Поэтажный план и экспликация: где заказать и зачем они нужны
Поэтажный план — чертеж этажа с планировкой, экспликация — таблица помещений с номерами, назначением и площадью. В Москве оба документа выдает МосгорБТИ, чаще всего одним комплектом, срок до семи рабочих дней, результат приходит электронным файлом с усиленной квалифицированной подписью. Архивный вариант закажет любой человек по паспорту, вариант с выездом техника — только собственник или тот, кого он уполномочил. Ниже разбираем оба документа по элементам и объясняем, что делать, если чертеж не совпадает с объектом.
Короткий маршрут: что заказывать под задачу
Люди приходят с формулировкой «мне нужен план из БТИ», а за ней стоят четыре разные потребности. Разводим их сразу, чтобы не платить дважды.
- Показать планировку кому-то за пределами Росреестра - банку, оценщику, арендатору, проектировщику, управляющей компании. Берите единый документ поэтажного плана с экспликацией из архива, без выезда техника. Самый дешевый и быстрый вариант.
- Согласовать перепланировку Здесь важна не свежесть документа, а то, чтобы на плане была зафиксирована планировка до работ.
- Изменить запись в ЕГРН Поэтажный план тут не работает вообще, нужен технический план. Разницу между этими документами мы разобрали в материале технический план, поэтажный план и экспликация и здесь повторять не будем.
- Получить документ с актуальными обмерами - после ремонта или для суда. Тогда заказывается обследование с выездом, и заказчиком может быть уже не любой человек.
Полный перечень того, что выдает бюро, собран в статье какие документы можно получить в БТИ, а про сам паспорт есть разбор нужен ли сейчас технический паспорт.
Поэтажный план по элементам
Поэтажный план выполняется в масштабе 1:100 или 1:200 и показывает этаж сверху, срезом на уровне оконных проемов. Разбираем лист по частям: большинство ошибок идет от того, что человек смотрит на картинку и не смотрит на штамп.
Графическая часть
- Капитальные стены - толстая линия или штриховка, начертание отличается от перегородок. Первое, что мы смотрим перед разделом или объединением помещений: от несущих стен зависит, возможна ли задуманная конфигурация вообще.
- Перегородки - тонкая линия. Именно они переносятся при перепланировке и именно они чаще всего нарисованы красным на старых планах.
- Дверные проемы - разрыв в стене, обычно с дугой открывания полотна. Наличие проема решает вопрос изолированности будущего помещения.
- Оконные проемы - двойная линия в наружной стене. От них зависят требования к инсоляции и к путям эвакуации, а значит и судьба перевода помещения под общепит или медицину.
- Лестницы, лифтовые и вентиляционные шахты, стояки - неприкасаемые элементы. Когда собственник хочет включить кусок коридора в арендуемую площадь, шахта в этом куске обычно и есть причина отказа.
- Номера помещений внутри контуров — ключ к экспликации, без них таблица нечитаема. Рядом стоят литеры строений: буквы А, А1, Б обозначают отдельные строения и пристройки в составе домовладения.
- Линейные размеры по внутренним граням стен. Это не координаты, наложить такой этаж на кадастровую карту нельзя.
Штамп: то, что читают в последнюю очередь, а надо первым
В штампе стоят адрес, номер инвентарного дела, номер этажа и дата последнего обследования. Дата — главная цифра на всем листе. Она означает ровно одно: в этот день техник был на объекте и зарисовал то, что видел. Все, что происходило с помещениями после, на плане не «неточно отражено», а отсутствует.
Красные линии
Красный цвет означает изменения, на которые заказчик не предъявил разрешительных документов. Техник приезжает, видит планировку, не совпадающую с инвентарным делом, наносит фактическое положение стен и проемов красным, и на листе появляется отметка о том, что разрешение на переустройство и перепланировку не предъявлено.
Что из этого следует практически.
- Это не штраф и не запрет Но документ становится публичным доказательством того, что планировка менялась без согласования.
- Это видит контрагент Банк по такому плану обычно отказывает в ипотеке или требует сначала узаконить, покупатель торгуется, а арендатор с общепитом или медициной не получит согласований надзорных органов.
- Это основание для предписания По статье 29 Жилищного кодекса собственник обязан привести самовольно переустроенное помещение в прежнее состояние, иначе вопрос решает суд. Альтернатива — сохранить помещение в переустроенном виде, если оно не нарушает права других лиц и не создает угрозы.
- Красный цвет не убирается заявлением Сначала согласование и работы, потом приемка, потом новое обследование. Порядок описан в статье как узаконить уже сделанную перепланировку, а как проходит согласование в городе — в материале про Мосжилинспекцию.
Экспликация по графам
Экспликация построчно расшифровывает то, что нарисовано на плане. Типовая строка содержит номер помещения, его назначение, площадь и высоту, внизу подводятся итоги по этажу и по объекту. Три вещи, которые мы проверяем в ней до начала работ.
- Назначение помещений - торговый зал, кабинет, склад, коридор, санузел. Это формулировка технического учета, а не вид разрешенного использования и не назначение объекта в ЕГРН. Но именно на нее смотрит арендатор, и из-за нее возникают разговоры в духе «у вас по документам склад, а вы сдаете под кафе».
- Итоговые строки В экспликации на нежилое здание итог обычно разбит на основную и вспомогательную площадь. Арендные ставки и эксплуатационные платежи считают по этим цифрам, и это нормально, пока речь о договоре между сторонами. Для реестра цифра другая.
- Высота помещений Графа, которую все пропускают. Она нужна проектировщикам и при переводе помещения под конкретный вид деятельности.
Площадь в экспликации и площадь в ЕГРН совпадают не всегда, и это не ошибка Инвентаризационные площади считались по правилам, действовавшим на дату обмера. Площадь для реестра считается по приказу Росреестра № П/0393, который иначе обходится с нишами, выступами, площадью под перегородками и наклонными конструкциями. Разбор действующих правил — в статье площадь в техническом плане, а что делать, когда цифра в реестре расходится с фактом, — в материале площадь в ЕГРН не сходится.
Шесть задач, где эти документы реально нужны
Ниже только те случаи, где поэтажный план с экспликацией действительно работают.
| Задача | Зачем нужен документ | Какой вариант заказывать |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки | Фиксирует состояние до работ, на него опирается проект | Архивный, с планировкой до изменений |
| Подготовка технического плана | Исходные данные для инженера и приложение к техплану | Архивный, плюс актуальный, если объект менялся |
| Аренда части помещения | Описание передаваемой части и графическая привязка в договоре | Архивный или актуальный, в зависимости от ремонта |
| Ипотека, залог, оценка | Банк и оценщик сверяют планировку с фактом | Чаще требуют актуальный, с обследованием |
| Проектирование и эксплуатация | Подоснова для проекта вентиляции, электрики, пожарной сигнализации | Поэтажный план в редактируемом формате |
| Суд и экспертиза | Доказательство состояния объекта на конкретную дату | Архивный срез на нужную дату из инвентарного дела |
Перепланировка
Статья 26 Жилищного кодекса относит технический паспорт помещения к документам, которые орган согласования вправе запросить сам, если заявитель их не представил. Но проект перепланировки все равно делается по подоснове, а подоснова — это поэтажный план. После работ завершение переустройства подтверждается актом приемочной комиссии по статье 28 Жилищного кодекса, и только потом готовится техплан. Как получают акт — в статье акт приемочной комиссии.
Аренда части и проектирование
Когда в аренду передается часть помещения, графическая часть договора рисуется поверх поэтажного плана: выделяется контур передаваемой площади, проставляются размеры. Для договора этого достаточно, для регистрации долгосрочной аренды части в Росреестре — нет, там работает техплан части. Разница разобрана в материалах нужно ли регистрировать аренду части и технический план части помещения.
Проектировщику нужен не скан, а редактируемый файл. Бюро выдает поэтажный план в том числе в формате dwg, по отдельному тарифу, и просить «чертеж в автокаде» — нормальная практика.
Где заказать в Москве и как это устроено
Технический учет в Москве организован постановлением Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП, оператором реестра технической документации назначено МосгорБТИ. Все документы технической инвентаризации по городу выдает оно.
Каналы подачи
- Сайт МосгорБТИ Личный кабинет, заказ онлайн, оплата картой. Самый быстрый путь, визит не нужен.
- Офисы учреждения Нужны, когда объект нестандартный: домовладение с несколькими литерами, спор о составе архивного дела.
- Центры госуслуг «Мои документы», включая флагманские.
- Портал mos.ru - городская услуга по предоставлению технической документации.
Что нужно приложить
Для архивного варианта достаточно документа, удостоверяющего личность. Для варианта с обследованием нужны документы о праве на объект и исходно-разрешительная документация, представитель действует по доверенности. Свежая выписка из ЕГРН пригодится в любом случае, по ней сверяют адрес и кадастровый номер.
Сроки, форматы и порядок цен
Стандартный срок — до семи рабочих дней. Есть ускорение: примерно втрое быстрее с коэффициентом к стоимости 1,5 и на следующий рабочий день с коэффициентом 2, но оно работает только тогда, когда нужные сведения уже есть в базе учреждения.
Результат выдается электронным документом с усиленной квалифицированной электронной подписью. Бумажная распечатка и курьерская доставка — отдельные платные услуги. Привычной прошитой папки с синей печатью по умолчанию больше не будет.
| Документ или услуга | Порядок стоимости | Срок |
|---|---|---|
| Единый документ поэтажного плана с экспликацией, объект до 350 кв. м | около 3 800 руб. | до 7 рабочих дней |
| Поэтажный план отдельно | порядка 8 руб. за кв. м, в формате dwg около 10 руб. за кв. м | до 7 рабочих дней |
| Экспликация отдельно | порядка 300 руб. за страницу | до 7 рабочих дней |
| Технический паспорт нежилого помещения до 100 кв. м | от 4 000 руб. | до 7 рабочих дней |
| Обследование нежилого помещения с выездом | от 13 000 руб., зависит от типа объекта и площади | по согласованию даты выезда |
| Распечатка на бумаге и курьерская доставка | около 1 900 руб. и около 1 000 руб. | вместе с выдачей |
Цифры даны как порядок величин по прейскуранту учреждения на сентябрь 2026 года, тарифы пересматриваются. Сколько стоит сам технический план — в статье сколько стоит технический план.
Московская область
В области единого оператора нет. Работают местные бюро и филиалы федеральной структуры, у каждого свой прейскурант и свои сроки, архивные дела разбросаны по районам. Закладывайте время заранее — получение архивной поэтажки по области нередко занимает больше, чем подготовка самого техплана.
С обследованием и без обследования
Это ключевая развилка, и она определяет три вещи сразу: кто может заказать, сколько это стоит и что вы получите на выходе.
| Параметр | Без обследования | С обследованием |
|---|---|---|
| Кто может заказать | Любое лицо по документу, удостоверяющему личность | Собственник, арендатор с согласия собственника, законный представитель, застройщик, управляющая компания |
| Что нужно приложить | Паспорт | Паспорт, документы о праве, исходно-разрешительная документация, доверенность для представителя |
| Что получаете | Архивный срез на дату последнего обследования | Актуальную планировку на дату выезда техника |
| Доступ на объект | Не нужен | Нужен во все помещения, со светом и свободным проходом |
| Стоимость | По прейскуранту за документ | Документ плюс обследование |
Когда нужно именно обследование:
- Объект менялся после последнего визита техника: переносили перегородки, закладывали или пробивали проемы, делали пристройку.
- Получатель требует актуальные данные — банк, оценщик, страховая, суд, орган, согласующий перевод помещения.
- С последнего обследования прошло больше пяти лет и получателя это не устраивает.
- Объект новый, в архиве бюро его нет.
- Нужно зафиксировать результат уже согласованной перепланировки, чтобы план перерисовали без красного цвета.
Правило пяти лет
Самый частый вопрос по документам БТИ — про срок действия. Разбираем по пунктам, потому что путаница тут стоит людям денег.
- Календарного срока действия у поэтажного плана нет Бюро выдаст архивный план с датой обследования хоть двадцатилетней давности, и это будет законный документ.
- Но есть критерий актуальности Формально актуальным считается документ по объекту, обследование которого проводилось в последние пять лет. Отсюда и пошло «правило пяти лет»: если предыдущий выезд был раньше, обследование придется провести заново.
- Перепланировка обнуляет актуальность независимо от даты План, сделанный в прошлом месяце, перестает отражать объект в тот день, когда в нем снесли перегородку.
- Требование свежести придумывает получатель «Не старше года» или «не старше пяти лет» — это внутренние регламенты банков, страховых и оценщиков, а не норма закона. Спорить бесполезно, но стоит спросить, устроит ли их выписка из ЕГРН.
- Для кадастровых работ давность работает наоборот Нам часто нужен как раз старый план, он доказывает состояние до изменений. Заказывать ради техплана свежее обследование в бюро смысла нет, обмеряем мы сам.
План не соответствует факту: что делать
Ситуация выглядит одинаково, а причин две, и лечатся они по-разному.
Причина первая — изменения уже нанесены красным Техник был на объекте, увидел несогласованную перепланировку и зафиксировал ее. План при этом отражает факт, просто с отметкой о том, что разрешение не предъявлено. Порядок действий такой.
- Понять, что сделано и затронуты ли несущие конструкции, мокрые зоны, вентиляция, фасад. От этого зависит, согласуется перепланировка вообще.
- Заказать проект и пройти согласование в уполномоченном органе.
- Привести объект в соответствие проекту и получить акт приемочной комиссии.
- Заказать технический план после перепланировки и внести изменения в ЕГРН. Типовые отказы на этом шаге — в материале приостановка после перепланировки нежилого помещения.
- Только после записи в реестре заказать в бюро новое обследование, чтобы план перерисовали в черном цвете.
Причина вторая — обследования просто не было Изменения в инвентарное дело никто не вносил, красного цвета нет, потому что техник на объекте не появлялся. Формально документ чистый, фактически описывает несуществующую планировку. Это опаснее первого случая: собственник уверен, что все в порядке, и узнает правду в момент сделки.
Проверяется это за десять минут. Возьмите архивный план, пройдите по помещениям и сверьте количество дверных проемов, наличие перегородок, положение санузлов. Расходится хотя бы в одном месте — объект менялся, и вопрос только в том, было ли это согласовано.
Порядок действий, который экономит деньги Не заказывайте обследование бюро первым шагом. Сначала определите, нужна ли вам запись в ЕГРН. Если нужна, маршрут идет через согласование и технический план, а новое обследование — финальный необязательный штрих. Если запись не нужна и документ требуется банку или арендатору, обследование и есть первый шаг.
Как эти документы использует кадастровый инженер
У этих документов в кадастровых работах три роли.
Подготовка к выезду До поездки мы смотрим план этажа: где капитальные стены и шахты, как пронумерованы помещения, сколько входов, есть ли проходные участки. Это сразу показывает узкие места — например, что часть, которую собственник хочет выделить под аренду, не имеет отдельного входа, а значит помещение не признают изолированным и обособленным. Что еще нужно инженеру до старта — в статье какие документы нужны кадастровому инженеру.
Доказательство исходного состояния Когда объект менялся, копия поэтажного плана с экспликацией уходит в приложение к техплану, а в заключении инженера появляется ссылка на нее. Без нее регистратор видит новые цифры и не понимает, откуда они взялись.
Документ-основание в одном случае По статье 71 Закона № 218-ФЗ при отсутствии разрешения на ввод и проектной документации сведения об объекте указываются в техническом плане в том числе на основании технического паспорта, изготовленного до 1 января 2013 года, частью которого и являются поэтажный план с экспликацией. Как именно это работает и что из паспорта брать нельзя, разобрано в статье технический паспорт и технический план: что заменило что.
Чего документы бюро не делают никогда: не заменяют натурный обмер, не подтверждают площадь для реестра и не становятся планом этажа внутри техплана. План этажа в техплане — собственный чертеж инженера по требованиям приказа П/0082.
Что прилетает, когда техплан собран по устаревшей поэтажке
Набор замечаний повторяется от дела к делу. Чаще всего это пункт 34 части 1 статьи 26 - помещение не изолировано и не обособлено, потому что границы нарисовали по экспликации и включили в них коридор или санузел общего пользования. Второй по частоте - пункт 63, когда количество помещений в техплане не совпадает с актом приемочной комиссии, то есть документ собран по старой планировке вместо фактического результата работ. Остальные типовые основания мы разобрали в топе причин приостановки по техпланам.
Общий срок приостановления — до устранения причин, но не более трех месяцев по части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. При возобновлении срок не обнуляется, добирается только неистекший остаток. Если уведомление уже пришло, начните с материала первые действия после приостановки.
Что делаем мы
Документы БТИ мы не выдаем, это компетенция бюро. Но мы разбираем с заказчиком, что именно ему нужно заказать, и часто это экономит один лишний платеж.
Дальше работаем там, где начинается реестр. Смотрим поэтажный план вместе с выпиской из ЕГРН и говорим, что сходится, а что нет. Выезжаем, обмеряем по факту, готовим технический план помещения, техплан части помещения под аренду или техплан после перепланировки и ведем дело до записи в ЕГРН.
Пришлите поэтажный план и выписку из ЕГРН — скажем, хватит ли этих документов для вашей задачи и нужен ли выезд. Контакты и цены.
Частые вопросы
- Сколько действует поэтажный план из БТИ?
- Календарного срока действия нет. Но актуальным документ считается, если обследование проводилось в последние пять лет, и на эту давность ориентируются банки, оценщики и органы согласования. Плюс любая перепланировка обнуляет актуальность сразу, независимо от даты в штампе.
- Может ли не собственник заказать поэтажный план?
- Архивный вариант заказывает любое лицо по документу, удостоверяющему личность. Вариант с выездом техника — только собственник, арендатор с согласия собственника, законный представитель, застройщик или управляющая компания, и понадобятся документы о праве.
- Чем единый документ отличается от отдельных поэтажного плана и экспликации?
- Составом услуги, а не содержанием. Единый документ — чертеж и таблица одним комплектом, его чаще всего и заказывают. Отдельно поэтажный план берут, когда нужен только чертеж, например в формате dwg для проектировщика, отдельно экспликацию — когда нужна только таблица площадей.
- На плане красные линии. Сделка сорвется?
- Сделка не запрещена, но покупателю и особенно банку это видно, и ипотеку по такому объекту обычно не одобряют. Убрать красный цвет можно только через согласование, акт приемочной комиссии, техплан и новую запись в ЕГРН, после чего заказывается повторное обследование.
- У меня есть технический план. Нужен ли еще поэтажный?
- Для Росреестра нет, техплан самодостаточен. Поэтажный план понадобится там, где техплан не читают: банк, оценщик, арендатор, проектировщик, управляющая компания.
Нормативная база
- Постановление Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП - организация технического учета в Москве, оператор реестра технической документации.
- Статья 24 Закона № 218-ФЗ - требования к техническому плану и документы-основания.
- Статья 71 Закона № 218-ФЗ - использование техпаспортов, изготовленных до 1 января 2013 года.
- Статья 26 Закона № 218-ФЗ - основания приостановления учета и регистрации.
- Приказ Росреестра № П/0393 - правила определения площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
- Статья 26 ЖК РФ - документы для согласования перепланировки и межведомственный запрос техпаспорта.
- Статья 28 ЖК РФ - завершение переустройства и акт приемочной комиссии.
- Статья 29 ЖК РФ - последствия самовольного переустройства и перепланировки.
- Памятка «Как оформить документы БТИ» на mos.ru - порядок обращения в Москве.
- Перечень документов и услуг МосгорБТИ - состав услуг, сроки и прейскурант.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.