Кадастровый учет объектов недвижимости
Кадастровый учет — это внесение в ЕГРН сведений, которые подтверждают, что объект существует, либо что он прекратил существование. Из этой записи растет все остальное: кадастровый номер, площадь, этажность, координаты контура, налог и возможность продать объект или заложить его в банке. Ниже шесть ситуаций, с которыми ко нам обращаются чаще всего. Выберите свою — на странице будет состав работ, документы от вас и порядок подачи.
Если вы искали это слово как «кадастрирование» — такого термина в законе нет, но имеют в виду именно процедуры из этого раздела. Разбор народного названия и таблица-переводчик: что такое кадастрирование.
Выберите свой случай
Постановка на учет
Объект построен, введен в эксплуатацию или образован из другого, а в ЕГРН его еще нет. Нужен технический план.
Срок в Росреестре 5 рабочих дней, вместе с регистрацией права 10.
Внесение изменений в ЕГРН
Объект физически изменился: перепланировка, реконструкция, надстройка, изменилась площадь или назначение.
Срок 5 рабочих дней, через МФЦ 7.
Снятие с учета
Здание снесено, погибло при пожаре или преобразовано в новые объекты. Кадастровый номер уходит в архив.
Срок 5 рабочих дней, с прекращением права 10.
Акт обследования
Документ, которым кадастровый инженер подтверждает, что объекта больше нет. Без него снесенное здание из ЕГРН не убрать.
Готовится по приказу П/0217, только в XML с подписью инженера.
Исправление реестровой ошибки
Объект не меняли, а в выписке стоит не то: площадь, этажность, материал стен, смещенный контур.
Срок 5 рабочих дней, госпошлины нет.
Площадь в ЕГРН не сходится
Метраж по выписке расходится с фактическим обмером. Причин ровно пять, и лечатся они по-разному.
От бесплатного заявления за 3 дня до похода в администрацию.
Подача документов в Росреестр
Документ готов, надо подать и довести дело до записи в ЕГРН. Три способа подачи, в том числе бесплатные, и когда нотариальная доверенность на инженера не нужна.
Не знаете, что вам нужно
Половина обращений начинается со слов не из закона: надо переучесть объект, надо обновить площадь, надо снять и поставить заново. Такие процедуры в 218-ФЗ отсутствуют, и заявление по ним возвращается или приостанавливается. Разложите свою ситуацию по одной таблице — она закрывает большинство случаев.
| Что произошло с объектом | Какая это процедура | Документ-основание |
|---|---|---|
| Построили и ввели в эксплуатацию | Постановка на учет вместе с регистрацией права | Технический план, разрешение на ввод |
| Разделили помещение или объединили два в одно | Образование объектов, исходный снимается автоматически | Технический план на образуемые объекты |
| Сделали перепланировку, площадь выросла | Учет изменений характеристик | Технический план, акт приемочной комиссии |
| Снесли здание или оно сгорело | Снятие с учета | Акт обследования |
| Объект не трогали, а в выписке неверное значение из техплана | Исправление реестровой ошибки | Новый технический план с обоснованием |
| В выписке значение не совпадает с документом-основанием | Исправление технической ошибки | Заявление, инженер не нужен |
| Сменились фамилия, паспорт, название организации | Изменение записи о праве | Заявление, технический план не нужен |
Что общего у всех этих работ
Любой кадастровый учет держится на документе кадастрового инженера. Для существующего объекта это технический план по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, для исчезнувшего — акт обследования. Оба готовятся в виде XML-файла и подписываются усиленной квалифицированной подписью инженера. Бумажный вариант Росреестр не принимает, и это не прихоть регистратора, а требование закона.
Площадь во всех случаях считается по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Сроки учета и регистрации установлены статьей 16 218-ФЗ и считаются в рабочих днях от даты приема документов. Подача через МФЦ добавляет два рабочих дня в каждую сторону.
Основания, по которым Росреестр останавливает дело, перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ. Приостановка длится до устранения причин, но не более трех месяцев. Два лидера по техпланам - пункт 7 о форме и содержании документа и пункт 49 о противоречиях со сведениями ЕГРН. Что делать, если уведомление уже пришло, разобрано в разделе про приостановки Росреестра.
Что мы делаем
Разбираем ситуацию до выезда: по выписке из ЕГРН и вашим документам определяем, какая из процедур ваша и нужен ли инженер вообще. Дальше выезд и обмеры, подготовка документа в XML, подача через личный кабинет и ведение дела до записи в реестре. Если учет уже приостановили, читаем уведомление и снимаем причину. Стоимость работ и срок подготовки — от 12 000 руб. и от 5 рабочих дней, зависит от объекта и от того, какие документы уже есть на руках.
Отдельно собран раздел про технические планы - там страницы по типам объектов и по ситуациям, от здания и помещения до машино-места и линейного объекта.
Вопросы
- Чем кадастровый учет отличается от регистрации права
- Учет отвечает на вопрос, что это за объект и где он находится. Регистрация права — на вопрос, чей он. В четырех случаях по части 3 статьи 14 218-ФЗ они проводятся одновременно, одним заявлением. Подробный разбор — в статье про порядок постановки на кадастровый учет.
- Сколько стоит кадастровый учет
- Госпошлина установлена пунктом 1 статьи 333.33 НК РФ и зависит от вида действия и от того, физическое вы лицо или организация. Работа кадастрового инженера оплачивается отдельно, ее стоимость — от 12 000 руб.. Разбор ставок с примерами расчета лежит в материале про госпошлину за учет и регистрацию.
- Можно ли поставить объект на учет без технического плана
- Для здания, сооружения, помещения, машино-места и незавершенного строительства — нет. Технический план назван основанием прямо в законе, и заменить его поэтажным планом БТИ или техпаспортом нельзя.
- Сколько ждать результат
- Учет без регистрации права — 5 рабочих дней, через МФЦ 7. Учет вместе с регистрацией — 10 и 12. Исправление технической ошибки — 3 рабочих дня, реестровой — 5. Что реально растягивает эти сроки, описано в статье про сроки кадастрового учета.
- Что будет, если ничего не делать
- Расхождение никуда не денется и всплывет при первой же операции с объектом — продаже, залоге, регистрации долгосрочной аренды. Учет приостановят, и разбираться придется в тот момент, когда на это меньше всего времени.
- Работаете только по Москве
- Москва и Московская область. По объектам за пределами региона решаем по ситуации, иногда выгоднее найти инженера на месте — скажем об этом прямо.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.