Помещение не изолировано и не обособлено
По образованию помещений это основание дает больше всего приостановок и больше всего споров. Причина в том, что норму читают невнимательно с обеих сторон: к нежилому помещению закон предъявляет только одно требование из двух, а регистраторы по привычке формулируют замечание так, будто требований два. Отсюда две разные ситуации под одним номером. Либо у вас действительно нарушена конфигурация, и тогда сначала перепланировка, потом техплан. Либо претензия сформулирована шире нормы, и тогда спорить можно и нужно — но не ссылкой на закон, а планом этажа.
Как это звучит в уведомлении
Прочитайте эту фразу еще раз, медленно. К жилому помещению предъявлены два требования сразу — изолированность и обособленность. К нежилому — только обособленность. Асимметрия в норме есть, и она не случайна. Уведомление, в котором про нежилое помещение написано «не изолировано и не обособлено», уже шире закона, и это первое, что надо заметить.
Что произошло на самом деле
Корень в двух определениях. Пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса говорит, что помещением признается обособленная часть здания или сооружения. Обособленность — родовой признак любого помещения, без нее объекта просто нет. А часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса добавляет к жилому помещению второе требование: жилым признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Логика простая: жилье должно быть пригодно для жизни, а проходная комната для этого не годится. Нежилое помещение таких требований не несет — проходной торговый зал или производственный пролет без собственной двери наружу вполне нормальные объекты оборота.
Обособленность - это отграниченность помещения от остального пространства здания строительными конструкциями: стенами, перегородками, перекрытиями. Помещение должно иметь замкнутый контур и описываться как одна замкнутая фигура на плане этажа.
Изолированность - это невозможность использования помещения другими лицами: собственный вход, помещение не является проходным для соседей, доступ в него не идет через чужое помещение.
Почему регистратор все равно спрашивает про изолированность нежилого помещения. Потому что проходное помещение почти всегда тянет за собой настоящее нарушение обособленности: через него обеспечивается доступ в соседние помещения, значит оно выполняет функцию коридора и попадает под признаки общего имущества из пункта 2 статьи 141.4 ГК. Подробный разбор этой развилки — в статье про кадастровый учет нежилого здания и помещений в нем.
Реальные причины
- Помещение разорвано на несмежные части Торговый зал на первом этаже и склад в подвале поданы как один объект, или две секции в разных концах галереи. Помещение — единый замкнутый объем, два несвязанных пятна на плане одним помещением быть не могут.
- В состав включены места общего пользования Кусок общего коридора, тамбур или эвакуационный путь заведены в контур ради красивой площади. Коридоры, лестничные клетки, общие санузлы, электрощитовые, венткамеры обслуживают другие помещения и в исключительное владение одного лица не передаются.
- Границы проведены по воздуху, контур не замыкается Линия на полу, граница торгового оборудования, условная ось без физической конструкции, отсутствующий кусок периметра на плане. Конструкции нет — обособленности нет.
- Помещение проходное Через него идет транзит в другие помещения, то есть оно работает как коридор.
- Нет отдельного входа у жилого помещения Попасть в него можно только через соседнее помещение, которое в состав образуемого не входит. Для жилья это прямое нарушение требования изолированности.
- Перегородка есть, но не до потолка Открытый офис разделили сборной перегородкой в два метра, выше общее пространство до плиты перекрытия. Конструкция формально есть, объем фактически не отграничен, исход зависит от заключения и плана.
- Попытка образовать помещения в жилом или садовом доме Здесь работает не только пункт 34: часть 7 статьи 41 218-ФЗ прямо запрещает учет и регистрацию права на любые помещения в жилом и садовом доме.
Что делать
Что делает инженер
- Определяет, какая половина нормы применена. Для нежилого помещения проверяем обособленность, и только ее. Претензия к изолированности нежилого объекта выходит за рамки нормы, и это фиксируется в возражениях.
- Накладывает контур на план этажа и смотрит: замкнут ли он, идут ли границы по конструкциям, не захвачены ли места общего пользования, есть ли транзит.
- Пересматривает конфигурацию там, где это возможно без строительных работ: исключает из состава коридор или тамбур, разделяет несмежные части на два самостоятельных помещения в одном техническом плане, уточняет границы по осям конструкций.
- Переписывает заключение кадастрового инженера с привязкой к плану. Фраза «помещение является изолированным и обособленным» не проверяется никак и вопрос не снимает. Фраза «отдельный вход в помещение показан на плане первого этажа, помещение 12» проверяется за секунды. Как строится этот раздел — в материале про заключение кадастрового инженера.
- Если доступ в смежные помещения действительно идет насквозь, показывает на плане, что он обеспечивается помимо образуемого объекта. Если не обеспечивается, честно говорит, что нужна перепланировка.
- Пересобирает XML, переподписывает и досылает документы по делу.
Что делает заказчик
Решение принимает собственник: выбор конфигурации — бизнес-решение, а не техническое. Три типовых развилки. Первая: отдать спорный коридор в общее имущество и потерять площадь, но получить учет. Вторая: поставить перегородку и прорубить отдельный вход, то есть идти через перепланировку. Третья: отказаться от образования помещений и оформить аренду через технический план части помещения - к частям требования изолированности и обособленности не предъявляются.
Если выбран путь перепланировки, сначала проект, согласование, работы и акт приемочной комиссии, и только потом обмер и техплан. Порядок и очередность разобраны в статье раздел помещения на несколько.
Что зависит от третьих лиц
Орган согласования перепланировки и приемочная комиссия. Их сроки лежат вне приостановки и на нее не влияют. В многоквартирном доме добавляется общее собрание собственников. Коридоры, лестницы, технические помещения и чердаки относятся там к общему имуществу, и захватить их в контур нельзя даже с протоколом собрания — это другая процедура.
Сроки
Общий срок по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев с даты приостановления. Специального срока для пункта 34 нет: месячный срок закон устанавливает только для пунктов 9 и 41.
После подачи документов об устранении рассмотрение возобновляется не позднее трех рабочих дней по части 10 статьи 26, и срок не начинается заново — добирается только неистекший остаток. Подробно на странице сроки приостановки.
Развилка по срокам здесь жесткая. Если вопрос решается пересмотром конфигурации и заключением, трех месяцев хватает с запасом. Если нужна перепланировка — проект, согласование, работы, акт приемочной комиссии, — в срок вы почти наверняка не уложитесь. В этом случае разумнее не ждать отказа по статье 27, а спокойно провести перепланировку и подать документы заново. Приостановка не пропадет зря: вы уже знаете точную претензию регистратора и закроете ее в новом комплекте, заодно проверив документ по пункту 7.
Можно ли снять без переделки техплана
Честный ответ — примерно в половине случаев да, в половине нет, и разделительная черта проходит по одному вопросу: проблема в документе или в стенах.
Снимается доработкой Когда обособленность по факту есть, а из техплана она не читается. Контур описан неаккуратно, границы идут не по конструкциям, заключение пустое, в состав попал тамбур. Все это правится камерально, иногда с обмером спорного узла, но без строительных работ. Сюда же относится случай, когда регистратор потребовал изолированности от нежилого помещения: норма такого требования не содержит, и грамотно составленные возражения с планом этажа его закрывают.
Не снимается ничем, кроме работ Когда доступ в соседние помещения физически идет через ваше и другого пути нет. Когда части помещения не смежные. Когда между будущими помещениями нет конструкции. Никакое заключение здесь не поможет, и обещание «напишем убедительно» — плохой признак в разговоре с подрядчиком. Сначала перепланировка, потом техплан, порядок работ описан на странице технический план на раздел помещения.
Не снимается в принципе Помещения в жилом или садовом доме — запрет части 7 статьи 41 218-ФЗ. Перепланировка здесь не поможет, легальный маршрут один — приведение дома к признакам блокированной застройки, и это уже пункт 35.
Если вы уверены, что требование выходит за рамки нормы, решение обжалуется в апелляционную комиссию по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ: срок 15 рабочих дней с даты решения, госпошлины нет, досудебный порядок не обязателен. Порядок — на странице апелляционная комиссия Росреестра.
Вопросы
- Нежилое помещение обязано иметь отдельный вход?
- Нет. Закон требует изолированности только от жилого помещения. Но если доступ в соседние помещения идет насквозь через ваше, оно начинает работать как коридор и попадает под признаки общего имущества — вот тогда основание действительно появляется, уже по обособленности.
- Можно включить в помещение свой склад и подсобку за торговым залом?
- Да, если они замкнуты общим контуром и обслуживают только вас. Критерий один — кого обслуживает помещение, а не как оно называется в экспликации. Общий коридор включать нельзя, собственную кладовую — можно.
- Регистратор написал про изолированность нежилого помещения. Это ошибка?
- Формально требование шире нормы. Но спорить голой ссылкой на закон бесполезно: за таким замечанием почти всегда стоит транзит через помещение. Правильная тактика — закрыть вопрос по существу, показав на плане, что доступ в смежные помещения обеспечивается помимо вашего объекта, и только потом указать на границы нормы.
- Две секции в разных концах этажа — это одно помещение?
- Нет. Их образуют как два самостоятельных помещения, и делается это в одном техническом плане, без второго выезда. Если при этом контуры пересекутся с уже учтенными объектами, добавится пункт 50 — наложение помещений.
- Перегородка не доходит до перекрытия. Пройдет?
- Спорно, и исход зависит от заключения и плана. Шансы повышают перегородка от пола до перекрытия, дверь, самостоятельные вентиляция и отопление, отдельный узел учета. Топят стеклянная перегородка в половину высоты, общая вентиляция и один на оба помещения санузел.
- Что заказчику проверить до начала работ?
- План этажа и фактический доступ. Посмотрите, можно ли попасть в каждое будущее помещение, не проходя через соседнее, и не захватывает ли контур общий коридор. Эти две проверки снимают большую часть риска еще до обмера. Что входит в работу по помещениям — на странице технический план нежилого помещения.
Смежные материалы: снятие приостановки под ключ, все основания статьи 26.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.