Технический план объекта незавершенного строительства
Недострой — это полноценная недвижимая вещь. Его можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать на него право, заложить в банке, продать и включить в наследственную массу. Делается это по техническому плану, который готовится на основании разрешения на строительство и проектной документации. Разрешение на ввод здесь не нужно и получить его нельзя: объект потому и незавершенный, что вводить нечего. Готовим техпланы на ОНС по Москве и области, считаем степень готовности с обоснованием и ведем дело до записи в ЕГРН.
Когда нужен
- Банк готов кредитовать стройку, но требует зарегистрированный объект в залог, а в ЕГРН его нет.
- Стройка остановилась, и объект надо продать или внести в уставный капитал как имущество, а не как набор материалов.
- Заканчивается срок аренды земельного участка, и зарегистрированный недострой нужен как аргумент в разговоре с администрацией о продлении.
- Объект делят между собственниками, входит наследство или идет спор, и суд требует определенности с объектом права.
- Стройка ушла вперед, степень готовности в ЕГРН устарела, и запись надо обновить.
Зачем регистрировать незавершенку с точки зрения денег, разобрано в отдельном материале про залог, продажу и налоги по недострою.
Какой объект возьмут на учет, а какой нет
Разрыв проходит по фундаменту. Котлован, снятый грунт, разложенные плиты, сваи без ростверка, бытовки и забор — это организация строительной площадки, а не объект недвижимости. Минимальный порог, который проходит на практике, — возведенный фундамент, связанный с грунтом и соответствующий проектному решению. Монолит выше нуля, стены первого этажа и подведенные сети добавляют уверенности.
- Признаки капитальности Возведен фундамент, перемещение объекта без несоразмерного ущерба невозможно по пункту 1 статьи 130 ГК РФ.
- Права на земельный участок Собственность, аренда или постоянное бессрочное пользование. Если право зарегистрировано в ЕГРН, документ прикладывать не нужно, регистратор видит запись сам.
- Цель предоставления участка допускает строительство Огородничество или аренда без права капитального строительства дают приостановку, которую кадастровый инженер не снимает.
- Проектируемое назначение укладывается в вид разрешенного использования участка Оно попадает в ЕГРН как основная характеристика, и регистратор сверяет его с ВРИ.
- Разрешение на строительство действует либо действует запись в реестре разрешений. Без него у техплана нет документа-основания.
Отдельно про самострой. Недострой и самовольная постройка — разные характеристики, и объект бывает и тем и другим сразу. Недострой описывает стадию, самовольная постройка по статье 222 ГК РФ описывает законность. Законный недострой ставится на учет в обычном порядке, самовольный не ставится никогда: у него нет либо разрешения, либо подходящего ВРИ, и регистратор это увидит. Путь один — через суд или процедуру легализации, она разобрана в статье про самовольную постройку.
Что входит в работу
- Проверка исходных данных: выписка на участок, границы, ВРИ, цель предоставления, действующее разрешение на строительство.
- Выезд на объект, геодезическая съемка фактического контура, проверка того, что контур целиком лежит в границах участка, расчет площади застройки.
- Фиксация фактически возведенных конструкций с привязкой к проектной документации — это база для степени готовности.
- Расчет степени готовности в процентах и обоснование расчета в заключении кадастрового инженера.
- Подготовка технического плана в XML по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 и подпись усиленной квалифицированной подписью.
- Подача одного заявления сразу на кадастровый учет и регистрацию права, сопровождение до выписки из ЕГРН.
Степень готовности: главный спорный реквизит
Степень готовности в процентах — это основное сведение об объекте по пункту 11 части 4 статьи 8 218-ФЗ. Не справочная пометка, а характеристика наравне с площадью и кадастровым номером, видная в выписке любому, кто ее закажет. Рядом стоят проектируемое назначение и проектируемое значение основной характеристики: у недостроя в реестре записана не фактическая площадь того, что возведено, а проектное значение, к которому стройка идет.
Обязательной методики расчета в законодательстве нет. Ни 218-ФЗ, ни приказ П/0082 не описывают, как получить процент. Считает его кадастровый инженер, обосновывает в заключении, а исходные данные берет из проекта и документов о выполненных работах. Два инженера на одном объекте могут получить 36 и 44 процента, и формально правы будут оба.
| Способ расчета | Откуда данные | Когда применяем |
|---|---|---|
| По конструктивным элементам | Проект, визуальное обследование, удельные веса элементов | Основной вариант, подходит почти всегда |
| По сметной стоимости выполненных работ | Смета, акты о приемке, справки о стоимости | Подрядная стройка с полным комплектом закрывающих документов |
| По проектным объемам работ | Проектная и исполнительная документация, обмеры | Промышленные объекты и случаи, где цифра пойдет в спор |
Регистратор арифметику не пересчитывает, но смотрит, есть ли обоснование вообще. Голый процент без расчета — это приглашение к приостановке по пункту 7 части 1 статьи 26. Как устроено само обоснование, разобрано в материале про заключение кадастрового инженера, а три способа расчета подробно — в статье про степень готовности незавершенного объекта.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем | Кто дает |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений | Документ-основание техплана по части 9 статьи 24 218-ФЗ | Заказчик или орган, выдавший разрешение |
| Проектная документация | Источник проектируемого назначения и база для расчета степени готовности | Заказчик |
| Выписка из ЕГРН на земельный участок | Границы, ВРИ, цель предоставления, обременения | Запрашиваем сам |
| Правоустанавливающий документ на участок | Только если право не зарегистрировано в ЕГРН, часть 1 статьи 40 218-ФЗ | Заказчик |
| Акты выполненных работ, исполнительная документация | Подтверждают объем построенного для расчета процента | Заказчик или подрядчик |
| Декларация об объекте недвижимости | Заменяет проект там, где разрешение на строительство не требуется | Правообладатель, форму даем |
| Доступ на площадку | Для съемки и обследования конструкций | Заказчик |
Копии разрешения и проекта в приложение к техплану не подшиваются — туда попадают только сведения из них в объеме, предусмотренном формой. Сканировать тома проекта не нужно, но показать их инженеру придется, иначе заполнять разделы не на чем.
Сроки и цены
| Что делаем | Наш срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на ОНС, постановка на учет с регистрацией права | от 7 рабочих дней | от 20 000 руб. |
| Техплан на ОНС по сложному промышленному объекту | от 7 рабочих дней | от 20 000 руб. |
| Обновление степени готовности учтенного недостроя | от 5 рабочих дней | от 12 000 руб. |
| Расчет степени готовности по проектным объемам для спора или банка | от 7 рабочих дней | от 25 000 руб. |
Сроки Росреестра заданы частью 1 статьи 16 218-ФЗ. Одновременные кадастровый учет и регистрация права — 10 рабочих дней при подаче в Росреестр и 12 рабочих дней через МФЦ. Внесение изменений в сведения об объекте — 5 и 7 рабочих дней. Госпошлина уплачивается до подачи, размеры и исключения собраны в статье про госпошлину за кадастровый учет и регистрацию.
Как проходит работа
- Разбор по документам Проверяем пять условий из блока выше. Если участок не допускает капитального строительства или разрешения нет, говорим об этом сразу и работу не начинаем.
- Передача проекта и разрешения Без них техплан на незавершенку подготовить нельзя, это прямое требование части 9 статьи 24.
- Выезд и съемка Координирую характерные точки контура, фиксируем возведенные конструкции, считаем площадь застройки.
- Расчет и согласование степени готовности Расчет делаем мы, но цифру показываем до подписания — она уйдет в ЕГРН и будет видна в выписке.
- Техплан и подача XML, УКЭП, одно заявление сразу на учет и на регистрацию права по пункту 1 части 3 статьи 14 218-ФЗ.
- Сопровождение до выписки Объект получает кадастровый номер, в ЕГРН появляется запись о праве, в характеристиках стоят проектируемое назначение и степень готовности.
Честно про затык. Самая частая задержка — не техплан, а проектная документация. У заказчика на руках бывает только альбом «АР», а для раскладки по конструктивным элементам нужны разделы с конструктивом и инженерными системами. Собрать их у проектировщика иногда дольше, чем сделать всю остальную работу.
Если Росреестр приостановит
По незавершенке набор оснований узкий и предсказуемый. Общий срок приостановки по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев. Возобновление по части 10 той же статьи идет не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении, причем срок не начинается заново, а добирается остатком.
- Пункт 19 - объект не является объектом недвижимости. Котлован, сваи без ростверка, фундамент без надземной части. Снимается усиленным обоснованием, экспертизой или временем.
- Пункт 21.2 - в ЕГРН нет сведений о границах участка. Лечится межевым планом на уточнение.
- Пункт 23 - участок предоставлен для целей, не предусматривающих строительство. Силами инженера не снимается.
- Пункт 7 - не обоснована степень готовности, не заполнен обязательный реквизит, неверная XML-схема. Обычно правится за день-два.
Первые три пункта видны до начала работ, по выписке на участок и по разрешению на строительство. Типичные сценарии собраны в материале про приостановки при постановке на учет незавершенного строительства. Уведомление, которое уже пришло, присылайте на разбор — берем и чужие техпланы.
Вопросы
- С какого момента стройку можно ставить на учет как недострой?
- Единого нормативного порога нет. На практике минимум — возведенный фундамент, связанный с грунтом и соответствующий проекту. Котлован, сваи без ростверка и складированные материалы на учет не берут.
- Нужно ли разрешение на ввод, чтобы поставить недострой на учет?
- Нет и получить его невозможно. Документом-основанием служат разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений плюс проектная документация, это часть 9 статьи 24 218-ФЗ.
- Что будет с недостроем после окончания стройки?
- Он не превращается в здание сменой процента на сто. Это два разных объекта. По части 8 статьи 40 218-ФЗ снятие ОНС с учета и прекращение прав на него происходят одновременно с учетом и регистрацией прав на построенное здание. Акт обследования при этом не нужен. Как готовится техплан под ввод, описано на странице технический план для ввода в эксплуатацию.
- Кто отвечает за цифру степени готовности?
- Застройщик отвечает за достоверность исходных документов, кадастровый инженер — за расчет и за подпись под техпланом, регистратор проверяет наличие обоснования, а не арифметику.
- Стройка ушла вперед, надо ли менять запись в ЕГРН?
- Обязанности обновлять процент по графику нет. Менять запись имеет смысл там, где цифра работает: перед оценкой залога, перед продажей, перед переговорами по аренде участка. Делается это отдельным заявлением с новым техпланом.
- Можно ли поставить на учет недострой на участке под ИЖС?
- Да, если участок допускает строительство и есть основание для техплана. Для домов и садовых домов работает уведомительный порядок, и документом-основанием там часто служит декларация, а не проект. Разбор — в статье про постановку незавершенного строительства на кадастровый учет.
Пришлите выписку на участок и разрешение на строительство, и мы скажем, берут ваш объект на учет прямо сейчас или сначала надо закрыть вопрос с участком. Соседние страницы - технический план здания и технический план сооружения.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.