Технический план нежилого помещения
Нежилое помещение — это офис, торговый блок, склад, производственный пролет, секция в бизнес-центре или встроенное помещение на первом этаже жилого дома. Технический план нужен, когда такое помещение впервые становится самостоятельным объектом ЕГРН, когда его делят, объединяют, перепланируют или когда площадь в реестре разошлась с фактической. Для собственника коммерческой недвижимости это не формальность: без корректной записи в ЕГРН не пройдет ни продажа, ни залог, ни регистрация долгосрочной аренды. Работаем по Москве и Московской области, ведем задачу от проверки выписки до записи в реестре.
Когда нужен технический план на нежилое помещение
- Здание построено, помещения нужно образовать Бизнес-центр, торговый комплекс, склад нарезаются на блоки под продажу или под аренду.
- Помещение делится между собственниками или под разных арендаторов Из одного объекта получается два или больше.
- Два помещения объединяются в одно Например, арендатор занял соседний блок и снес перегородку между ними.
- Сделана перепланировка Сведения в ЕГРН перестали соответствовать факту, и это придется исправлять — разбор на странице техплана после перепланировки.
- Меняется назначение помещения Склад становится торговым залом, офис — предприятием общественного питания. Порядок описан в материале про изменение назначения нежилого помещения.
- Купили помещение, а площадь в ЕГРН не сходится Разница в несколько метров всплывает при подготовке к сделке или при расчете арендной платы за квадратный метр.
Две развилки, которые решаются до заказа работ
Первая: где стоит помещение
Помещение в нежилом здании и помещение в многоквартирном доме — это два разных правовых режима. Для блока в бизнес-центре Жилищный кодекс не применяется ни одной строкой, и вопрос только один: не является ли задуманное реконструкцией. Для магазина на первом этаже жилого дома работает глава 4 Жилищного кодекса целиком, а значит нужны проект, решение о согласовании и акт приемочной комиссии. Определяет режим не статус помещения, а назначение здания в ЕГРН, поэтому выписку мы всегда просим и на здание тоже. Подробный разбор — в материале про перепланировку нежилого помещения в Москве.
Вторая: образовывать помещения или нет
Вопрос, который почти никто не задает перед заказом работ, хотя задавать его надо первым. Образование помещений по смыслу необратимо, даже если формально процедура обратима.
- Здание продается или закладывается целиком — единый объект проще в сделке и в оценке, банку удобнее один предмет залога, а не сорок.
- Помещения нужны только под аренду — сдавать можно и без образования, через учет части объекта.
- Налог по торговым и офисным объектам считается от кадастровой стоимости, и сумма стоимостей нарезанных помещений нередко выходит больше стоимости здания целиком. Это стоит посчитать до нарезки, а не после первой квитанции.
- Как только первое помещение уйдет постороннему покупателю, коридоры, лестницы, кровля и фасад перестают быть вашими единолично: по пункту 2 статьи 141.4 ГК РФ они относятся к общему имуществу.
- Собрать здание обратно можно, только пока все помещения принадлежат одному лицу.
Требование, на котором спотыкаются чаще всего
Пункт 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ требует от нежилого помещения только обособленности. Изолированность — требование к жилью, к нежилому объекту закон его не предъявляет: проходной торговый зал и производственный пролет без собственной двери наружу являются нормальными объектами оборота.
Обособленность означает, что помещение отграничено от остального пространства здания строительными конструкциями и описывается на плане этажа как одна замкнутая фигура. Отсюда типовые претензии регистратора по коммерческим объектам.
- Помещение разорвано на несмежные части в разных концах этажа и подано как один объект.
- Граница проведена по воздуху — по линии на полу, по границе торгового оборудования, по условной оси без физической конструкции.
- В состав включены коридор, тамбур, лестница или электрощитовая, обслуживающие другие помещения.
- Контур на плане не замыкается, часть периметра отсутствует.
На практике регистратор нередко формулирует замечание так, будто требует изолированности и от нежилого объекта. Спорить с формулировкой бессмысленно, ее надо закрывать по существу: в заключении мы ссылаемся на действующую редакцию пункта 34 и отдельно показываем на плане этажа, что доступ в смежные помещения обеспечивается помимо образуемого объекта. Второе важнее первого.
Что входит в работу
- Проверка сведений ЕГРН по зданию и по помещению, поиск уже учтенных объектов на том же этаже, проверка обременений и зарегистрированных частей.
- Разбор поэтажного плана и экспликации, сопоставление с фактической планировкой.
- Выезд, обмеры всех частей помещения, определение координат характерных точек контура.
- Расчет площади по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393: между внутренними поверхностями стен, с учетом внутренних перегородок, тамбуров и лоджий.
- Проверка на наложение с учтенными помещениями и на попадание в контур мест общего пользования.
- Подготовка техплана по форме приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 с развернутым заключением, сборка XML, подпись усиленной квалифицированной подписью.
- Подача в Росреестр и сопровождение до записи в ЕГРН, включая ответы на замечания регистратора.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем он нужен | Если его нет на руках |
|---|---|---|
| Выписка ЕГРН на помещение и на здание | Исходные сведения, режим здания, проверка наложений | Запросим сам |
| Правоустанавливающий документ | Подтверждает полномочия заказчика кадастровых работ | Только от вас |
| Поэтажный план и экспликация | Основа для контура и сравнения до и после | Архив БТИ или управляющая компания |
| Решение о согласовании и акт приемочной комиссии | Обязательны после перепланировки в доме | Орган согласования |
| Проектная документация на здание | Основание для сведений о помещениях в новостройке | Застройщик |
| Доступ во все помещения, включая технические | Помещение, куда инженера не пустили, останется в техплане дырой | Только от вас |
Сроки и цены
| Что делаем | Срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на одно образуемое нежилое помещение | от 5 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Техплан на здание со всеми помещениями пакетом | от 7 рабочих дней | от 24 000 руб. |
| Техплан на изменение характеристик помещения | от 5 рабочих дней | от 18 000 руб. |
| Техплан на раздел или объединение | от 7 рабочих дней | от 22 000 руб. |
| Каждое следующее помещение в одном здании | по запросу | по запросу |
| Срочная подготовка | вдвое быстрее базового | плюс 50 процентов к смете |
Сроки Росреестра и пошлины от исполнителя не зависят. Учет образованного помещения без регистрации права — 5 рабочих дней напрямую и 7 через МФЦ, пошлина 22 000 рублей с организации и 2 000 с физлица. Учет вместе с регистрацией права — 10 и 12 рабочих дней, 66 000 и 6 000 рублей. Учет изменений характеристик — 5 и 7 рабочих дней, 2 000 и 1 000 рублей.
Как проходит работа
- Разбор задачи Что за здание, что за помещение, зачем нужен учет. Здесь же обе развилки: режим здания и нужно ли вообще образовывать помещения.
- Проверка по ЕГРН и по плану этажа До выезда говорим прямо, пройдет ли задуманная нарезка по пункту 34 или конфигурацию придется менять. Это самый дешевый момент, чтобы передумать.
- Договор и выезд Обмеры, контуры, фотофиксация спорных мест.
- Камеральная часть План этажа, площади, заключение, XML, подпись.
- Согласование характеристик Показываем площади до подачи, чтобы расхождение с ожиданиями всплыло сейчас, а не в уведомлении Росреестра.
- Подача и сопровождение до записи в ЕГРН.
Перед подачей прогоняем комплект по чек-листу проверок. Большая часть приостановок по коммерческим объектам ловится именно там, а не у регистратора.
Если Росреестр приостановит
Срок приостановки по общему правилу — до устранения причин, но не более трех месяцев. Для арендодателя это не абстракция: пока помещения нет в реестре, долгосрочный договор не зарегистрируешь, а значит арендатор сидит без защиты от третьих лиц. По нежилым помещениям чаще всего приходят три основания.
- Пункт 34 - помещение не обособлено. Безусловный лидер.
- Пункт 50 - контур наложился на другое учтенное помещение или преобразуемый объект не снят с учета одновременно.
- Пункт 49 - площадь, назначение или наименование противоречат сведениям ЕГРН.
Как оформить аренду части без приостановки, разобрано в материале про аренду части нежилого помещения. Общие вопросы по помещениям собраны на странице техплана помещения.
Вопросы
- Нужен ли техплан, если я просто продаю нежилое помещение?
- Если помещение стоит на кадастровом учете и его характеристики не менялись, не нужен — регистрируется только переход права. Техплан понадобится, если объекта в ЕГРН нет, если площадь в реестре расходится с фактом или если в помещении делали перепланировку и ее не узаконили.
- Обязателен ли отдельный вход у нежилого помещения?
- Закон этого не требует, изолированность обязательна только для жилых помещений. Но если через ваше помещение идет доступ в соседние, оно фактически работает как коридор и попадает под признаки общего имущества — тогда основание для приостановки появляется по-настоящему.
- Можно ли включить в помещение кусок коридора?
- Нет. Коридоры, тамбуры, лестничные клетки, общие санузлы, электрощитовые и венткамеры обслуживают другие помещения и относятся к общему имуществу. В контур образуемого объекта они не входят.
- Помещение в бизнес-центре, перегородки переставили без согласования. Что делать?
- Если здание нежилое, Жилищный кодекс не применяется и акт приемочной комиссии не нужен. Остается вопрос, не затронуты ли несущие конструкции: если затронуты, это уже не перепланировка, а реконструкция со своей процедурой. Если нет — изменения вносятся в ЕГРН по техплану.
- Сколько помещений можно образовать из одного?
- Ограничения по количеству нет, ограничение по существу: каждое новое помещение должно быть обособленным и иметь замкнутый контур, а места общего пользования в них попадать не должны. Именно это чаще всего и упирается в реальную геометрию этажа.
- Техплан делал другой инженер, пришла приостановка. Возьметесь?
- Да. Разбираем уведомление, смотрим, что именно не понравилось регистратору, и либо дорабатываем документ, либо готовим новый. Срок приостановки при этом продолжает течь, поэтому тянуть не стоит.
- Что быстрее — учесть помещения сразу со зданием или потом?
- Сразу. Пакетная процедура идет 10 рабочих дней независимо от числа помещений, а отдельная подача на каждую партию добавляет свой цикл. Минус пакета один: замечание к одному помещению тормозит весь пакет, а не одну запись.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.