Технический паспорт: нужен ли он сейчас и где его получить
Для кадастрового учета и сделок с недвижимостью технический паспорт не нужен. Росреестр не принимает его как документ-основание: с 2013 года государственный технический учет прекращен, а в реестр попадают сведения только из технического плана. При этом техпаспорт не отменен и до сих пор требуется в нескольких местах, причем в двух случаях прямо по Жилищному кодексу. В Москве его делает МосгорБТИ, срок стандартно до семи рабочих дней. Ниже разбираем, кто его реально просит, чем его можно заменить, где заказать и почему данные из старого паспорта нельзя просто переложить в технический план.
Короткий ответ
Вопрос «нужен ли техпаспорт» распадается на два разных вопроса, и путаница идет отсюда.
Нужен ли он для Росреестра Нет. Ни поставить объект на кадастровый учет, ни внести изменения в ЕГРН, ни зарегистрировать право по техпаспорту нельзя. Для реестра работает технический план, и только он.
Нужен ли он вообще Да, в конкретных ситуациях. Согласование перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое, отчет об оценке, судебная экспертиза, запросы управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций. В части случаев вместо полного паспорта достаточно поэтажного плана с экспликацией, и на практике именно их чаще всего и просят, называя «техпаспортом» по привычке.
Дальше по порядку: что это за документ, где проходит граница между ним и техпланом, кто его требует и как его получить в Москве.
Что такое техпаспорт и что в нем есть
Технический паспорт — итоговый документ технической инвентаризации. Инженер БТИ выезжал на объект, обмерял его, описывал конструкции и фиксировал состояние на конкретную дату. Результат складывался в паспорт и в инвентарное дело, которое хранится в архиве бюро.
Что внутри паспорта на здание или нежилое помещение:
- Адрес, инвентарный номер, дата обследования.
- Состав и назначение помещений, их площади.
- Поэтажный план и экспликация к нему.
- Описание конструктивных элементов: фундамент, стены, перекрытия, кровля, проемы, отделка, инженерные системы.
- Год постройки, материал стен, этажность.
- Техническое состояние и расчет физического износа.
- Сведения о восстановительной и действительной стоимости.
Два свойства паспорта определяют все дальнейшее. Первое: он описывает объект «как построено и как выглядит», а не «где находится». Координат характерных точек в нем нет, привязка к местности условная. Второе: он привязан к дате обследования. Паспорт с обследованием десятилетней давности описывает объект десятилетней давности, а не сегодняшний, и юридически это архивный срез, а не текущая характеристика.
Почему Росреестр его не принимает
Дело не в том, что паспорт плохой. Дело в том, что система, ради которой он создавался, закрыта.
Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства были организованы постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921. Это постановление признано утратившим силу постановлением Правительства РФ от 27.06.2013 № 546. Осуществление госучета ОКС прекратилось с 1 января 2013 года, сведения об объектах перешли в кадастр, а затем в ЕГРН.
С этого момента единственный документ, на основании которого в реестр вносятся характеристики здания, помещения, сооружения или машино-места, — технический план. Требования к нему стоят в статье 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и в приказе Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Готовит его кадастровый инженер, результат подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью и передается в виде XML-файла.
Техпаспорт под эти требования не подходит по всем позициям сразу: его готовит не кадастровый инженер, он не содержит координат, он не формируется в XML и не подписывается УКЭП инженера. Поэтому попытка приложить паспорт вместо техплана заканчивается приостановкой, а не учетом. Подробное сравнение двух документов с таблицей мы разбираем в отдельной статье про разницу между техническим планом и техническим паспортом, здесь повторяться не будем.
Важная оговорка. Паспорт не бесполезен для кадастровых работ. Он идет в приложение к техплану как документ, подтверждающий исходное состояние объекта: например, планировку до перепланировки или конфигурацию до раздела. Это роль доказательства, а не роль документа-основания.
Кто и зачем просит техпаспорт
Список получился длинный, но требований, закрепленных в законе, в нем всего два. Остальное — внутренние правила организаций, и там почти всегда есть замена.
Случаи, где техпаспорт назван в законе
Согласование перепланировки и переустройства Часть 2 статьи 26 ЖК РФ включает в перечень документов «технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме». Но сразу за ней идет часть 2.1: заявитель вправе не представлять этот документ, орган согласования запрашивает его сам по межведомственному каналу. На практике в Москве это и происходит, и собственнику чаще нужен не паспорт, а поэтажный план с экспликацией до перепланировки, чтобы проектировщик понимал исходное состояние. Порядок согласования в столице описан в материале про перепланировку нежилого помещения в Москве.
Перевод жилого помещения в нежилое Часть 2 статьи 23 ЖК РФ требует «план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)» и отдельно поэтажный план дома. Здесь паспорт назван прямо, и заменить его нечем. Это единственная массовая ситуация, где собственник идет в БТИ именно за паспортом и получает отказ в согласовании, если принесет что-то другое.
Случаи, где его просят по внутренним правилам
| Кто просит | Зачем | Чем заменяется |
|---|---|---|
| Банк при ипотеке на вторичку | Сверить планировку с фактом и убедиться, что нет несогласованной перепланировки | Крупные банки требование сняли: Сбербанк отменил обязательный техпаспорт для одобрения квартир, домов, комнат и долей. Остается выписка ЕГРН и фотоотчет. Уточняйте у своего банка |
| Оценочная компания | Подготовить отчет об оценке для банка или для суда | Обычно нужен именно поэтажный план с экспликацией, реже полный паспорт. Здесь требование сохраняется чаще всего |
| Страховая компания | Оценить конструктив и определить страховую сумму при страховании имущества | Поэтажный план с экспликацией плюс выписка ЕГРН |
| Органы опеки | Подтвердить площадь и состав жилья при сделке с долей несовершеннолетнего | Выписка ЕГРН по площади, поэтажный план по планировке |
| Суды и судебные эксперты | Установить конфигурацию на определенную дату в спорах о разделе, о порядке пользования, о самовольной постройке | Заменить нечем. Суду нужен срез на прошлую дату, а его дает только архив БТИ |
| Нотариус | Оформить наследство или сделку | Выписка ЕГРН. Паспорт нотариусу не требуется, требование встречается по инерции |
| Газовые службы и организации по обслуживанию внутридомового оборудования | Согласовать установку или перенос оборудования, подготовить проект | Поэтажный план с экспликацией, где видно назначение помещений и место установки |
| Энергоснабжающие организации | Расчет мощности при технологическом присоединении, спор о площади и объемах | Поэтажный план с экспликацией, справка о площади |
| Управляющая компания и ТСЖ | Расчеты по площадям, разграничение общего имущества, подготовка к капремонту | Поэтажный план с экспликацией, выписка ЕГРН |
| Лицензирующие органы | Лицензия на медицинскую, образовательную деятельность, розничную продажу алкоголя | Поэтажный план с экспликацией и документы на помещение. Требования смотрите в конкретном регламенте |
Отдельно про две ситуации, которые кочуют по форумам. Для регистрации по месту жительства и для постановки ребенка на учет в школу технический паспорт не нужен: там работают паспорт гражданина, документ-основание для вселения и сведения о регистрации. В военкомате техпаспорт на квартиру тоже не запрашивают. Если такое требование прозвучало, просите назвать пункт регламента.
Техпаспорт, поэтажный план и экспликация
В девяти случаях из десяти под «техпаспортом» человек имеет в виду именно эти два документа, потому что нужна ему только планировка и таблица площадей.
Поэтажный план - чертеж этажа в масштабе с нанесенными стенами, перегородками, проемами, лестницами, балконами и нумерацией помещений. Сантехническое оборудование показывается, если оно стояло на момент обследования.
Экспликация - таблица к плану, в которой по каждому номеру помещения указаны назначение и площадь. Без нее план читается плохо, поэтому их выдают в паре.
| Параметр | Технический паспорт | Поэтажный план с экспликацией |
|---|---|---|
| Что показывает | объект целиком: конструкции, износ, стоимость, планировка | только планировку и площади помещений |
| Объем | многостраничный документ | чертеж плюс таблица |
| Когда нужен именно он | перевод жилого в нежилое, суд, часть отчетов об оценке | перепланировка, газ, УК, страхование, лицензии |
| Стоимость | выше | ниже |
Практический совет. Прежде чем заказывать полный паспорт, спросите у того, кто его требует, какие именно листы ему нужны. Чаще всего ответ — «план и экспликация», и это заметно дешевле и быстрее.
Где получить в Москве
В Москве технической инвентаризацией и выдачей документов техучета занимается ГБУ «МосгорБТИ». Архив по городу тоже у него, поэтому и свежие обследования, и копии старых дел идут через одну организацию.
Каналы подачи
- Сайт МосгорБТИ Основной путь. Услуга выбирается по типу документа, дальше заключается договор и выставляется счет.
- Офисы МосгорБТИ Центральный в Малом Гнездниковском переулке, а также на Преображенской площади и в ТиНАО, в Сосенском стане. Два последних работают и по субботам.
- Флагманские центры «Мои документы» Услуги МосгорБТИ принимают в четырех флагманах: «Афимолл Сити» в ЦАО, «Метрополис» в САО, «Щелковский» в ВАО и «Город» в ЮВАО. Работают с 10:00 до 22:00.
- Портал mos.ru Через него можно записаться на прием и заказать копии документов из архива МосгорБТИ. Общая памятка по документам БТИ лежит в разделе «Как оформить документы БТИ» на mos.ru.
С обследованием и без обследования
Это ключевая развилка, от нее зависят и цена, и срок, и состав требуемых документов.
Без обследования документ готовится по архивным данным. Заказать его может любое лицо, достаточно документа, удостоверяющего личность. Это подходит, когда объект не менялся и нужны сведения о том, что зафиксировано в архиве.
С обследованием на объект выезжает инженер и обмеряет фактическое состояние. Здесь круг заявителей ограничен: собственник, арендатор с согласия собственника, законный представитель, застройщик, управляющая компания. Нужны правоустанавливающие документы и доступ во все помещения, с освещением и без загромождений, иначе обмеры не выполнить.
Что вы получите на руки
Документы выдаются в электронном виде, подписанные усиленной квалифицированной подписью учреждения. Бумажная распечатка и доставка курьером заказываются отдельно и оплачиваются дополнительно. Если организация, которой вы несете документ, требует именно бумагу с печатью, закладывайте эту строку в бюджет сразу.
Сколько стоит и сколько ждать
Стандартный срок по большинству документов — до семи рабочих дней. Есть ускорение: коэффициент 1,5 сокращает срок примерно до трех дней, коэффициент 2 — до одного дня.
Ориентиры по ценам из действующего прайса МосгорБТИ. Тарифы учреждение пересматривает, поэтому перед заказом сверяйтесь с актуальным прайсом.
| Документ | Порядок цены | Срок |
|---|---|---|
| Технический паспорт нежилого помещения до 100 кв. м | около 4 070 руб. | до 7 рабочих дней |
| Технический паспорт нежилого помещения свыше 100 кв. м | базовая часть плюс поэтажный план по метражу и доплата за листы экспликации | до 7 рабочих дней |
| Технический паспорт здания или строения | от 3 250 руб., зависит от объекта | до 7 рабочих дней |
| Поэтажный план с экспликацией до 350 кв. м | около 3 780 руб. | до 7 рабочих дней |
| Поэтажный план отдельно | порядка 8 руб. за кв. м, в редактируемом формате dwg дороже | до 7 рабочих дней |
| Выписка из технического паспорта по форме 1б | около 1 525 руб. | до 7 рабочих дней |
| Бумажная распечатка электронного документа | около 1 870 руб. за экземпляр | вместе с основным заказом |
| Ускорение | коэффициент 1,5 или 2 к стоимости | 3 дня или 1 день |
Выезд инженера, если он нужен, оплачивается сверх стоимости самого документа и удлиняет срок на время согласования даты доступа. Для сравнения цен на кадастровые работы смотрите наш прайс.
Если паспорт старый, а объект изменился
Правило, на котором спотыкаются чаще всего: документ считается актуальным, если он опирается на обследование давностью не более пяти лет. Если последнее обследование было раньше, для документа с актуальными сведениями потребуется новый выезд инженера.
Отдельно от срока работает факт изменения объекта. Если после последнего обследования была перепланировка, реконструкция, раздел или объединение помещений, паспорт устарел независимо от даты. Он продолжает описывать то, чего уже нет.
Порядок действий зависит от того, что именно изменилось и зачем вам документ.
- Нужен документ для согласующего органа, банка или суда Заказывайте с обследованием. Инженер зафиксирует фактическое состояние, и вы получите актуальный документ.
- Изменения были и они не узаконены Сначала разбираемся с согласованием, потом заказываем документы. Свежий паспорт с несогласованной планировкой становится доказательством самовольных работ, а не решением проблемы. Что делать в этом случае, описано в статье про узаконивание перепланировки.
- Изменения узаконены, а в ЕГРН старые сведения Здесь нужен не паспорт, а технический план по итогам перепланировки, с ним сведения в реестре приводятся в порядок. Механика описана в материале про техплан после перепланировки.
- Нужен просто архивный срез на прошлую дату Заказывайте копию из архива без обследования и не переплачивайте за выезд.
Почему данные паспорта нельзя перенести в техплан
Соблазн понятный: в паспорте есть план, площади и описание, кажется, что инженеру остается только переложить цифры в нужную форму. Так не работает, и это одна из самых частых причин приостановок по техпланам на ранее учтенные объекты.
Что из паспорта использовать можно: год постройки, материал наружных стен, инвентарный и ранее присвоенный учетный номер, исходную конфигурацию как доказательство состояния «до».
Что использовать нельзя:
- Площадь Она считалась по методикам технической инвентаризации, а техплан считает площадь по действующим правилам Росреестра. Перенос без пересчета закладывает расхождение заранее. Как это устроено, разбираем в статье про площадь в техническом плане.
- Линейные размеры вместо обмера Перегородки двигали, проемы закладывали, тамбуры пристраивали. Паспорт об этом не знает.
- Нумерацию помещений после перепланировки Она почти всегда меняется.
- Положение объекта на местности Координат в паспорте нет, а контур в техплане описывается именно координатами.
Типовой набор замечаний при работе «по паспорту» выглядит так: пункт 49 части 1 статьи 26 218-ФЗ из-за расхождения площади, года постройки или материала стен со сведениями ЕГРН; пункт 7, когда раздел с измерениями заполнен формально, а заключение не обосновывает расхождения; пункт 50, когда конфигурация взята из архивной поэтажки и помещение наложилось на уже учтенное.
Отдельная развилка: если цифры разошлись не потому, что ошибся инженер, а потому что ошибка попала в сам реестр при переносе данных из архива БТИ, лечится это заявлением об исправлении реестровой ошибки, а не переделкой техплана.
Что делаем мы
Техпаспорта мы не выдаем, это компетенция БТИ. Наша часть начинается там, где нужен документ для Росреестра.
Если у вас на руках паспорт, а задача связана с реестром, мы смотрим его вместе со свежей выпиской из ЕГРН и говорим, что именно расходится и что из паспорта пойдет в приложение к техплану как подтверждение исходного состояния. Дальше выезжаем, обмеряем по факту и готовим технический план помещения или здания, с обоснованием расхождений в заключении. Если приостановка уже пришла, разбираем уведомление и готовим ответ — порядок описан в материале про первые действия после приостановки.
Пришлите техпаспорт и выписку из ЕГРН — скажем, хватит ли имеющихся документов для вашей задачи и нужны ли обмеры. Контакты.
Частые вопросы
- Есть ли у технического паспорта срок действия?
- Срока действия как такового нет, паспорт не «протухает» по календарю. Но документ считается актуальным, если обследование проводилось не более пяти лет назад, и организации ориентируются именно на эту давность. Плюс любая перепланировка или реконструкция обнуляет актуальность независимо от даты.
- Можно ли поставить объект на кадастровый учет по техпаспорту?
- Нет. Единственный документ для этого — технический план, подготовленный кадастровым инженером по статье 24 Закона № 218-ФЗ и приказу П/0082. Паспорт может пойти только в приложение как подтверждение исходного состояния объекта.
- Банк требует техпаспорт для ипотеки. Это законно?
- Законно, это внутреннее требование банка, а не норма закона. Но крупные банки от него отказываются: Сбербанк отменил обязательный техпаспорт для одобрения квартир, домов, комнат и долей. Спросите у своего банка, примет ли он выписку ЕГРН и поэтажный план, и отдельно уточните требования оценщика — у него набор бывает шире.
- Мне нужен документ на квартиру для опеки. Что заказывать?
- Уточните в опеке формулировку. Обычно подтверждение площади они берут из выписки ЕГРН, а по планировке им достаточно поэтажного плана с экспликацией. Полный паспорт заказывать чаще всего не требуется, и это заметно дешевле.
- Техпаспорт потерян, а объект в Москве. Где взять копию?
- В МосгорБТИ. Архив инвентарных дел по городу хранится там, и копию документа из архива можно заказать без обследования. Если с последнего обследования прошло больше пяти лет или объект менялся, копия покажет старое состояние, и для актуального документа понадобится выезд инженера.
- Можно ли по техпаспорту узаконить перепланировку?
- Паспорт показывает состояние объекта, но сам ничего не узаконивает. Для согласования нужен проект и решение органа согласования, а после выполнения работ и приемки в реестр вносятся новые сведения — по техническому плану. Паспорт или поэтажный план до перепланировки при этом нужен как исходная точка.
Нормативная база
- Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 - организация госучета и техинвентаризации ОКС, утратило силу.
- Статья 24 Закона № 218-ФЗ - требования к техническому плану.
- Статья 26 Закона № 218-ФЗ - основания приостановления учета и регистрации.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма техплана и требования к его подготовке.
- Статья 23 ЖК РФ - документы для перевода помещения, включая техпаспорт.
- Статья 26 ЖК РФ - документы для перепланировки и правило о межведомственном запросе.
- Памятка «Как оформить документы БТИ» на mos.ru - порядок обращения в Москве.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.