Степень готовности незавершенного объекта: как ее определяют

Степень готовности в процентах — это основное сведение об объекте незавершенного строительства, оно стоит в ЕГРН наравне с кадастровым номером, пункт 11 части 4 статьи 8 218-ФЗ. В реестр цифра попадает из технического плана. При этом единой обязательной методики расчета закон не устанавливает — ни 218-ФЗ, ни приказ Росреестра П/0082 не описывают, как получить процент, и знать об этом надо заранее, потому что спорить о цифре приходится регулярно. Считает ее кадастровый инженер, обосновывает в заключении, а исходные данные берет из проекта и документов о выполненных работах. Разбираем три способа расчета, которые работают на практике, кто отвечает за результат, на что процент влияет в деньгах и что с ним делать, когда стройка пошла дальше.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Что такое степень готовности и где она хранится

В ЕГРН про недострой записано не то же самое, что про здание. Основные сведения об объекте перечислены в части 4 статьи 8 218-ФЗ, и три пункта из этого перечня относятся только к незавершенке.

1. Пункт 11 — степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах.
2. Пункт 12 — основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.
3. Пункт 13 — проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.

Переводим на человеческий. У недостроя в реестре стоит не фактическая площадь того, что уже возведено, а проектное значение, к которому стройка идет. Рядом стоит процент, показывающий, насколько далеко она зашла. Назначение тоже проектируемое: склада еще нет, а в ЕГРН он уже записан складом.

Практических следствий два. Без степени готовности технический план не собрать, поле обязательное, и оставить его пустым инженер не может. И второе: процент — это характеристика объекта, а не пометка для себя, он виден в выписке любому, кто ее закажет. Как читать такую выписку и что в ней проверять, разобрано в материале про выписку из ЕГРН.

Какие вообще бывают технические планы и чем план на незавершенку отличается от плана на здание, собрано в статье про виды технических планов. Сам порядок постановки недостроя на учет мы разбирали отдельно в материале про постановку незавершенного строительства на кадастровый учет.

Три способа расчета, которые работают на практике

По конструктивным элементам

Основной способ и тот, который мы использую сам. Объект раскладывается на конструктивные элементы, каждому присваивается удельный вес в общем объеме работ по проекту, дальше отмечается, что выполнено полностью, что частично, и результат суммируется.

Цифры в таблице условные и приведены как образец структуры расчета. Удельные веса в каждом проекте свои и зависят от конструктива, этажности и насыщенности инженерными системами.

Сильная сторона способа — проверяемость. Расчет можно повторить, каждую строку видно на объекте и в проекте, в заключении он занимает полстраницы. Слабая сторона — источник удельных весов. Если он не назван, обоснование превращается в набор чисел, и претензия регистратора будет по существу справедливой.

По сметной стоимости выполненных работ

Здесь процент считается как доля освоенной сметы в общей сметной стоимости строительства. Способ удобен, когда объект строит подрядчик и есть подписанные акты о приемке выполненных работ и справки о стоимости.

Слабое место в том, что смета содержит много такого, к конструкциям объекта отношения не имеющего. Временные здания, вывоз грунта, содержание площадки, авторский надзор, удорожание материалов. Объект выглядит освоенным на 55 процентов, а по факту стоит коробкой без кровли. Для банка такой расчет иногда нагляднее, для ЕГРН рискованнее.

По проектным объемам работ

Третий способ ближе к первому, но считает не веса элементов, а физические объемы: кубометры бетона, тонны металлоконструкций, квадратные метры кладки по проекту против фактически выполненного по исполнительной документации. Самый точный и самый трудоемкий. Применяем его на сложных промышленных объектах и там, где цифра заведомо пойдет в спор — в суд, в банк или в переговоры с администрацией по договору аренды участка.

Кто отвечает за цифру

Цепочка короткая, и в ней важно не перепутать роли.

1. Застройщик передает исходные данные. Проектную документацию, разрешение на строительство, акты выполненных работ, исполнительную документацию. За достоверность этих бумаг отвечает он.
2. Кадастровый инженер считает процент, описывает расчет в заключении и подписывает технический план усиленной квалифицированной электронной подписью. Отвечает за результат он лично, по правилам 221-ФЗ о кадастровой деятельности.
3. Регистратор проверяет документ на соответствие требованиям закона. Он не пересчитывает удельные веса, но вправе приостановить учет, если обоснование отсутствует или противоречит остальным разделам плана.
4. ЕГРН фиксирует цифру как основное сведение об объекте, и дальше она живет в реестре до тех пор, пока ее не изменят отдельным заявлением.

Деталь, которую путают. Инженер не заверяет чужую цифру. Если заказчик приходит с готовым процентом от оценщика или от банка, мы все равно проверяем его по проекту и по факту на объекте, потому что подпись под техпланом наша. Расхождение обсуждаем до подписания, а не после подачи.

Почему процент важен

Степень готовности выглядит справочной характеристикой ровно до первой сделки или первого разговора с банком.

Залог, продажу, налоги и споры о земле под недостроем мы подробно разбирали в материале про то, зачем регистрировать незавершенку. Здесь важно, что цифра работает в обе стороны. Завышенный процент недострой в здание не превратит, зато создаст расхождение с фактом, которое всплывет при вводе и в любой экспертизе. Заниженный бьет по деньгам сразу — по оценке, по траншу, по цене.

Стройка пошла дальше: надо ли менять запись в ЕГРН

Прямой обязанности обновлять степень готовности по мере строительства закон не устанавливает, и срока на это тоже нет. Запись не становится недостоверной автоматически, она просто перестает отражать факт. Стоит в реестре 20 процентов, а на объекте кровля и окна.

Пока никому ничего от вас не нужно, так жить можно. Менять запись приходится в четырех ситуациях.

1. Банк готовит очередной транш и переоценивает залог. Устаревший процент прямо уменьшает сумму.
2. Готовится сделка. Покупатель видит в выписке одно, на площадке другое, и разговор начинается с торга.
3. Спор с администрацией о земельном участке под объектом, где степень готовности работает как аргумент.
4. Суд, экспертиза, раздел имущества — везде, где нужна официальная характеристика стадии.

Механика простая. Нужен новый технический план с новым расчетом и заявление о государственном кадастровом учете изменений. Госпошлина за внесение изменений в сведения об объекте установлена подпунктом 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — 1 000 рублей для физического лица и 2 000 для организации. Полный порядок и подборка случаев, когда для изменений нужен новый техплан, собраны в материале про внесение изменений в ЕГРН, а размеры остальных платежей — в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.

Что происходит при достройке

Ста процентов в ЕГРН не бывает. Недострой не превращается в здание сменой характеристики, потому что это два разных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами.

Порядок задан частью 8 статьи 40 218-ФЗ. Снятие с кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на него осуществляются одновременно с кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на построенное здание или сооружение. Отдельное заявление о снятии подавать не нужно, акт обследования тоже не требуется — объект не исчез, он стал зданием.

Перед вводом имеет смысл сверить две цифры: проектируемое значение основной характеристики, которое стоит в ЕГРН у недостроя, и фактическую площадь готового здания по обмеру. Если фактическая площадь разошлась с разрешением на строительство больше чем на 5 процентов, учет встанет по пункту 61 части 1 статьи 26, и заключением инженера это не снимается. Разбор ситуации — в статье про расхождение площади с разрешением на строительство, а сама процедура ввода описана в материале про ввод объекта в эксплуатацию.

Если стройка брошена и объект решено не достраивать, путь другой: здесь нужен акт обследования, а порядок описан в материале про снятие с кадастрового учета.

Отдельная история — дома ИЖС и садовые дома. Там нет ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод, строительство идет по уведомлениям, и если администрация прислала уведомление о несоответствии, порядок действий описан в статье про уведомление о несоответствии.

Частые вопросы

Какая степень готовности нужна, чтобы недострой взяли на кадастровый учет

Нормативного минимума нет. Закон смотрит не на процент, а на признаки недвижимой вещи по статье 130 ГК РФ. Практический порог — возведенный фундамент, соответствующий проекту. Объект с готовностью 5-7 процентов на учет поставить можно, если капитальность очевидна и обоснована в заключении.

Можно ли указать степень готовности приблизительно

Указать можно, обосновать не получится. Единой методики закон не устанавливает, но требование к содержанию технического плана никто не отменял: расчет должен быть в заключении кадастрового инженера. Голая цифра дает приостановку по пункту 7 части 1 статьи 26.

Кто может оспорить процент в ЕГРН

Заинтересованное лицо в суде — как правило, банк, покупатель или вторая сторона спора об имуществе. На практике спор решается экспертизой. Регистратор самостоятельно цифру не переписывает и в расчет не вмешивается.

Обязан ли я обновлять степень готовности по ходу строительства

Прямой обязанности и срока закон не устанавливает. Обновляют, когда цифра начинает мешать — перед траншем банка, перед сделкой, перед судом. Для этого нужны новый технический план и заявление о кадастровом учете изменений, пошлина 1 000 рублей для физлица и 2 000 для организации.

Ставится ли в ЕГРН 100 процентов после окончания стройки

Нет. Недострой снимается с учета, а построенное здание ставится на учет как новый объект с новым кадастровым номером. Происходит это одновременно, по части 8 статьи 40 218-ФЗ, отдельное заявление и акт обследования не нужны.