Акт приемочной комиссии: зачем он нужен и как его получить
Акт приемочной комиссии — документ, которым орган согласования подтверждает, что работы выполнены по согласованному проекту. Без него перепланировку не закрыть: он становится документом-основанием в техническом плане и в пакете, который орган сам отправляет в Росреестр. В Москве этот документ называется актом о завершенной перепланировке, утверждается за 10 рабочих дней, а услуга бесплатна. Ниже разбираем, что подается на акт, как проходит осмотр, что делать, если по факту сделано не то, что в проекте, и почему количество помещений в техплане обязано совпасть с актом до цифры.
Что это за документ
Норма лежит в части 2 статьи 28 Жилищного кодекса: «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии, утверждаемым в срок не более чем тридцать дней со дня получения уведомления».
Переводим. Решение о согласовании разрешает работы, акт фиксирует, что они выполнены и выполнены правильно. Две разные бумаги, подменять одну другой нельзя: решение выдается до ремонта, акт — после.
В Москве документ называется актом о завершенной перепланировке помещения, услугу оформляет Мосжилинспекция по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Разновидностей две — акт по согласованному заранее проекту и акт на ранее выполненные работы, когда ремонт сделали сначала, а узаконивать пошли потом. Оба варианта разобраны в статьях про согласование через Мосжилинспекцию и узаконивание уже сделанной перепланировки.
Зачем он нужен практически.
- Служит документом-основанием в техническом плане, без него инженеру нечего подшить в исходные данные.
- Запускает отправку пакета в Росреестр силами органа согласования.
- Закрывает административный риск: пока акта нет, перепланировка формально самовольная со всеми последствиями по статье 29 Жилищного кодекса.
- Показывает банку, покупателю и арендатору, что работы приняты, а не просто сделаны.
Кто входит в приемочную комиссию
Состав в Москве складывается из четырех позиций, и две из них появляются не всегда.
| Участник | Роль | Когда участвует |
|---|---|---|
| Представитель Мосжилинспекции | Председатель комиссии | Всегда |
| Заявитель или его представитель | Обеспечивает доступ, подписывает акт | Всегда |
| Представитель проектной организации | Подтверждает соответствие выполненных работ проекту | Когда затрагивались несущие конструкции |
| Представитель управляющей организации | Подтверждает, что общее имущество дома не пострадало | Когда затрагивалось общее имущество |
Следствие из таблицы одно. Если в проекте были работы по несущим конструкциям, договор с проектной организацией должен включать не только разработку проекта, но и участие в приемочной комиссии. Иначе на этапе акта выяснится, что выходить на объект некому.
Уведомление о завершении и что к нему прикладывается
Это главный узел процедуры, и в 2024 году он изменился. По части 1 статьи 28 Жилищного кодекса заявитель направляет в орган согласования уведомление о завершении работ, и «в случае перепланировки помещения в многоквартирном доме к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ». Там же требуются сведения об уплате государственной пошлины.
Переводим на практику. Технический план готовится до подачи уведомления, а не после получения акта. Это переворачивает привычную последовательность, по которой многие подрядчики работают до сих пор.
- Работы завершены по согласованному проекту.
- Кадастровый инженер обмеряет помещение по факту, считает площадь, отрисовывает план этажа и формирует техплан в XML с подписью УКЭП.
- Оплачивается государственная пошлина за кадастровый учет изменений.
- В орган согласования подается уведомление о завершении с приложенным техническим планом и сведениями об уплате пошлины.
- Комиссия выходит на объект, акт утверждается.
- Орган согласования направляет пакет в Росреестр.
Если технический план не приложен, уведомление просто не примут либо примут и вернут. Что именно инженер закладывает в такой документ и какие сведения в ЕГРН после этого меняются, мы разбирали в статье про технический план после перепланировки, а сам документ можно заказать на странице технический план после перепланировки.
Уведомление о завершении подается до истечения срока действия решения о согласовании. В Москве решение действует 18 месяцев со дня подписания. Если срок вышел, а акта нет, процедуру придется начинать заново — с обследования, проекта и нового заявления. Продления «задним числом» не существует.
Сроки
| Действие | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Утверждение акта приемочной комиссии | не более 30 дней со дня получения уведомления | часть 2 статьи 28 ЖК РФ |
| Оформление акта в Москве | 10 рабочих дней | регламент Мосжилинспекции по 508-ПП |
| Предоставление доступа в помещение для осмотра | 5 рабочих дней со дня подачи заявления | регламент Мосжилинспекции |
| Срок действия решения о согласовании | 18 месяцев | регламент Мосжилинспекции |
| Направление пакета в Росреестр органом согласования | не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения акта | часть 1.10 статьи 19 218-ФЗ |
| Кадастровый учет изменений | по срокам статьи 16 218-ФЗ | 218-ФЗ |
Федеральные тридцать дней — потолок, а не ориентир, московский регламент короче. Зато срок на доступ в помещение жесткий: пять рабочих дней со дня подачи заявления. Если объект сдан в аренду, договоритесь с арендатором заранее.
Как проходит осмотр и что проверяют
Комиссия выходит на объект и сверяет фактическое состояние помещения с согласованным проектом. Проверка идет по понятному перечню.
- Конфигурация Где стоят перегородки, где проемы, совпадает ли планировка с чертежами проекта.
- Мокрые зоны Границы санузлов и кухни, гидроизоляция, отсутствие выноса мокрых зон на жилые помещения соседей снизу.
- Несущие конструкции Наличие и правильность усиления проемов, соответствие выполненного усиления проектным решениям.
- Инженерные системы Вентиляционные каналы, стояки, схема электроснабжения, доступ к общедомовым коммуникациям и отключающим устройствам.
- Общее имущество Не заужены ли проходы, не затронут ли фасад, не занята ли часть общего коридора.
- Документы по ходу работ Журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ, если затрагивались несущие конструкции. Усиление проема к моменту осмотра уже закрыто отделкой, и без актов подтвердить его нечем.
Журнал производства работ ведется во время ремонта, а не собирается перед комиссией. Это единственный документ, который нельзя восстановить задним числом, и именно на нем чаще всего спотыкаются собственники, делавшие проем в несущей стене силами бригады без проектного сопровождения.
Сделано не то, что в проекте
Ситуация массовая. Проект согласовали, а по ходу ремонта бригада сместила мойку на полметра, разобрала встроенный шкаф и передвинула плиту. Формально это отклонение от проектного решения, и акт по такому объекту комиссия не подпишет. Дальше все зависит от масштаба.
- Незначительные отклонения Мосжилинспекция допускает упрощенный порядок для изменений, которые не затрагивают общее имущество, не связаны с несущими конструкциями и не меняют границы санузлов. Заново согласовывать проект не нужно: при оформлении акта прикладывается эскиз итоговой конфигурации, который собственник вправе сделать сам, плюс технический план и сведения об уплате пошлины.
- Существенные отклонения Новый проем, сдвинутая граница санузла, измененная схема вентиляции, затронутое общее имущество. Эскизом не обойтись: либо корректируется проект и берется новое решение о согласовании, либо работы приводятся в соответствие с согласованным проектом.
- Отклонения, которые согласовать нельзя Перенос мокрой зоны на жилую комнату соседей снизу, заделка вентиляционного канала, вырезанный без расчетов проем в несущей стене. Тут только восстановление, причем за свой счет и до подачи на акт.
Деталь для планирования. Техплан готовится по факту, а не по проекту. Если инженер обмерил помещение, а потом бригада что-то доделала, документ придется переделывать. Обмер делается после того, как работы действительно закончены, включая мелочи.
Техплан против акта: пункт 63
Здесь процедура ломается чаще всего. Пункт 63 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ дает регистратору право приостановить учет, когда количество помещений, указанное в техническом плане, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приемочной комиссии. Норма механическая: регистратор не разбирается, кто прав, он сравнивает две цифры.
Как возникает расхождение.
- В проекте два помещения объединялись в одно, в акте это отражено, а инженер по инерции описал два объекта.
- Комиссия приняла три помещения, а в техплане их четыре, потому что инженер выделил тамбур в самостоятельный объект.
- Акт выписан по старому проекту, а работы шли по скорректированному.
- В акте помещения перечислены по нумерации БТИ, а в техплане по новой, и при сверке цифры не сходятся.
Снимается расхождение одним способом — сверкой до подачи. Мы сравниваем акт и технический план построчно: количество образуемых помещений, номера, площади, назначение. Если расхождение реальное, либо техплан приводится в соответствие с актом, либо в органе согласования берется корректный акт. Второе дольше, поэтому проверять надо до утверждения акта.
Разбор самого основания — на странице пункт 63: перепланировка в многоквартирном доме. Рядом обычно ходят еще два основания. Пункт 34 срабатывает, когда образованное помещение не изолировано и не обособлено — например, к нему нет отдельного входа или в его состав попали места общего пользования. Пункт 49 - когда сведения в техплане противоречат тому, что уже записано в реестре. Как выглядит приостановка по таким объектам на практике, описано в статье про приостановку после перепланировки.
Кто направляет документы в Росреестр
Собственник этого не делает. По части 1.10 статьи 19 Федерального закона № 218-ФЗ орган, принявший решение о согласовании, обязан направить в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта. К заявлению прилагаются акт, технический план, решение о согласовании и сведения об уплате пошлины, подача идет в электронной форме через межведомственное взаимодействие. Платная услуга «подадим за вас документы в Росреестр после акта» — это услуга по чужой обязанности.
Признак того, что орган обязанность не исполнил, простой: прошло больше двух недель после утверждения акта, а дела в личном кабинете нет и выписка показывает старые характеристики.
- Возьмите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что сведения действительно не изменились. Что в ней смотреть, описано в статье про выписку из ЕГРН.
- Направьте в орган согласования письменное обращение с требованием исполнить обязанность по части 1.10 статьи 19 218-ФЗ, указав реквизиты и дату утверждения акта.
- Если ответа нет, подайте жалобу в порядке досудебного обжалования действий органа, а при бездействии — обращение в прокуратуру.
- Параллельно вы вправе подать заявление сами. По пункту 4 части 2 статьи 15 218-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта осуществляется по заявлению собственника. Приложите акт, решение о согласовании и технический план.
Четвертый вариант быстрее первых трех, и мы обычно предлагаем не ждать, а подавать самостоятельно. Порядок описан в статье про внесение изменений в ЕГРН.
С какого момента перепланировка завершена
Часть 3 статьи 28 Жилищного кодекса разводит два случая, и разница принципиальная.
«Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения».
Переводим. Если менялись только инженерные системы, акт закрывает вопрос. Если менялись границы, площадь или количество помещений, акт — промежуточная точка: до записи в реестре перепланировка юридически не завершена, даже если акт подписан полгода назад. Выписка до внесения изменений показывает старые характеристики, и банк, оценщик, покупатель и регистратор при следующей сделке работают по ней, а не по акту. Поэтому финалом процедуры мы считаем не акт, а новую выписку.
Нежилые здания, где акта нет вообще
Глава 4 Жилищного кодекса регулирует помещения в многоквартирных домах. К помещению в отдельно стоящем бизнес-центре, торговом центре, складе или особняке она не применяется: там нет ни органа согласования, ни решения, ни приемочной комиссии, ни акта. Порядок зависит от того, попали ли работы под определение реконструкции.
| Ситуация | Что требуется | Документ-основание для техплана |
|---|---|---|
| Помещение в многоквартирном доме | Решение о согласовании, работы, акт приемочной комиссии | Акт приемочной комиссии и решение о согласовании |
| Помещение в нежилом здании, работы не являются реконструкцией | Проект, соблюдение технических регламентов, работы | Проект и декларация либо заключение кадастрового инженера со ссылкой на проект |
| Помещение в нежилом здании, работы являются реконструкцией | Разрешение на строительство, работы, разрешение на ввод в эксплуатацию | Разрешение на ввод в эксплуатацию |
Ошибка, которую мы видим регулярно: собственник помещения в бизнес-центре ищет, где получить акт приемочной комиссии, потому что так написано во всех статьях про перепланировку. Получить его негде. Разбор развилки — в статье про перепланировку нежилого помещения в Москве. Апартаменты определяются по назначению здания, а не помещения.
Собираете пакет на акт и не уверены, что техплан сойдется с актом по количеству помещений? Пришлите решение о согласовании и план из проекта — сверю до подачи, пока расхождение еще можно исправить бесплатно. Контакты.
Что делаем мы
- Выезжаем на объект после завершения работ, обмеряем помещение по факту и готовим технический план с планом этажа, расчетом площади, заключением инженера и подписью УКЭП.
- Сверяем количество и нумерацию помещений в техплане с решением о согласовании и проектом до того, как подается уведомление о завершении.
- Готовим комплект для подачи уведомления вместе с техпланом и сведениями об уплате пошлины.
- После утверждения акта отслеживаем, ушел ли пакет в Росреестр, и при необходимости подаем заявление самостоятельно.
- Если пришло уведомление о приостановке, разбираем его и снимаем причины — страница разбор уведомления о приостановке.
Стоимость этапов и всей процедуры целиком разобрана в статье сколько стоит узаконить перепланировку, актуальные цифры по нашим работам — в разделе цены.
Частые вопросы
- Нужен ли технический план до акта или после?
- До. По части 1 статьи 28 Жилищного кодекса технический план прикладывается к уведомлению о завершении перепланировки, то есть готовится раньше акта. Старая схема, где сначала получали акт, а потом шли к инженеру, не работает с 2024 года.
- Сколько ждать акт о завершенной перепланировке в Москве?
- Регламент Мосжилинспекции — 10 рабочих дней. Федеральный потолок по части 2 статьи 28 Жилищного кодекса — 30 дней со дня получения уведомления. Доступ в помещение для комиссионной проверки надо обеспечить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления.
- Акт получен, а в выписке из ЕГРН ничего не изменилось. Это нормально?
- В течение первых двух недель да: у органа согласования есть 5 рабочих дней на отправку пакета, плюс срок рассмотрения в Росреестре. Если прошло больше, запросите выписку, направьте письменное обращение в орган согласования и параллельно подайте заявление сами как собственник.
- Во время ремонта отошли от проекта. Придется все переделывать?
- Не обязательно. Если отклонение не затрагивает общее имущество, несущие конструкции и границы санузлов, в Москве применяется упрощенный порядок: к заявлению на акт прикладывается эскиз итоговой конфигурации, технический план и сведения об уплате пошлины, а перерабатывать проект не нужно. Все остальное требует корректировки проекта или возврата к согласованному решению.
- Нужен ли акт приемочной комиссии на помещение в бизнес-центре?
- Нет. Глава 4 Жилищного кодекса действует только для помещений в многоквартирных домах. В нежилом здании нет ни органа согласования, ни приемочной комиссии. Документом-основанием для техплана там выступает проект, а при реконструкции — разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Что будет, если подать техплан в Росреестр без акта?
- Без акта оснований для изменения сведений нет, и подача заканчивается приостановкой, чаще всего по пункту 5 части 1 статьи 26 закона о регистрации — не представлены необходимые документы. Что делать дальше, описано в статье про первые действия после приостановки.
Нормативная база
- Статья 25 Жилищного кодекса РФ - виды переустройства и перепланировки.
- Статья 26 Жилищного кодекса РФ - основание перепланировки и решение о согласовании.
- Статья 28 Жилищного кодекса РФ - уведомление о завершении, акт приемочной комиссии, момент завершения перепланировки.
- Глава 4 Жилищного кодекса РФ - включая статью 29 о последствиях самовольной перепланировки.
- Статья 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - обязанность органа согласования направить документы в Росреестр.
- Статья 15 Федерального закона № 218-ФЗ - лица, по заявлению которых осуществляется кадастровый учет.
- Статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ - основания приостановления, включая пункты 5, 34, 49 и 63.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - требования к техническому плану.
- Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП - порядок перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы.
- Инструкция портала mos.ru - как согласовать перепланировку, сроки и состав приемочной комиссии.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.