Технический план машино-места
Машино-место — самостоятельный объект недвижимости. Его ставят на кадастровый учет, регистрируют, продают и закладывают отдельно от паркинга, и для этого нужен технический план. Минимально допустимый размер — 5,3 на 2,5 метра, он установлен приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316. Максимальных размеров сейчас не существует вообще. Делаем технические планы на машино-места по Москве и области: и оптом от застройщика на весь паркинг, и точечно при выделении доли из общей собственности.
Когда нужен
- Застройщик сдал паркинг и ставит на учет все машино-места одним пакетом вместе со зданием.
- Паркинг оформлен одним нежилым помещением, покупателям проданы доли, и теперь собственники выделяют свои места.
- Нужен кадастровый номер на место для продажи, для ипотеки или для договора аренды на конкретный объект.
- Место не проходит по минимальным размерам, и надо понять, можно ли перекомпоновать разметку.
- Росреестр приостановил постановку паркинга из-за наложений или расхождения количества мест с разрешением на ввод.
Размеры: что нормируется, а что нет
| Параметр | Приказ Минэкономразвития № 792, утратил силу | Приказ Росреестра П/0316, действует |
|---|---|---|
| Минимальная длина | 5,3 м | 5,3 м |
| Минимальная ширина | 2,5 м | 2,5 м |
| Максимальная длина | 6,2 м | не установлена |
| Максимальная ширина | 3,6 м | не установлена |
Формулировка «машино-место не может быть больше 6,2 на 3,6 метра» до сих пор встречается на десятках сайтов и в шаблонах договоров. Она взята из приказа, который назывался «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» и утратил силу. Действующий приказ называется иначе, слова про максимум ушли из названия вместе с нормой. Место 6,0 на 3,3 метра под внедорожник законно, место 8,0 на 3,5 метра под микроавтобус тоже. Ограничение сверху осталось только проектное и противопожарное, и это зона проектировщика, а не Росреестра.
Машино-место или доля в паркинге
Этот вопрос надо закрыть до начала работ, потому что от него зависит все остальное. До вступления в силу закона 315-ФЗ машино-место объектом недвижимости не было: паркинг ставили на учет одним нежилым помещением, а покупатели получали доли в праве — 1/48, 17/1000 и подобные. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ это изменил, и машино-место появилось в перечне недвижимых вещей статьи 130 ГК РФ.
| Критерий | Доля в праве на паркинг | Машино-место как объект |
|---|---|---|
| Что в ЕГРН | Помещение с кадастровым номером и запись о вашей доле | Отдельный объект со своим номером и площадью |
| Где именно ваше место | Определяется соглашением о порядке пользования, в ЕГРН не отражено | Границы описаны координатами в пределах этажа |
| Продажа | Преимущественное право покупки у сособственников, нотариальная форма, извещения | Обычный договор, как с любой недвижимостью |
| Залог и ипотека | Банки берут неохотно, оценка затруднена | Принимается как стандартный залог |
| Спор с соседями | Расстановка машин документом не зафиксирована | Границы есть в ЕГРН |
Выделяться выгоднее почти всегда, и причина не в юридической эстетике. Доля в общей собственности — неликвид: покупатель понимает, что покупает машино-место с кадастровым номером, и не понимает, что такое 15/1000 в помещении площадью под две тысячи метров. Банк ведет себя так же. Подробно оба маршрута разобраны в материале про машино-место и допустимые размеры.
Как описываются границы
Машино-место может не иметь ни одной стены, поэтому измерять от стены до стены часто нечего. По части 6.1 статьи 24 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается графическим отображением на плане этажа плоскостной геометрической фигуры, соответствующей его границам. Часть 6.2 добавляет, что границы определяются проектной документацией и обозначаются в том числе разметкой на полу — краской или наклейками, а восстанавливаются через расстояния от долговременных меток, закрепленных на конструкциях этажа.
Отсюда два законных способа обозначения. Первый — естественные ограждения: стены, перегородки, колонны. Второй — разметка, и это полноценный способ, а не самодеятельность, при условии что она соответствует проекту. Координаты характерных точек определяются в системе координат в пределах этажа, а не в геодезической системе участка. Поэтому для работы нужен корректный поэтажный план паркинга, а не только выезд с рулеткой. Про то, как соотносятся поэтажный план, экспликация и технический план, есть отдельный материал - поэтажный план и экспликация.
Что входит в работу
- Проверка исходных данных: выписка на паркинг или здание, разрешение на ввод, проект в части паркинга, поэтажный план, наличие разметки на объекте.
- Сверка количества машино-мест в проекте с количеством в разрешении на ввод — до обмеров, а не после.
- Выезд, обмеры фактических габаритов каждого места, фиксация колонн, проездов и ограждающих конструкций.
- Отбраковка мест, которые не дотягивают до минимума, и предложение по перекомпоновке разметки.
- Технический план в XML по приказу П/0082 с планом этажа, геометрическими фигурами всех мест, координатами характерных точек и заключением кадастрового инженера.
- Расчет площади каждого места по приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
- Подача в Росреестр и сопровождение до выписок, включая снятие приостановок.
Что нужно от вас
| Документ | Зачем | Кто дает |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН на паркинг или здание | Вид объекта, площадь, состав долей, обременения | Запрашиваем сам |
| Разрешение на ввод в эксплуатацию | Документ-основание и источник контрольного количества мест | Застройщик |
| Проектная документация в части паркинга | Границы мест определяются проектом, разметка должна ему соответствовать | Застройщик |
| Поэтажный план паркинга | Основа для графического отображения фигур | Застройщик или БТИ |
| Соглашение сособственников или решение общего собрания | При выделении места из общей долевой собственности | Заказчик |
| Доступ в паркинг | Для обмеров и фиксации разметки | Заказчик |
Сроки и цены
| Что делаем | Наш срок | Цена |
|---|---|---|
| Техплан на одно машино-место | от 5 рабочих дней | от 9 000 руб. |
| Пакет на паркинг, цена за место | от 7 рабочих дней | от 6 000 руб. за место |
| Выделение места из общей долевой собственности | от 7 рабочих дней | от 25 000 руб. |
| Снятие приостановки по чужому техплану | от 3 рабочих дней | от 25 000 руб. |
Срок Росреестра не зависит от того, одно место в заявлении или сто. По части 1 статьи 16 218-ФЗ одновременные кадастровый учет и регистрация права — 10 рабочих дней при подаче в Росреестр и 12 рабочих дней через МФЦ.
Как проходит работа
- Сверка по документам Смотрим выписку, разрешение на ввод и проект. Здесь же сравниваем количество мест в проекте и в разрешении — расхождение в этой точке стоит недели, после подачи оно стоит месяцев.
- Выезд и обмеры Замеряем габариты каждого места по разметке или по осям ограждающих конструкций, фиксируем колонны и проезды.
- Отчет по проблемным местам До подготовки техплана говорим, какие места не проходят по минимуму и что с ними делать.
- Технический план Один документ на все образуемые машино-места, план этажа с фигурами, координаты в пределах этажа, заключение.
- Подача Через личный кабинет правообладателя или МФЦ, для нового паркинга — вместе с разрешением на ввод, для выделения — с соглашением сособственников.
- Сопровождение до выписок Каждое место получает кадастровый номер и собственную запись о праве.
Честно про затык. Самая длинная ветка — расхождение количества мест с разрешением на ввод. Если проект менялся по ходу стройки и фактически мест получилось больше, чем в разрешении, техплан приостановят, а устраняется это в органе, выдавшем разрешение, а не у инженера. Как готовится техплан под ввод, описано на странице технический план для ввода в эксплуатацию.
Если Росреестр приостановит
По машино-местам работают три специальных основания части 1 статьи 26 218-ФЗ плюс общие. Общий срок приостановки по части 2 статьи 26 — до устранения причин, но не более трех месяцев, возобновление по части 10 идет не позднее трех рабочих дней со дня получения документов об устранении.
- Пункт 52 - границы машино-места пересекают другой объект. Наложение контуров, двойной учет, преобразуемый объект не снят. Снимается пересчетом координат и сверкой с планом этажа.
- Пункт 53 - размеры не соответствуют минимально допустимым. Заключением не снимается, нужна перекомпоновка разметки и повторные обмеры либо исключение места из пакета.
- Пункт 62 - количество мест не совпадает с разрешением на ввод. Устраняется в органе, выдавшем разрешение.
Пункты 52 и 53 — техническая работа инженера. Пункт 62 инженер не закрывает. Если регистратор ссылается на превышение максимальных размеров, он применяет отмененный акт, и этот спор выигрывается одной ссылкой на действующую редакцию. Типовые сюжеты собраны в материале про приостановки по машино-местам.
Вопросы
- Какой максимальный размер машино-места допускается?
- Максимальный размер не установлен. Действующий приказ Росреестра П/0316 нормирует только минимум — 5,3 на 2,5 метра. Цифры 6,2 на 3,6 относятся к отмененному приказу Минэкономразвития № 792 и не применяются.
- Машино-место без стен можно поставить на учет?
- Да. По определению из Градостроительного кодекса машино-место может быть не ограничено либо частично ограничено ограждающей конструкцией. Границы обозначаются разметкой на полу по проектной документации, а в техплане отображаются геометрической фигурой на плане этажа с координатами характерных точек.
- Чем машино-место отличается от гаражного бокса?
- Бокс ограничен со всех сторон стенами и воротами — это помещение, и оформляется он как помещение, без размерных требований. У машино-места определяющий признак обратный. Про гаражи есть отдельный материал - технический план гаража и гаражная амнистия.
- Нужно ли согласие соседей, чтобы выделить свое место из паркинга?
- По общему правилу выдел идет с согласия остальных участников долевой собственности либо на основании соглашения о порядке пользования или решения общего собрания. Закон 315-ФЗ предусматривает и процедуру для случая, когда согласия нет, через извещение сособственников и срок на возражения.
- Сколько машино-мест можно оформить одним техническим планом?
- Ограничения по количеству нет, регулярно делаются пакеты на весь паркинг. Выделяться собственникам выгоднее одним пакетом: когда идут поодиночке, каждый следующий упирается в границы предыдущих, уже стоящие в ЕГРН.
- Что будет, если фактический размер места оказался 5,2 метра?
- Приостановка по пункту 53. Заключением инженера это не снимается, нужна перекомпоновка разметки в паркинге с повторными обмерами либо исключение такого места из пакета. Проверять габариты надо на этапе обмеров.
Пришлите выписку на паркинг и разрешение на ввод — скажем срок и стоимость по объекту и назову места, которые не проходят по минимальным размерам. Соседние страницы - технический план здания и технический план помещения.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.