Раздел помещения на несколько: что требует Росреестр

Раздел помещения — это не изменение существующего объекта, а образование новых. Исходное помещение снимается с кадастрового учета, право на него прекращается, а на его месте появляются два или больше самостоятельных объекта со своими кадастровыми номерами, и все это делается одним пакетом за одну подачу. Из этой конструкции вытекают все требования Росреестра: каждое образуемое помещение должно быть обособленным, жилое еще и изолированным, а часть объектов закон делить запрещает в принципе. Ниже разбираем на планировках, что пройдет учет, а что нет, когда раздел невозможен и что происходит с ипотекой, арендой и сервитутом.

Обновлено 25.09.2026. Нормы сверены с 218-ФЗ в редакции от 04.08.2026.

Раздел как образование новых объектов

Собственник обычно мыслит раздел как ремонт. Была секция на первом этаже, поставили перегородку, получилось два магазина, осталось переоформить бумаги. Для Росреестра происходит другое: исходный объект прекращает существование, и вместо него возникают новые.

Правило задает статья 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Часть 1 требует, чтобы при образовании двух и более объектов в результате раздела кадастровый учет и регистрация прав осуществлялись одновременно в отношении всех образуемых объектов. Часть 3 добавляет, что снятие с учета и прекращение прав на исходный объект происходят одновременно с учетом и регистрацией прав на все образованные.

Пять следствий, которые меняют весь порядок работы.

1. Одна подача, один пакет Нельзя сначала поставить на учет первое помещение, потом второе, потом снять исходное. Либо все вместе, либо ничего.
2. Новые кадастровые номера Прежний номер уходит в архив вместе с объектом, наследовать его образуемые помещения не могут.
3. Право прекращается и возникает заново Дата регистрации права на новые помещения — дата раздела, а не дата покупки исходного объекта, и для налогов это имеет значение.
4. Ошибка в одном объекте останавливает все Если из трех образуемых помещений одно не проходит по обособленности, приостанавливается пакет целиком.
5. Учет и регистрация идут вместе Отсюда срок 10 рабочих дней и повышенная пошлина, а не 5 дней и учет изменений.

Раздел и выделение части — разные вещи, их часто путают. Часть помещения не является объектом недвижимости, она описывает зону обременения под аренду и живет ровно столько, сколько действует договор. Механика разобрана в статье про технический план части помещения. Если вам нужно просто сдать кусок площади в аренду, делить объект не нужно.

Обособленность и изолированность: пункт 34

Главный фильтр на входе. Формулировка пункта 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ звучит так: «жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении».

Планка для жилых и нежилых разная. Жилому нужны оба признака, нежилому достаточно обособленности. Самих определений в законе нет, практика опирается на письмо Минэкономразвития от 24.02.2014 № Д23и-501.

Перевод на практический язык. Обособленность — про стены: замкнутый периметр из конструкций и перегородок, а не условная линия на полу. Изолированность — про вход и проходимость: попасть внутрь можно, не проходя через чужое помещение, и через вас в чужое помещение никто не ходит.

Отдельный вход с улицы для нежилого помещения не обязателен, достаточно доступа через места общего пользования — лестничную клетку, коридор, вестибюль. А вот вход через соседнее помещение не годится ни для жилого, ни для нежилого.

Что пройдет, а что нет: разбор планировок

Вариант 1. Два помещения с отдельными входами с улицы — пройдет

Стрит-ритейл на первом этаже жилого дома, секция разделена перегородкой на всю высоту, у каждой половины своя витрина и своя входная группа. Обособленность очевидна, проходимости нет, споров не возникает.

Вариант 2. Два помещения с доступом через общий коридор — пройдет

Офисный блок делится на два кабинета, у каждого дверь в общий коридор этажа. Отдельного входа с улицы нет ни у одного, и для нежилых помещений это нормально: коридор относится к местам общего пользования, доступ через него обособленности не ломает. То же работает для квартир на площадке, если у каждой своя дверь на лестничную клетку.

Вариант 3. Проходное помещение — не пройдет

Самая частая ошибка. Помещение А имеет дверь в коридор, помещение Б — только дверь в помещение А. Чтобы попасть в Б, надо пройти через А. Такая пара обособленной не является: Б не имеет самостоятельного доступа, а А используется для прохода в другое помещение. Приходит пункт 34.

Что делать: пробить Б собственный выход в коридор или на улицу. Это перепланировка, и ее нужно согласовать до раздела, а не после.

Вариант 4. В состав образуемого помещения включены места общего пользования — не пройдет

Собственник заводит в контур будущего магазина кусок общего коридора, тамбур или участок эвакуационного пути, чтобы площадь была покрасивее. Места общего пользования обслуживают все помещения этажа и в исключительное владение одного лица не передаются. Результат — тот же пункт 34.

В многоквартирном доме это жестче: коридоры, лестницы, технические помещения и чердаки относятся к общему имуществу собственников, и захватить их в контур нельзя даже с протоколом общего собрания — там меняется режим общего имущества, а это другая процедура.

Вариант 5. Несмежные части в одном объекте — не пройдет

Торговый зал на первом этаже и склад в подвале, которые собственник хочет записать как одно образуемое помещение. Или две секции на разных концах галереи. Помещение — это единый замкнутый объем, ограниченный строительными конструкциями, и два несвязанных пятна на плане одним помещением быть не могут. Решение — образовать их как два разных помещения в одном техническом плане.

Вариант 6. Перегородка есть, но не до потолка — спорно

Открытый офис разделили сборной перегородкой высотой два метра, выше идет общее пространство до плиты перекрытия. Формально конструкция есть, фактически объем не отграничен, и исход зависит от заключения и от плана этажа. Шансы повышают перегородка от пола до перекрытия, дверь, самостоятельная вентиляция и отопление, отдельный узел учета. Топят стеклянная перегородка в половину высоты, общая вентиляция и единственный на оба помещения санузел внутри одного из них. Как формулировать обоснование — в материале про заключение кадастрового инженера.

Когда раздел не допускается: пункт 35

Есть случаи, где дело не в планировке, а в прямом запрете. Их закрывает пункт 35 части 1 статьи 26: «объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями».

Формулировка громоздкая, смысл простой: если федеральный закон запрещает делить объект, техплан не спасет. Разбор — на странице пункт 35, раздел не допускается.

Часть 7 статьи 41 218-ФЗ стоит процитировать отдельно, потому что на ней ломается много семейных историй: «Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются». То есть поделить свой дом на две квартиры и продать одну нельзя. Единственный легальный маршрут — привести дом к признакам блокированной застройки и оформить блоки как отдельные здания, что требует отдельных входов, отсутствия общих помещений и соблюдения градостроительных требований. Про подготовку документов на дом — на странице технический план жилого дома.

Если для раздела нужна перепланировка

В девяти случаях из десяти помещение на момент раздела еще не готово: перегородки нет, второго входа нет, узлы учета общие. Значит, сначала перепланировка, потом раздел. Причем закон прямо связывает эти две вещи: по части 2 статьи 25 ЖК РФ образование новых помещений входит в понятие перепланировки.

1. Проверка на запрет До расходов смотрим, не попадает ли объект в перечень неделимых и можно ли обеспечить каждому помещению самостоятельный доступ.
2. Проект перепланировки Проектировщик закладывает конфигурацию, которая пройдет по обособленности, а не просто удобную для бизнеса. Эти две вещи совпадают не всегда.
3. Согласование Получаем решение органа согласования. Порядок и состав документов для Москвы — в статье про перепланировку нежилого помещения.
4. Работы Строго по проекту. Отступление превращает перепланировку в самовольную и блокирует раздел.
5. Обмер и технический план Обмеряем все образуемые помещения, считаем площади по приказу П/0393, готовим один техплан на весь раздел.
6. Уведомление о завершении и акт приемочной комиссии В многоквартирном доме без акта дальше хода нет, и количество помещений в акте должно совпасть с техпланом.
7. Подача в Росреестр Учет образуемых объектов, снятие исходного и регистрация прав — одним пакетом.

Порядок именно такой, и переставлять шаги нельзя. Техплан делается после работ, а не до — что в нем меняется и почему он идет последним, разбираем в материале про технический план после перепланировки. Если работы уже сделаны без согласования, сначала придется закрывать этот вопрос, и это тема статьи как узаконить перепланировку. Разделить самовольно перепланированное помещение Росреестр не даст.

Раздел здания на помещения

Это отдельный случай, устроенный иначе, чем раздел помещения. Когда собственник здания хочет получить внутри него самостоятельные помещения, здание никуда не девается.

Часть 5 статьи 41 218-ФЗ: «При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются».

Перевод. Право на здание как на единый объект прекращается, права на все помещения регистрируются одновременно, но само здание остается в реестре как учтенный объект — в нем теперь просто живут помещения. Это и отличает его от раздела помещения, где исходный объект снимается с учета. Отсюда практические моменты.

1. Образовать нужно все помещения сразу Нельзя выделить одну секцию склада, оставив остальное зданием. Либо все здание разбирается на помещения, либо ничего.
2. Появляется общее имущество Коридоры, лестницы, технические помещения перестают быть чьей-то собственностью единолично и становятся общими. В контуры образуемых помещений они не входят.
3. Земельный участок остается под зданием Он не делится и обслуживает объект целиком.
4. Операция обратима Часть 6 статьи 41 позволяет собственнику всех помещений в здании обратиться с заявлением о прекращении права собственности на них с одновременной регистрацией права собственности на здание. Это используют перед продажей объекта целиком.

Про пошлину здесь есть нюанс. По статье 333.34-1 НК РФ, когда на учет ставятся все помещения в здании, пошлина считается за каждое помещение. На объекте с полусотней помещений сумма получается заметная, и ее лучше посчитать до подачи.

Пакет документов и порядок подачи

Подача идет через МФЦ или личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра. Сроки по части 1 статьи 16 218-ФЗ - 10 рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и 12 рабочих дней через МФЦ. Госпошлина за одновременный учет и регистрацию по подпункту 22.4 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ составляет 6 000 рублей для физического лица и 66 000 рублей для организации, и считается она по каждому образуемому объекту. Размеры меняются, поэтому сверяйте их на дату подачи. Общий порядок подачи разобран в статье про документы для постановки на кадастровый учет.

Типичные приостановки

Про сумму площадей отдельно. Она почти никогда не равна площади исходного помещения: возведенная перегородка съедает несколько сантиметров по всей длине, а площади считаются по внутренней поверхности ограждающих конструкций. Разница в один-два метра нормальна, но должна быть посчитана и объяснена в заключении. Общий срок приостановления по части 2 статьи 26 — не более трех месяцев, и за это время нужно успеть переделать документы и подать их заново. Что делать в первые дни — в материале Росреестр приостановил учет.

Что делаем мы

Работу над разделом мы начинаем не с выезда, а с выписки ЕГРН и плана этажа: нет ли прямого запрета, проходит ли будущая конфигурация по обособленности, не рассекают ли границы раздела действующие обременения. Если конфигурация не проходит, вы узнаете об этом до оплаты проекта. Дальше готовим один технический план на все образуемые помещения, с расчетом площадей и заключением, и ведем пакет до выписок на новые объекты. Услуга - технический план для раздела помещения, обратная операция - объединение помещений, цены — в разделе цены.

Нормативная база

1. Статья 41 218-ФЗ — кадастровый учет и регистрация прав при образовании объекта недвижимости
2. Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, пункты 34, 35, 49, 50, 63
3. Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
4. Статья 24 218-ФЗ — требования к техническому плану
5. Статья 25 ЖК РФ — виды переустройства и перепланировки
6. Статья 28 ЖК РФ — завершение перепланировки
7. Письмо Минэкономразвития от 24.02.2014 № Д23и-501 — признание помещений изолированными и обособленными
8. Постановление Пленума Верховного Суда от 27.06.2023 № 23 — применение правил о залоге вещей
9. Статья 346 ГК РФ — пользование и распоряжение предметом залога
10. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и состав технического плана
11. Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — правила определения площади
12. Статья 333.34-1 НК РФ — особенности уплаты госпошлины за кадастровый учет

Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Нормы сверены с действующими редакциями 218-ФЗ, Жилищного кодекса и Налогового кодекса. Опубликовано 20.09.2026.