Технический паспорт и технический план: что заменило что
Технический план заменил технический паспорт как документ государственного учета недвижимости, и произошло это 1 января 2013 года. До этой даты здания, помещения и незавершенку учитывало БТИ, результатом обследования был паспорт с инвентарным номером. После — объекты ставят на кадастровый учет, и единственный документ для этого готовит кадастровый инженер. Паспорт при этом не отменили: объекты старой системы признаны ранее учтенными, а сами паспорта в одном конкретном случае до сих пор работают как документ-основание для техплана. Разбираем, как менялись системы, какие даты и акты за этим стоят и что делать собственнику, у которого на руках только паспорт.
Что заменило что, коротко
Заменили не документ документом, а систему системой. Государственный технический учет уступил место государственному кадастровому учету, и вместе с системой поменялись все ее элементы сразу.
| Элемент | Технический учет | Кадастровый учет |
|---|---|---|
| Кто ведет | Органы и организации технической инвентаризации | Росреестр |
| Кто готовит документ | Техник БТИ | Кадастровый инженер |
| Документ | Технический паспорт | Технический план |
| Идентификатор объекта | Инвентарный номер | Кадастровый номер |
| Где хранится результат | Инвентарное дело в архиве бюро | ЕГРН |
| Привязка к местности | Условная, по адресу и схеме | Координаты характерных точек |
| Форма | Бумажный прошитый документ | XML с электронной подписью инженера |
Разницу между самими документами — что в них лежит, кто их принимает и как они выглядят — мы подробно разобрали в статье технический план и технический паспорт: в чем разница. Здесь речь о другом: почему так вышло и что это означает для объекта, который учли в старой системе.
Как работал технический учет БТИ
Техническая инвентаризация решала задачи, которых у кадастра не было. Государству нужно было знать, сколько квадратных метров жилищного фонда и в каком они состоянии, а налоговой — с какой стоимости считать налог на имущество. Инвентаризационная стоимость, та самая строка в паспорте, долгие годы была налоговой базой.
Порядок задавало постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921. Устроено это было так.
- Первичный учет Объекту присваивался инвентарный номер, заводилось инвентарное дело, и в нем накапливались все обмеры и все последующие изменения.
- Технический паспорт как результат По итогам инвентаризации на каждый объект оформлялся паспорт. Положение прямо называло его документальной основой для ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства. То есть паспорт был не справкой, а учетным документом, и именно в этом корень нынешней путаницы.
- Обследование с выездом Техник обмерял рулеткой, фиксировал материал стен, износ, конструктивные элементы. Координат он не определял, такой задачи система не решала.
- Состав паспорта Титульный лист, поэтажный план, экспликация, описание конструктивных элементов, износ, стоимость. Поэтажный план и экспликация с тех пор живут и самостоятельной жизнью, про них есть отдельный материал: поэтажный план и экспликация, где заказать.
Система была описательной. Она отвечала на вопрос «что это за объект и в каком он состоянии», но не на вопрос «где он расположен и не пересекается ли с соседним». Пока сделки оформлялись по адресу, этого хватало.
Переход на кадастровый учет: даты и акты
Переход растянулся на пятнадцать лет и шел волнами — сначала права, потом земля, потом капитальные объекты.
| Что произошло | Когда | Акт |
|---|---|---|
| Появился единый реестр прав на недвижимость | 1998 | Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ |
| Оформлены правила технического учета ОКС | 2000 | Постановление Правительства РФ № 921 |
| Создан государственный кадастр недвижимости | 2008 | Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ |
| Учет зданий и помещений в переходном порядке | до 01.01.2013 | Приказ Минэкономразвития от 14.10.2011 № 577 |
| ОКС переведены на кадастровый учет по техплану | 01.01.2013 | 221-ФЗ, окончание переходного периода |
| Отменено регулирование техучета ОКС | 09.07.2013 | Постановление Правительства РФ от 27.06.2013 № 546 |
| Кадастр и реестр прав объединены в ЕГРН | 01.01.2017 | Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ |
| Действующие требования к техплану | 2022 | Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 |
Ключевых точек тут две, и обе стоит запомнить.
1 января 2013 года До этой даты здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства учитывались в переходном порядке — органами технической инвентаризации, по приказу Минэкономразвития от 14.10.2011 № 577. С этой даты переходный период закончился, и капитальные объекты пошли на кадастровый учет по техническому плану.
9 июля 2013 года Постановление Правительства РФ от 27.06.2013 № 546 признало утратившими силу решения по вопросам государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС, включая постановление № 921. С тех пор федерального порядка технической инвентаризации капитальных объектов не существует. То, что сегодня делает БТИ, оно делает по региональным правилам и по договору с заказчиком. В Москве это организовано постановлением Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП, оператором реестра технической документации назначено МосгорБТИ.
Отсюда важный вывод для спора с контрагентом. Организация, которая требует технический паспорт «по закону», чаще всего ссылается на норму, которой больше нет. Обязательных случаев осталось мало, и они перечислены в статье нужен ли сейчас технический паспорт.
Ранее учтенные объекты: статья 69
Самый частый вопрос собственника старого здания звучит так: объект никогда не проходил кадастровый учет, откуда он в ЕГРН и почему там стоят цифры из паспорта. Ответ в части 4 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.
Норма звучит так: «Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества».
Переводим. Государство не стало заставлять миллионы собственников заново учитывать свои объекты. Оно просто признало старый учет действительным и перенесло данные из архивов БТИ в кадастр. Что из этого получилось на практике:
- Площадь в ЕГРН взята из техпаспорта Со всеми особенностями методики, по которой ее считали в год обмера.
- Контура и координат нет Объект есть в реестре как запись, но его нет на кадастровой карте. Это не ошибка, это наследство.
- Год постройки, материал стен и этажность тоже архивные И тоже иногда расходятся с фактом.
- Под зданием часто нет участка с границами Земля попала в реестр тем же способом. Это отдельная головная боль, она разобрана в материале приостановка из-за границ земельного участка под зданием.
Часть 5 той же статьи обязывает органы технического учета по запросу органа регистрации в течение трех рабочих дней бесплатно предоставлять все имеющиеся у них сведения и копии документов об объекте. Механизм рабочий: сведения о ранее учтенном объекте вносятся по заявлению, а недостающее Росреестр запрашивает в архиве сам. Порядок — в статье внесение изменений в ЕГРН.
Что проверить прямо сейчас, если здание старое Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите две вещи: стоит ли отметка «сведения об объекте имеют статус ранее учтенные» и есть ли описание местоположения объекта. Если контура нет, при любой сделке, ипотеке или стройке рядом это всплывет, и решать вопрос придется срочно и дорого.
Почему паспорта остались на руках
Кампании по изъятию паспортов не было, их просто перестали выдавать в прежнем качестве. Документ остался у собственника, выглядит солидно, прошит, с печатью, и воспринимается как главный документ на объект. Отсюда две устойчивые ошибки.
Первая — нести паспорт в Росреестр. Не примут: по части 12 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план готовится в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Паспорт этим требованиям не отвечает ни по форме, ни по субъекту.
Вторая — выбросить паспорт как устаревший. Вот этого делать точно не нужно, и дальше объясняем почему.
Статья 71: единственный случай, когда паспорт работает
Есть норма, о которой большинство собственников не знает, а она спасает объекты без разрешительной документации. Это статья 71 Закона № 218-ФЗ, особенности подготовки технического плана. Она состоит из трех частей, каждая закрывает свой тип объекта.
Часть 1: здания и сооружения
«В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года».
Переводим. Нет разрешения на ввод и нет проекта — берем из старого паспорта описательные характеристики: год постройки, материал наружных стен, этажность, назначение. Но не местоположение на участке, не площадь и не площадь застройки. Эти три вещи инженер определяет сам, по натурным измерениям.
Часть 2: объекты незавершенного строительства
Та же конструкция, но отсчет идет от разрешения на строительство: «В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимого имущества, изготовленного до 1 января 2013 года».
Обратите внимание на разницу: здесь из паспорта исключено только местоположение. Как поставить недострой на учет и зачем это делать — в материалах незавершенное строительство: как поставить на кадастровый учет и зачем регистрировать незавершенку.
Часть 3: помещения и машино-места
Здесь работают два документа. Годится паспорт самого помещения или машино-места, изготовленный до 1 января 2013 года, либо паспорт здания или сооружения, в котором это помещение расположено, той же давности. Из него нельзя брать местоположение помещения в пределах этажа, в пределах здания или соответствующей его части, и площадь.
| Объект | Чего не должно быть | Что берем из паспорта | Что определяет инженер |
|---|---|---|---|
| Здание, сооружение | Разрешения на ввод и проектной документации | Описательные характеристики объекта | Местоположение на участке, площадь, площадь застройки |
| Объект незавершенного строительства | Разрешения на строительство и проектной документации | Описательные характеристики | Местоположение на участке |
| Помещение, машино-место | Разрешения на ввод и проектной документации | Описательные характеристики, в том числе из паспорта здания | Местоположение в пределах этажа или здания, площадь |
Три условия применения нормы, и все три обязательны одновременно.
- Паспорт изготовлен до 1 января 2013 года Дата изготовления, а не дата обследования. Документ, выданный бюро позже, в этой роли не работает.
- Нет разрешения на ввод и нет проектной документации Если они есть, техплан готовится по ним, по общему правилу частей 8 и 10 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, и паспорт не нужен.
- Паспорт представляет заказчик кадастровых работ Инженер не ищет его сам, документ приносит собственник. Оригинал или заверенная копия ложится в приложение к техплану.
Если паспорта нет и разрешительных документов тоже нет, остается третий путь - декларация об объекте недвижимости, которую заполняет и заверяет правообладатель. Для домов и садовых построек это основной маршрут, он описан в статье технический план по дачной амнистии.
Почему данные нельзя просто перенести
Из текста статьи 71 видно главное: закон сам вынес за скобки площадь и местоположение. Это смысловая граница между двумя системами. Техническая инвентаризация описывала объект, кадастровый учет размещает его в пространстве и измеряет по единым правилам. Первое переносится, второе — нет.
Дальше добавляются три практических расхождения.
- Площадь считали иначе Действующие правила задает приказ Росреестра № П/0393, и он по-другому обходится с нишами, выступами, перегородками и наклонными конструкциями. Подробно — в статье площадь в техническом плане.
- Объект менялся Между датой обследования и сегодняшним днем закладывали проемы, переносили перегородки, пристраивали тамбуры. Паспорт об этом не знает.
- В самом реестре могла осесть ошибка При массовом переносе данных из архивов это случалось. Тогда лечится не техплан, а запись: заявлением об исправлении реестровой ошибки.
Когда техплан все-таки собирают «по паспорту», не выезжая на объект, прилетают пункт 7 - форма и содержание документа не соответствуют требованиям, и пункт 49 - противоречия между представленными документами и сведениями ЕГРН. Полный разбор этих замечаний с формулировками уведомлений есть в статьях техплан и техпаспорт: в чем разница и топ причин приостановки по техпланам. Срок на устранение — до трех месяцев по части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, и он не обнуляется при возобновлении.
Что делать, если есть только паспорт
- Закажите выписку из ЕГРН Посмотрите, есть ли объект в реестре, какой у него статус и совпадает ли площадь с паспортом. Это пять минут и определяет весь дальнейший маршрут.
- Найдите разрешительные документы Разрешение на ввод, проект, акт приемки. Если они есть, статья 71 не понадобится вовсе.
- Проверьте дату изготовления паспорта До 1 января 2013 года — документ рабочий как основание. После — только как справочный материал и приложение.
- Сверьте паспорт с объектом Пройдите по помещениям и отметьте, что изменилось. Все расхождения придется объяснять в заключении инженера.
- Проверьте участок Если у земли под зданием нет границ в ЕГРН, сначала межевой план, иначе прилетит пункт 21.2.
- Закажите технический план Инженер выезжает, обмеряет, координирует контур и собирает документ. Порядок описан в статье как получить технический план.
Что делаем мы
Мы начинаем с разбора того, что у вас уже есть. Смотрим паспорт и выписку из ЕГРН вместе и говорим прямо: хватает ли паспорта как документа-основания по статье 71, что из него пойдет в техплан, а что придется измерять заново и обосновывать в заключении.
Дальше выезжаем на объект и готовим технический план здания, технический план помещения или техплан на объект незавершенного строительства и ведем дело до записи в ЕГРН. Со старыми объектами это чаще всего постановка на кадастровый учет ранее учтенного здания с уточнением характеристик.
Пришлите технический паспорт и выписку из ЕГРН — скажем, можно ли на нем построить технический план и что еще понадобится. Контакты.
Частые вопросы
- Технический паспорт отменили или нет?
- Как документ государственного учета — да, с 1 января 2013 года. Как документ вообще — нет, бюро их выдает по региональным правилам, и в ряде случаев паспорт по-прежнему требуется. Но для Росреестра работает только технический план.
- Мой паспорт сделан в 2015 году. Он годится как основание для техплана?
- Нет. Статья 71 говорит именно о паспортах, изготовленных до 1 января 2013 года. Более поздний документ можно приложить как справочный материал, но документом-основанием он не будет.
- Объект в ЕГРН есть, но без координат. Это нарушение?
- Нет. Это признак ранее учтенного объекта, чьи сведения перенесли из архива БТИ. Нарушения тут нет, но при сделке, ипотеке или строительстве рядом контур придется определить через технический план.
- Можно ли поставить здание на учет, если нет ни разрешения на ввод, ни паспорта?
- Смотря какой объект. Для домов и садовых построек работает декларация об объекте недвижимости, которую заверяет правообладатель. Для коммерческого здания без разрешительных документов вопрос обычно уходит в плоскость узаконивания, вплоть до признания права в суде.
- Нужно ли менять старый техпаспорт на технический план заранее, впрок?
- Нет. Техплан готовится под конкретное регистрационное действие и передается в Росреестр. Делать его «на всякий случай» смысла нет: пока объект не менялся, действующая запись в ЕГРН остается той же.
Нормативная база
- Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 - организация государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС, утратило силу.
- Постановление Правительства РФ от 27.06.2013 № 546 - признание утратившими силу актов о техническом учете ОКС.
- Приказ Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 - учет зданий, сооружений, помещений и ОНС в переходный период.
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ - кадастровая деятельность, прежний закон о государственном кадастре недвижимости.
- Статья 24 Закона № 218-ФЗ - требования к техническому плану и документы-основания.
- Статья 69 Закона № 218-ФЗ - признание ранее учтенными объектов недвижимости.
- Статья 71 Закона № 218-ФЗ - особенности подготовки технического плана по старому техпаспорту.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма технического плана и требования к его подготовке.
- Постановление Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП - технический учет в Москве после отмены федерального порядка.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.