Технический план для ввода в эксплуатацию: когда его готовят и что проверяют
Технический план для ввода в эксплуатацию готовится в узком окне: строительно-монтажные работы уже закончены, а заявление о выдаче разрешения на ввод еще не подано. Это не прихоть кадастрового инженера, а пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса — техплан входит в комплект документов на разрешение. И именно в этом окне ловятся три расхождения, из-за которых объекты потом встают в Росреестре на месяцы: площадь против разрешения на строительство, количество этажей и помещений против разрешения на ввод, назначение объекта против вида разрешенного использования участка. Ни одно из трех не снимается заключением кадастрового инженера. Зато все три видны заранее, если сверить документы до подачи. Порядок самой процедуры ввода мы разобрали отдельно, в статье про ввод объекта в эксплуатацию, здесь только кадастровая часть.
Когда инженер выходит на объект
Точка входа одна: строительно-монтажные работы завершены. Не завершены на бумаге, а завершены физически.
Что должно быть готово к выезду:
- Смонтированы все капитальные стены и внутренние перегородки в проектном положении. Обмерять коробку без перегородок бессмысленно — площади помещений будут другие.
- Выполнена чистовая или хотя бы черновая отделка стен. Слой штукатурки в два сантиметра на периметре большого помещения дает реальную разницу в площади.
- Смонтированы дверные проемы, лестницы, шахты лифтов. Они влияют на площадь этажа и на изолированность помещений.
- Нанесена разметка машино-мест, если объект — паркинг. Границы машино-места определяются по обозначению на полу, и обозначения должны физически существовать.
- Обеспечен доступ во все помещения, включая технические, электрощитовые и венткамеры. Помещение, куда инженера не пустили, останется в техплане дырой.
Выход раньше времени означает повторный выезд и повторные обмеры за ваш счет. Выход позже подачи заявления на ввод означает то, ради чего написана вся эта статья.
Заявление о выдаче разрешения на ввод подается с техническим планом внутри. Если инженера позвали после получения разрешения, характеристики в разрешении взяты из проекта, а в техплане — из обмеров, и они не совпадут. Это пункт 62 части 1 статьи 26 218-ФЗ и приостановка кадастрового учета, которая лечится только скорректированным разрешением на ввод. Разбор на странице приостановки по пункту 62.
Что инженер делает на объекте и после него
Работа делится на полевую и камеральную часть, и по времени они обычно соотносятся как один к двум.
Полевая часть
Координирование контура здания. Определяются координаты характерных точек контура — линии пересечения наружных стен с землей. Точность должна укладываться в нормативную по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Одновременно проверяется, лежит ли контур целиком в границах земельного участка: вынос даже на полметра за границу дает приостановку.
Обмеры. Замеряются все этажи, включая подземные, технические и мансардные, каждое помещение, каждое машино-место. Измерения ведутся на высоте от пола до 1,10 метра, без учета плинтусов и выступающих элементов отделки.
Подсчет площади по приказу П/0393
Площадь считается не так, как ее считает проектировщик, и это одна из главных причин расхождений. Правила установлены приложением № 2 к приказу П/0393.
| Объект | Как определяется площадь | Что входит | Что не входит |
|---|---|---|---|
| Здание | Сумма площадей всех надземных и подземных этажей, включая технический, цокольный, мансардный | Балконы, лоджии, террасы, веранды, эксплуатируемая кровля, лестничные площадки в пределах этажа | Подполье для проветривания, неэксплуатируемый чердак, техническое подполье, портики, крыльца, наружные открытые лестницы |
| Этаж | В пределах внутренних поверхностей наружных стен | Площадь под внутренними перегородками | Толща наружных стен |
| Нежилое помещение | Сумма площадей всех частей, между внутренними поверхностями стен | Внутренние перегородки, тамбуры, лоджии | Конструкции, не относящиеся к помещению |
| Машино-место | По характерным точкам границ, обозначенных на полу | Поверхности ограждающих конструкций, если они есть | Проезды и зоны маневрирования |
Площадь округляется до 0,1 квадратного метра, линейные измерения — до 0,01 метра. Разбор правил с примерами лежит в отдельном материале про площадь в техническом плане.
Камеральная часть
Вычерчиваются планы этажей с указанием контуров помещений и машино-мест, заполняются разделы технического плана, формируется описание местоположения объекта, пишется заключение кадастрового инженера. Форма и состав установлены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. На выходе — файл XML, подписанный усиленной квалифицированной подписью инженера, плюс приложения: разрешение на строительство, проектная документация в необходимой части, документы на участок.
Заключение инженера — не формальность. Оно объясняет регистратору все, что выглядит нестандартно: почему площадь такая, почему помещения так нарезаны, почему объект является объектом капитального строительства. Что в нем писать и чего писать не надо, разобрано в материале про заключение кадастрового инженера.
Три расхождения, из-за которых встают объекты
Дальше главное. Три пункта статьи 26 218-ФЗ дают подавляющее большинство приостановок по объектам, которые вводятся в эксплуатацию. Общее у них то, что ни один не снимается доработкой технического плана — каждый требует документа от органа власти. И то, что все три видны до подачи заявления на ввод.
Расхождение площади больше пяти процентов
Пункт 61 части 1 статьи 26 218-ФЗ: учет приостанавливается, если в результате строительства или реконструкции площадь здания или сооружения отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в разрешении на строительство.
Откуда берется расхождение. Проектная площадь считается по своим правилам, кадастровая — по приказу П/0393, и эти правила не совпадают. Добавьте фактические отклонения стройки, толщину отделки, изменение конфигурации лестничных узлов — и три-четыре процента набираются на ровном месте. Пять процентов — это допуск, в который на нормальном объекте укладываются, но на реконструкции и на сложных объектах выходят за него регулярно.
Почему не снимается заключением инженера. Пункт 61 сформулирован через арифметику, а не через обоснование. Регистратор сравнивает две цифры: площадь в разрешении на строительство и площадь в техплане. Если разница больше пяти процентов, основание для приостановки есть, и никакие объяснения инженера о разных методиках подсчета эту разницу не обнуляют. Единственный выход — привести в соответствие сам документ.
Как проверить заранее. Возьмите площадь из разрешения на строительство, умножьте на 1,05 и на 0,95 — получите коридор. Как только у инженера появились предварительные обмеры, сравните итог с коридором. Это пять минут работы, и делать это надо до того, как техплан уйдет в комплекте на ввод.
Что делать, если расхождение уже есть. Обращаться в орган, выдавший разрешение на строительство, за внесением изменений. Если изменение площади связано с отклонением от проекта, сначала корректируется проектная документация, при необходимости она проходит повторную экспертизу, и только потом меняется разрешение. Порядок и типовые ситуации собраны на странице приостановки по расхождению площади более пяти процентов.
Этажи, помещения и машино-места не совпадают с разрешением на ввод
Пункт 62: указанное в разрешении на ввод количество этажей, помещений и машино-мест не соответствует аналогичным сведениям в техническом плане.
Это чисто бумажный пункт, и он целиком порожден неправильным порядком работ. Когда техплан готовится до подачи заявления на ввод, фактические цифры попадают в само разрешение, и расхождению взяться неоткуда. Когда наоборот — в разрешении стоят проектные цифры, а в техплане фактические, и они расходятся почти всегда. Типичные причины: в проекте было двести помещений, а по факту сто девяносто семь, потому что три объединили; в проекте подземный этаж считался техническим подпольем, а по П/0393 он стал этажом; машино-места перерисовали под другой габарит транспорта, и вместо ста пятидесяти получилось сто сорок восемь.
Как проверить заранее. Выписать из проекта и из будущего заявления на ввод три числа — количество этажей, количество помещений, количество машино-мест — и сверить их с техпланом построчно. Не на глаз, а буквально по цифрам. Если расходятся, правильные цифры идут в заявление на ввод, а не в спор с регистратором.
Что делать, если расхождение уже есть. Либо привести техплан в соответствие с разрешением, если разрешение верно отражает факт, либо получить в органе скорректированное разрешение на ввод. Второе бывает чаще. Разбор ситуации — на странице приостановки по пункту 62.
Назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования участка
Пункт 22: назначение или разрешенное использование созданного объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Классика: производственный корпус на участке с ВРИ под складские объекты, апартаменты на участке под деловое управление, жилой дом на промышленном ВРИ. Проблема почти всегда старше кадастровых работ — она возникла на этапе выбора участка или при смене концепции проекта.
Как проверить заранее. Заказать свежую выписку из ЕГРН на земельный участок, посмотреть ВРИ дословно, сверить с назначением объекта и с градостроительным регламентом территориальной зоны по правилам землепользования и застройки. Обратите внимание и на формулировку: назначение в техплане берется строго из действующего перечня назначений, а не пересказывается своими словами, иначе прилетит пункт 33.1.
Что делать, если несоответствие уже есть. Менять вид разрешенного использования участка через администрацию либо менять назначение объекта, если это возможно по проекту. Ни то ни другое не делается быстро, поэтому проверку ВРИ мы ставим первым пунктом, до выезда на объект. Подробности — на странице приостановки по назначению и ВРИ.
| Расхождение | Пункт ч. 1 ст. 26 | Когда ловится | Кто устраняет | Снимается заключением инженера |
|---|---|---|---|---|
| Площадь отличается от разрешения на строительство более чем на 5 % | 61 | После предварительных обмеров, до подачи на ввод | Орган, выдавший разрешение на строительство | Нет |
| Этажи, помещения, машино-места не совпадают с разрешением на ввод | 62 | При сверке техплана с проектом до подачи на ввод | Орган, выдавший разрешение на ввод | Нет |
| Назначение не соответствует ВРИ участка | 22 | По выписке на участок, до выезда на объект | Администрация, через изменение ВРИ | Нет |
Если проект изменился в процессе стройки
Это отдельный разговор, потому что здесь порядок действий жесткий и его нельзя переставлять местами.
- Зафиксировать фактические изменения и оценить, выходят ли они за предельные параметры разрешенного строительства.
- Скорректировать проектную документацию. Если проект проходил экспертизу и изменения затрагивают конструктивные или другие характеристики безопасности, потребуется повторная экспертиза.
- Внести изменения в разрешение на строительство через орган, который его выдавал.
- Только после этого заказывать технический план и подавать заявление на ввод.
Почему нельзя наоборот. Разрешение на ввод удостоверяет соответствие построенного объекта разрешению на строительство и проектной документации. Если факт разошелся с проектом, орган обязан отказать по пункту 3 или 4 части 6 статьи 55. Техплан в этой цепочке ничего не решает — он лишь честно фиксирует то, что построено.
Отдельно про реконструкцию. Если в процессе изменились параметры существующего объекта, это реконструкция, и она требует своего разрешения на строительство и своего ввода. Попытка провести ее как перепланировку или как учет изменений характеристик заканчивается приостановкой.
Что застройщик передает инженеру
Комплект, который мы запрашиваем до выезда. Чем полнее он собран, тем меньше вероятность, что техплан придется переделывать.
- Разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений на строительство.
- Проектная документация: раздел архитектурных решений с планами этажей, экспликациями и ведомостями помещений, схема планировочной организации земельного участка.
- Положительное заключение экспертизы, если она проводилась.
- Градостроительный план земельного участка.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок и правоустанавливающий документ на него.
- Документ о присвоении адреса объекту.
- Исполнительная геодезическая съемка, если она велась.
- Заключение органа государственного строительного надзора, когда оно получено.
- Реквизиты застройщика и доверенность, если работу ведет представитель.
Развернутый список с пояснениями, зачем нужен каждый документ, собран в материале про документы для кадастрового инженера.
Объекты с большим количеством помещений и машино-мест
Многоквартирный дом, торговый центр, бизнес-центр с сотней арендных блоков, подземный паркинг — для кадастровой части это один класс задач. По частям 3 и 4 статьи 40 218-ФЗ при учете созданного здания одновременно ставятся на учет все расположенные в нем помещения, включая помещения общего имущества, и все машино-места. Один технический план описывает и здание, и каждый объект внутри.
Отсюда два практических вывода.
Первый — про деньги. Статья 333.34-1 НК РФ устанавливает, что при одновременном кадастровом учете вновь созданного здания и всех расположенных в нем помещений и машино-мест государственная пошлина уплачивается только за кадастровый учет здания. За каждое помещение отдельно платить не нужно. На доме с тремя сотнями квартир и полутора сотнями машино-мест разница между одной пошлиной и четырьмя с половиной сотнями — это несопоставимые деньги. Но работает это только при одновременной подаче: если часть помещений ставить на учет потом, отдельным заявлением, льгота на них не распространяется.
Второй — про риск. Ошибка в одном помещении останавливает весь пакет. Наложение контуров двух соседних помещений — пункт 50, наложение машино-мест — пункт 52, нарушение минимальных или максимальных размеров машино-места — пункт 53. Регистратор не проводит учет частично: приостанавливается вся подача целиком. Поэтому по крупным объектам мы прогоняем внутреннюю сверку контуров до формирования XML, а не после получения уведомления.
Особенности работы по таким объектам описаны на страницах технического плана многоквартирного дома и технического плана машино-места.
Сроки работ на крупном объекте
Ориентировочные сроки по нашей практике в Москве и области. Отсчет идет от даты выезда, при условии что комплект документов от застройщика собран.
| Объект | Полевые работы | Камеральная обработка | Итого |
|---|---|---|---|
| Отдельно стоящее здание до 1 000 кв. м, без деления на помещения | 1 день | 3-5 рабочих дней | около недели |
| Офисное или производственное здание 3 000-5 000 кв. м, 30-50 помещений | 2-3 дня | 7-10 рабочих дней | 2-3 недели |
| Торговый или бизнес-центр 20 000 кв. м, 150-250 помещений | 5-8 дней | 15-20 рабочих дней | около месяца |
| Многоквартирный дом, 250-350 квартир плюс паркинг | 7-12 дней | 20-25 рабочих дней | полтора месяца |
Что реально сдвигает эти сроки вправо: недоступные помещения на объекте, отсутствие разметки машино-мест, неполная проектная документация и обнаруженное расхождение, которое приходится устранять через орган власти. Последнее не измеряется днями работы инженера — это недели переписки с администрацией, и закладывать их нужно в график заранее.
Что делаем мы
Мы готовим технические планы для ввода объектов в эксплуатацию по Москве и Московской области. Мы начинаем не с выезда, а с проверки документов: смотрим ВРИ участка по выписке, площадь в разрешении на строительство, количественные показатели по проекту. Если в этих трех точках что-то не сходится, вы узнаете об этом до того, как заплатите за обмеры, и успеете решить вопрос с органом власти параллельно со стройкой.
После обмеров мы сверяем готовый техплан с разрешительной документацией построчно и отдаем его вам вместе с расчетом допуска по площади, чтобы вы подавали заявление на ввод с корректными цифрами. Условия и состав работ — на странице технического плана для ввода в эксплуатацию, по отдельно стоящим объектам — на странице технического плана здания. Если учет уже приостановили, присылайте уведомление — разберем пункты и скажем, что снимается техпланом, а что требует документа от администрации.
Частые вопросы
- Когда вызывать кадастрового инженера при строительстве
- После завершения строительно-монтажных работ и до подачи заявления о выдаче разрешения на ввод. Техплан входит в комплект документов на разрешение по пункту 12 части 3 статьи 55 ГрК РФ. Если позвать инженера после получения разрешения, характеристики в разрешении и в техплане разойдутся, и это пункт 62 статьи 26 218-ФЗ.
- Можно ли сделать технический план по проекту, без выезда на объект
- Нет. Технический план описывает построенный объект, а не проектируемый. Площадь и координаты контура определяются по результатам измерений на местности. Техплан, собранный по проекту, почти гарантированно разойдется с фактом, и вопрос лишь в том, на каком этапе это вскроется.
- Площадь разошлась с разрешением на строительство на семь процентов, что делать
- Сначала перепроверить расчет по приказу П/0393 — часть расхождений возникает из-за неверного учета балконов, эксплуатируемой кровли, технических этажей и подполий. Если после перепроверки разница остается больше пяти процентов, нужно вносить изменения в разрешение на строительство через орган, который его выдавал. Пункт 61 заключением кадастрового инженера не снимается.
- Нужно ли платить пошлину за каждое помещение в новом здании
- Нет, если здание и все помещения с машино-местами ставятся на учет одновременно. По статье 333.34-1 НК РФ пошлина уплачивается только за кадастровый учет здания. Если часть помещений подавать отдельно и позже, за них придется платить.
- Кто подает технический план в Росреестр после ввода
- Никто из застройщиков. Техплан прикладывается к заявлению на ввод, а после выдачи разрешения орган, принявший решение, сам направляет заявление и документы в Росреестр не позднее пяти рабочих дней — это часть 1 статьи 19 218-ФЗ. Подробно порядок описан в статье про ввод объекта в эксплуатацию.
Нормативная база
- Статья 55 ГрК РФ — выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления кадастрового учета
- Статья 40 218-ФЗ — учет здания одновременно со всеми помещениями и машино-местами
- Статья 19 218-ФЗ — направление документов органом, выдавшим разрешение на ввод
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и требования к подготовке технического плана
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — точность координат и правила определения площади
- Статья 333.34-1 НК РФ — особенности уплаты пошлины за кадастровый учет
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.