Площадь в техническом плане: как ее считают и почему она не сходится
Площадь в техплане почти никогда не совпадает с площадью в старом техпаспорте БТИ, в договоре купли-продажи и в разрешении на строительство. Это не ошибка инженера. Площадь в техническом плане считается по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, а БТИ десятилетиями считало по своей инструкции, где в площадь квартиры входили лоджии с коэффициентом, а площадь здания считалась иначе. Правильной считается та площадь, которая посчитана по действующим правилам и внесена в ЕГРН. Ниже — как именно она считается, почему один и тот же объект дает разные цифры в разных документах, и что делать, когда расхождение уже привело к приостановке.
Почему цифры не совпадают
У одного объекта легко набирается четыре разные площади, и все четыре получены честно.
- Проектная площадь. Взята из проектной документации до стройки. Она считалась по строительным нормам и на бумаге, без учета того, что в реальности перегородку поставили на десять сантиметров правее.
- Площадь по разрешению на строительство. Переписана из проекта. Именно с ней потом сравнивают фактическую и именно из-за нее прилетает пункт 61.
- Площадь по техпаспорту БТИ. Считалась по ведомственной инструкции, которая для кадастрового учета сейчас не применяется. Разница между техпаспортом и техпланом — тема отдельная, она разобрана в статье техплан и техпаспорт: в чем разница.
- Площадь по техплану. Фактические обмеры, посчитанные по приказу П/0393. Это та цифра, которая попадает в ЕГРН. Как этот документ вообще появляется, разобрано в статье как получить технический план.
Плюс к этому есть площадь в договоре аренды или купли-продажи, которую стороны когда-то переписали из любого из перечисленных документов, иногда с округлением в удобную сторону.
Расхождение складывается из трех причин. Первая — разные правила подсчета: одна методика включает лоджию, другая нет. Вторая — фактическое строительство отличается от проекта: толщина штукатурного слоя, смещение перегородок, изменения по ходу работ. Третья — объект изменился после последнего обмера: снесли перегородку, заложили проем, присоединили тамбур.
Что говорит приказ П/0393
Правила определения площади установлены приложением № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, действующему в редакции от 13.10.2025. Приложение № 1 того же приказа задает точность и методы определения координат, приложение № 2 — правила площади. В нем четырнадцать пунктов с подпунктами, охватывающих жилые и нежилые здания, жилые и нежилые помещения, машино-места и сооружения, основной характеристикой которых является площадь.
Общие правила
Три вещи, которые задают тон всему остальному.
- Площадь определяется как площадь простейшей геометрической фигуры — прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника — либо как сумма площадей таких фигур, на которые разбит сложный контур.
- Значение площади округляется до 0,1 кв. м, измеренные расстояния — до 0,01 метра.
- Для площади рассчитывается средняя квадратическая погрешность по формулам, приведенным в приложении. Это обязательная часть расчета, а не факультатив.
Линейные обмеры выполняются на высоте от уровня пола до 1,10 метра. Плинтусы, кабель-каналы и приборы отопления препятствием не считаются — рулетка идет сквозь них, эти элементы из площади не вычитаются.
Где именно площадь появляется в самом документе, видно по его структуре: она попадает и в характеристики объекта, и в планы этажей, и в приложения. Разбор по разделам — в статье состав технического плана, требования к оформлению — в статье требования приказа П/0082.
Площадь здания
Площадь здания — это сумма площадей всех надземных и подземных этажей, включая технический, мансардный, цокольный и иные, а также эксплуатируемой кровли. Ключевое слово здесь «всех». Здание считается целиком, вместе с толщиной внутренних стен и перегородок, шахтами, вентканалами и лестничными клетками.
Многосветное пространство — атриум, двусветный зал — включается в площадь только того этажа, с которого оно начинается. Дважды один и тот же объем не считается.
Нежилое здание
В площадь нежилого здания входят антресоли, галереи и балконы зрительных и других залов, переходы в другие здания, тоннели, а также открытые неотапливаемые планировочные элементы — эксплуатируемая кровля, галереи, тамбуры. Площадь веранд, террас, открытых и остекленных лоджий и балконов определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений, сами ограждающие конструкции не считаются.
Не входят в площадь нежилого здания:
- техническое подполье высотой менее 1,8 метра, если оно не требует прохода людей;
- неэксплуатируемый чердак;
- наружные балконы, крыльца, наружные открытые лестницы и пандусы;
- технические надстройки на кровле — машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры над крышей.
Жилое здание
Для жилого здания логика та же, но список исключений другой. Не входят подполье для проветривания, неэксплуатируемый чердак, портики, крыльца и наружные открытые элементы, а также внеквартирные инженерные коммуникации с вертикальной или наклонной прокладкой. Балконы, лоджии, террасы и веранды в площадь жилого здания входят — в размере их площади на уровне соответствующего этажа. Внутренние перегородки и лестничные площадки тоже входят.
Ловушка, на которой спорят чаще всего Балкон и лоджия входят в площадь жилого здания, но не входят в площадь квартиры как жилого помещения. Это не противоречие, а два разных объекта учета с разными правилами. Поэтому сумма площадей всех квартир в доме никогда не совпадет с площадью самого дома.
Площадь застройки
Отдельная характеристика, которую путают с площадью здания. Площадь застройки — это площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций на горизонтальную плоскость, включая выступающие надземные части: входные площадки, крыльца, консоли, приямки. У одноэтажного здания она примерно равна площади здания, у пятиэтажного — меньше ее примерно впятеро.
Площадь помещения
Здесь методика меняется принципиально. Если здание считается по внешнему периметру и со стенами внутри, то помещение считается по свету — между внутренними поверхностями стен и перегородок.
Нежилое помещение
Площадь нежилого помещения — это сумма площадей всех его частей, измеренных между внутренними поверхностями наружных стен, внутренних стен и перегородок. В площадь включаются лестничные площадки и ступени, расположенные в пределах помещения, а также наружные тамбуры, лоджии, террасы, веранды, балконы и галереи, относящиеся к этому помещению.
Именно поэтому у нежилого помещения площадь по техплану обычно меньше, чем сумма «по осям» из проекта: толщина внутренних перегородок внутри помещения в площадь входит, а толщина стен, ограничивающих помещение, — нет.
Жилое помещение
Площадь жилого помещения — квартиры или комнаты — складывается из площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования: кухни, коридоры, ванные, санузлы, встроенные шкафы и кладовые.
Не включаются в площадь жилого помещения:
- балконы, лоджии, веранды и террасы;
- эксплуатируемая кровля;
- площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа конструкций марша менее 1,6 метра;
- площадь, занятая печью, если печь не является декоративной.
Вот главный источник шока для собственника квартиры. В старом свидетельстве стояла «общая площадь с учетом лоджии», в новой выписке ЕГРН — площадь без лоджии, и квартира «похудела» на три-четыре метра. Никто ничего не отнимал, изменилась методика.
Мансарды, антресоли, машино-места
Часть объема мансарды под скатом кровли физически непригодна для использования, и правила это учитывают. Для жилых зданий площадь мансардного этажа считается там, где высота от пола до наклонного потолка не меньше 1,6 метра при угле наклона до 45 градусов и не меньше 1,9 метра при угле 45 градусов и более. Ниже этих отметок площадь не учитывается.
Для нежилых зданий правило зеркальное и задано через угол наклона: при наклоне 30 градусов учитывается площадь в пределах высоты 1,5 метра, при 45 градусах — 1,1 метра, при 60 градусах и более — 0,5 метра.
Антресоль в нежилом здании в площадь входит. Это частая причина расхождения с проектом: проектировщик антресоль в площадь не включил, инженер включил, и разница вылезла в техплане.
Площадь машино-места определяется по размерам между характерными точками его границ, включая поверхности строительных или иных ограждающих конструкций при их наличии, на уровне пола. Отдельно от площади проверяются линейные размеры: нарушение минимальных или максимальных размеров дает приостановку по пункту 53 части 1 статьи 26. Подробности по таким объектам — на странице технический план машино-места.
Сводная таблица: что входит, что нет
| Элемент | Площадь нежилого здания | Площадь жилого здания | Площадь нежилого помещения | Площадь квартиры |
|---|---|---|---|---|
| Внутренние стены и перегородки | входят | входят | входят перегородки внутри помещения | входят перегородки внутри квартиры |
| Балкон, лоджия | входят по внутренней поверхности ограждения | входят | входят, если относятся к помещению | не входят |
| Терраса, веранда | входят | входят | входят | не входят |
| Эксплуатируемая кровля | входит | входит | не применяется | не входит |
| Неэксплуатируемый чердак | не входит | не входит | не применяется | не применяется |
| Техподполье ниже 1,8 м | не входит | не входит | не применяется | не применяется |
| Антресоль, галерея | входят | входят | входят в пределах помещения | входят |
| Лестничные площадки и ступени | входят | входят | входят в пределах помещения | входят, кроме зоны под маршем ниже 1,6 м |
| Наружное крыльцо, пандус, открытая лестница | не входят | не входят | не входят | не входят |
| Печь | входит как часть площади этажа | входит | входит | не входит, если печь не декоративная |
Какая площадь правильная
Юридически значима одна цифра — та, что внесена в ЕГРН. Все остальные документы ее не отменяют. Техпаспорт БТИ правоустанавливающим документом не является и для кадастрового учета сейчас не используется. Проект и разрешение на строительство описывают намерение, а не результат. Договор фиксирует договоренность сторон, но не характеристику объекта в реестре.
Отсюда практический вывод. Если площадь в выписке ЕГРН и площадь в вашем договоре разошлись, менять надо договор, а не выписку — при условии, что площадь в ЕГРН посчитана верно. Если она посчитана неверно, это реестровая ошибка, и исправляется она отдельной процедурой. Что вообще фиксирует техплан и почему он главный источник площади для реестра, — в статье что такое технический план.
Сумма площадей всех помещений в здании не равна площади здания и не должна быть равна. Здание считается со стенами, помещения — по свету, места общего пользования в площади помещений не участвуют. Регистратор это знает, и требовать совпадения он не вправе. А вот если в техплане площадь здания оказалась меньше суммы площадей помещений в нем, это уже ошибка расчета.
Три болевые точки с приостановками
Пункт 61: расхождение с разрешением на строительство более 5 процентов
Самое дорогое расхождение. Пункт 61 части 1 статьи 26 218-ФЗ формулирует его так: учет приостанавливается, если «в результате строительства или реконструкции площадь здания, сооружения, не являющегося линейным объектом... указанная в разрешении на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию... техническом плане, отличается более чем на пять процентов от площади, указанной в разрешении на строительство».
Переводим. Сравниваются две цифры — площадь по техплану и площадь по разрешению на строительство. Порог пять процентов. Ушли за порог — приостановка, и снять ее заключением кадастрового инженера нельзя. Никакое обоснование не заменит цифру в разрешении. По частоте этот пункт стабильно держится в первой пятерке, см. топ причин приостановки по техпланам.
Аналогичное правило для линейных объектов работает по протяженности — это пункт 61.1. Разбор самого пункта 61 с вариантами выхода — на странице расхождение площади более чем на 5 процентов.
Пункт 49: противоречия со сведениями ЕГРН
Работает, когда объект в реестре уже есть. Пункт 49 звучит так: приостановка наступает, если «имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости».
По площади это выглядит буднично. В ЕГРН 412,6 кв. м, в техплане 409,8 кв. м, а заявление подано не на изменение площади, а, скажем, на учет части помещения под аренду. Регистратор видит два разных числа об одном объекте и останавливает процедуру. Выход зависит от того, откуда взялась разница: либо заявление переформулируется на учет изменений с обоснованием в заключении инженера, либо исправляется ошибка в реестре. Подробный разбор — на странице противоречия со сведениями ЕГРН.
Реестровая ошибка в площади
Третий случай — когда неверна сама запись в реестре. Часть 3 статьи 61 218-ФЗ определяет реестровую ошибку как ошибку в межевом плане, техническом плане или иных документах, возникшую вследствие ошибки лица, выполнившего кадастровые работы, либо содержащуюся в документах, поступивших от иных лиц и органов.
Переводим. Если площадь в ЕГРН неверна потому, что ее неправильно посчитал предыдущий инженер или потому, что в реестр перенесли устаревшие данные БТИ, — это реестровая ошибка, а не повод «уточнить» площадь задним числом. Орган регистрации исправляет ее в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии ошибки, и в течение трех рабочих дней уведомляет правообладателей. Исправление возможно, если оно не влечет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права — иначе только через суд. Чем реестровая ошибка отличается от технической, разобрано в статье техническая и реестровая ошибка.
Что делать, если площадь разошлась
Алгоритм зависит от того, с чем именно разошлась цифра.
- Сначала перепроверьте расчет. Прежде чем идти в администрацию, убедитесь, что инженер посчитал по П/0393, а не по привычке. Типичные промахи: забыли антресоль, посчитал площадь квартиры вместе с лоджией, включили неэксплуатируемый чердак, не отбросили зону под лестничным маршем, посчитал помещение по осям вместо внутренних поверхностей. Обоснование расчета должно быть в заключении кадастрового инженера. Если ошибка в расчете — правим техплан, это самый быстрый и дешевый путь.
- Расчет верен, разошлось с разрешением на строительство в пределах пяти процентов. Ничего делать не надо, пункт 61 не применяется. Достаточно объяснения в заключении кадастрового инженера.
- Расчет верен, разошлось с разрешением больше чем на пять процентов. Единственный путь — вносить изменения в разрешение на строительство через администрацию, которая его выдавала, и получать корректное разрешение на ввод. Это не кадастровая работа, это административная процедура, и занимает она недели. Заключением инженера пункт 61 не снимается.
- Расчет верен, разошлось со сведениями ЕГРН, и объект действительно изменился — была перепланировка, реконструкция, присоединение. Подаем техплан на учет изменений с документами о переустройстве. Порядок описан на странице технический план после перепланировки.
- Расчет верен, объект не менялся, а в ЕГРН стоит не та цифра. Заявляем реестровую ошибку: техплан с верным расчетом плюс заявление об исправлении. Ведем это как исправление реестровой ошибки.
- Разошлось с договором аренды или купли-продажи. Реестр не трогаем, готовим дополнительное соглашение к договору. Если речь об аренде части помещения, площадь части описывается техпланом — см. технический план части помещения.
Если уведомление о приостановке уже на руках, начните с разбора формулировки — подходы описаны в статьях Росреестр приостановил: первые действия и как читать уведомление о приостановлении. Помните про срок: общий — до устранения причин, но не более трех месяцев, и при возобновлении добирается только неистекший остаток, а не весь срок заново. Детали — в статье сроки приостановки.
Площадь, налог и арендная ставка
Площадь — не абстрактная цифра в выписке, она напрямую конвертируется в деньги по двум каналам.
Налог Для большинства коммерческих объектов налоговая база — кадастровая стоимость, а площадь в модели массовой оценки один из главных ценообразующих факторов. Завышенная на десять метров площадь в ЕГРН — это завышенная кадастровая стоимость и завышенный налог, причем каждый год.
Есть и второй, менее очевидный эффект. Статья 378.2 Налогового кодекса РФ относит здание к административно-деловому или торговому центру, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений «общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания» предусматривает размещение офисов, торговых объектов, общепита или бытового обслуживания. Тот же порог в 20 процентов работает и по фактическому использованию. Доля считается от площадей по ЕГРН — то есть от цифр в ваших техпланах. Неточность в площадях помещений может перебросить здание через порог и включить его в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Арендная ставка Здесь связь прямая и ежемесячная. Ставка в договоре считается за квадратный метр, а метры берутся из документа. Если в договор переписали площадь из старого техпаспорта БТИ, а в ЕГРН стоит другая, спор арендатора о переплате имеет реальные шансы. Для аренды части помещения площадь передаваемой части фиксируется техпланом и попадает в реестр вместе с обременением — как это устроено, описано в статье регистрация долгосрочной аренды.
Практический вывод для арендодателя. Перед пересмотром ставок сверьте площади по действующим выпискам ЕГРН, а не по внутренней таблице, которая ведется с момента покупки здания.
Что делаем мы
Мы считаем площадь по П/0393 и показываем расчет. В заключении инженера мы пишем, из каких частей сложилась итоговая цифра и откуда берется расхождение со старыми документами, — именно этот текст потом закрывает вопросы регистратора. До подачи сверяем площадь по техплану с разрешением на строительство и со сведениями ЕГРН, чтобы пункты 61 и 49 не стали сюрпризом.
Заказать техплан на здание или помещение — разделы технический план здания и технический план помещения. Если площадь в ЕГРН неверна - исправление реестровой ошибки. Уведомление о приостановке присылайте на бесплатный разбор, снятие под ключ - здесь.
Частые вопросы
- Почему площадь квартиры по выписке ЕГРН меньше, чем в свидетельстве?
- Скорее всего, из-за лоджии или балкона. По действующим правилам балконы, лоджии, веранды и террасы в площадь квартиры не входят, а раньше их учитывали с понижающим коэффициентом. Физически квартира не изменилась, изменилась методика подсчета. Если разница больше, чем площадь балкона, стоит проверять расчет.
- Входит ли площадь под лестницей в площадь помещения?
- В нежилом помещении площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах помещения, входит. В квартире площадь под маршем внутриквартирной лестницы не учитывается там, где высота от пола до низа конструкций марша меньше 1,6 метра.
- Инженер насчитал площадь больше, чем в разрешении на строительство. Что теперь?
- Сначала проверьте величину расхождения. До пяти процентов включительно пункт 61 не применяется, достаточно пояснения в заключении инженера. Больше пяти процентов — нужно вносить изменения в разрешение на строительство через выдавшую его администрацию. Переписать цифру в техплане «под разрешение» нельзя: это недостоверные сведения, за которые инженер отвечает по статье 29.2 221-ФЗ.
- Можно ли уменьшить площадь в ЕГРН, чтобы платить меньше налога?
- Уменьшить нельзя, исправить — можно, если цифра действительно неверна. Механизм один: новый техплан с корректным расчетом по П/0393 и заявление об исправлении реестровой ошибки. Если же площадь в реестре верна, единственный законный путь снижения налога — оспаривание кадастровой стоимости, а не правка площади.
- Сумма площадей помещений в здании не равна площади здания. Это ошибка?
- Нет, так и должно быть. Площадь здания считается со всеми внутренними стенами, шахтами и местами общего пользования, а площадь каждого помещения — только по внутренним поверхностям его собственных стен. Разница в несколько процентов нормальна. Ненормально обратное соотношение, когда сумма помещений больше площади здания.
Нормативная база
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 в редакции от 13.10.2025 — приложение № 2 содержит требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
- Приложение № 2 к приказу П/0393 на портале Гарант — полный текст требований к площади.
- Статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ - технический план и его содержание.
- Статья 26 218-ФЗ - основания приостановления, в том числе пункты 49, 61 и 61.1.
- Статья 61 218-ФЗ - порядок исправления технических и реестровых ошибок.
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 - форма и состав технического плана.
- Статья 378.2 Налогового кодекса РФ - порог 20 процентов площади для включения здания в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.