Заявление подало ненадлежащее лицо
Это приостановка не про качество техплана, а про того, кто принес документы в Росреестр. Регистратор посчитал, что заявитель не входит в круг лиц, которые вправе обращаться за учетом или регистрацией по этому объекту, либо его полномочия ничем не подтверждены. Хорошая новость: основание почти всегда снимается бумагами и без переделки технического плана. Плохая: пока вопрос с полномочиями не закрыт, регистратор не будет смотреть остальные документы вообще, и вторая приостановка по содержанию техплана может прилететь уже после того, как вы снимете эту.
Как это звучит в уведомлении
«С заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо».
Ниже регистратор обычно дописывает конкретику: не представлена доверенность, полномочия представителя не подтверждены, заявитель не является правообладателем объекта либо земельного участка, заявление подписано лицом, сведения о котором отсутствуют в ЕГРЮЛ.
Мотивировочную часть надо читать до конца. Сам по себе пункт 2 ничего не объясняет, а вот приписка после него показывает, что именно регистратор не нашел в деле. Как разбирать уведомление построчно, разобрано отдельно в материале о том, как читать уведомление о приостановлении.
Что произошло на самом деле
Закон четко определяет, кто вправе подать заявление по конкретному объекту. Для кадастрового учета и регистрации прав это часть 1 статьи 15 218-ФЗ: собственник, лицо, в пользу которого возникает право, застройщик, орган власти, а в ряде случаев кадастровый инженер. Любой другой человек подать заявление может только как представитель, и тогда его полномочия должны подтверждаться документом.
Регистратор сверяет три вещи. Первое: кто указан заявителем. Второе: подтверждены ли его полномочия по этому объекту. Третье: совпадает ли подписант с заявителем. Если хотя бы одна из трех сверок не сошлась, дело встает по пункту 2, и содержание техплана при этом даже не проверяется.
Отсюда важный практический вывод. Снятие приостановки по пункту 2 не означает, что дело пойдет дальше без замечаний. Регистратор только после этого доберется до документа кадастрового инженера, и там может обнаружиться несоответствие формы и содержания техплана требованиям. Поэтому пока идет история с доверенностью, техплан имеет смысл перепроверить самостоятельно.
Реальные причины
- Доверенности нет в деле. Представитель подавал документы, доверенность показал в МФЦ, но копия в дело не попала или не была заверена.
- Доверенность есть, но в ней нет нужного полномочия. Написано «представлять интересы в Росреестре», а про подачу заявления о кадастровом учете, о регистрации права или о внесении изменений ни слова.
- Срок доверенности истек между подписанием договора и подачей документов. Типичная история на длинных стройках.
- Доверенность от физического лица не удостоверена нотариально. Для сделок и заявлений, требующих нотариальной формы, простая письменная не подойдет по статье 185.1 Гражданского кодекса.
- Заявление подал не правообладатель. Арендатор, подрядчик, проектировщик или управляющая компания подают за собственника без доверенности от него.
- На учет здания подает застройщик, у которого уже нет прав на участок, либо участок оформлен на другое юридическое лицо группы.
- Объект в общей собственности, а заявление подал один из сособственников там, где требуются все.
- Юридическое лицо. Заявление подписал сотрудник, а машиночитаемой доверенности к подписи нет, либо подпись поставлена электронной подписью физического лица вместо подписи от имени организации.
- Сменился директор, в ЕГРЮЛ сведения еще не внесены, а заявление подписано новым руководителем.
- Заявитель ликвидирован, реорганизован или умер, а документы поданы от его имени.
Отдельный случай, который часто путают с этим пунктом: заявление о прекращении учета или регистрации подали не все, кто ранее обращался. Это уже пункт 41 статьи 26, и там срок не три месяца, а один.
Что делать
Разделим по зонам ответственности, потому что здесь почти вся работа на стороне заказчика, а не инженера.
Что делает кадастровый инженер
- Читает мотивировку и определяет, чего именно не хватило: документа о полномочиях, правоустанавливающего документа или подписи.
- Проверяет, не задето ли дело вторым основанием, и заодно сверяет техплан по чек-листу проверок перед подачей, чтобы не получить вторую приостановку через неделю после первой.
- Готовит заявление о приобщении дополнительных документов и подает его в то же дело через личный кабинет, не заводя новое.
- Если полномочия были, а регистратор их не увидел, готовит мотивированное возражение со ссылкой на уже поданные документы.
Что делает заказчик
- Оформляет доверенность с прямо прописанным полномочием подавать заявления о кадастровом учете и государственной регистрации, получать документы и подавать дополнительные документы в приостановленное дело.
- Для физического лица идет к нотариусу. Для организации готовит доверенность за подписью руководителя, а если подписывает сотрудник электронной подписью, оформляет машиночитаемую доверенность.
- Прикладывает документы, подтверждающие статус: правоустанавливающий документ на объект или участок, решение о назначении директора, свежую выписку из ЕГРЮЛ.
- Если право на объект вообще не оформлено, решает вопрос по существу: без правоустанавливающего документа обращение так и останется от ненадлежащего лица.
Что зависит от третьих лиц
Нотариус, налоговая с внесением сведений в ЕГРЮЛ, удостоверяющий центр при перевыпуске подписи. Эти сроки мы не контролируем, и именно они обычно съедают время. Если директора меняли, сведения в ЕГРЮЛ вносятся несколько рабочих дней, и раньше этого подавать документы бессмысленно.
Сроки
Здесь работает общее правило. По части 2 статьи 26 218-ФЗ приостановка длится до устранения причины, но не более трех месяцев с даты решения регистратора. Дата решения стоит в уведомлении, и считать надо от нее, а не от дня, когда вы открыли письмо.
После того как документы о полномочиях поданы, учет и регистрация возобновляются не позднее трех рабочих дней со дня их получения, часть 10 статьи 26. При этом срок не начинается заново: добирается только тот остаток, который не истек на дату приостановления. Подробный разбор арифметики есть на странице сроков приостановки.
Параллельно идет второй таймер. Если вы считаете, что полномочия были подтверждены, а регистратор ошибся, решение о приостановлении обжалуется в апелляционной комиссии по статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ. Срок подачи заявления — 15 рабочих дней с даты решения, госпошлины нет, досудебный порядок не обязателен. Прежняя статья 26.1 221-ФЗ утратила силу, и материалы, где написано про 30 календарных дней, устарели.
Можно ли снять без переделки техплана
Да. Это тот редкий случай, когда ответ почти всегда положительный. Пункт 2 не касается содержания документа, его снимают бумагами о полномочиях, техплан остается прежним, повторный выезд и обмер не нужны.
Есть одна ситуация, когда технический план все же придется трогать. Если вместе с полномочиями изменился сам заявитель — например, объект поставлен на учет на нового собственника или застройщик передал стройку другому юридическому лицу — меняются реквизиты в разделе с исходными данными, и документ переподписывается. Формально это не переделка, а корректировка, но сроки она занимает.
И честное «так не получится»: если заявитель в принципе не относится к кругу лиц по статье 15 и не может получить от правообладателя доверенность, основание не снимается никакими силами инженера. В этом случае надо подавать новое заявление от надлежащего лица, а текущее дело отпустить. Ситуацию, когда исполнитель и заказчик перекладывают такую приостановку друг на друга, мы разбирали в материале о том, кто отвечает за приостановку.
Вопросы
- Доверенность у меня есть, но простая письменная, не нотариальная. Подойдет?
- Для подачи заявления от имени физического лица — нет. Понадобится нотариальная. От имени организации доверенность оформляется за подписью руководителя, нотариус для этого не нужен, но данные подписанта должны сходиться с ЕГРЮЛ.
- Могу я подать документы сам, без представителя, чтобы не возиться с доверенностью?
- Да, и часто это быстрее. Правообладатель подает заявление о приобщении документов в свое дело лично через личный кабинет с электронной подписью или через МФЦ. Кадастровый инженер при этом остается на связи и готовит сам технический план.
- Заявление подавал сотрудник компании своей электронной подписью. Почему этого мало?
- Подпись физического лица подтверждает личность сотрудника, но не его право действовать от имени организации. Нужна машиночитаемая доверенность, приложенная к подписи, либо подача от имени руководителя.
- Нас приостановили по пункту 2, хотя доверенность мы прикладывали. Что делать?
- Два пути, и они не исключают друг друга. Первый — подать доверенность повторно с заявлением о приобщении, это быстро и снимает вопрос. Второй — обжаловать решение в апелляционную комиссию в течение 15 рабочих дней. Если срок на обжалование уже подходит к концу, сначала подавайте документы, спор о правоте времени не добавляет.
- Правообладатель умер, пока шла регистрация. Как быть?
- Дело по этому заявителю дальше не пойдет. Заявление подают наследники после оформления наследственных прав либо нотариус в рамках наследственного дела. Технический план при этом сохраняет силу, срока годности у него нет.
- Мы сняли пункт 2, а через неделю пришла новая приостановка. Это законно?
- Да. Регистратор проверяет документы по существу только после того, как закрыт вопрос с заявителем, и новые замечания могут появиться уже по содержанию техплана. Чтобы этого не случилось, комплект стоит проверить заранее, а если приостановка все же повторилась, порядок действий описан в разделе снятия приостановки под ключ.
Нормативная база
- Статья 26 218-ФЗ - основания и сроки приостановления, порядок возобновления.
- Статья 27 218-ФЗ - отказ, если причины не устранены в срок.
- Статья 31.1 218-ФЗ - обжалование решения о приостановлении, 15 рабочих дней.
Все основания статьи 26 · Что делать в первые три дня
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.