Москва и Московская область · для юрлиц
Технический план объекта незавершённого строительства
от 5 днейсрок подготовки
от 20 000 ₽стоимость от
Гарантиядоработок в договоре
Отметьте, какие конструктивные элементы и системы уже выполнены. Калькулятор покажет ориентировочный процент готовности — точную цифру определит оценщик в составе техплана.
ФЗ №176-ФЗ от 12.07.2024 повысил пошлины за постановку ОНС на учёт и регистрацию права собственности для юрлиц с 01.01.2025.
Действующая XML-схема техплана. Действующая XML-схема. В заключении инженера обязательно обоснование типа ошибки и ссылка на исходные документы.
Уведомления Росреестра о выявленных реестровых ошибках стали приходить чаще. У правообладателя 30 дней на ответ — пропустил, исправят без вашего участия.
Самый частый случай — банкротство застройщика. Готовим техплан ОНС для оформления в конкурсной массе, передачи фонду защиты дольщиков или нового застройщика. Степень готовности — ключевой параметр для оценки.
БЦ, ТЦ, гостиница, склад в стадии строительства. Постановка на учёт для залога под достройку, продажи или вывода на самостоятельный баланс. Работаем с проектной документацией и фактическим состоянием.
Производственный корпус, цех, технологическое здание в стадии строительства. Сложная конструкция, эстакады, инженерные сооружения. Привлекаем оценщика-сметчика для определения готовности.
Незавершённые сооружения: эстакады, мосты, инженерные сети, очистные. Особенность — особое описание и привязка к проекту. Степень готовности считается отдельно для каждого сооружения.
В отличие от готовых зданий, у которых кадастровый учёт и регистрация прав могут идти раздельно, для ОНС они подаются строго одним пакетом. Объект не может существовать в реестре «без хозяина» — это требование ФЗ-218.
Уникальная характеристика только для ОНС. Указывается в процентах, обосновывается в заключении инженера со ссылкой на проект и фактическое состояние. Может потребоваться отдельное заключение оценщика-сметчика.
Готовим техплан с описанием объекта и степенью готовности. Подаём вместе с заявлением о регистрации права. Объект получает кадастровый номер и собственника. Срок 7–14 дней. После этого недострой можно продавать, закладывать, передавать.
После завершения строительства и получения разрешения на ввод старый кадастровый номер ОНС снимается с учёта. Готовится новый техплан — уже на готовое здание, которое получает новый кадастровый номер.
Изучаем проектную документацию, разрешение на строительство, текущее состояние объекта. Определяем тип ОНС и предварительную сложность.
Подписываем договор с гарантией доработок. Аванс 50%. Сразу фиксируем, нужен ли отдельный оценщик.
Собираем правоустанавливающие на участок, разрешение на строительство, проектную документацию (АР, КР, ПОС).
Обмеры фактического состояния, фотофиксация, координирование контура объекта в МСК-77.
Сравниваем фактически выполненное с проектом. При сложных объектах привлекаем оценщика-сметчика для обоснования процента.
Формируем электронный документ по П/0082 с обязательным разделом обоснования степени готовности. Подписываем УКЭП.
Техплан + заявление о регистрации права собственности уходят в Росреестр одним пакетом (для ОНС только так).
Получаете выписку с кадастровым номером ОНС, степенью готовности и зарегистрированным правом. Объект готов к продаже, залогу, передаче.
Отметьте, что у вас уже есть. Подскажем, что делать дальше.
Правоустанавливающие на участок
Подтверждают право вести строительствоРазрешение на строительство
Действующее, до даты подачи техпланаПроектная документация
АР, КР, ПОС — основа для расчёта готовностиВыписка ЕГРН на участок
Не старше 30 днейЗаключение оценщика
Обоснование процента готовностиСметная документация
Для расчёта долей конструктивовКоординирование
Контур объекта в МСК-77Реквизиты застройщика
ЕГРЮЛ + доверенность на инженераУказанный процент не соответствует фотографиям и проектной документации. Регистратор приостанавливает с требованием обосновать. Главная причина приостановок ОНС.
Срок действия разрешения закончился до подачи документов. Без действующего разрешения объект не может быть учтён как ОНС.
Фактическое состояние объекта существенно отличается от проектной документации (другая этажность, площадь, конфигурация). Требуется либо корректировка проекта, либо обновлённое разрешение.
На фотографиях видны только земляные работы или фундамент без вертикальных конструкций. Регистратор может признать объект ещё не существующим как ОНС.
Подан только техплан без заявления о регистрации права собственности. Для ОНС эти процедуры подаются строго одновременно — иначе отказ.
Отсутствует или истёк договор аренды/собственности на земельный участок под объектом. ОНС не может существовать без оформленного участка.
Девелопер строит отдельно стоящий торговый комплекс 3500 м². На стадии «коробки с кровлей и витражами» решил продать актив новому инвестору. Нужна постановка на учёт как ОНС.
Выезд, обмеры, фотофиксация. Привлекли оценщика заказчика, обосновали готовность 45% по проекту и фактическому состоянию. Техплан за 7 дней, одновременная подача с регистрацией права. Учёт за 8 дней с первого раза. Сделка по продаже закрылась через 3 недели после обращения.
Девелопер искал финансирование на достройку 12-этажного жилого корпуса. Банк требовал поставить ОНС на учёт для оформления залога. Степень готовности по предварительной оценке — 70%.
Привлекли банковского оценщика, защитили 70% готовности. Первая приостановка — Росреестр оспорил процент готовности (требовал 60% по фотографиям), доработали обоснование с привлечением сметчика. Вторая — техническая по описанию инженерных систем, дополнили техплан. Залог зарегистрирован, кредит выдан.
Арбитражный управляющий формирует конкурсную массу обанкротившегося застройщика. Незавершённый промышленный корпус 8000 м², документация частично утрачена, степень готовности оспаривается кредиторами.
Восстановили проектную документацию через архивы, привлекли судебного эксперта-сметчика. Три приостановки: спор по степени готовности (защитили 38% через судебную экспертизу), расхождение с разрешением на строительство (приложили историческую справку), расхождение по площади (уточнили обмеры). Объект учтён, оформлен в конкурсной массе. Цикл 4 месяца.
| Тип объекта | Стоимость |
|---|---|
| ОНС до 1000 м² (типовой объект) | от 20 000 ₽ |
| ОНС 1000–5000 м² | от 35 000 ₽ |
| ОНС свыше 5000 м² | от 60 000 ₽ |
| Промышленный или сложный объект | от 45 000 ₽ |
| Под банкротство / судебная экспертиза | от 60 000 ₽ |
| Привлечение оценщика-сметчика | от 15 000 ₽ |
| Сопровождение подачи в Росреестр | от 5 000 ₽ |
ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14, 25 и 40 — технический план как обязательное основание для кадастрового учёта ОНС.
Статья 130 ГК РФ — объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам, права на них подлежат государственной регистрации.
Приказ Росреестра №П/0082 от 15.03.2022 — действующая форма технического плана, обязательный раздел с обоснованием степени готовности.
ФЗ №176-ФЗ от 12.07.2024 — госпошлины за постановку ОНС на учёт и регистрацию права собственности с 01.01.2025.
ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — особенности оформления ОНС в конкурсной массе при банкротстве застройщика.
Источники: ФЗ №218-ФЗ ст. 14, 25, 40, ГК РФ ст. 130, Приказ Росреестра №П/0082, ФЗ №176-ФЗ, ФЗ №127-ФЗ
Опишите объект — степень готовности, цель оформления (продажа, залог, банкротство). Подберём оптимальный сценарий