Форма и содержание техплана не соответствуют требованиям
Это самое частое основание приостановки по техническим планам и одновременно самое резиновое. Под пункт 7 регистратор подводит все, что касается самого документа: не заполнен реквизит, в заключении нет обоснования, не подшит документ-основание, XML собран по устаревшей схеме, подпись не прошла проверку. Новость хорошая: в подавляющем большинстве случаев это правится за несколько дней и без повторного выезда на объект. Новость плохая: если в уведомлении вместо конкретной нормы стоит общая фраза, спорить и править приходится вслепую, а время идет.
Как это звучит в уведомлении
«Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации».
Дальше обычно идет расшифровка: технический план не соответствует требованиям к форме и составу сведений, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, с указанием конкретного раздела или реквизита.
Регистратор обязан назвать норму, которую он считает нарушенной. Фраза «техплан не соответствует требованиям» без ссылки на пункт приказа — это не мотивировка, а повод для возражения. Разбор приказа по разделам есть в статье о требованиях приказа П/0082.
Что произошло на самом деле
Технический план — это не описание объекта в свободной форме, а строго формализованный документ. У него есть утвержденная структура, обязательный состав сведений, машиночитаемый формат и электронная подпись кадастрового инженера. Регистратор сначала проверяет документ формально, по структуре, и только потом по существу.
Пункт 7 срабатывает на первом этапе. Объект может быть обмерен идеально, координаты посчитаны верно, а дело встанет из-за того, что в разделе с исходными данными не указаны реквизиты документа, на основании которого подготовлен план, или заключение инженера состоит из одной фразы.
Важно отличать пункт 7 от соседних оснований. Если документа в деле нет вовсе — это пункт 5. Если сведения в техплане противоречат тому, что уже записано в ЕГРН, — это пункт 49. Если проблема в точности координат контура - пункт 19.1. Пункт 7 — про сам документ и его оформление.
Реальные причины
- Не заполнен обязательный реквизит. Чаще всего страдают сведения о кадастровом инженере, реквизиты документов-оснований, сведения о частях объекта и о помещениях в здании.
- Заключение кадастрового инженера без обоснования. Там, где приказ требует объяснить расхождение или выбор методики, написана одна общая фраза. Что именно должно быть в этом разделе, разобрано в материале о заключении кадастрового инженера.
- Не подшит документ-основание. Разрешение на ввод, проектная документация, акт приемочной комиссии, декларация упомянуты в тексте, но в приложение не вложены.
- XML собран по неактуальной версии схемы или не проходит форматно-логический контроль. Почему бумажный вариант в принципе не примут, объясняется в статье о техническом плане в формате XML.
- Электронная подпись кадастрового инженера просрочена на дату подачи, отозвана или подписан не тот файл. Пакет открывается, но подпись не проверяется.
- Неверно указан способ образования объекта: раздел вместо образования помещений, реконструкция вместо изменения характеристик.
- Нет декларации об объекте там, где она обязательна, или декларация подписана не правообладателем.
- Графическая часть не соответствует требованиям: план этажа без указания частей, контур без привязки к участку, нечитаемая подложка.
- Сведения о помещениях в здании не сходятся с поэтажным планом, разделы техплана противоречат друг другу.
- Не указаны сведения о геодезической основе и методе определения координат либо указаны формально.
- Площадь посчитана не по действующим правилам определения площади, без учета приказа П/0393.
Пункт 7 любят ставить как запасной, когда регистратору что-то не нравится, а точную норму он формулировать не стал. Если в уведомлении нет ссылки на конкретный пункт приказа и непонятно, что именно править, это прямой кандидат на обращение в апелляционную комиссию: немотивированное решение там снимают.
Что делать
Что делает кадастровый инженер
- Читает мотивировку буквально и выписывает каждое замечание отдельной строкой. Одно уведомление часто содержит три-четыре претензии, и закрывать надо все, иначе приостановят повторно.
- Правит реквизиты, дописывает обоснование в заключение со ссылкой на нормы и на фактические данные обмера.
- Подшивает недостающие документы-основания в приложение.
- Перегенерирует XML по актуальной схеме, прогоняет форматно-логический контроль и переподписывает пакет действующей подписью.
- Подает исправленный техплан в то же дело через личный кабинет кадастрового инженера, заявлением о приобщении дополнительных документов.
- Если замечание спорное, готовит письменную позицию со ссылкой на приказ П/0082 и, при необходимости, заявление в апелляционную комиссию.
Что делает заказчик
- Передает уведомление целиком, со всеми страницами. По одному скриншоту первой страницы работать нельзя: норма обычно на второй.
- Досылает документы-основания, если их не хватает в архиве инженера: разрешение на ввод, акт, решение о согласовании.
- Подписывает декларацию об объекте, если она требуется.
- Подтверждает фактические характеристики, когда расхождение придется обосновывать в заключении.
Что зависит от третьих лиц
Удостоверяющий центр, если нужно перевыпустить подпись. Ведомства, если для обоснования потребуются архивные документы. Все остальное в пункте 7 закрывается силами инженера, и это его прямая зона ответственности. Наш срок на переделку документа — от 3 рабочих дней, он зависит от того, сколько замечаний в уведомлении и нужен ли повторный выезд.
Сроки
Действует общее правило части 2 статьи 26 218-ФЗ: до устранения причины, но не более трех месяцев со дня принятия решения о приостановлении. Для пункта 7 никаких специальных сроков нет.
После подачи исправленного техплана процедура возобновляется не позднее трех рабочих дней со дня получения документов, часть 10 статьи 26. Срок рассмотрения не начинается заново — добирается только остаток, неистекший на дату приостановления, поэтому тянуть с правками невыгодно. Как считается остаток, показано на странице сроков приостановки.
Отдельный таймер — обжалование. По статьям 31.1 и 31.2 218-ФЗ заявление в апелляционную комиссию подается в течение 15 рабочих дней с даты решения о приостановлении, рассматривается не более 15 рабочих дней, пошлины нет, досудебный порядок не обязателен. Подать может заявитель, его представитель или сам кадастровый инженер. Статья 26.1 221-ФЗ, на которую до сих пор ссылаются старые материалы, утратила силу.
Можно ли снять без переделки техплана
Тут надо развести два смысла слова «переделка». Полевые работы переделывать почти никогда не нужно: обмеры, съемка, координаты остаются теми же. А вот сам документ в большинстве случаев переделывается — меняется содержание разделов, дописывается заключение, собирается новый XML и ставится новая подпись. Формально в Росреестр уходит новый файл технического плана, и это нормальная практика для пункта 7.
Когда выезд все-таки понадобится: если замечание касается фактических характеристик, а не оформления. Например, регистратор указал, что в плане этажа не отражены перегородки, или что состав помещений не соответствует графике. Тогда нужен контрольный обмер, и срок растет.
Когда пункт 7 не снимается правкой вообще: если под формулировкой о несоответствии формы регистратор фактически имеет в виду другое основание — например, что объект не является недвижимостью или что раздел не допускается. Такие уведомления надо читать внимательно и не бросаться править реквизиты, а сначала понять, о чем именно речь. За этим мы и просим прислать документ целиком перед началом работы, а по сложным делам подключаемся полностью в формате снятия приостановки под ключ.
Вопросы
- В уведомлении просто написано, что техплан не соответствует требованиям. Куда смотреть?
- На вторую и третью страницы уведомления, в мотивировочную часть. Регистратор обязан указать, какое требование нарушено и какой нормой оно установлено. Если этого нет, документ фактически немотивирован, и это самостоятельный довод при обжаловании.
- Нужно ли платить госпошлину заново после исправления техплана?
- Нет. Дело то же самое, процедура продолжается, повторная пошлина платится только при подаче нового заявления после отказа.
- Можно ли исправить один раздел, а остальное оставить как было?
- Технически в Росреестр уходит целый файл технического плана, отдельными страницами документ не правится. Но заново обмерять объект и переделывать все разделы при этом не требуется.
- Регистратор требует дописать в заключение то, что закон не требует. Обязан ли инженер это делать?
- Формально нет, и такие требования оспариваются. На практике развернутое обоснование в заключении редко вредит и часто закрывает вопрос быстрее спора. Решение принимается по ситуации: если до конца срока далеко, можно спорить, если срок поджимает — проще дописать.
- Почему по одному и тому же типу объекта один регистратор пропускает документ, а другой приостанавливает?
- Потому что пункт 7 оставляет широкое поле для оценки. Устойчивые расхождения в практике есть, и именно поэтому документ собирают с запасом по обоснованиям. Какие замечания встречаются чаще всего, собрано в обзоре типичных причин приостановки по техпланам.
- Как не получить этот пункт в следующий раз?
- Проверять документ до подачи по формальным признакам: реквизиты, приложения, версия схемы, срок действия подписи, соответствие площади правилам ее определения. Список проверок есть на странице что проверить в техплане до подачи.
Как это выглядит на реальном деле, разобрано в разборе трех кругов замечаний по одному заявлению: нежилое помещение после перепланировки, три уведомления за 54 дня, и на втором круге появились замечания, которых не было на первом.
Нормативная база
- Статья 26 218-ФЗ - основания и сроки приостановления.
- Статья 31.1 218-ФЗ - обжалование решения о приостановлении.
- Статья 31.2 218-ФЗ - рассмотрение заявления апелляционной комиссией.
Расскажите, что за объект
Посмотрим документы, скажем срок и цену. Если задача не наша — подскажем, к кому идти.