Технический план после перепланировки: что в нем меняется
Технический план после перепланировки готовится по факту, а не по проекту — когда работы закончены и стены стоят там, где стоят. Он описывает помещение таким, каким оно должно попасть в ЕГРН, и прикладывается к уведомлению о завершении работ, которое собственник направляет в орган согласования. Дальше комиссия утверждает акт, орган согласования сам передает пакет в Росреестр, и только после записи в реестре перепланировка считается завершенной по закону. Ниже разбираем, что именно меняется в сведениях ЕГРН, какие документы нужны инженеру и три расхождения, из-за которых учет приостанавливают чаще всего.
Когда делается техплан и почему не в начале
Собственники регулярно спрашивают, можно ли заказать техплан сразу, вместе с проектом. Нельзя. Технический план фиксирует фактическое состояние объекта на дату кадастровых работ, а пока перегородки не снесены и не возведены, фиксировать нечего. Документ, подготовленный по проекту до начала работ, действительности не соответствует.
Порядок закреплен частью 1 статьи 28 Жилищного кодекса. По завершении работ заявитель направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении, и к этому уведомлению прикладывает технический план перепланированного помещения, подготовленный по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также сведения об уплате госпошлины за кадастровый учет.
Отсюда точное место техплана в цепочке. Он последний из того, что собственник делает по объекту, но идет раньше акта приемочной комиссии, а не после него. Эту деталь регулярно путают.
- Проект перепланировки Готовит проектная организация с допуском СРО, кадастровый инженер в этом не участвует.
- Решение о согласовании Принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов (часть 5 статьи 26 ЖК РФ). В Москве согласует Мосжилинспекция, в области — администрация муниципалитета. Порядок разбирает материал про перепланировку нежилого помещения в Москве.
- Работы Строго по проекту: любой шаг в сторону делает перепланировку самовольной.
- Обмер и подготовка техплана Обмеряем фактические границы и площади, сверяем планировку с проектом, формирую XML и подписываем.
- Уведомление о завершении работ Собственник направляет его в орган согласования с техпланом и сведениями об уплате пошлины.
- Акт приемочной комиссии Утверждается в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения уведомления (часть 2 статьи 28 ЖК РФ).
- Передача в Росреестр Орган согласования сам направляет заявление, акт и технический план в орган регистрации прав. Собственнику в Росреестр идти не нужно.
- Запись в ЕГРН С этого дня перепланировка считается завершенной.
Шаг 7 появился с 1 апреля 2024 года, когда заработал Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ. До него собственник подавал техплан в Росреестр сам. На сайтах конкурентов до сих пор висит старая схема с походом в МФЦ — это уже не так.
Что меняется в сведениях ЕГРН
Перепланировка меняет ограниченный набор характеристик. Какие именно, определяет часть 2 статьи 25 ЖК РФ. Дословно перепланировка — это «изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений
Перевод на человеческий язык. Закон различает три ситуации. Границы и площадь поменялись, объект остался тем же. Планировка внутри поменялась, а границы и площадь нет. Из одного помещения получилось несколько — и это уже образование новых объектов со всеми вытекающими.
| Характеристика в ЕГРН | Меняется ли после перепланировки | Чем подтверждается |
|---|---|---|
| Площадь помещения | Почти всегда, даже если перегородки просто переставили | Обмер и расчет по приказу П/0393 |
| Описание местоположения (контур) | Если сдвинулись наружные границы помещения | Координаты характерных точек, план этажа |
| Количество помещений в составе объекта | Если объединяли или разделяли комнаты внутри | План этажа, акт приемочной комиссии |
| Внутренняя планировка без изменения границ | Да, отражается в плане этажа | Технический план, акт |
| Назначение помещения | Редко, и только если одновременно шел перевод из жилого в нежилое или обратно | Решение о переводе по статье 23 ЖК РФ |
| Наименование объекта | Иногда, вслед за назначением | Решение о согласовании, проект |
| Кадастровый номер | Не меняется, если объект не образуется заново | Сохраняется прежний |
| Этаж, адрес | Не меняются | Берутся из ЕГРН и ГАР |
Отдельно про площадь. Она сдвигается почти всегда, и не только из-за снесенных перегородок. Правила подсчета заданы приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 и отличаются от инвентаризационных методик БТИ, по которым считали площадь в старых техпаспортах. Разбор — в материале про площадь в техническом плане.
В ЕГРН попадает результат, а не история. Реестр не хранит запись «здесь была перепланировка», он хранит новые цифры. Доказательством законности останутся решение о согласовании и акт, храните их вместе с правоустанавливающими документами.
Какие документы нужны инженеру
Комплект небольшой, но каждая позиция несет свою функцию. Без части документов техплан подготовить можно, а пройти учет — нет.
| Документ | Зачем инженеру | Где берется |
|---|---|---|
| Решение о согласовании перепланировки | Подтверждает, что работы законны. Реквизиты идут в исходные данные | Орган согласования |
| Проект перепланировки | Показывает, что должно было получиться. Сведения из проекта включаются в текстовую и графическую части | Проектная организация |
| Акт приемочной комиссии | Основной документ для Росреестра. Подшивается в приложение | Орган согласования, после уведомления о завершении |
| Выписка ЕГРН на помещение | Сверка исходных сведений — площади, этажа, назначения, кадастрового номера | Росреестр, срок давности до месяца |
| Правоустанавливающий документ | Подтверждает полномочия заказчика кадастровых работ | У собственника |
| Поэтажный план и экспликация | Сравнение «до и после», помогает объяснить расхождение площадей | БТИ, архив дома |
| Доступ на объект | Без выезда и обмера техплана не будет | Собственник или управляющая компания |
Правовая основа — часть 10 статьи 24 218-ФЗ: технический план помещения готовится в том числе на основании проекта перепланировки, при этом сам проект копией к техплану не прикладывается, а сведения из него включаются в разделы документа. Акт приемочной комиссии, наоборот, подшивается в приложение электронным образом с подписью инженера. Общий разбор того, что и куда попадает, — в статье про состав технического плана, а полный перечень документов под разные случаи — в материале какие документы нужны кадастровому инженеру.
Если техпаспорта БТИ нет, это не блокирует работу. С 2013 года технический паспорт не является документом кадастрового учета и в Росреестр не подается, нам он нужен как справочный материал. Подробнее — в статье про то, нужен ли сейчас технический паспорт.
Пункт 63: техплан против акта приемочной комиссии
Это главная практическая связка всей темы, и она устроена неочевидно. Основание звучит так: «количество указанных в техническом плане помещений, образованных (измененных) в результате перепланировки помещений в многоквартирном доме, не соответствует количеству помещений, указанному в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение такой перепланировки» - пункт 63 части 1 статьи 26 218-ФЗ.
Проверка чисто арифметическая. Регистратор открывает акт, смотрит цифру, открывает техплан, смотрит цифру. Не совпало — приостановка. Откуда берется расхождение, если техплан готовился раньше акта и комиссия его видела, причин три.
- Комиссия считает по проекту, инженер — по факту В проекте, например, показаны кладовая и гардеробная как два помещения, а по факту между ними проем без двери, и по правилам кадастрового учета это одно помещение. Комиссия механически переписывает цифру из проекта, техплан показывает другую.
- Разное понимание того, что считать помещением Санузел, коридор, встроенный шкаф. Если в акте состав не расписан, комиссия и инженер считают по-разному.
- Акт переутверждали, а техплан не переделывали Комиссия вернулась второй раз, поправила акт, а инженеру об этом никто не сказал.
Лечится это не после, а до. Перед подписанием акта мы сверяем с комиссией и количество, и нумерацию помещений на плане этажа, и просим расписать состав построчно, а не одной цифрой. Если приостановка уже пришла, вариантов два: скорректированный акт из органа согласования либо приведение техплана к акту, если акт верен. Разбор основания — на странице пункт 63, перепланировка в многоквартирном доме, порядок действий — в материале Росреестр приостановил учет, первые действия.
Пункт 49: площадь не сходится с ЕГРН
Второй по частоте случай. Формулировка широкая: «имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости».
Тонкость видна прямо в тексте нормы. В скобках закон делает изъятие — кроме случаев, когда вносятся изменения в те самые сведения ЕГРН. При перепланировке расхождение площади само по себе нормально, мы ее и меняем. Пункт 49 прилетает за необъясненное расхождение.
Типовые ситуации выглядят так.
- Разница с ЕГРН больше, чем объясняется работами По проекту снесли одну перегородку, а площадь выросла на четыре метра. Регистратор видит, что цифры не бьются с содержанием работ.
- В ЕГРН площадь по старой методике БТИ, а в техплане по П/0393 Расхождение вылезает даже там, где ничего не двигали.
- Сведения в ЕГРН содержат реестровую ошибку Тогда сначала исправление ошибки, потом перепланировка. Механику разбираем в статье про исправление реестровой ошибки.
- Не совпадает не площадь, а назначение или этаж Частый случай в подвальных и цокольных помещениях.
Снимается пункт заключением инженера, где показано, из чего складывается разница: столько-то метров дал демонтаж перегородок, столько-то разница методик, столько-то уточнение обмера. Фраза «площадь уточнена по результатам обмера» не работает. Разбор — в материале площадь в ЕГРН не сходится с фактической и на странице пункт 49, противоречия со сведениями ЕГРН.
Пункты 34 и 35: когда это уже не перепланировка
Третий случай самый дорогой, потому что ошибка тут не в документе, а в выбранной юридической конструкции. Если из одного помещения получилось два или больше, это не изменение характеристик существующего объекта, а образование новых. Работает оно по статье 41 218-ФЗ: исходное помещение снимается с учета, право на него прекращается, новые ставятся на учет, и все одним пакетом.
| Параметр | Изменение характеристик | Образование новых помещений |
|---|---|---|
| Что происходит с объектом | Остается тот же, меняются цифры | Исходный снимается с учета, появляются новые |
| Кадастровый номер | Сохраняется | Новые номера у каждого образуемого объекта |
| Право собственности | Сохраняется, запись уточняется | Прекращается и регистрируется заново |
| Ключевые риски по статье 26 | Пункты 49, 63 | Пункты 34, 35, 50, плюс те же 49 и 63 |
| Ипотека и аренда | Остаются на месте | Требуют отдельной работы с залогодержателем и арендатором |
| Срок в Росреестре | 5 рабочих дней | 10 рабочих дней, учет и регистрация вместе |
Здесь включаются пункт 34, помещение не изолировано и не обособлено, и пункт 35, раздел не допускается по требованиям федерального закона. Оба разбираем в статье про раздел помещения на несколько, услуга - техплан для раздела помещения.
Обратный случай, объединение двух помещений в одно, устроен симметрично: оба исходных снимаются с учета, образуется одно новое, и для этого помещения должны быть смежными и принадлежать одному собственнику. Услуга - объединение помещений.
Сделано не то, что в проекте
Ситуация встречается чаще, чем хотелось бы. Прораб сдвинул перегородку на полметра, чтобы обойти стояк. Заказчик по ходу добавил дверь. Проект рисовали по старому плану БТИ, а на месте оказались другие размеры.
Юридически это самовольная перепланировка. Часть 1 статьи 29 ЖК РФ относит к самовольным работы, проведенные не только без согласования, но и с нарушением согласованного и утвержденного проекта. Разницы между «не согласовывал вообще» и «отступил от проекта» закон не делает.
Дальше у собственника три пути.
- Вернуть как в проекте Самый быстрый и самый нелюбимый вариант. Имеет смысл, когда отступление мелкое и дешево переделывается.
- Скорректировать проект и получить новое решение о согласовании Работает, когда отступление не задевает несущие конструкции, вентиляцию, мокрые зоны и общее имущество дома.
- Сохранять в существующем виде Когда первые два варианта закрыты. Механику и условия подробно разбирает статья как узаконить перепланировку - это ее тема, мы в нее не залезаем.
Чего делать нельзя ни при каких обстоятельствах — просить инженера «нарисовать как в проекте». Технический план подписывается усиленной квалифицированной подписью, и инженер отвечает за достоверность сведений персонально, вплоть до уголовной по статье 170.2 УК РФ. Любой нормальный инженер откажется, и это не вредность, а самосохранение. Кроме того, обман вскроется на первой же сделке или при следующем обмере.
Сроки и порядок внесения изменений в ЕГРН
Сроки складываются из трех блоков — техплан, комиссия и Росреестр. Регистрационные сроки заданы частью 1 статьи 16 218-ФЗ.
| Этап | Срок | Чем установлен |
|---|---|---|
| Выезд, обмер и подготовка техплана | от 2 до 7 рабочих дней | Договор с исполнителем |
| Утверждение акта приемочной комиссии | не более 30 дней со дня получения уведомления | Часть 2 статьи 28 ЖК РФ |
| Кадастровый учет изменений | 5 рабочих дней | Часть 1 статьи 16 218-ФЗ |
| Учет и регистрация прав одновременно | 10 рабочих дней | Часть 1 статьи 16 218-ФЗ |
| Приостановление, если что-то не так | до устранения, но не более 3 месяцев | Часть 2 статьи 26 218-ФЗ |
| Возобновление после устранения | не позднее 3 рабочих дней со дня получения документов | Часть 10 статьи 26 218-ФЗ |
При возобновлении срок не начинается заново — добирается только остаток, не истекший на дату приостановления. Механика — в материалах про сроки приостановки и возобновление учета.
Госпошлина за кадастровый учет с 2025 года взимается, чего раньше не было. Размеры заданы подпунктами 22.2, 22.3 и 22.4 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, а особенности уплаты - статьей 333.34-1 НК РФ.
| Действие | Физическое лицо | Организация |
|---|---|---|
| Кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте | 1 000 руб. | 2 000 руб. |
| Кадастровый учет без одновременной регистрации прав | 2 000 руб. | 22 000 руб. |
| Учет и регистрация прав одновременно | 6 000 руб. | 66 000 руб. |
Перепланировка без образования новых объектов идет по первой строке, раздел и объединение — по третьей, потому что там одновременно регистрируются права. Размеры пошлин меняются, сверяйте их на дату подачи уведомления.
Когда перепланировка считается завершенной
Здесь сидит главное изменение последних лет, о котором большинство собственников не знает. Часть 3 статьи 28 ЖК РФ развела два понятия, которые раньше шли в связке.
Дословно: «Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения либо со дня государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные помещения».
Перевод. Переустройство — про инженерные сети и оборудование, оно закрывается актом комиссии, и на этом все. Перепланировка — про границы, площадь и новые помещения, и она не закончена, пока запись не появилась в реестре. Акт на руках ничего не завершает.
Что из этого следует практически.
- Пока сведения не в ЕГРН, помещение юридически остается таким, каким записано в реестре. Выписка покажет старую площадь и старую планировку.
- Сделка с таким объектом проходит по старым характеристикам. Покупатель получает помещение, фактическое состояние которого не соответствует реестру, и это его будущая проблема.
- Банк при ипотеке и оценщик работают по выписке. Незавершенная перепланировка ломает оценку и часто срывает одобрение.
- Если Росреестр приостановил учет, перепланировка остается незавершенной все время приостановки. Срок акта при этом не бесконечен, и затягивать нельзя.
Вывод простой. Акт приемочной комиссии — не финиш, а предпоследняя точка. Финиш — выписка ЕГРН с новыми цифрами.
Нежилое здание: там все иначе
Глава 4 Жилищного кодекса регулирует помещения в многоквартирном доме. Отдельно стоящее нежилое здание — бизнес-центр, склад, производственный корпус — под нее не подпадает, и для кадастровой части это значит вот что.
- Акта приемочной комиссии по статье 28 ЖК РФ в такой схеме нет, и пункт 63 к ней неприменим.
- Документом-основанием для техплана выступает проектная документация, а при ее отсутствии — декларация об объекте недвижимости, заверенная правообладателем, по части 11 статьи 24 218-ФЗ.
- Заявление в Росреестр подает сам собственник, никто за него этого не делает.
- Если работы затронули несущие конструкции и по сути являются реконструкцией, нужны разрешение на строительство и разрешение на ввод — это другой маршрут, разобранный в статье про ввод объекта в эксплуатацию.
Граница между перепланировкой и реконструкцией проходит по несущим конструкциям и параметрам здания. Ошибка в этой квалификации стоит дороже всех остальных, поэтому спорные случаи мы разбираем до начала работ. Порядок согласования для Москвы — в материале про перепланировку нежилого помещения.
Что делаем мы
Мы выезжаем после окончания работ, обмеряем факт и сразу сравниваем его с проектом и со сведениями ЕГРН. Если расхождение с проектом есть, вы узнаете об этом в тот же день, до оплаты техплана. Дальше готовим технический план с заключением, где расписано происхождение каждого метра разницы, сверяем количество помещений с актом до его подписания и ведем пакет до записи в реестре. Услуга - технический план после перепланировки, цены — в разделе цены.
Если учет уже приостановили, пришлите уведомление на разбор - скажем, чем вызвана приостановка и что придется переделывать. Перед подачей полезно пройтись по чек-листу, он закрывает большую часть типовых причин.
Частые вопросы
- Можно ли сделать технический план до начала ремонта?
- Нет. Техплан фиксирует фактическое состояние на дату работ, а до ремонта фактического состояния еще не существует. До работ готовится проект перепланировки, это разные документы и разные исполнители.
- Нужно ли мне самому идти в Росреестр после акта?
- С 1 апреля 2024 года нет. Орган, осуществляющий согласование, сам направляет заявление, акт и технический план в орган регистрации прав. Ваша задача — вовремя направить уведомление о завершении работ с приложенным техпланом и оплатить пошлину.
- Акт подписан, а Росреестр приостановил учет. Перепланировка узаконена или нет?
- Нет. По части 3 статьи 28 ЖК РФ перепланировка считается завершенной со дня внесения изменений в ЕГРН. Пока записи нет, работы юридически не закончены, несмотря на акт. Приостановку надо снимать, а не ждать.
- Площадь после перепланировки выросла на полметра, хотя ничего не сносили. Это ошибка инженера?
- Скорее всего нет. В ЕГРН площадь часто стоит по старым методикам БТИ, а техплан считается по приказу П/0393, и правила подсчета разные. Расхождение нужно не прятать, а объяснить в заключении с разбивкой по источникам разницы.
- Мы сделали из одного помещения два. Это перепланировка или раздел?
- По статье 25 ЖК РФ образование новых помещений входит в понятие перепланировки, но для Росреестра это образование объектов по статье 41 218-ФЗ. Исходное снимается с учета, новые ставятся, право прекращается и регистрируется заново. Требования жестче, разбор — в статье про раздел помещения.
Нормативная база
- Статья 25 ЖК РФ — виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
- Статья 26 ЖК РФ — основание проведения перепланировки, перечень документов и срок решения
- Статья 28 ЖК РФ — завершение переустройства и перепланировки
- Статья 29 ЖК РФ — последствия самовольной перепланировки
- Статья 24 218-ФЗ — требования к техническому плану и документы-основания
- Статья 26 218-ФЗ — основания приостановления, пункты 34, 35, 49, 63
- Статья 41 218-ФЗ — кадастровый учет при образовании объекта недвижимости
- Статья 16 218-ФЗ — сроки кадастрового учета и регистрации прав
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — форма и состав технического плана
- Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — правила определения площади
- Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ — новый порядок оформления перепланировок
- Статья 333.34-1 НК РФ — особенности уплаты госпошлины за кадастровый учет
Материал подготовлен кадастровыми инженерами бюро ХИТ НК. Нормы сверены с действующими редакциями Жилищного кодекса и 218-ФЗ. Опубликовано 20.09.2026.
Нужен технический план или приостановили в Росреестре
Пришлите документы или уведомление — посмотрим и скажем, что с этим делать, срок и цену.