Технический план линейного объекта
Газопровод, водопровод, канализация, теплосеть, кабельная линия, дорога — все это сооружения, и на кадастровый учет они ставятся по техническому плану. Но перед тем как готовить документ, надо ответить на вопрос, которого нет в других типах объектов: является ли ваша сеть недвижимостью вообще. Если нет, техплан закончится приостановкой по пункту 19 части 1 статьи 26, и сделать с этим по факту уже ничего нельзя. Готовим технические планы на линейные объекты и инженерные сети в Москве и Московской области, начиная с проверки конструктива по документам.
Когда нужен технический план на сеть
- Построили наружные сети по договору о технологическом присоединении и оформляете их на себя.
- Объект введен в эксплуатацию, и сооружение надо поставить на кадастровый учет с регистрацией права.
- Сеть передается на баланс ресурсоснабжающей организации или в муниципальную собственность, а принимающая сторона требует кадастровый номер.
- Сеть реконструировали: изменилась протяженность, трасса, диаметр или количество цепей.
- Часть трассы выводится из эксплуатации и подлежит снятию с учета.
- Сооружение нужно заложить, продать или внести в уставный капитал, а в ЕГРН его нет.
Какие сети являются объектами недвижимости
Закрытого списка «эти сети учитываем, эти нет» в законе нет. Есть определение из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса: недвижимость — это то, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению. И есть пункты 10 и 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса, которые отделяют объекты капитального строительства от некапитальных строений и неотделимых улучшений участка.
| Что за объект | Ставится на учет | Почему |
|---|---|---|
| Подземный стальной или полиэтиленовый газопровод от точки подключения до границы участка | Да | Заглублен, сварной, есть проект, демонтаж уничтожает вещь |
| Внутридомовая разводка, стояки, внутреннее газовое оборудование | Нет | Часть здания, в многоквартирном доме — общее имущество |
| Воздушная линия электропередачи на железобетонных опорах с фундаментами | Да | Опоры заглублены, линия рассчитана на долгую эксплуатацию |
| Кабельная линия в грунте или в кабельной канализации | Да | Линейно-кабельное сооружение, названо в перечне линейных объектов |
| Асфальтовая площадка, замощение, проезд без конструктива дороги | Нет | Неотделимое улучшение участка, прямо исключено пунктом 10 статьи 1 ГрК |
| Автомобильная дорога с земляным полотном, дорожной одеждой и водоотводом | Да | Полноценное сооружение из перечня линейных объектов |
Отдельный колодец, шкаф или опора в таблицу не попали намеренно: это не самостоятельные вещи, а элементы сооружения, и в техплане они описываются в его составе. Развернутый разбор признаков капитальности — в материале про технический план на сети и линейные объекты.
Чем техплан на линейный объект отличается от техплана на здание
- Вместо контура по наружным стенам описывается ось трассы или оси опор, и объект тянется через десятки участков с разными правообладателями.
- Главная характеристика — не площадь, а протяженность. По ней же приходит самое неприятное основание для приостановки.
- Права на все участки по трассе не нужны, и пункт 21.2 об отсутствии границ земельного участка к линейным объектам не применяется. Пользование чужой землей оформляется сервитутом, но это отдельная задача.
- Охранная зона в ЕГРН по техплану не вносится. Сооружение учитывается по техплану, зона устанавливается отдельно, решением уполномоченного органа с описанием границ.
- Заключение кадастрового инженера здесь весит больше, чем на обычном объекте: именно в нем обосновывается капитальность. Как оно пишется, разобрано в материале про заключение кадастрового инженера.
Что входит в работу
- Разбор документов до выезда: проект, разрешение на строительство, исполнительная документация, акты скрытых работ. Проектную протяженность считаем сами и сравниваем с разрешением.
- Полевые работы по трассе: съемка оси, координирование характерных точек, фиксация опор и узлов.
- Проверка геодезической основы и требований к точности. Сведения о методе определения координат, пунктах государственной геодезической сети и поверке оборудования идут в техплан и проверяются регистратором отдельно — логика описана в разборе 431-ФЗ о геодезии.
- Описание характеристик по видам: протяженность, глубина заложения, диаметр и материал труб, напряжение, количество цепей, тип опор, способ прокладки.
- Заключение с обоснованием капитальности и привязкой к проекту и исполнительной съемке.
- Сборка технического плана в XML, подпись УКЭП, подача и сопровождение до записи в ЕГРН.
- При необходимости — описание границ охранной зоны, одним выездом с основными работами.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Проектная документация на сеть | Проектная протяженность, конструктив, границы объекта |
| Разрешение на строительство, если оно требовалось | Документ-основание и источник контрольных параметров |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | Документ-основание для техплана |
| Исполнительная документация и исполнительные съемки | Фактическое положение трассы и отклонения от проекта |
| Акты скрытых работ | Доказательство заглубления и способа соединения элементов |
| Договор о технологическом присоединении | Нужен для льготной ставки пошлины по газовым сетям |
| Схема трассы с привязкой к участкам | Планирование полевых работ |
| Доступ к трассе и к узлам | Для съемки и обмеров |
Госпошлина по газовым сетям
Подпункт 26.2 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса устанавливает 4000 рублей за учет и регистрацию прав на сети газораспределения и газопотребления, созданные при выполнении мероприятий по подключению объектов капитального строительства. Ставка единая и не зависит от того, физическое лицо заявитель или организация. Общее правило по подпункту 22.4 для организации — 66 000 рублей, разница на каждом объекте существенная.
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Технический план на газопровод | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Технический план на водопровод, канализацию, теплосеть | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Технический план на кабельную линию или линию электропередачи | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Технический план на автомобильную дорогу | от 10 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Описание границ охранной зоны | по запросу | по запросу |
| Подача в Росреестр и сопровождение до записи в ЕГРН | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
Сроки Росреестра заданы частью 1 статьи 16 218-ФЗ: кадастровый учет — 5 рабочих дней при подаче в орган регистрации и 7 через МФЦ, одновременные учет и регистрация права — 10 и 12 рабочих дней соответственно. Приостановка дается на срок до трех месяцев, и при возобновлении отсчет не начинается заново.
Как проходит работа
- Документы до выезда Смотрим проект, разрешение и исполнительную документацию, считаем проектную протяженность. Если расхождение с разрешением больше пяти процентов видно уже здесь, говорим об этом сразу.
- Оценка конструктива Решаем, один это объект или несколько и относится ли он к недвижимости. Ответ «нет» на этом шаге дешевле, чем приостановка после подачи.
- Договор Фиксируем состав работ, протяженность и результат.
- Полевые работы Съемка трассы, координирование точек, фиксация узлов и опор.
- Камеральная часть Расчет протяженности, описание характеристик, заключение, сборка XML, подпись.
- Подача Напрямую в Росреестр либо в составе пакета от органа, выдавшего разрешение на ввод.
- Сопровождение Работа с уведомлением о приостановлении, если оно приходит.
Где обычно затык
Первый — протяженность. Фактическая не совпала с той, что указана в разрешении на строительство, и расхождение вышло за пять процентов. Часть таких расхождений бумажная и снимается перепроверкой методики подсчета с обеих сторон. Если расхождение реальное, дорога одна — вносить изменения в разрешение через орган, который его выдал. Заключением кадастрового инженера это основание не снимается. Что входит в комплект на ввод, разобрано в материале про разрешение на ввод.
Второй — границы объекта. Сеть состоит из участков разного диаметра, проложенных в разное время, и надо решить, один это объект или несколько. Решает проект и технологическая связанность, а не удобство оформления.
Третий — геодезия. Превышение нормативной точности, неверная система координат, отсутствие сведений о поверке оборудования. Это не придирка: требования к геодезической основе проверяются отдельно от всего остального.
Если Росреестр приостановит
По линейным объектам уведомление читается особенно внимательно: часть оснований снимается доработкой техплана, а часть требует похода в администрацию и правкой документа не лечится. Разобрать конкретное уведомление можно на странице разбора приостановки.
- Пункт 19 - объект не является объектом недвижимости. Лечится усилением обоснования капитальности, а иногда не лечится вовсе.
- Пункт 61.1 - протяженность отличается от разрешения на строительство более чем на пять процентов.
- Пункт 19.2 - не соблюдены требования к геодезическим работам и к описанию геодезической основы.
Вопросы
- Можно поставить на учет сеть, если участки под ней чужие?
- Да. Учет линейного объекта не требует прав на все участки по трассе, и основание об отсутствии границ участка к линейным объектам не применяется. Пользование землей оформляется сервитутом отдельно.
- Охранная зона вносится в ЕГРН вместе с техпланом?
- Нет, это два разных объекта учета. Сооружение вносится по техплану, зона устанавливается решением уполномоченного органа с описанием границ. До внесения сведений в реестр зона юридически не установлена.
- Что делать, если фактическая протяженность отличается от проектной?
- Сначала перепроверить методику подсчета с обеих сторон. Если расхождение реальное и превышает пять процентов, нужно вносить изменения в разрешение на строительство. Заключением инженера это основание не снимается.
- Асфальтовая площадка на территории предприятия — это недвижимость?
- Как правило, нет. Замощение относится к неотделимым улучшениям участка. Исключение — когда по проекту это дорога с земляным полотном, дорожной одеждой и водоотводом.
- Нужен ли техплан на газопровод к частному дому?
- Наружный газопровод от точки подключения до границы участка — сооружение, его ставят на учет. Внутренняя разводка и внутридомовое оборудование самостоятельными объектами не являются.
- Сеть построена давно, проекта не сохранилось. Что делать?
- Задача решаемая, но сложнее: капитальность доказывается исполнительной съемкой, шурфованием, материалами эксплуатирующей организации. Перспективность оцениваем по тому, что реально есть на руках, и говорим об этом до начала работ.
- Чем это отличается от техплана на обычное сооружение?
- Линейный объект — частный случай сооружения с вытянутой формой и протяженностью вместо площади. Общий порядок по нелинейным сооружениям — на странице технический план сооружения, а если сеть оформляется вместе с вводом объекта, смотрите техплан для ввода в эксплуатацию.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.