Какие документы нужны кадастровому инженеру для технического плана
Универсального списка не существует. Закон привязывает состав документов к виду объекта и к виду кадастровых работ, и делает это в частях 8-11.2 статьи 24 Федерального закона 218-ФЗ. Всегда нужны три вещи — документ о праве на объект или на участок, документ заявителя и физический доступ инженера внутрь. Все остальное определяется вашей ситуацией, и ниже разобраны восемь самых частых. Заодно показал, какие документы инженер получает сам. Недостающая бумага — это не задержка на неделю, это приостановка по пункту 5 части 1 статьи 26 и минус месяц-полтора из графика.
Почему списка «для всех» нет
Технический план — это описание объекта, собранное вокруг документа, который дает объекту право появиться или измениться. Такой документ называется документом-основанием, и статья 24 218-ФЗ для каждого вида объекта называет свой.
Часть 8 отправляет за сведениями о зданиях и сооружениях к разрешению на строительство или выписке из реестра разрешений и к проектной документации. Часть 9 повторяет то же для объектов незавершенного строительства. Часть 10 для помещений и машино-мест называет разрешение на ввод здания в эксплуатацию или выписку из реестра разрешений на ввод, проектную документацию здания, а при перепланировке — проект перепланировки. Часть 11 разрешает опереться на декларацию правообладателя там, где закон вообще не требовал разрешений и проекта. Часть 11.1 описывает жилые и садовые дома, для которых основанием становятся декларация и уведомление о планируемом строительстве.
Отсюда вывод. Прежде чем собирать папку, надо назвать вид кадастровых работ. «Сделайте техплан» — это не задача. Задача звучит как «поставить на учет построенное здание», «образовать три помещения из одного», «учесть часть помещения под аренду». От формулировки зависит и перечень документов, и то, по какому пункту статьи 26 прилетит, если чего-то не хватит. Как выбирается вид работ, разобрано в статье про то, как получить технический план, а что за документ получается на выходе — в материале что такое технический план.
Базовый комплект: нужен всегда
Эти четыре позиции не зависят ни от вида объекта, ни от вида работ.
| Документ | Зачем нужен | Где взять | Что будет, если нет |
|---|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН на объект или правоустанавливающий документ | Подтверждает право заказывать работы и дает характеристики для сверки | Инженер закажет сам; правоустанавливающий — у вас или в реестровом деле | Заявление подаст ненадлежащее лицо - пункт 2 части 1 статьи 26 |
| Документ о праве на земельный участок и его кадастровый номер | Привязка объекта к участку, проверка ВРИ и наличия границ | Выписка ЕГРН, договор аренды, постановление о предоставлении | Нет границ участка - пункт 21.2; назначение не бьется с ВРИ - пункт 22 |
| Паспорт или уставные документы и доверенность представителя | Реквизиты в разделе общих сведений и право подать заявление | У вас; доверенность на подачу — нотариальная | Пустая графа о заказчике дает замечание по пункту 7, отсутствие доверенности — пункт 2 |
| Доступ на объект во все помещения | Обмеры делаются по факту, а не по бумаге | Организуете вы — ключи, пропуска, сопровождение | Недообмеренный объект дает расхождение площади и состава помещений, дальше пункт 49 |
Про доступ отдельно Это единственная позиция списка, которую нельзя заменить бумагой. Закрытая серверная, запертый подвал, арендатор, который не пускает в свою часть, — и в техплане появляется либо дыра, либо цифра из старой поэтажки БТИ. Вторая ситуация хуже: документ выглядит готовым, проходит форматный контроль и разваливается уже в ЕГРН как реестровая ошибка. Планируйте день обмеров так, чтобы открылись все двери.
Новое здание после стройки
Частая путаница у застройщиков звучит так: «принесите разрешение на ввод, тогда сделаем техплан». Порядок обратный. Техплан входит в комплект документов на получение разрешения на ввод — это пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса. Сначала техплан, потом ввод, потом учет здания.
| Документ | Зачем нужен | Где взять | Если нет |
|---|---|---|---|
| Разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений | Основание по части 8 статьи 24: этажность, назначение, проектная площадь | Выдавший орган, сведения есть в ГИСОГД | Пункт 5 - не представлены необходимые документы |
| Проектная документация (разделы АР, КР, общие данные) | Материал стен, конструктив, состав помещений, назначение | Проектировщик или архив; при отсутствии — исполнительная документация | Сведения нечем обосновать — пункт 7 |
| Документ о праве на земельный участок | Законность строительства и привязка контура | Выписка ЕГРН, договор аренды | Участок предоставлен без права строительства - пункт 23 |
| Постановление о присвоении адреса | Адрес в техплане должен совпадать с адресным реестром | Орган местного самоуправления, в Москве — mos.ru | Пункт 45 - место нахождения не соответствует адресу |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | Нужно на следующем шаге — для учета здания и для техплана на помещения | Тот же орган, после подачи техплана | Расхождение по этажам и помещениям - пункт 62 |
Отдельно про площадь. Расхождение с разрешением на строительство больше чем на пять процентов — это пункт 61 части 1 статьи 26, и заключением инженера он не снимается. Лечится только изменением разрешения через выдавший орган, а это от двух недель до пары месяцев, поэтому расхождение ловят до подачи. Как считается площадь — в статье про площадь в техническом плане, порядок ввода целиком — в материале техплан для ввода в эксплуатацию, условия работы — на странице технический план здания.
Образование помещений в здании
Из одного объекта получается несколько — нарезка этажа под арендаторов, раздел помещения, объединение двух в одно. Основанием по части 10 статьи 24 служат разрешение на ввод здания и проектная документация здания.
| Документ | Зачем нужен | Где взять | Если нет |
|---|---|---|---|
| Выписка ЕГРН на исходное помещение или здание | Что именно преобразуется и с какими характеристиками | Инженер закажет сам | Работать не с чем |
| Разрешение на ввод здания или выписка из реестра разрешений на ввод | Основание по части 10 статьи 24: состав помещений и этажность | Выдавший орган, для старых зданий — архив | Пункт 5, при расхождении состава — пункт 62 |
| Проектная документация здания | Назначение, конструктив, обоснование изолированности | Управляющая компания, застройщик, архив | Изолированность обосновывается только обмерами, риск выше |
| Поэтажный план и экспликация | Исходная планировка и нумерация помещений | БТИ, управляющая компания, прежний техплан | Нумерация разойдется с документами — пункт 7 |
| Решение собственника об образовании помещений | Фиксирует волю правообладателя | Готовите вы, для юрлица — решение уполномоченного органа | Заявление от ненадлежащего лица, пункт 2 |
Главный риск здесь не бумажный, а конфигурационный. Образуемое помещение должно быть изолированным и обособленным. Проходная комната, помещение без отдельного входа, включенный в состав кусок общего коридора — это пункт 34, и никакой комплект документов его не закроет, нужна другая планировка. Подробности — в статье про раздел помещения и на странице техплана помещения.
Перепланировка
С 1 апреля 2024 года порядок в многоквартирных домах изменился, и это до сих пор ловит людей. Раньше сначала получали акт приемочной комиссии, потом заказывали техплан. Теперь наоборот. По части 1 статьи 28 Жилищного кодекса заявитель направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении работ, и к нему уже прилагается технический план перепланированного помещения. Акт приемочной комиссии утверждается в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения уведомления, а дальше орган согласования сам направляет документы в Росреестр. Перепланировка считается завершенной со дня внесения изменений в ЕГРН.
| Документ | Зачем нужен | Где взять | Если нет |
|---|---|---|---|
| Решение о согласовании перепланировки | Без него работы самовольные | Орган согласования, в Москве — Мосжилинспекция | Пункт 5, а в многоквартирном доме еще пункт 63 |
| Проект перепланировки | Назван в части 10 статьи 24 как основание | Проектная организация с допуском СРО | Новую планировку нечем обосновать — пункт 7 |
| Акт приемочной комиссии | Подтверждает завершение работ, сверяется по количеству помещений | Орган согласования, после уведомления с техпланом | Расхождение с актом — пункт 63 |
| Поэтажный план до перепланировки | Точка отсчета — что было и что стало | БТИ, прежний техплан, приложение к решению | Нечем показать разницу в заключении |
| Выписка ЕГРН на помещение | Текущая площадь и границы для сравнения | Инженер закажет сам | Нечем обосновать изменение площади — пункт 49 |
Для нежилого вне многоквартирного дома схема проще — решение о согласовании, проект и акт по местным правилам. Московская специфика разобрана в материале про перепланировку нежилого помещения в Москве, а если работы уже сделаны без согласования — в статье как узаконить перепланировку. Порядок подготовки документа - техплан после перепланировки, условия — на странице услуги.
Часть помещения под аренду
Часть объекта учитывается, когда регистрируется обременение — аренда на год и более, сервитут. Самостоятельной судьбы у части нет, она появляется и снимается с учета вместе с обременением.
| Документ | Зачем нужен | Где взять | Если нет |
|---|---|---|---|
| Проект договора аренды или подписанный договор | Определяет, какая часть выделяется; площадь в договоре должна совпасть с техпланом | Готовите вы с арендатором | Часть учитывать не на основании чего — пункт 5 |
| Поэтажный план с обозначением границ части | По нему инженер обводит контур части | БТИ, прежний техплан, управляющая компания | Границы произвольны, спор с арендатором и правка договора |
| Выписка ЕГРН на помещение или здание | Право сдавать и исходная площадь | Инженер закажет сам | Обременение регистрировать не на что |
| Документ о полномочиях подписанта | Договор и заявление подписывает уполномоченный | Устав, доверенность, приказ | Пункт 2 |
Деталь, на которой теряют недели. Площадь части определяется по обмерам, а не по договоренности сторон, и почти никогда не совпадает с круглым числом из проекта договора. Правильная последовательность — сначала обмеры и техплан, потом окончательная площадь в договор, потом подписание. Наоборот означает переподписание. Механика разобрана в статьях технический план части помещения и регистрация долгосрочной аренды, а когда часть вообще не нужна — в материале нужно ли регистрировать аренду части.
Объект незавершенного строительства
По части 9 статьи 24 сведения об объекте незавершенного строительства, кроме местоположения, указываются на основании разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений и проектной документации. Разрешения на ввод тут по определению нет.
- Документ о праве на земельный участок Аренда подходит, если договор допускает капитальное строительство.
- Разрешение на строительство Истекший срок учету не мешает, но проверьте его, если планируете достраивать.
- Проектная документация Из нее берутся назначение, проектная площадь и конструктив.
- Степень готовности Определяет инженер по факту, документа от вас не требуется, но цифра обосновывается в заключении.
Частая причина возврата тут не бумажная. Если залит только фундамент, регистратор может счесть, что объекта недвижимости еще нет, — это пункт 19. Капитальность обосновывается прочной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба. Условия работ — на странице техплан на объект незавершенного строительства.
Жилой дом по уведомительному порядку
Для индивидуального жилого и садового дома действует часть 11.1 статьи 24 — техплан готовится на основании декларации правообладателя и уведомления о планируемом строительстве. Ни разрешения на строительство, ни разрешения на ввод в этой схеме нет.
| Документ | Зачем нужен | Где взять | Если нет |
|---|---|---|---|
| Уведомление о планируемом строительстве и уведомление о соответствии от администрации | Основание по части 11.1 статьи 24, подтверждает законность стройки | У вас, копия — в администрации | Пункт 5 |
| Декларация об объекте недвижимости | Ваши сведения о доме, неотъемлемая часть техплана | Заполняете вы, форму дает инженер | Сведения нечем подтвердить — пункт 7 |
| Документ о праве на земельный участок | Право на дом регистрируется вместе с учетом | Выписка ЕГРН | Регистрация не пройдет |
| Уведомление об окончании строительства | Подается после готовности дома, техплан прикладывается к нему | Вы, в администрацию или через Госуслуги | Техплан мимо администрации вернется по пункту 59 |
| Соглашение об определении долей | Нужно, если участок у нескольких граждан | Подписывают все сособственники | Регистрация будет приостановлена |
Дальше вы сами в Росреестр не идете. По части 1.2 статьи 19 218-ФЗ орган, уполномоченный выдавать разрешения на строительство, не позднее пяти рабочих дней с даты поступления уведомления об окончании строительства сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права с выпиской из реестра уведомлений, техпланом и соглашением о долях. Не направил в срок — застройщик вправе подать сам, это предусмотрено той же нормой. Условия по домам — на странице технический план жилого дома.
Если вместо уведомления о соответствии пришло уведомление о несоответствии - нарушены отступы, высота или этажность, — техплан подавать рано. Это пункт 58 части 1 статьи 26, и сначала снимается само несоответствие.
Машино-места
Машино-место по части 10 статьи 24 описывается так же, как помещение, — разрешение на ввод здания или выписка из реестра разрешений и проектная документация. Специфика в трех вещах. Границы определяются по проекту и по нанесенной на пол разметке, а не на глаз. Количество машино-мест сверяется с разрешением на ввод, расхождение дает пункт 62. Если места выделяются из общей долевой собственности, нужны решения всех сособственников.
Минимальные и максимальные размеры машино-места заданы нормативно, документа от вас на это не требуется, но нарушение дает пункт 53, а наложение соседних мест - пункт 52. Условия и сроки — на странице технический план машино-места.
Старый объект без разрешительных документов
Здание построено в девяностых, разрешений никто не видел, из бумаг только техпаспорт БТИ и свидетельство о праве. Это рабочая ситуация. Часть 11 статьи 24 разрешает указывать сведения на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем, если закон не требовал для такого объекта разрешений и проектной документации. Декларация прилагается к техплану и является его неотъемлемой частью, ответственность за достоверность несет тот, кто ее подписал.
Понадобятся правоустанавливающий документ на объект, документ о праве на участок, техпаспорт или поэтажный план БТИ как источник исторических данных и сама декларация. Техпаспорт документом-основанием не является и отдельно в Росреестр не подается — разница разобрана в статьях технический план и технический паспорт и нужен ли технический паспорт сейчас.
Что инженер получает сам
Половина времени, которое заказчики тратят на сбор папки, уходит на документы, за которыми ходить не надо. Мы запрашиваем их сам, это входит в работу.
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах На объект и на участок, электронно, за день-два. Ваша копия годичной давности не годится — сведения могли измениться.
- Выписка о переходе прав и о содержании правоустанавливающих документов Нужны, чтобы восстановить историю объекта или найти реквизиты утраченного документа.
- Кадастровый план территории Границы соседних участков и объектов, проверка наложения контура.
- Сведения о геодезической основе Каталог координат пунктов государственной геодезической сети, запрашивается в уполномоченном органе.
- Сведения из государственного адресного реестра Написание адреса до корпуса и строения.
Отдельная категория — то, что Росреестр запрашивает по межведомственным запросам у других органов. Разрешения, уведомления и акты органов власти формально можно не прикладывать, регистратор обязан запросить их сам. На практике это работает через раз.
Почему мы все равно просим принести оригинал Если орган местного самоуправления не разместил разрешение в ГИСОГД или не ответил на запрос, приходит приостановка по пункту 9 или пункту 10 части 1 статьи 26. Вашей вины в ней нет, а срок вы теряете свой, причем по пункту 9 он всего месяц. Заверенная копия разрешения или выписка из реестра разрешений, приложенная сразу, снимает этот риск.
Если документы утрачены
Компания переезжала, архив залило, прежний директор ничего не передал. Восстанавливается почти все, вопрос в сроках.
| Что утрачено | Где восстанавливать | Ориентировочный срок |
|---|---|---|
| Правоустанавливающий документ — договор, постановление, свидетельство | Копия из реестрового дела по заявлению правообладателя | 3-5 рабочих дней |
| Разрешение на строительство или на ввод | Выдавший орган, выписка из реестра разрешений или муниципальный архив | от 5 рабочих дней до месяца |
| Проектная документация | Проектная организация, заказчик стройки, орган экспертизы | непредсказуемо, иногда не восстанавливается |
| Решение о согласовании перепланировки и акт приемочной комиссии | Орган согласования; в Москве — Мосжилинспекция | 10-30 дней |
| Поэтажный план и экспликация | БТИ по заявлению собственника | 5-10 рабочих дней |
| Уведомления по жилому дому | Администрация, куда подавались, или реестр уведомлений | 5-15 рабочих дней |
| Постановление о присвоении адреса | Орган местного самоуправления, дубль — в адресном реестре | 5-15 рабочих дней |
Если проектная документация не восстанавливается в принципе, часть 8 статьи 24 разрешает заменить ее исполнительной документацией по части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса. Для объектов, по которым разрешения не требовались, остается декларация. Разбирать такие случаи надо до начала работ, а не после приостановки.
Требования к копиям и сканам
Документы-основания подшиваются в приложение к техплану в виде электронных образов. Требования заданы приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 и статьей 21 218-ФЗ.
- Визуальная идентичность оригиналу в масштабе один к одному Скан, а не фотография бумаги под углом.
- Разрешение сканирования 300 dpi Меньше — регистратор вправе счесть документ нечитаемым.
- Все листы, включая обороты, приложения и штампы Разрешение на ввод без последней страницы с подписью — это документ без подписи.
- Читаемые реквизиты Номер, дата, орган, подпись и печать.
- Никаких подчисток, приписок и зачеркнутых слов Статья 21 требует разборчивых текстов, наименований юрлиц без сокращений и с адресами, фамилий и имен — полностью.
Фотография с телефона формально допустима, если читаема, но на практике это источник замечаний. Тени, блики, загнутый угол, обрезанный штамп — и вы получаете пункт 7 на ровном месте. Что еще проверить до подачи, собрано в чек-листе перед подачей, а что делать, если дефект все же уехал в Росреестр, — в статье ошибка в техническом плане.
Что делаем мы
Работу мы начинаем не с выезда, а с разбора комплекта. Смотрим выписки на объект и на участок, вид разрешенного использования, границы и документы-основания под вашу ситуацию — и говорим прямо, чего не хватает и где это брать. Разбор занимает день и снимает большую часть приостановок до того, как они могли бы случиться.
Выписки ЕГРН, кадастровый план территории и сведения о геодезической основе заказываем сам. Если документ утрачен, помогаем восстановить или подобрать законную замену. Заявка на подготовку технического плана, стоимость — в ценах, порядок — в разделе как мы работаем. Пришло уведомление о приостановке из-за нехватки документов — присылайте на разбор.
Частые вопросы
- Нужен ли технический паспорт БТИ для технического плана
- Как документ-основание — нет. Как источник исходных данных полезен: по нему видно прежнюю планировку, нумерацию помещений и историю изменений. Если техпаспорта нет, инженер обмеряет объект по факту.
- Можно ли сделать техплан без разрешения на ввод
- Зависит от объекта. Для нового здания техплан готовится до ввода и сам входит в комплект на получение разрешения по пункту 12 части 3 статьи 55 ГрК. Для помещений внутри построенного здания разрешение на ввод является основанием по части 10 статьи 24, без него будет пункт 5. Для жилых домов по уведомительному порядку ввода не предусмотрено вообще.
- Кто заверяет копии документов для технического плана
- Копии актов органов власти заверяет выдавший орган, документы организации — подпись уполномоченного лица и печать. Нотариальное удостоверение нужно там, где его требует закон, например для доверенности на подачу заявления. Для большинства приложений достаточно качественного электронного образа.
- Что делать, если проектной документации нет и не будет
- Часть 8 статьи 24 разрешает заменить ее исполнительной документацией по части 6 статьи 52 ГрК. Если и ее нет, а разрешения для объекта не требовались, применяется декларация по части 11 статьи 24.
Нормативная база
- Статья 24 218-ФЗ — технический план и документы-основания, части 8-11.2
- Статья 21 218-ФЗ — требования к представляемым документам
- Статья 19 218-ФЗ — часть 1.2 о жилых домах
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, пункты 5, 9, 10
- Статья 55 ГрК — разрешение на ввод, техплан в пункте 12 части 3
- Статья 51.1 ГрК — уведомление о планируемом строительстве дома
- Статья 28 ЖК РФ — завершение перепланировки и акт приемочной комиссии
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и требования к техплану
- Приказ Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 — формат электронных образов
- Разъяснение Росреестра о новом порядке перепланировок в МКД
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Как проверить исполнителя — в статье как проверить кадастрового инженера, реестр — на сайте Росреестра. Опубликовано 20.09.2026, актуально на дату публикации.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.