Технический план на раздел помещения
Раздел помещения — это не изменение существующего объекта, а образование новых. Исходное помещение снимается с кадастрового учета, право на него прекращается, а на его месте появляются два или больше самостоятельных объекта со своими кадастровыми номерами. Все это делается одним пакетом за одну подачу. Отсюда главное требование Росреестра: каждое образуемое помещение должно быть обособленным, а жилое еще и изолированным. Готовим технические планы на раздел по Москве и области и до начала работ говорим, пройдет ваша конфигурация учет или нет.
Когда нужен
- Купили большую секцию на первом этаже и хотите продать половину отдельно — покупателю нужен свой кадастровый номер.
- Сдаете два блока разным арендаторам, и арендатор требует объект, а не часть помещения.
- Делите бизнес или имущество между партнерами, и каждому нужен самостоятельный объект права.
- Банк готов взять в залог только отдельное помещение, а не долю в большом.
- Перегородку уже поставили и перепланировку согласовали, осталось привести ЕГРН в соответствие с фактом.
Что пройдет кадастровый учет, а что нет
Главный фильтр — пункт 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ: жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании. Планка для жилых и нежилых разная. Нежилому достаточно обособленности, жилому нужны оба признака.
| Признак | Что означает | Для каких помещений обязателен |
|---|---|---|
| Обособленность | Помещение отграничено от остального объема здания строительными конструкциями, замкнутый периметр, а не линия на полу | Для всех |
| Изолированность | Есть отдельный вход, и помещение не используется для прохода в другое помещение | Только для жилых |
Дальше по конфигурациям, которые встречаются чаще всего.
| Конфигурация | Исход | Почему |
|---|---|---|
| Два помещения, у каждого своя входная группа с улицы | Пройдет | Обособленность очевидна, проходимости нет |
| Два кабинета, у каждого дверь в общий коридор этажа | Пройдет | Доступ через места общего пользования обособленности не ломает |
| В помещение Б попадают только через помещение А | Не пройдет | Б не имеет самостоятельного доступа, А используется для прохода. Пункт 34 |
| В контур образуемого помещения завели кусок общего коридора или тамбур | Не пройдет | Места общего пользования в исключительное владение одного лица не передаются |
| Торговый зал на первом этаже и склад в подвале как одно помещение | Не пройдет | Помещение — единый замкнутый объем, два несвязанных пятна им быть не могут |
| Перегородка есть, но не доходит до перекрытия | Спорно | Исход зависит от заключения и плана этажа. Шансы повышают дверь, своя вентиляция и отдельный узел учета |
Когда раздел не допускается вообще
Есть случаи, где дело не в планировке, а в прямом запрете. Их закрывает пункт 35 части 1 статьи 26 218-ФЗ: раздел или выдел доли в натуре не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. Техплан тут не спасает.
- Образовать помещения в жилом доме или садовом доме нельзя — прямой запрет части 7 статьи 41 218-ФЗ. Поделить свой дом на две квартиры и продать одну не получится, легальный маршрут один — привести дом к признакам блокированной застройки и оформлять блоки как отдельные здания.
- Выделить долю в квартире в натуре нельзя: доля в праве не объект, а изолированной каждая часть в типовой квартире не станет.
- Разделить машино-место нельзя, нарушаются минимально допустимые размеры.
- Разделить объект под арестом или запретом нельзя до снятия ареста.
Развернутый разбор оснований — на странице раздел объекта или выдел доли не допускается, а варианты планировок с картинками — в статье про раздел помещения на несколько.
Что входит в работу
- Проверка на запрет по выпискам ЕГРН и поэтажному плану: делимость объекта, аресты, ипотека, состав собственников.
- Оценка конфигурации на обособленность до того, как вы потратились на проект.
- Выезд, обмеры всех образуемых помещений, расчет площадей по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
- Один технический план на весь раздел: все образуемые помещения плюс исходное как преобразуемое, с планом этажа и заключением кадастрового инженера.
- Подготовка XML по приказу П/0082, подпись УКЭП.
- Подача одним пакетом: учет образуемых, снятие исходного и регистрация прав.
- Сопровождение до выписок и снятие приостановок.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем | Кто дает |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН на исходное помещение | Площадь, назначение, обременения, состав собственников | Запрашиваем сам |
| Поэтажный план и экспликация | Основа для проверки обособленности и для плана этажа в техплане | Заказчик или БТИ, помогаем заказать |
| Согласованный проект перепланировки | Если для раздела возводятся перегородки или пробиваются проемы | Проектная организация |
| Решение органа согласования | Подтверждает законность работ до их начала | Заказчик |
| Акт приемочной комиссии | В многоквартирном доме без него дальше хода нет | Орган согласования |
| Решение собственника о разделе | Основание образования объектов, при нескольких собственниках — соглашение | Заказчик, шаблон даем |
| Согласие залогодержателя | Если помещение в ипотеке | Банк |
| Доступ на объект | Для обмеров после работ | Заказчик |
Сроки и цены
| Что делаем | Наш срок | Цена |
|---|---|---|
| Проверка конфигурации на обособленность по плану | ответ в течение рабочего дня | бесплатно |
| Техплан на раздел, два образуемых помещения | от 7 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Каждое следующее образуемое помещение | по запросу | по запросу |
| Сопровождение подачи и снятие приостановки | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
Срок самого Росреестра по разделу — 10 рабочих дней при подаче в Росреестр и 12 рабочих дней через МФЦ, часть 1 статьи 16 218-ФЗ. Это именно одновременные учет и регистрация, потому что права возникают заново, а не 5 дней как при простом учете изменений. Пошлина считается за каждое образуемое помещение, ее размеры собраны в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Проверка на запрет Смотрим выписки и план этажа. Здесь отваливается часть задач, и это самое дешевое место для отказа.
- Проект перепланировки Делает организация с допуском СРО. Конфигурация закладывается такая, чтобы прошла по обособленности, а не просто удобная для бизнеса. Эти две вещи совпадают не всегда.
- Согласование В жилом доме через орган согласования, порядок разобран в статье про перепланировку нежилого помещения в Москве.
- Работы строго по проекту Любое отступление превращает перепланировку в самовольную и блокирует раздел.
- Акт приемочной комиссии Количество помещений в акте должно совпасть с техпланом.
- Обмер и технический план Выходим на объект уже после работ, готовим один техплан на весь раздел.
- Подача и сопровождение Учет образуемых, снятие исходного, регистрация прав — одним заявлением.
Шаги не переставляются. Техплан всегда после работ и после акта, что именно в нем меняется — в материале про технический план после перепланировки. Честно про затык: дольше всего идет согласование проекта, и повлиять на этот срок мы не можем. Разделить самовольно перепланированное помещение Росреестр не даст, сначала придется узаконить работы.
Если Росреестр приостановит
Общий срок приостановки по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев, дальше отказ по статье 27. Возобновление по части 10 идет не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении, и остаток срока добирается, а не считается заново.
- Пункт 34 - образуемое помещение не обособлено или не изолировано. Лечится не текстом в заключении, а пересмотром конфигурации.
- Пункт 50 - контур образуемого помещения наложился на уже учтенное. Обычно исходный объект забыли включить в пакет на снятие.
- Пункт 49 - площадь, назначение или этаж не сходятся со сведениями ЕГРН.
Пункты 50 и 49 снимаются силами инженера. Пункт 34 иногда снимается, а иногда означает, что делить объект в этой конфигурации нельзя, и об этом мы говорим прямо. Уведомление, которое уже пришло, присылайте на разбор.
Вопросы
- Можно поделить помещение без перепланировки?
- Можно, если конструкции уже стоят и каждая часть самостоятельно доступна. Такое встречается в складах и торговых объектах, где секции изначально разделены капитальными стенами. В девяти случаях из десяти перегородки или второй вход все-таки нужны.
- Сохранится ли кадастровый номер исходного помещения?
- Нет. Прежний номер уходит в архив вместе с объектом, каждое образуемое помещение получает свой. Дата регистрации права на новые помещения — дата раздела, а не дата покупки исходного, и для минимального срока владения при продаже это имеет значение.
- Нужен ли отдельный вход с улицы каждому помещению?
- Для нежилых не нужен, достаточно доступа через места общего пользования — коридор, лестничную клетку, вестибюль. Не годится только вход через соседнее помещение.
- Что будет с ипотекой и договорами аренды?
- Обременения не исчезают, они переносятся на образуемые объекты. Залог требует согласия банка, а действующие договоры аренды приходится приводить в соответствие с новыми кадастровыми номерами.
- Можно разделить квартиру на две?
- Теоретически да, практически почти никогда. Каждая образуемая квартира должна иметь собственный выход на лестничную клетку, свой санузел и кухню, и при этом нельзя трогать несущие конструкции и общее имущество дома. В типовой панели это не выполняется.
- Сколько помещений можно образовать одним техпланом?
- Ограничения по количеству нет, один техплан описывает весь раздел. Но помните про принцип одновременности: любая ошибка в одном образуемом объекте останавливает весь пакет.
Пришлите выписку и поэтажный план, и мы скажем, пройдет ваша конфигурация учет или потребует перепланировки. Обратная операция разобрана на странице технический план на объединение помещений.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.