Не представлены необходимые документы
Пункт 5 означает ровно то, что написано: в деле нет документа, без которого регистратор не вправе провести учет или регистрацию, и представить его должен был сам заявитель. Это не придирка к оформлению техплана и не ошибка инженера в координатах — это дырка в комплекте. Основание устранимое, но скорость его снятия зависит не от нас, а от того, как быстро нужную бумагу выдаст администрация, БТИ, банк или другая сторона договора. Именно поэтому по пункту 5 чаще всего и доходит до отказа: срок в три месяца люди проводят в переписке с ведомством.
Как это звучит в уведомлении
«Не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав».
Дальше регистратор обязан назвать документ и норму, по которой он требуется. Например: не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не представлен акт приемочной комиссии, не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, не представлена декларация об объекте недвижимости.
Если названия документа в уведомлении нет, а есть только общая фраза, это само по себе повод для разговора с регистратором и основание для обжалования. Требование должно быть конкретным и со ссылкой на норму. Как вытащить из уведомления суть, подробно разобрано в материале о том, как читать уведомление о приостановлении.
Что произошло на самом деле
Для каждой процедуры закон определяет обязательный комплект. Часть документов Росреестр обязан запрашивать сам в порядке межведомственного взаимодействия, и если они не пришли, работают другие пункты статьи 26 - пункт 9, когда ответа нет вовсе, и пункт 10, когда ответ пришел и в нем написано, что документа не существует. Пункт 5 — это про документы, которые ведомство запрашивать не обязано, а заявитель их не приложил.
Разница практическая, а не теоретическая. По пункту 9 у вас всего один месяц, по пункту 5 — три. Но по пункту 5 никто за вас ничего не найдет: пока документ не окажется в деле, регистратор не сдвинется.
Второе, что важно понимать: пункт 5 не про качество документа. Если документ приложен, но заполнен не по форме или в нем нет обязательных сведений, это уже пункт 7 о форме и содержании. Подменять одно другим регистратор не должен, и иногда в уведомлении стоит именно не тот пункт.
Реальные причины
- Нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при постановке на учет завершенного строительством здания.
- Нет разрешения на строительство при постановке на учет объекта незавершенного строительства и нет проектной документации, из которой видна проектная характеристика.
- Индивидуальный жилой или садовый дом подан без уведомления о соответствии построенного объекта. Часто это смежная история с пунктом 59, когда уведомление об окончании строительства вообще не направлялось.
- Учет изменений после перепланировки идет без акта приемочной комиссии или без решения о согласовании. Как этот документ получают, описано в статье об акте приемочной комиссии.
- Не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок под объектом, а в ЕГРН право на участок не зарегистрировано.
- Ранее возникшее право на объект не зарегистрировано в ЕГРН, а заявление подано о внесении изменений.
- Нет декларации об объекте недвижимости там, где никакого иного документа-основания нет и техплан готовится по декларации.
- При регистрации аренды части помещения не приложен сам договор или приложен без подписанного приложения с планом части.
- Нет согласия залогодержателя, когда объект в ипотеке, или согласия иного лица, чье согласие требуется по закону.
- Комплект разъехался при подаче: документ был на руках, но в МФЦ приняли не все листы, либо файл не прошел в электронной подаче.
Отдельная типовая ситуация — документ у заказчика есть, но в старой редакции. Разрешение на ввод переоформлялось, а в дело ушла первая версия. Формально документ представлен, фактически он не соответствует объекту, и регистратор ставит пункт 5 либо сразу пункт 62 о расхождении с разрешением на ввод.
Что делать
Что делает кадастровый инженер
- Определяет по мотивировке, какой именно документ требуется и на каком основании, и проверяет, действительно ли он обязателен для вашей процедуры. Требование лишнего документа встречается, и оно оспаривается.
- Проверяет, не должен ли этот документ приходить по межведомственному запросу. Если должен, готовит возражение со ссылкой на пункты 9 и 10 и на порядок межведомственного взаимодействия.
- Сверяет техплан с документом, который предстоит донести, чтобы не поймать вторую приостановку уже по расхождению характеристик.
- Подает недостающий документ в то же дело заявлением о приобщении дополнительных документов, не заводя новое обращение.
Что делает заказчик
- Поднимает свой архив. Больше половины случаев закрывается тем, что документ находится в папке у прошлого директора или в почте подрядчика.
- Обращается за дубликатом или заверенной копией в тот орган, который документ выдавал.
- Подписывает заявления и доверенности, если запрашивать документ будем мы.
- Принимает решение там, где документа не существует в природе. Если акта приемочной комиссии нет, потому что перепланировку не согласовывали, сначала идет согласование, а учет ждет.
Что зависит от третьих лиц
Администрация, выдающая разрешение на ввод и уведомления, жилищная инспекция с актом приемочной комиссии, БТИ с архивными документами, банк с согласием залогодержателя. Их регламентные сроки мы не ускоряем. Реальный срок подготовки комплекта по нашей части — от 3 рабочих дней, а вот время ведомства заранее не предскажет никто. Поэтому запрос отправляем в первые дни приостановки, а не после того, как соберем все остальное.
Сроки
Общее правило части 2 статьи 26 218-ФЗ: приостановка действует до устранения причины, но не более трех месяцев с даты решения регистратора. Отсчет идет от даты, указанной в уведомлении.
Когда недостающий документ подан, учет и регистрация возобновляются не позднее трех рабочих дней со дня его получения по части 10 статьи 26. Срок рассмотрения не обнуляется: дальше идет только тот остаток, который не истек к моменту приостановления. Как это считается по дням, показано на странице сроков приостановки.
Если документ объективно не успевает прийти, есть два законных способа добрать время. Первый — приостановление по заявлению самого заявителя по статье 30 218-ФЗ, однократно и не более чем на шесть месяцев. Второй — обжалование решения в апелляционной комиссии по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ в течение 15 рабочих дней с даты решения, если вы считаете требование незаконным. Госпошлины нет, досудебный порядок не обязателен.
Можно ли снять без переделки техплана
В большинстве случаев да. Пункт 5 закрывается донесением документа, а сам технический план остается прежним, повторного выезда и обмера не требуется.
Переделка понадобится в одном сценарии: когда донесенный документ расходится с тем, что уже описано в техплане. Получили разрешение на ввод, а в нем другое количество этажей или другая площадь — значит, документ придется приводить в соответствие, иначе следующая приостановка придет по пункту 62 или по пункту 61.
И честный отрицательный ответ. Если документа не существует и получить его нельзя — разрешение на ввод не выдадут, потому что объект построен с нарушениями, перепланировку не согласуют, — то никакими доработками техплана пункт 5 не снимается. Инженер в этой ситуации может дать заключение о фактическом состоянии объекта, но путь к учету будет лежать через администрацию или через суд, и об этом лучше узнать в первую неделю, а не в последнюю. Если нужна помощь с комплектом, мы разбираем его целиком в рамках снятия приостановки под ключ.
Вопросы
- Росреестр требует документ, которого в списке для моей процедуры нет. Обязан ли я его нести?
- Нет. Требовать документы, не предусмотренные законом для конкретной процедуры, регистратор не вправе. Готовится возражение со ссылкой на норму, параллельно можно подать заявление в апелляционную комиссию. Но решение принимайте быстро: на обжалование дается 15 рабочих дней.
- Документ должен был прийти по межведомственному запросу, а приостановили меня по пункту 5. Это нормально?
- Нет, в такой ситуации применяются пункты 9 или 10. На практике проще не спорить о номере пункта, а получить заверенную копию самому и подать в дело, потому что спор времени не добавляет, а подача документа закрывает вопрос.
- Можно подать недостающий документ обычным письмом или через МФЦ?
- Подавать нужно в то же дело — заявлением о приобщении дополнительных документов, с указанием номера дела из уведомления. Способ подачи любой доступный: личный кабинет с электронной подписью, МФЦ, кадастровый инженер через свой личный кабинет. Новое заявление подавать не нужно, оно только собьет процедуру.
- Успею ли я за три месяца получить разрешение на ввод?
- Если объект к вводу готов и документы собраны — обычно да. Если нет, честнее заранее планировать приостановление по своему заявлению или новую подачу после получения разрешения, чем ждать отказа. Какие документы собирают для техплана и для подачи, перечислено в материале о документах для кадастрового инженера.
- Если не успеть, что будет?
- По статье 27 218-ФЗ регистратор откажет. Самостоятельных оснований у отказа нет, он выносится именно из-за неустранения причин приостановки. Документы придется подавать заново, госпошлина уплачивается снова.
- Мы донесли документ, а Росреестр приостановил повторно по другому пункту. Почему?
- Потому что регистратор проверяет комплект по мере поступления и после закрытия первого замечания доходит до следующего. Чтобы такого не было, весь пакет проверяют до подачи — как именно, разобрано в статье о документах для кадастрового учета, а по уже построенным объектам страховкой служит подготовка техплана под ввод в эксплуатацию сразу под требования регистратора.
Как это выглядит на реальном деле, разобрано в разборе трех кругов замечаний по одному заявлению: нежилое помещение после перепланировки, три уведомления за 54 дня, и на втором круге появились замечания, которых не было на первом.
Нормативная база
- Статья 26 218-ФЗ - основания и сроки приостановления.
- Статья 27 218-ФЗ - отказ при неустранении причин.
- Статья 31.1 218-ФЗ - обжалование приостановления, 15 рабочих дней.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.