Участок предоставлен для целей без строительства
Самое неприятное основание в списке, потому что честный ответ на вопрос «что делать с техпланом» здесь — ничего. Причина лежит не в документе и даже не в характеристиках объекта, а в том, на каких условиях вам дали землю. Если участок предоставлен под огородничество, под благоустройство или в аренду без права капитального строительства, капитальный объект на нем зарегистрировать нельзя — ни с хорошим заключением, ни через суд. Работать приходится с условиями предоставления участка, и это почти всегда дольше трех месяцев, которые дает закон. Поэтому пункт 23 проверяют до выезда на обмер, а не после уведомления.
Как это звучит в уведомлении
В норме названы три разных события — предоставление, передача в пользование и образование участка. Это важно: под пункт 23 попадает не только участок, выделенный администрацией под конкретную цель, но и участок, образованный в составе территории с заданным назначением, и земля, переданная по договору, который строительства не предполагает. Конкретное основание регистратор обязан назвать — по части 5 статьи 29 218-ФЗ он указывает все причины со ссылкой на положения закона.
Что произошло на самом деле
Вид разрешенного использования и условия предоставления — разные вещи, и пункт 23 живет именно на этой разнице. Вид использования говорит, какую деятельность допустимо вести на земле. Условия предоставления говорят, на что именно вам эту землю дали. Можно иметь подходящий вид использования и при этом договор, в котором прямо написано, что капитальное строительство не допускается.
Регистратор в такой ситуации не оценивает качество здания. Он смотрит правоустанавливающий документ на участок — постановление о предоставлении, договор аренды, договор безвозмездного пользования — и сравнивает его цель с тем, что заявлено к учету. Не сходится — учет приостанавливается, и кадастровый инженер здесь сделать не может ничего. Соседние основания того же корня разобраны на страницах пункт 22 — назначение не соответствует ВРИ участка и пункт 33.1 — вид не предусмотрен перечнем.
Реальные причины
- Огородничество На огородном участке допускаются хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, но не капитальный объект с регистрацией права. Дом на огородном участке — классический отказной сюжет.
- Полевой участок личного подсобного хозяйства Он используется только для производства сельхозпродукции, возведение зданий и сооружений на нем не допускается. Приусадебный участок в границах населенного пункта — другое дело, и это различие надо проверять по документу, а не по слову «ЛПХ» в выписке.
- Сенокошение, выпас, ведение садоводства без права застройки и другие цели, где строительство в принципе не предполагается.
- Аренда без права капитального строительства Земля дана под размещение некапитального объекта, под благоустройство, под открытую стоянку, под ярмарку. Формулировка цели в договоре и есть то, что читает регистратор.
- Участок предоставлен для эксплуатации существующего здания Цель — эксплуатация, а не новое строительство. Пристройка или новый корпус на таком участке дают пункт 23.
- Земля передана в безвозмездное пользование под конкретную задачу - размещение объекта благоустройства, обслуживание сетей, временное использование на период строительства соседнего объекта.
Что делать
Что делает инженер
- Читает правоустанавливающий документ на участок и находит формулировку цели предоставления. Дальше сверяет ее с тем, что заявлено к учету.
- Проверяет, не ошибся ли регистратор. Бывает, что цель предоставления строительство допускает, а приостановка выписана по виду разрешенного использования — тогда это другое основание и другой разговор.
- Проверяет, действительно ли объект капитальный. Если это навес, некапитальная торговая постройка или замощение, вопрос переходит в плоскость пункта 19 — объект не является объектом недвижимости, и регистрировать его не нужно вовсе.
- Если несоответствие подтвердилось, говорит об этом прямо и не тратит срок приостановки на переписку с регистратором. Техплан при этом остается готовым и пригодится, когда земельный вопрос будет решен.
Что делает заказчик
Вся работа здесь земельная, и вести ее может только правообладатель участка.
- Изменить условия предоставления Для арендованной государственной или муниципальной земли это изменение договора аренды — обращение к арендодателю, то есть к органу, распоряжающемуся участком. В Москве это профильный департамент городского имущества.
- Изменить вид разрешенного использования, если цель предоставления ему следует. Порядок задан статьей 14.4 Земельного кодекса, и выбранный вид обязательно вносится в ЕГРН — без записи он юридически не выбран.
- Оформить другое основание владения землей Выкуп, перераспределение, предоставление нового участка под строительство. Долгий, но иногда единственный путь.
- Отказаться от регистрации Если объект по факту некапитальный, его достаточно эксплуатировать без учета в ЕГРН. Это нормальное решение, а не поражение.
Что зависит от третьих лиц
Собственник земли. Если участок государственный или муниципальный, решение принимает орган, который им распоряжается, и повлиять на срок рассмотрения нельзя. Если участок частный, но предоставлен вам по договору, менять условия придется с его собственником. В обоих случаях процедура идет параллельно приостановке, а не вместо нее, и на скорость рассмотрения заявления в Росреестре она не влияет.
Сроки
Общий срок по части 2 статьи 26 218-ФЗ — до устранения причин, но не более трех месяцев с даты приостановления. Сокращенный месячный срок предусмотрен только для пунктов 9 и 41, к пункту 23 он не относится.
Если документы об устранении все-таки поступят, по части 10 статьи 26 рассмотрение возобновляется не позднее трех рабочих дней, и добирается только тот остаток срока, который не истек на дату приостановления. Как это считается — на странице сроки приостановки.
Смотрите на это трезво. Изменение условий предоставления участка или смена вида разрешенного использования с внесением записи в ЕГРН в три месяца укладываются редко. Гораздо чаще дело доходит до отказа по статье 27 218-ФЗ — самостоятельных оснований у отказа нет, отказывают именно потому, что причины приостановки не устранены в срок. Отказ не лишает вас права подать документы заново, когда земельный вопрос будет решен, и техплан при этом переделывать не придется. Что происходит после отказа, разобрано в статье отказ Росреестра: почему приходит и что делать дальше.
Можно ли снять без переделки техплана
Техплан переделывать не нужно — и в этом вся проблема. Переделка ничего не изменит, потому что регистратор не предъявляет претензий к документу. Он говорит о земле.
Заключением кадастрового инженера пункт 23 не снимается ни в каком виде. Описать капитальность подробнее, приложить фотографии фундамента, сослаться на прочную связь с землей — все это работает по другому основанию, когда спорят, объект перед нами или нет. Здесь капитальность объекта как раз не оспаривается, она и есть проблема: на этом участке такого объекта быть не должно.
Судебный путь тоже честнее назвать тупиковым. Спор идет не о толковании нормы и не о качестве документа, а о факте: цель предоставления участка строительства не предусматривает. Суд эту цель не переписывает. Единственное исключение — ситуация, когда сама приостановка ошибочна, то есть документ на участок строительство допускает, а регистратор прочитал его неверно. Тогда имеет смысл обжалование в апелляционную комиссию по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ: срок подачи 15 рабочих дней с даты решения, госпошлины нет, досудебный порядок не обязателен.
Отдельная развилка — самовольная постройка. Если объект возведен на участке, не предоставленном под строительство, он попадает под признаки самовольной постройки со всеми последствиями. Разбор маршрутов — в статье самовольная постройка: как узаконить.
Вопросы
- У меня ИЖС в выписке, а приостановили по пункту 23. Так бывает?
- Бывает, если вид разрешенного использования и цель предоставления расходятся. Например, участок передан в пользование под благоустройство, а вид использования в реестре остался прежним. Регистратор читает правоустанавливающий документ, а не только строку выписки. Первым делом поднимите постановление или договор и найдите в нем формулировку цели.
- Можно построить дом на огородном участке и потом сменить вид использования?
- Последовательность обратная. Сначала земля приводится в состояние, допускающее строительство, потом строится объект. Дом, возведенный до этого, попадает под признаки самовольной постройки, и легализация идет уже по другому, более сложному маршруту.
- Инженер должен был предупредить? Он вернет деньги?
- Добросовестный исполнитель проверяет вид использования и документы на землю до выезда и предупреждает о риске. Но приостановка по пункту 23 — не дефект технического плана, поэтому это не гарантийный случай и бесплатной переделки здесь не подразумевается. Разграничение зон ответственности стоит зафиксировать в договоре заранее.
- Здание давно стоит, а участок недавно переоформили под другие цели. Что делать?
- Поднимать документы на дату строительства. Если объект возведен законно, когда участок допускал строительство, это рабочий довод, и его надо заявлять с документами — разрешением, актом ввода, датами. Такой случай ближе к спору о моменте, а не к безнадежной ситуации.
- Как проверить участок до заказа техплана?
- Три документа. Правоустанавливающий документ на участок — смотрим цель предоставления. Выписка из ЕГРН — вид разрешенного использования и категория земель. Градостроительный регламент территориальной зоны — что вообще допустимо на этой территории. Как устроены виды использования и откуда берутся формулировки, разобрано в статье виды разрешенного использования и назначение объекта.
Смежные материалы: снятие приостановки под ключ, технический план здания, все основания статьи 26.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.