Одновременный кадастровый учет и регистрация права
Статья 14 закона о регистрации недвижимости знает три варианта процедуры — только кадастровый учет, только регистрация права и обе процедуры одновременно по одному заявлению. Выбора у заявителя почти нет, вариант определяется тем, что происходит с объектом. Построили здание — идет единая процедура, 10 рабочих дней в органе регистрации и 12 через МФЦ, пошлина одна на оба действия. Купили готовое здание — идет только регистрация. Сделали перепланировку — только учет. Ниже разбираем, какой вариант когда применяется, сколько стоит и чем единая процедура опасна для сроков.
Три варианта по статье 14
Части 3, 4 и 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ содержат три закрытых перечня. Часть 3 — когда обе процедуры идут вместе. Часть 4 — когда права регистрируют по объекту, который уже описан в ЕГРН. Часть 5 — когда учет проводится без регистрации прав. Перечни не пересекаются, и подобрать себе вариант поудобнее нельзя.
Учет и регистрация одновременно — часть 3
Закон говорит, что учет и регистрация осуществляются одновременно в связи с созданием и образованием объектов. Конкретно перечислены пять случаев.
- Создание здания или сооружения. Исключение сделано для многоквартирного дома и иного объекта, который строился с привлечением денег участников долевого строительства по 214-ФЗ, для дома жилищно-строительного кооператива, а также для объекта, построенного на средства нескольких лиц, если между застройщиком и этими лицами к моменту обращения за разрешением на ввод не достигнуто соглашение о том, у кого возникнут права.
- Создание объекта, для строительства и реконструкции которого разрешение на строительство и разрешение на ввод не требуются. Сюда попадают гаражи, хозпостройки, отдельные виды вспомогательных сооружений.
- Создание объекта незавершенного строительства. Основанием будет технический план на ОНС со степенью готовности и разрешение на строительство.
- Образование объекта недвижимости — раздел, выдел, объединение, перераспределение. Из правила выведены случаи по пунктам 8-10 и 12 части 5.
- Прекращение существования объекта, права на который зарегистрированы в ЕГРН, а также образование или прекращение существования части объекта, на которую распространяются ограничения и обременения.
Первый пункт закрывает почти всю коммерческую стройку. Нежилое здание, склад, торговый центр, производственный корпус, автосервис — если объект строил один застройщик под себя или под продажу целиком, это создание объекта, и процедура будет единой. Как выглядит комплект документов и сам порядок, мы разбирали в материале про постановку объекта на кадастровый учет.
Только регистрация права — часть 4
Здесь объект уже стоит в ЕГРН со всеми характеристиками, и физически с ним ничего не происходит. Меняется только правовая картина.
- Возникновение права на созданный объект, если учет проведен ранее, и на образованный участок в прямо указанных случаях.
- Прекращение права и переход права — купля-продажа, дарение, мена, наследование, внесение в уставный капитал, реорганизация.
- Подтверждение прав, возникших до 31 января 1998 года, и прав, возникающих в силу закона.
- Ограничение права и обременение объекта — аренда на срок от года, ипотека, сервитут, доверительное управление.
Технический план в этих случаях не нужен. Исключение одно и оно важное для арендодателей — если в аренду сдается не весь объект, а его часть, на эту часть готовится технический план части помещения, и процедура становится смешанной: учет части плюс регистрация обременения, это уже пункт 5 части 3.
Только учет — часть 5
Самый длинный перечень, в нем двенадцать пунктов, из которых практике интересны шесть.
- Учет многоквартирного дома и всех помещений в нем на основании выписки из реестра разрешений на ввод, когда дом строился по договорам долевого участия.
- Прекращение существования объекта, права на который в ЕГРН не зарегистрированы.
- Образование и прекращение существования части объекта, на которую не распространяются подлежащие регистрации ограничения.
- Учет всех помещений и машино-мест в здании или сооружении одновременно.
- Изменение основных сведений об объекте — площади, этажности, назначения, материала стен, координат контура.
- Учет земельных участков общего пользования, образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ, а также участков, образуемых по решению об изъятии, из неразграниченных земель, путем перераспределения, и части участка для сервитута.
Пятый пункт встречается чаще всех остальных вместе взятых. Перепланировка, реконструкция, изменение назначения, уточнение площади после обмеров — право остается у того же собственника, меняется описание объекта. Подробности о том, какие изменения требуют нового техплана, а какие нет, собраны в статье про внесение изменений в ЕГРН.
Почему при создании объекта почти всегда идет единая процедура
Логика закона простая. Пока объекта нет в ЕГРН, регистрировать право не на что — право привязывается к индивидуально-определенной вещи с кадастровым номером. А новое здание на учете без правообладателя государству невыгодно, потому что в реестре появляется объект, с которого не берется налог.
Поэтому формулировка части 3 императивна. Регистратор не спрашивает, хотите ли вы регистрировать право прямо сейчас, он проводит обе процедуры по одному заявлению.
Отдельно то же правило закреплено для образования объектов. По статье 41 218-ФЗ учет и регистрация проводятся одновременно в отношении всех образуемых объектов, а снятие с учета исходного объекта и прекращение прав на него идут одновременно с учетом и регистрацией прав на все образованные. Разделить нельзя даже технически — если вы делите помещение на три, в одном заявлении окажутся снятие исходного и постановка трех новых с регистрацией права на каждое. Механика подробно описана в материале про раздел помещения.
Сроки по каждому варианту
Сроки установлены частью 1 статьи 16 218-ФЗ и считаются в рабочих днях с даты приема документов. МФЦ всегда добавляет ровно два рабочих дня.
| Вариант процедуры | Орган регистрации | Через МФЦ | Типовой повод |
|---|---|---|---|
| Только кадастровый учет | 5 рабочих дней | 7 рабочих дней | Перепланировка, реконструкция, учет помещений в готовом здании |
| Только регистрация права | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней | Купля-продажа, дарение, наследование, долгосрочная аренда целого объекта |
| Учет и регистрация одновременно | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней | Новое здание, ОНС, раздел и объединение, снятие с учета с прекращением права |
| Учет по карте-плану территории | 15 рабочих дней | - | Результат комплексных кадастровых работ |
| Нотариально удостоверенная сделка | 3 рабочих дня, в электронной форме — 1 рабочий день, следующий за днем поступления | 5 рабочих дней | Сделка с долями, сделка с участием несовершеннолетнего |
Единая процедура длиннее не потому, что регистратор работает медленнее. Она длиннее потому, что правовая экспертиза идет по двум направлениям сразу — проверяется и технический план как основание учета, и правоустанавливающий документ как основание регистрации. Что реально растягивает эти сроки на календаре, мы разбирали в статье про сроки кадастрового учета и регистрации.
Госпошлина при одновременной процедуре
При единой процедуре платится одна пошлина за оба действия, а не две отдельные. Это подпункт 22.4 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса - 6 000 рублей для физического лица и 66 000 рублей для организации. Суммы фиксированные и от кадастровой стоимости объекта не зависят.
| Вариант процедуры | Подпункт | Физлицо | Организация |
|---|---|---|---|
| Учет и регистрация права на создаваемый или созданный объект | 22.4 | 6 000 руб. | 66 000 руб. |
| Учет созданного объекта без регистрации прав | 22.2 | 2 000 руб. | 22 000 руб. |
| Учет в связи с изменением сведений об объекте | 22.3 | 1 000 руб. | 2 000 руб. |
| Регистрация права без учета при стоимости не выше порога | 22 | 4 000 руб. | 44 000 руб. |
| Регистрация права без учета при стоимости выше порога | 22 | 0,02 % кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб. | 0,2 % кадастровой стоимости, но не более 1 000 000 руб. |
Сравните первую и последнюю строки. Организация, вводящая в эксплуатацию торговый центр кадастровой стоимостью 800 млн рублей, платит по единой процедуре ровно 66 000 рублей. Та же организация, покупая такой же готовый центр, заплатит 0,2 процента от стоимости. Процент считается только при регистрации права на объект, который уже стоит на учете.
Экономия по статье 333.34-1
Статья 333.34-1 НК РФ дает застройщику единственную возможность законно уменьшить сумму. Если одновременно с кадастровым учетом здания на учет ставятся все расположенные в нем помещения и машино-места, пошлина за кадастровый учет платится только за здание. За каждое помещение отдельно платить не нужно.
Условие жесткое — на учет должны ставиться именно все помещения и машино-места, включая общее имущество. Подали здание, а помещения оставили на потом — льгота не работает, потому что пункт 2 этой статьи прямо исключает случай, когда здание уже стоит в ЕГРН. Разница на здании с сотней помещений получается кратной, поэтому мы всегда спрашиваем заказчика о планах по помещениям до формирования пакета, а не после подачи.
Льгота касается кадастрового учета. Регистрация права на каждое помещение остается отдельным действием, и пошлина за регистрацию считается поштучно. Расчеты по всем комбинациям с примерами мы собрали в разборе госпошлины за кадастровый учет и регистрацию.
Кто подает заявление
Заявители перечислены в статье 15 218-ФЗ, и части статьи привязаны к вариантам процедуры. Часть 1 — для одновременной, часть 2 — для учета без регистрации, часть 3 — для регистрации без учета.
| Ситуация | Вариант процедуры | Кто подает заявление |
|---|---|---|
| Построено нежилое здание на своем участке | Одновременно | Собственник участка или лицо, которому участок принадлежит на ином праве |
| Выдано разрешение на ввод | Одновременно | Орган, выдавший разрешение на ввод, кроме МКД по ДДУ |
| Построен жилой или садовый дом в уведомительном порядке | Одновременно | Орган местного самоуправления |
| Здание делится на помещения | Одновременно | Собственник исходного объекта |
| Объект снесен, право было зарегистрировано | Одновременно | Собственник объекта |
| Сделана перепланировка нежилого помещения | Только учет | Собственник помещения |
| Ставятся на учет все помещения в готовом здании | Только учет | Собственник здания |
| Введен МКД, построенный по ДДУ | Только учет | Орган, выдавший разрешение на ввод |
| Продано готовое здание | Только регистрация | Стороны сделки, при нотариальном удостоверении — нотариус |
Заявление от ненадлежащего лица дает приостановку по пункту 2 части 1 статьи 26 218-ФЗ. Типичная ошибка при единой процедуре — подать от арендатора участка там, где закон требует собственника, или от представителя с доверенностью, в которой прописан только кадастровый учет без регистрации права. Доверенность под единую процедуру должна покрывать оба действия. Разбор ситуации лежит на странице приостановки по пункту 2 статьи 26.
Главный риск единой процедуры
Часть 1 статьи 26 начинается словами о том, что осуществление кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора. При единой процедуре дело одно, и решение о приостановлении выносится по делу целиком. Дефект в любой его половине останавливает всю процедуру.
На практике это выглядит так. Технический план безупречен, контур в границах участка, координаты в допуске, но не оплачена пошлина или в договоре аренды участка не хватает листа — объект не встанет на учет. И наоборот, правоустанавливающие документы в идеальном порядке, но в техплане неактуальная XML-схема — право не зарегистрируют, хотя к нему претензий нет.
Приостановка длится до устранения причин, но не более трех месяцев, а по отдельным основаниям всего месяц. После подачи исправленных документов срок не начинается заново, добирается только неистекший остаток. Механика описана в материале про сроки приостановки.
Вывод простой — перед подачей по единой процедуре сверять обе половины пакета, а слабое место, которое зависит не от вас, закрывать заранее. Классика жанра — отсутствие границ земельного участка в ЕГРН. Регистратор приостановит по пункту 21.2, и разбираться придется с межевым планом, пока часы по единой процедуре стоят. Разбор — на странице об отсутствии границ участка под объектом.
Когда учет и регистрацию можно и нужно развести
Развести их по собственному желанию при создании объекта не получится. Но есть три ситуации, где закон сам разводит процедуры, и этим стоит пользоваться осознанно.
- Помещения в здании, которое уже стоит на учете Пункт 4 части 5 статьи 14 позволяет поставить на учет все помещения и машино-места одновременно, без регистрации прав. Собственник здания получает сто помещений с кадастровыми номерами и дальше регистрирует право по мере продажи или сдачи в аренду, отдельными заявлениями. Плюс — объекты появляются в реестре сразу, их можно показывать покупателю и арендатору. Минус — льгота по статье 333.34-1 в этой конфигурации не работает, потому что здание уже в ЕГРН.
- Изменение характеристик объекта Регистрация права вообще не требуется, собственник не меняется. Перепланировка, реконструкция, уточнение площади после переобмера — подается заявление об учете изменений, пошлина по подпункту 22.3 самая низкая из всех.
- Снятие с учета объекта, права на который не зарегистрированы Пункт 2 части 5. Если сарай или старый цех стоит в ЕГРН как ранее учтенный, но права на него никто не регистрировал, для снятия достаточно акта обследования и заявления об учете. Порядок описан в материале про снятие с кадастрового учета.
Соблазн поставить новое здание на учет сейчас, а право зарегистрировать через полгода, когда разберетесь с участком или с партнерами, не реализуем. Регистратор действует по части 3 статьи 14, и если объект создан, он проводит обе процедуры одновременно. Если документы на участок не готовы, честнее не подавать вовсе и не жечь трехмесячный срок приостановки.
Многоквартирный дом — особый случай
Здесь закон разделил процедуры прямо и сознательно. Дом, построенный с привлечением средств дольщиков по 214-ФЗ, выведен из части 3 и попал в пункт 1 части 5 статьи 14. Учет идет без одновременной регистрации прав, на основании выписки из реестра разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, и заявление подает орган, выдавший это разрешение. Ни застройщик, ни тем более дольщик заявление о постановке дома на учет не подают.
Одним пакетом на учет ставятся сам дом, все квартиры, все нежилые помещения и все машино-места. Только после этого у каждой квартиры появляется кадастровый номер, и только после этого дольщик может зарегистрировать право по своему договору и передаточному акту, отдельным заявлением. Застройщик вправе подать такое заявление за дольщика.
Та же логика работает для домов ЖСК и для объектов, построенных на средства нескольких лиц, если к моменту обращения за разрешением на ввод стороны не договорились, у кого возникнут права. Технический план готовится на весь объект сразу, и цена ошибки здесь выше обычной — переделка затрагивает сотни помещений. Что входит в такую работу, описано в материале про постановку многоквартирного дома на кадастровый учет.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы по Москве и Московской области и ведем дело до записи в ЕГРН. Перед подачей мы определяем вариант процедуры по статье 14, проверяем, кто должен быть заявителем, и считаем пошлину по нужному подпункту — в том числе прикидываем, выгодно ли ставить помещения одним пакетом со зданием.
Если приостановка уже пришла по единой процедуре, присылайте уведомление. Разберем, в какой половине дела дефект, что снимается доработкой технического плана, а что требует документа от администрации или от контрагента. По новым объектам посмотрите условия сопровождения постановки на кадастровый учет и страницу услуги технический план здания.
Частые вопросы
- Можно ли поставить объект на учет, а право зарегистрировать потом
- При создании нового здания, сооружения или объекта незавершенного строительства — нет. Часть 3 статьи 14 требует проводить обе процедуры одновременно. Раздельно получится только там, где это прямо разрешено частью 5 — учет всех помещений в готовом здании, изменение характеристик объекта, снятие с учета объекта без зарегистрированных прав.
- Сколько пошлин платить при одновременной процедуре
- Одну. Подпункт 22.4 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ покрывает и учет, и регистрацию — 6 000 рублей для физлица, 66 000 для организации. Платить отдельно за учет и отдельно за регистрацию не нужно.
- Приостановили из-за техплана, а право зарегистрируют
- Нет. При единой процедуре дело одно, и приостановление останавливает обе процедуры. До устранения причин не будет ни кадастрового номера, ни записи о праве.
- Нужен ли технический план при покупке готового здания
- Нет. Это чистая регистрация перехода права по части 4 статьи 14, объект уже описан в ЕГРН. Технический план понадобится позже, если новый собственник сделает перепланировку или реконструкцию.
- Кто подает заявление на дом, построенный по долевке
- Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это пункт 1 части 5 статьи 14, учет без одновременной регистрации прав. Дольщики регистрируют право потом, каждый по своему договору и передаточному акту.
- Сколько занимает единая процедура на календаре
- Законный срок — 10 рабочих дней напрямую и 12 через МФЦ, то есть две-две с половиной недели. С подготовкой технического плана и выездом на объект реально закладывать три-четыре недели при нормальном комплекте документов.
Нормативная база
- Статья 14 218-ФЗ — основания учета и регистрации, случаи одновременного и раздельного проведения
- Статья 15 218-ФЗ — лица, по заявлению которых осуществляются учет и регистрация
- Статья 16 218-ФЗ — сроки и дата осуществления учета и регистрации
- Статья 26 218-ФЗ — основания и сроки приостановления
- Статья 41 218-ФЗ — особенности учета и регистрации при образовании объекта недвижимости
- Статья 333.33 НК РФ — размеры государственной пошлины
- Статья 333.34-1 НК РФ — особенности уплаты пошлины за кадастровый учет
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма технического плана и требования к его подготовке
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.