Новый технический план на помещение | от 7 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Новый технический план на здание с пересчетом координат | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Подача и сопровождение до исправленной записи | по срокам Росреестра | от 12 000 руб. |
| Исправление реестровой ошибки в Росреестре | 5 рабочих дней со дня получения документов | госпошлина не установлена |
| Исправление технической ошибки | 3 рабочих дня | госпошлина не установлена |
Уведомление об исправлении уходит правообладателям в течение 3 рабочих дней со дня внесения записи. Если Росреестр нашел ошибку сам и прислал решение о необходимости ее устранения, на представление документов по местоположению границ и контуров дается три месяца, и этот срок лучше не проверять на прочность.
Как проходит работа
- Сверка Кладу рядом выписку и документ-основание и определяем тип ошибки. Если это описка регистратора, объясняем, как подать бесплатное заявление, и на этом наша часть заканчивается.
- Поднимаем историю Смотрим, откуда в реестр попало неверное значение: из техпаспорта БТИ, из техплана конкретного года, из разрешения на ввод. От источника зависит формулировка в заключении.
- Выезд и измерения Повторный обмер и съемка. На этом шаге иногда выясняется, что ошибки нет, а объект действительно перестраивали, и тогда процедура другая.
- Подготовка документа Новый техплан с указанием на исправление реестровой ошибки, обоснование в заключении, сборка XML и подпись УКЭП.
- Подача Заявление о кадастровом учете в связи с исправлением реестровой ошибки через личный кабинет. В заявлении указывается именно исправление, а не учет изменений.
- Сопровождение Следим за делом, при приостановке готовим доработку и подаем в то же дело.
- Проверка результата Свежая выписка и сверка каждого исправленного значения.
Где обычно затык. Первое — исправление затрагивает соседний объект, и тогда без согласия его правообладателя или без суда не обойтись. Второе — исправление меняет площадь настолько, что затрагивает зарегистрированное право, и это тоже прямая дорога в суд. Третье — ошибка в акте органа власти, где скорость зависит не от нас и не от Росреестра, а от регламента администрации. Обо всех трех говорим на диагностике, до выезда.
Если Росреестр приостановит
Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ, срок приостановки — до устранения причин, но не более трех месяцев. По исправлению ошибок набор рабочих пунктов узкий.
- Пункт 7 - заключение написано отпиской, обоснования ошибки нет, устаревшая XML-схема. Самая частая причина по этой процедуре.
- Пункт 49 - новый документ противоречит другим сведениям реестра, которые остались прежними.
- Пункт 21.2 - исправляем контур здания, а границ участка под ним в ЕГРН нет.
- Пункт 45 - место нахождения объекта не соответствует указанному адресу, и сначала нужно постановление администрации.
Если уведомление уже пришло, пришлите его на разбор. Общий порядок работы с приостановками собран в разделе о приостановке учета и регистрации.
Вопросы
- Сколько стоит исправить реестровую ошибку
- Госпошлины за исправление нет ни при техническом, ни при реестровом варианте. Платить нужно только за новый документ кадастрового инженера, его стоимость и срок — от 18 000 руб. и от 7 рабочих дней.
- Чем реестровая ошибка отличается от технической
- Технической называют описку регистратора: в документе одно значение, в реестре другое. Реестровая — это ошибка в самом документе, которую реестр воспроизвел. Первая правится заявлением за 3 рабочих дня без инженера, вторая — новым техпланом за 5. Разбор с примерами лежит в статье про техническую и реестровую ошибку.
- Росреестр прислал решение о необходимости устранения ошибки, что делать
- Читать его по абзацам, как уведомление о приостановке. Обоснование обязано быть конкретным: дата выявления, описание ошибки и указание, в чем состоит необходимость исправления. Формулировка вида выявлено несоответствие без указания, чему именно, — это повод для возражений, а не приговор.
- Ошибка в чужом объекте, а мешает моему
- Так бывает, когда контур соседнего здания или границы соседнего участка наложились на ваш объект. Заявление от вас Росреестр примет как от заинтересованного лица, но исправление затрагивает чужие права, поэтому чаще всего дело заканчивается судом. Вариант без суда — договориться с соседом, чтобы документ готовил он.
- Можно ли исправить площадь, если я просто заново ее измерил
- Нет. Либо было физическое изменение объекта, и тогда это учет изменений с пошлиной, либо ошибка в документе, и тогда нужно показать, в чем она. Пять причин расхождения площади и способ определить свою разобраны на странице исправления площади в ЕГРН и в статье площадь в ЕГРН не сходится с фактической.
- Сколько времени занимает исправление целиком
- Сам Росреестр работает 5 рабочих дней. Остальное — подготовка документа и, если требуется, получение бумаг от администрации. Полный порядок по трем путям описан в статье про исправление реестровой ошибки.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.