Количество помещений не совпадает с актом приемочной комиссии
Этот пункт закрывает последний шаг перепланировки в многоквартирном доме. Орган согласования утвердил акт приемочной комиссии, сам направил документы в Росреестр, и там выяснилось, что количество помещений в акте и в техническом плане не совпадает. Регистратор в спор не вступает — он сравнивает две цифры и останавливает учет. Пока расхождение не закрыто, перепланировка юридически не завершена, потому что завершенной она считается со дня внесения записи в ЕГРН, а не со дня подписания акта.
Как это звучит в уведомлении
Пункт 63 части 1 статьи 26 218-ФЗ дает регистратору право приостановить учет, когда количество помещений, указанное в техническом плане, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение переустройства и (или) перепланировки.
Регистратор обычно приводит обе цифры и реквизиты акта. Их надо выписать сразу и сверить с тем, что реально указано в акте у вас на руках — иногда расхождение появляется из-за того, что в Росреестр ушел не тот экземпляр или не та редакция документа.
Что произошло на самом деле
Порядок в многоквартирном доме выстроен так. Собственник получает решение о согласовании, делает работы, затем направляет в орган согласования уведомление о завершении перепланировки. К этому уведомлению по части 1 статьи 28 Жилищного кодекса прикладывается технический план перепланированного помещения — то есть инженер работает до акта, а не после него. Комиссия выходит на объект, акт утверждается, и дальше орган согласования по части 1.10 статьи 19 218-ФЗ сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта.
Собственник в Росреестр ничего не подает. Из-за этого приостановка часто становится для него неожиданностью — дело он не открывал и уведомление получает как участник чужой, с его точки зрения, процедуры. Как устроен весь этот маршрут, разобрано в статье про акт приемочной комиссии.
Дальше механика простая. В акте комиссия зафиксировала одно количество помещений, в техническом плане инженер описал другое. Норма механическая: регистратор не разбирается, кто из них прав.
Часть 3 статьи 28 Жилищного кодекса разводит два случая. Переустройство считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии. Перепланировка — со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах или площади помещения либо со дня кадастрового учета образованных помещений и регистрации прав на них. Если менялись границы, площадь или количество помещений, акт остается промежуточной точкой, а финалом процедуры становится новая выписка.
Реальные причины
- По проекту два помещения объединялись в одно, в акте это отражено, а инженер по инерции описал два объекта. Порядок для такого случая разобран в материале про объединение помещений.
- Обратная ситуация. Комиссия приняла три помещения, а в техплане их четыре, потому что инженер выделил тамбур или коридор в самостоятельный объект. Требования к разделу помещения отличаются от того, что достаточно для приемки работ.
- Акт выписан по старому проекту, а работы шли по скорректированному. Комиссия приняла фактическое состояние, а цифру в акт перенесли из первоначального решения о согласовании.
- В акте помещения перечислены по нумерации БТИ, а в техплане по новой нумерации, и при сверке количества цифры не сходятся.
- В количество помещений в акте попали вспомогательные помещения, которые в техплане самостоятельными объектами не являются, — или наоборот.
- В Росреестр ушел неполный комплект: акт есть, а решения о согласовании нет, либо приложен акт по другому этапу работ. Тогда рядом с пунктом 63 обычно стоит и пункт 5 про непредставленные документы.
- После обмера бригада что-то доделала, и фактическая конфигурация разошлась и с актом, и с техпланом.
Что делать
- Инженер Сверяет акт и технический план построчно — количество образуемых помещений, их номера, площади, назначение. Задача не в том, чтобы совпало общее число, а в том, чтобы совпал состав. Бывает, что количество одинаковое, а нумерация разная, и регистратор все равно видит несоответствие.
- Инженер Определяет, какой документ описывает помещение правильно. Если ошибка в техплане, документ переделывается: пересматривается состав образуемых помещений, правится нумерация, переформируется файл XML, ставится новая подпись. Это самый быстрый сценарий, срок по конкретному объекту от 3 рабочих дней, от 25 000 руб..
- Заказчик Поднимает решение о согласовании, проект и акт и смотрит, что именно принимала комиссия. Здесь же выясняется, не отступила ли бригада от проекта в мелочах уже после обмера.
- Орган власти Если ошибка в акте, корректный документ выдает орган согласования — в Москве это Мосжилинспекция. Инженер такой документ не заменяет и не восполняет своим заключением. Как проходит согласование и кто входит в комиссию, описано в статье про Мосжилинспекцию.
- Орган власти Он же направляет исправленные документы в Росреестр, поскольку дело открыто по его заявлению. Это важная деталь: подача документов об устранении идет через тот орган, который подавал заявление, если собственник не вступил в дело самостоятельно.
- Заказчик Если орган согласования тянет, собственник вправе подать заявление о кадастровом учете изменений сам как правообладатель, приложив акт, решение о согласовании и технический план. Практически этот путь нередко оказывается быстрее ожидания.
- Все вместе При реальном расхождении между фактом, актом и проектом сначала приводится в порядок конфигурация помещения или документы органа согласования, и только потом готовится финальный техплан. Переделывать документ раньше бессмысленно.
Сроки
Срок общий — по части 2 статьи 26 218-ФЗ до устранения причин, но не более 3 месяцев со дня решения о приостановлении. Сокращенный месячный срок относится только к пунктам 9 и 41, на пункт 63 он не распространяется.
Возобновление идет не позднее 3 рабочих дней со дня получения документов об устранении, и срок не начинается заново — добирается лишь неистекший остаток на дату приостановления. Подробнее — в статье про сроки приостановки.
Сроки смежных процедур стоит держать в голове. Акт приемочной комиссии утверждается в срок не более 30 дней со дня получения уведомления о завершении по части 2 статьи 28 Жилищного кодекса, а московский регламент короче — 10 рабочих дней. Доступ в помещение для осмотра надо обеспечить в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления. Направление документов в Росреестр — не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения акта. Если по вашему делу требуется новый акт, эти сроки складываются, и запас в три месяца перестает быть большим.
Можно ли снять без переделки техплана
Иногда да, но реже, чем хотелось бы.
- Расхождение в нумерации, а не в составе Количество помещений одинаковое, различаются номера. Закрывается пояснением с таблицей соответствия старой и новой нумерации, техплан не трогаем.
- В Росреестр ушел не тот экземпляр акта Подается корректный документ, техплан не трогаем.
- Ошибка в акте Орган согласования выдает исправленный акт, техплан остается прежним. Дольше, но документ переделывать не нужно.
- Ошибка в техплане Переделываем. Пересматриваем состав образуемых помещений и приводим его к акту.
- Факт разошелся и с актом, и с проектом Сначала решается вопрос с конфигурацией помещения и с документами органа согласования, потом готовится новый техплан. Самый долгий сценарий.
Отдельно скажем про то, что снять нельзя. Если образованные помещения не отвечают признакам самостоятельных объектов — нет отдельного входа, помещение проходное, в состав попали места общего пользования, — подгонка количества под акт не поможет. Вместе с пунктом 63 в уведомлении появится пункт 34 про изолированность и обособленность, а при противоречиях со сведениями реестра - пункт 49. Тогда конфигурацию пересматривают по существу, а не в цифрах. Что именно меняется в сведениях ЕГРН после перепланировки, разобрано в статье про технический план после перепланировки, а типичные приостановки по таким объектам — в материале про приостановку после перепланировки.
Вопросы
- Акт подписан, работы приняты. Почему Росреестр все равно приостановил?
- Потому что акт и технический план — разные документы, и закон требует, чтобы количество помещений в них совпадало. Приемка работ и кадастровый учет изменений — два самостоятельных этапа. Перепланировка считается завершенной только со дня внесения записи в ЕГРН, а не со дня утверждения акта.
- Кто подает документы об устранении, если дело открывал орган согласования?
- По общему правилу тот, кто подавал заявление. Но собственник вправе подать заявление о кадастровом учете изменений и самостоятельно, приложив акт, решение о согласовании и технический план. На практике это часто быстрее, чем ждать, пока исправленный пакет уйдет от органа согласования.
- Можно ли переписать техплан так, чтобы количество совпало с актом?
- Только если техплан действительно описывает помещение неверно. Если объекты образованы правильно, а ошибка в акте, подгонять документ нельзя — это внесение недостоверных сведений. Правильный путь в такой ситуации идет через орган согласования.
- Нужен ли новый акт, если меняется только нумерация помещений?
- Обычно нет. Расхождение в нумерации при совпадающем составе закрывается пояснением с таблицей соответствия. Новый акт нужен тогда, когда расходится именно количество или состав принятых помещений.
- Перепланировка в нежилом здании. Этот пункт применяется?
- Нет. Глава 4 Жилищного кодекса действует для помещений в многоквартирных домах, в отдельно стоящем бизнес-центре или на складе нет ни органа согласования, ни приемочной комиссии, ни акта. Там документом-основанием выступает проект, а при реконструкции — разрешение на ввод, и приостановки приходят по другим пунктам.
- Акт получен давно, а в выписке ничего не изменилось. Это нормально?
- В первые пару недель да: у органа согласования есть 5 рабочих дней на отправку пакета, плюс срок рассмотрения в Росреестре. Если прошло больше, запросите свежую выписку — вполне возможно, что дело стоит на приостановке, а уведомление ушло в орган согласования, а не вам.
Если техплан после перепланировки только готовится, сверку с проектом лучше сделать до подачи уведомления о завершении — условия работы на странице технического плана после перепланировки. Остальные пункты статьи 26 собраны в справочнике оснований.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.